Трудности перепланировки, или как объединить две квартиры в одну

«Подводные камни» объединения квартир

Объединение квартир занимает немало времени и требует дополнительных финансовых затрат. Но это – далеко не единственные недостатки, с которыми сталкиваются собственники таких объектов. Эксперты «Метриум» отметили два нюанса, которые необходимо заранее учитывать, прежде чем покупать смежные квартиры под объединение.

1) высокая стоимость квадратного метра

На рынке первичной недвижимости действует единое правило: чем меньше площадь, тем выше стоимость квадратного метра. Например, средняя цена квадратного метра студии в столичных новостройках массового сегмента составляет 209,9 тыс. рублей, однокомнатных квартир – 180,8 тыс. рублей, двухкомнатных – 162,6 тыс. рублей, трехкомнатных – 160 тыс. рублей. Соответственно, покупая две небольшие квартиры под дальнейшее объединение, вы переплачиваете несколько десятков тысяч рублей за «квадрат», в сравнении с приобретением сразу просторного жилья с нужным количеством комнат.

2) повышенные налоги

При определении налоговой базы на недвижимое имущество – квартиры – налогом облагается не вся площадь, а за вычетом 20 кв. м. Воспользоваться льготой имеет право любой гражданин, но только в отношении единственного объекта недвижимости. Если квартира объединена юридически, то есть данные о перепланировке внесены в Росреестр, владелец не может рассчитывать на вычет в 40 кв. м (20 кв. м + 20 кв. м). В ситуации, когда по документам квартиры остаются двумя раздельными объектами, каждую из них можно оформить в собственность на разных супругов, получив вычет в 20 кв. м на каждого.

Кроме того, при объединении квартира будет иметь более высокую кадастровую стоимость, а значит, и налоговая ставка также увеличится. В отношении объектов с кадастровой стоимостью до 10 млн рублей она составляет 0,1% от кадастровой стоимости, от 10 до 20 млн рублей – 0,15%.

Допустим, супруги купили две двухкомнатные квартиры по 60 кв. м с кадастровой стоимостью по 9 млн рублей (150 тыс. за кв. м). Если квартиры не объединены юридически, то семья заплатила бы за каждую в 2018 году 3 600 рублей, оформив объекты на разных супругов и получив вычет в 20 кв. м за оба объекта. Итого – 7 200 рублей.

Если квартира объединена, то вычет составит уже 20 кв. м, к тому же кадастровая стоимость составит 18 млн рублей (9 млн + 9 млн), а налог – 10 800 рублей. Переплата – в полтора раза.

Вопрос 4. После объединения в моей квартире есть два санузла. Могу ли я по закону сделать вместо одного из них сауну? Как легализовать сауну в типовом многоэтажном доме?

На вопрос ответил юрист Валерий Панов:

– Московские строительные нормы (МГСН 3.01 — 96, п. 3.31) допускают наличие саун в многоквартирных домах первой категории. А в действующих в России строительных нормах и правилах нет каких-либо указаний на этот счет. К первой категории относятся кирпичные и монолитные дома с железобетонными перекрытиями. Также в московских городских строительных нормах определена минимальная площадь квартиры, в которой разрешено обустраивать сауну: 38 кв.м для однокомнатной квартиры, 54 кв.м. для двухкомнатной и 68 кв.м. для трехкомнатной.

Под сауну можно переоборудовать только нежилые помещения, к которым относится и санузел. В соответствии с московскими строительными нормами для внутренней отделки сауны можно использовать только древесину лиственных пород. Не стоит выбирать для отделки древесину хвойных деревьев, поскольку она содержит смолы, из-за которых может самовозгораться. Кроме того, сауна в квартире значительно увеличивает нагрузку на электросеть, поэтому придется дополнительно установить провода с негорючей изоляцией, устройство защитного отключения и стабилизаторы напряжения.

Не стоит забывать и о пожарных нормах. В СП 118.13330 и СНиП 05.31.2003 прописаны противопожарные требования, общие для всех саун и бань. В квартире с сауной необходимо установить пожарные извещатели – обычно их прикрепляют к потолку в прихожей. Также придется провести перфорированную сухотрубку по периметру потолка парилки. Это обычная трубка с просверленными дырочками и краном, присоединенная к водопроводу. Это необходимо на случай возгорания – тогда нужно открыть кран, и вода польет стены. Необходимо выбирать светильники для сауны, изготовленные из термостойкого стекла, также у них должна быть изоляция от влаги.

Максимальный размер сауны – на двух человек. Это правило установлено в связи с нагрузкой на сеть при нагреве печи и ограниченным количеством пара, с которым может справиться система вентиляции дома. В сауне необходимо устанавливать электрическую печь заводского изготовления, причем обязательно, чтобы она автоматически отключалась через определенный промежуток времени (к примеру, после нагревания до определенной температуры или через шесть часов непрерывной работы).

Переоборудование санузла в сауну считается перепланировкой, поэтому ее необходимо будет узаконить в БТИ по правилам, общим для всех перепланировок. На это не понадобиться брать разрешения в управляющей компании, МЧС и у соседей. Но если электросеть квартиры недостаточно мощная для работы сауны, необходимо будет взять в Мосэнерго разрешение на дополнительную мощность и оформить подключение трехфазного ввода сети в квартиру.

Шансы на раздел

Получить две отдельные квартиры из одной можно при определенных условиях: жилье должно быть полноценным и соответствовать требованиям Жилищного кодекса РФ.

Пригодность для проживания. Если в результате раздела одна из квартир не будет обладать минимальным размером жилой площади, ее выдел в натуре станет невозможен.

Законом не допускается ухудшение жилищных условий. Жилые помещения не могут переводиться в статус нежилых. Что это значит?Разделение трехкомнатной квартиры с одним санузлом на практике шансов на успех почти не имеет, так как одна из квартир получится однокомнатной. При этом в ней должна быть и кухня, и туалет с ванной… Как обустроить их при наличии только одной комнаты? Технически — никак.

Запрет на свободный выбор мест обустройства санузлов и кухонь. Если в первоначальной квартире есть только по одному такому объекту, то создание двух квартир на практике вызывает сложности. Придется в каждой из них обустроить (как минимум) недостающие элементы.

Ограничения для санузлов: их нельзя располагать над и под жилыми помещениями.

Ограничения для кухонь: над кухней не должно быть санузлов, а под кухней – жилых помещений.

Как объединить комнаты в квартире

Как с пользой объединить комнаты в квартире в один объект недвижимости и сделать, наконец, из коммуналки действительно уютное жилье.

Были времена, когда большие и просторные квартиры дробили на тесные, но способные вместить сразу многих жильцов коммуналки. Сегодня появилась совершенно противоположная тенденция: заполучивший несколько комнат коммуналки в безраздельное свое распоряжение собственник стремится объединить комнаты в квартире в один объект недвижимости и таким способом упростить свою жизнь. Ведь несколько разных комнат в личном распоряжении – это не только несколько отдельных свидетельств, это еще и несколько лицевых счетов на каждую комнату в отдельности и в самом буквальном смысле вагон квитанций для оплаты каждый месяц коммунальных услуг.

Задайте вопрос, мы в онлайне!

Разбираться со всем этим хаосом – не самое большое удовольствие в жизни, поэтому желание объединить комнаты в квартире в один объект недвижимости вызывает понимание у каждого, кто сам с этими квитанциями ежемесячно разбирается. Но реально ли это сделать?

Поскольку классика советского кинематографа утверждает, что даже зайца можно научить курить, нет ничего невозможного и в том, чтобы объединить комнаты в квартире в один объект недвижимости и привести все выплаты и квитанции к единому лицевому счету. И есть два пути это сделать. Первый – простой, приятный, быстрый и немного затратный: Мы предоставляем такую услугу всем желающим и сделает всю процедуру результативной и комфортной для заказчика. Второй – самостоятельный: это долго, нудно, чревато ошибками и жизнеотнимающими стрессами от общения с отечественной бюрократией, но зато тренирует волю, жизненную стойкость и экономит бюджет.

Задайте вопрос, мы в онлайне!

+7-921-904-34-26 консультации независимых юристов по недвижимости в Санкт-Петербурге

Самостоятельно объединить комнаты в квартире

Для тех, кто не ищет легких путей, мы предлагаем пошаговую инструкцию, позволяющую добиться результата. Итак, юридическая консультация к вашим услугам!

Пять шагов, которые позволят самостоятельно достичь желаемого

1. На этом этапе владелец комнат составляет такое заявление, в котором указывает не только собственные данные, но и сведения обо всех объединяемых комнатах, обо всех документах, которые подтверждают его право собственности на эти комнаты, и обо всех будущих параметрах своего нового жилья.

2. Следующим шагом станет визит в БТИ, где следует получить технический план на планируемое жилье. Эта услуга, помимо естественной оплаты в виде госпошлины, потребует от собственника комнаты предоставления комплекта документов в виде собственного паспорта, оригиналов и ксерокопий документов на право собственности, поэтажных планов и экспликаций, заявления, а также займет от недели до двух.

3. Если все пройдет успешно, то объединенная квартира приобретет собственный кадастровый номер и по нему будет внесена в кадастровый паспорт.

4. Шаг четвертый: государственная регистрация прав на новую объединенную квартиру

   Эту часть процесса выполняет Росреестр, и занимает это мероприятие десять дней. Нужные документы подаются опять-таки через МФЦ и на этот раз включают, помимо естественного паспорта и нового заявления, свежеполученный кадастровый паспорт, решение собственника об объединении комнат в единую квартиру, абсолютно обязательное подтверждение оплаты госпошлины, а также документов на право собственности по каждой комнате.

   Как только свидетельство будет получено – процесс формально закончился. Длится все это в целом около месяца и требует обязательных затрат в сумме 3 тыс.руб. на государственную регистрацию и ваших собственных на транспорт, ожидание, переделки и прочие мелочи.

   Но финишным этот этап не является, поскольку главное, ради чего все это затевалось, пока еще не готово – это следующий этап.

5. Шаг пятый: формирование единого лицевого счета

   Каждый такой счет представляет собой оформленный на жилье в целом документ, отражающий полную картину всех аспектов оплаты по этому жилью поставляемых коммунальных услуг и содержание всего дома в целом. Старт процедуры приведения списка счетов на каждую отдельную комнату к единому счету начинается с нового визита в МФЦ, а продолжительность его сильно отличается по скорости и результату в зависимости от вашей конкретной ситуации. Как только и это было сделано, вас можно поздравить – вам успешно удалось объединить комнаты в квартире в один объект недвижимости!

Задайте вопрос, мы в онлайне!

+7-921-904-34-26 консультации независимых юристов по недвижимости в Санкт-Петербурге

Как разделить две квартиры при разводе?

Адвокат Горобец Игорь Юрьевич

Позвоните сейчас и получите предварительную консультацию:

8-912-343-72-22 8

По существу заданного вопроса сообщаем следующее.

В соответствии со ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.

В силу ст. 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

По смыслу статьей 36 СК РФ и 256 ГК РФ имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

Согласно ст. 37 СК РФ имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие).

В соответствии со ст. 38 СК РФ раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов.

Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. По желанию супругов их соглашение о разделе общего имущества может быть нотариально удостоверено.

В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке.

К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.

В силу ст. 39 СК РФ общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.

Необходимо установить основания и обстоятельства возникновения права собственности на квартиры.

В том случае, если квартиры были приобретены в период брака на совместные средства супругов, то квартиры являются совместным имуществом и подлежат разделу в равных долях. Если квартиры куплены на денежные средства, принадлежащие супругу до брака, или были приобретены одним из супругов по договорам дарения, или по наследству, то они являются собственностью такого супруга.

Помимо этого, супруги вправе обратиться в соответствующую нотариальную контору для составления соглашения о разделе имущества.

Для более детального ответа на Ваш вопрос рекомендуем обратиться за консультацией в приемную адвоката Ивлева Сергея Сергеевича по адресу: г. Оренбург, ул. Шевченко 20В, офис 414, тел.: 8-912-343-72-22.

Внимание! Информация, предоставленная в статье, актуальна на момент ее публикации

Как объединить две квартиры в одну

Объединение двух и более квартир в одну сопряжено с «глобальными» работами: разрушением стен и возведением новых, переустройством полов и т.д. Согласование этих процессов может растянуться на многие месяцы, а в некоторых случаях подобную перестройку вообще нельзя выполнить. Поскольку специфика конструкции дома не предполагает подобных капитальных изменений из-за опасности обрушения всего здания.

Для начала нужно получить детальный план многоквартирного дома, чтобы понять, возможна ли вообще такая серьезная перепланировка. Получить план можно в управляющей компании, письменно отправив соответствующий запрос. Если УК отказывает выдать план дома, вопрос решается в судебном порядке. Также план можно получить в проектно-инвентаризационном бюро, стоимость работ обойдется приблизительно в 3000 рублей.

Если объединение 2 квартир в одну возможно, заказывают проект перепланировки в специализированном проектно-техническом бюро. Затем документы подаются в жилищную инспекцию, а затем в БТИ, где составят новый план с учетом изменений. После того, как все работы по объединению помещений проведены, документы вновь подаются в жилищную инспекцию. Назначают специальную комиссию, которая проверит соответствие фактических изменений утвержденному ранее плану. Затем в БТИ получают новый технический паспорт.

Сама же процедура объединения комнат в коммунальной квартире состоит из следующих этапов:

В каком случае коммунальная квартира останется коммунальной квартирой Если в коммунальной квартире отсутствуют жильцы, которым бы могла причитаться никому не принадлежащая комната на основании договора соцнайма, то остальные жильцы будут обладать правом на ее получение на основании договора к\п. Однако это будет возможно лишь при условии, что они проживают в коммуналке постоянно, то есть официально там зарегистрированы. Сторонами договора будут являться жилищный фонд, а также гражданин. Если комната, которая получила статус свободной, будет выкупаться в пределах нормы предоставления, то цена будет льготная. В случае же превышения нормы предоставления будет устанавливаться рыночная цена.

Как объединить квартиру из комнат

Здесь могут возникнуть определенные сложности. Например, весьма затруднительно будет произвести объединение квартиры в многоквартирном доме в одну, через лестничную площадку, поскольку для этого вам предстоит добиться разрешения на передачу вам части общедомовой собственности.

Алгоритм действий при объединении долей в квартире на одного собственника

Если гражданин не планирует отчуждение объекта недвижимости, то владение «кусками» вызывает неудобство при оплате квитанций за коммунальные услуги и уплате раз в год налога. Но нужно ли объединять доли квартиры для продажи, если квартира состоит, к примеру, из четырёх частей и полностью принадлежит одному хозяину? По формальному признаку ни Росреестр, ни покупатель претензий предъявить не могут, необходимо лишь перечисление всех четырёх оснований, по которым принадлежит квартира в разрезе каждой составляющей части. При принятии решения об объединении долей право собственности не будет считаться с новой даты.

Алгоритм действий включает:

1. Подготовку правоподтверждающих документов на доли:
   • свидетельств о праве собственности при получении части до 2016 года;
   • выписок из ЕГРН при возникновении права с 2016 года, исключивших из состава подтверждающих документов привычные розовые свидетельства.

1. Оплату государственной пошлины за выдачу нового правоподтверждающего документа, составляющую в текущем 2019 году 2000 рублей.
2. Выбор организации и способа обращения:
   • личный визит в Росреестр;
   • обращение через многофункциональный центр;
   • оформление доверенности на действия через выбранного представителя;
   • отправление заявки в электронном виде на соответствующие сайты;
   • направление ценным письмом с описью вложения.

1. Заявление на объединение доли в квартире на одного собственника, образец заполнения которого и бланк содержатся на сайте Росреестра (см. ниже для скачивания). Название данный документ имеет иное – о прекращении долевой собственности и оформлении права на отдельный объект недвижимости.
2. Одновременно с заявлением и правоподтверждающей документацией необходимо предоставить:
   • общегражданский паспорт, удостоверяющий личность;
   • правоустанавливающие документы на каждую составляющую для объединения долей в квартире одним собственником (свидетельство о приватизации, договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в наследство, договор долевого участия на строительство нового объекта).

Образец заявления

Скачайте образец:

  Образец заявления об объединении долей в квартире на одного собственника (14,4 KiB, 578 hits)

Завершением процесса будет получение новой выписки из ЕГРН, подтверждающей объединение долей собственности взамен ранее действовавшей выдачи одного свидетельства

Несмотря на необязательность формуляра, юристы рекомендуют оформлять объединение при отчуждении, особенно при продаже, чтобы не отвлекать внимание на части целого и «не отпугивать» перспективного покупателя.

Отвечает главный редактор портала о строительстве и ремонте Mastercity.ru Евгений Бородин:

При разделении квартиры на две самостоятельные жилплощади в том случае, если речь идет о ранее объединенных квартирах, порядок действий достаточно простой. В первую очередь необходимо озаботиться возвращением второго входа (если он был ранее закрыт или застроен), а также восстановлением стены (если было горизонтальное объединение квартир) или перекрытия (если квартиры объединялись вертикально) между квартирами. Для этого необходимо заказать проект перепланировки, в котором все необходимые работы будут предусмотрены

Также важно знать, что при восстановлении перекрытия или стены от Вас, возможно, потребуется техническое заключение. Хотя во втором случае это маловероятно

Далее уже можно обращаться в БТИ (Бюро технической инвентаризации), специалисты которого проведут процедуру технического учета и инвентаризации Ваших «новых-старых» квартир. Параллельно с этой процедурой через управляющую компанию Вам потребуется составить документы на разделение лицевых счетов.

В данной ситуации возможен и второй, более сложный вариант: когда собственник решает разделить одну большую, ранее не объединенную квартиру на две отдельных. Такой возможности у него может не быть, так как при разделении квартиры каждая из новых жилплощадей должна иметь свой санузел с выходом в общедомовой стояк. Если этот вопрос решен, возникает следующая проблема: каждая квартира должна иметь самостоятельный вход с лестничной клетки. Тут Вам может потребоваться письменно оформленное согласие соседей. И последней сложностью станет организация кухни во второй квартире. Тут тоже без везения не обойтись: если в Вашей «новой» квартире комната только одна, то кухню придется разместить в коридоре. Когда все проблемы будут решены, Вам останется только собрать всю описанную в первом случае документацию

Некоторые особенности операции

Порядок проведения действия в государственном жилье  определен в В основном операция производится по указанной схеме, но иногда есть исключения:

• для инициации процесса в отношении коммунальной квартиры нанимателю необходимо обращаться в муниципалитет;
• в приватизированной квартире объединение производится после получения документа, удостоверяющего право собственности на недвижимость.

В остальном действовать необходимо так же, как было описано выше.

Каждому помещению присваивается уникальный номер, введя который, можно найти полную информацию о УК, потребителе и проверить платежи. Этот номер обычно присваивается только одному жилью, но плательщики могут его разъединить или соединить. Процесс полностью регулируется нормами Жилищного кодекса.

Возможно ли узаконить объединение квартир в одну, если проведены работы

Само собой разумеется, что после выполнения перепланировки получать на нее разрешение уже будет поздно.

На практике существуют случаи, когда собственникам помещений удавалось получить разрешение на перепланировку, когда работы уже были начаты, а порой и закончены.

Таким образом, действия собственника, по сокрытие самовольной перепланировки являются весьма рискованными. Лучше все согласовывать заранее.

Тем не менее, если все же работы выполнены, согласования нет, а привести все изменения в соответствии с документами нужно, есть один выход – узаконивание объединения квартир.

В нем должно быть сказано, что произведенные изменения не затрагивают прав третьих лиц, не влияют на конструктивные свойства здания, не угрожают жизни и здоровью людей.

Продажа доли в коммунальной квартире. Нюансы

Чтобы продать свою долю в коммунальной квартире, во-первых, она должна быть приватизирована и доля в праве должна быть зарегистрирована, во-вторых, нужно учесть, что существует преимущественное право покупки. Если с первым условием всё понятно, второе условие разберём подробно.

Помните, что владелец неприватизированной доли – не тот, кто в ней живёт, а муниципалитет, а поэтому предложение в этом случае нужно посылать прямиком в комитет имущественных отношений.

Продажа доли, если в квартире прописан ваш ребёнок, возможна только с разрешения на продажу органов опеки и попечительства.

Также необходимо будет заручиться письменным согласием на продажу вашей дражайшей половины, если доля приобреталась в браке.

В заключение стоит напомнить:

• быстрый раздел квартиры долевая собственность предполагает в том случае, если согласны все содольщики;
• при несогласии долю можно выделить через суд;
• купить долю в коммунальной квартире, в первую очередь, имеют право собственники остальных долей.