Особенности общей долевой и совместной собственности при оформлении договора купли-продажи квартиры: образцы документов

Сложности в заключении договора между родственниками

Минусами оформления сделки с родными являются:

1. Неоправданно низкие запросы на стоимость доли. Многие граждане считают, что по-родственному, они имеют право на значительное снижение цены.
2. Возможность испортить отношения. Родственники могут затаить обиду при разделе расходов на оформление сделки. Поэтому целесообразно поделить затраты по ½ доле.
3. Обида других родственников. Если долю хотели выкупить несколько совладельцев, то кто-то из них может возражать при заключении сделки с другим сособственником.

Закон не запрещает проведение сделок между родственниками. Но такие процессы зачастую усложняются из-за личных отношений между сторонами. Чтобы упростить процесс целесообразно привлечь юриста. Специалист представит ваши интересы и отношения с родными будут сохранены. При возникновении сложностей, просто опишите проблему в форме связи. Дежурный юрист окажет помощь в режиме онлайн.

Общие правила купли-продажи

Порядок заключения сделок с недвижимостью закреплен статьями 549 – 558 ГК РФ. Все операции с квартирами должны им соответствовать. Гражданским законодательством установлены требования к форме соглашений, цене, описаны ключевые процедурные аспекты. Специалисты нашей нотариальной конторы проанализировали практику продаж жилых помещений и выделили наиболее важные моменты:

Требования

Краткое описание

Комментарий эксперта

Соблюдение формы

Юридической силой обладают только письменные договоры купли-продажи. Это специфическая черта сделок с недвижимым имуществом. Более того, возникновение прав на объекты законодатель связывает с регистрацией. Пока запись не внесена в ЕГРН, покупатель не может считаться собственником.

Условия о нотариальном удостоверении сделки в законе нет. Однако услуга остается популярной. Привлечение к процедуре нотариуса снимает вопрос о взаимодействии с. Росреестром. Покупателю и продавцу не приходится являться в зал регистрации или идти в многофункциональный центр. Все документы нотариус направит в электронном виде. Сведения же будут внесены в базу Росреестра в кратчайший срок

Законность распоряжения квартирой

Право на продажу недвижимости предоставлено законом только собственникам. Сделку могут подписывать представители, но действовать они будут в интересах другого лица. В этом случае в договоре потребуется указать реквизиты доверенности либо иного документа, подтверждающего полномочия. Доказательствами принадлежности имущества конкретному владельцу являются соглашения о дарении, обмене, приватизации. Нередко квартиры входят в состав наследства. Вновь введенные в эксплуатацию дома ставят на учет на основании строительного разрешения и паспорта технической инвентаризации. Если строение или участок находятся в ипотеке, одобрить сделку должен залогодержатель. Имущество недееспособных граждан отчуждается с согласия органов опеки. Препятствием для регистрации договора купли-продажи является арест или иной запрет на распоряжение. Сведения об обременениях отражаются в ЕГРН.

Общефедеральный реестр появился в России лишь с1997 года. Требование о наличии записи в ЕГРН распространяется на объекты, приобретенные после вступления в силу закона 122-ФЗ. При этом подтверждаться права собственников могут свидетельствами старого образца или выписками.
До формирования единой базы квартиры передавались в форме письменных соглашений. Регистрацией занимались специалисты БТИ. Широкое распространение в этот период получили и нотариальные сделки.
Многообразие правоустанавливающих документов порождает юридические риски. Право собственника может не значиться в Росреестре. Основания же приобретения недвижимости легко подделать. Случаи покупки жилых помещений у мошенников по-прежнему встречаются в практике

Обращение к нотариусу гарантирует безопасность и защищает от оспаривания купли-продажи.

Отражение в договоре всех существенных условий

Основное внимание необходимо уделить описанию квартир. В тексте должны быть указаны инвентарный (кадастровый) номер объекта, адрес, площадь, этажность и прочие параметры. При отчуждении отдельно стоящих домов (коттеджей) необходимо передать и права на землю

Соответствующее требование закреплено ст. 552 ГК РФ.
Существенным условием признана цена. В договоре купли-продажи квартиры нужно указать точную цифру

При отчуждении отдельно стоящих домов (коттеджей) необходимо передать и права на землю. Соответствующее требование закреплено ст. 552 ГК РФ.
Существенным условием признана цена. В договоре купли-продажи квартиры нужно указать точную цифру.

Жестких требований к содержанию соглашения закон не предъявляет. Традиционный вариант включает преамбулу, описание квартиры, раздел о стоимости и порядке передачи объекта, а также дополнительные аспекты. При отчуждении жилых помещений в договоре купли-продажи оговаривают условие о прекращении прав пользования. Продавец обязан обеспечить снятие с учета всех проживающих в квартире людей. Если выписать их нельзя, перечень таких лиц признается существенным условием и обязательно включается в соглашение. Невозможность выселения жильцов не является препятствием к заключению сделки. Однако впоследствии покупателю придется решать вопрос самостоятельно.

Как продать долю квартиры, если совладелец против

На основании изложенного выше, приходим к следующим выводам:

1. Если квартира находится в долевой собственности, а один из сособственников со своей долей расставаться не хочет, то нужно предложить, в первую очередь, ему выкупить части недвижимости, принадлежащие другим собственникам.

   Если он от этого откажется, то можно продавать доли третьим лицам.

2. Если недвижимость находится в долевой собственности, то необходимо ставить вопрос о выделении в ней долей. Далее, алгоритм такой же, какой указан в п. 1.

Все эти процедуры займут определенное время, но, в итоге, можно будет добиться результата.

С чего начать?

Первое, что необходимо сделать – найти покупателя на стороне. Проблема в том, что доли в квартирах приобретают неохотно.

Сомнительное удовольствие делить недвижимость с посторонним человеком – дольщиком, который отказывается от отчуждения своей части квартиры.

Но, практика показывает, что если постараться, это реально.

Где оформляют сделку?

ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает, что .

Нотариус выступает гарантом законности и соблюдения интересов сторон, третьих лиц.

Таким образом, оформить нужные документы самостоятельно – в простой письменной форме, у юриста – не получится.

Вернее, сделать это можно, но когда наступит время регистрировать право собственности на долю, возникнут проблемы: в Росреестре откажутся совершать регистрационные действия.

Какие документы необходимы?

Первое, что нужно подготовить – сообщение сособственникам о желании продать долю.

В нем указывают следующую информацию:

1. Сведения о заявителе.
2. Данные адресата.
3. Информацию о желании одного из дольщиков (заявителя) продать свою долю в праве на недвижимость.
4. Данные квартиры – как минимум, нужно прописать адрес.
5. Стоимость, за которую заявитель планирует продать долю.

Сособственник не может продать свою часть недвижимости третьим лицам дешевле, чем было предложено другим сособственникам.

Документ направляется остальным дольщикам.На принятие решения у них есть 1 месяц.

Если ответа от этих людей не последовало, то данный факт фиксируется нотариусом.

После этого, можно заключать сделку с третьими лицами.

Кроме того, понадобятся:

1. Правоустанавливающие документы на долю квартиры.
2. Согласие супруги на отчуждение, если недвижимость приобреталась в браке.
3. Справка о составе лиц, зарегистрированных в жилье.

Сроки оформления

Учитывая то, что закон обязывает направлять дольщикам сообщение об их возможности реализовать преимущественное право покупки, срок оформления сделки будет составлять, в среднем, более месяца.

Ожидание ответа от сособственников – до месяца.

Оформление документов – несколько дней – зависит от расторопности нотариуса.

Регистрация перехода права – неделя, в среднем.

Стоимость оформления

Многое зависит от региона совершения сделки и стоимости имущества.

В среднем: от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч рублей.

Стоимость складывается из:

1. Нотариального тарифа.
2. Стоимости услуг правового характера, оказываемых нотариусом.
3. Стоимости услуг технического характера.
4. Размера госпошлины за регистрацию перехода прав.

Когда могут отказать?

Варианты:

1. Собственникам не направлено уведомление о продаже.
2. Нет согласия супруга на отчуждение.
3. Владелец доли – несовершеннолетний, сделка не санкционирована органами опеки.
4. Договор не удостоверен нотариусом.
5. Сторона сделки является недееспособной или ограниченной в осуществлении купли-продажи.

Взаиморасчеты

Стороны могут рассчитаться по договору как наличными средствами, так и безналичными – через банк.

Активно применяется аккредитив и банковская ячейка.

Что касается оплаты услуг нотариуса, то стороны сами определяют, кто будет передавать деньги данному должностному лицу.

Госпошлину за регистрацию всегда платит покупатель.

Как выделить долю в квартире в натуре через суд: пошаговая инструкция 2020

Итак, мы выяснили, что доля в натуре выделяется на основе двух факторов: площадь квартиры в м² и количества претендентов. Действуя через суд, а не по соглашению сторон, сособственники могут рассчитывать на равные «отрезы». Однако это не исключает и другие варианты.

Порядок действий, алгоритм

Первый вопрос людей, которые не могут договориться, с чего начать? Заинтересованное лицо подает исковое заявление против остальных претендентов на доли. Возникший спор решается в судебном порядке на основе предоставленных сведений и аргументов.

Пошаговая инструкция (актуальна в 2020 году):

1. Определиться с вариантом выдела доли: в натуре или в денежном эквиваленте.
2. Попытаться договориться со всеми собственниками о мирном решении вопроса.
3. Запросить экспертную оценку объекта недвижимости.

Мнение эксперта
Дмитрий Носиков
Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Отчет эксперта включает следующую информацию:

• техническая сторона вопроса – можно ли поделить квартиру в натуре;
• имеющиеся варианты выдела долей;
• каково число долей и как они соотносятся с общей площадью квартиры (% и м²);
• изношенность жилого помещения (комнаты);
• рыночная цена объекта недвижимости;
• окончательная сумма разграничения доли в натуре.

1. Составить исковое заявление о выделе в натуре, подготовить пакет с документами, оплатить госпошлину за подачу иска.
2. Направить пакет с документами в суд.
3. Посетить судебные слушания, получить итоговое решение суда и/или обжаловать вынесенное решение.

Завершающим шагом станет государственная регистрация изменений в МФЦ «Мои документы». Что это означает? Документы подает не только «выделившийся» собственник, но и его совладельцы.

Исковое заявление (образец)

Рассмотрением исков о выделе доли в натуре занимаются не мировые, а районные или городские суды (ст. 30 ГПК РФ). Какой суд выбрать? Адрес участка должен совпадать с местом нахождения спорного объекта недвижимости.

Содержание искового заявления включает:

• сведения об участниках и суде – наименование суда, ФИО, адрес, контакты сторон, а в случае привлечения свидетелей – информация о третьих лицах;
• сведения об объекте недвижимости – адрес, этаж, количество комнат, общая площадь м², число долей, участников;
• сведения о документах и виде права – общая долевая или совместная собственность, какие документы это подтверждают;
• сведения о досудебных попытках разрешить спор;
• сведения о характеристиках квартиры и экспертной оценке по выделу доли в натуре;
• расчет суммы компенсации – если выдел доли в натуре невозможен;
• перечень документов и личная подпись истца.

Скачать образец иска о выделении доли в натуре в квартире

Необходимые документы

Сложившаяся практика обязывает истцов готовить сразу несколько пакетов с документами – по числу участников процесса.

Перечень документов:

• личные – паспорта взрослых, свидетельства о рождении детей;
• технические – техпаспорт на квартиру, выписка из ЕГРН с кадастровыми данными;
• экспертные – оценка жилого помещения в БТИ, акт планируемого выдела долей в натуре (если возможно);
• финансовые – квитанция об оплате госпошлины, расчет компенсации за выдел части в квартире (комнаты);
• устанавливающие и утверждающие право – договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, договор дарения, обмена жилья, договор о приватизации + выписка из ЕГРН или цветное свидетельство о праве собственности на жилое помещение.

Специалист МФЦ или Росреестра потребует от участников выдела долей паспорта РФ, копию исполнительного листа суда и квитанцию об оплате госпошлины. Сейчас квитанцию можно не подавать – сотрудники сами проверят факт оплаты по электронной базе данных.

Сроки

Рассмотрение дела по существу занимает от 2 месяцев до полугода (в некоторых случаях и дольше).

Расчет сроков выдела доли в натуре:

• экспертиза компаний, имеющих доступ к СРО – до 30 рабочих дней;
• подготовка документов + запрос справок – до 14 дней;
• изучение иска судом – 5 рабочих дней;
• предварительные слушания – через 30 дней после подачи иска;
• общее время на судебное рассмотрение – от 2 до 6 месяцев;
• срок на обжалование – месяц.

Итого: выделение доли в квартире в натуре занимает от 3 до 7 месяцев, без учета непредвиденных ситуаций в виде затягивания тяжбы ответчиком.

Особенности и нюансы оформления

В рассрочку

Рассрочка предусматривает, что покупатель будет ежемесячно вносить на счет продавца установленную денежную сумму

Так будет продолжаться до момента, пока вся сумма за приобретаемую долю не будет выплачена продавцу.

Покупатель и продавец в индивидуальном порядке решают, какая сумма должна быть ежемесячно уплачена, сроки внесения платежа.

В противном случае, если рассрочка будет прервана, то сделка будет признана не действительной и продавец вернет себе право собственности.

Как правило, для того чтобы перестраховаться, продавец не оформляет акт передачи прав собственности до момента, пока вся сумма не окажется у него на счету.

Второму собственнику

Первоочередное право в соответствии с гражданским законодательством на продаваемую долю в квартире имеют другие держатели долей.

Им предоставляется право выкупить долю, а в случае, если они не заинтересованы в сделке, уже можно искать покупателя.

Оформление перехода прав собственности на второго собственника доли намного проще, нежели, чем на третье лицо.

Процедура проходит быстрее, пакет документов для этого нужен минимальный.

Два продавца и два покупателя

Нотариус решит, сколько договоров сделок купли-продажи должно быть составлено в рамках этой ситуации.

Также, именно нотариус выясняет, какие нюансы будут сопровождать подобную процедуру, даёт советы и курирует сделку до момента передачи денежных средств.

Как правило, если речь идет сразу о четырех участниках сделки, то такая процедура будет осложнена наличием третьих лиц.

Два продавца и один покупатель

Если покупатель приобретает долю сразу у двух продавцов, то в таком случае может и не потребоваться доля и участие нотариуса.

В такой ситуации можно поступить двумя способами:

1. Оформляется два абсолютных разных договора купли-продажи, с каждым отдельным продавцом.
2. Оформляется один единственный договор, в основе которого участвуют сразу два продавца.

Поэтому договор будет несколько длиннее, чем обычный типовой.

Здесь будут отдельно описываться доли каждого из продавцов, а также очередность осуществления сделки.

Продажа по долям разными договорами

В такой ситуации какой способ наиболее приемлем, решать только вам.

Однако помните, что при регистрации сделки в Росреестре, за каждый отдельный договор вы будете вынуждены платить государственную пошлину.

Поэтому ещё неизвестно, какой способ будет выгоден сторонам.

Купля-продажа долей достаточно простая сделка, которая осуществляется ежедневно.

Однако, если у вас есть вопросы или сложные моменты, которые требуют участия специалиста, обратитесь к нотариусу.

Переплатите незначительную сумму денежных средств, в итоге вы получите квалифицированную помощь специалиста, а также, будете уверены в законности осуществленной сделки.

Каковы тонкости продажи коммунальной квартиры?

Коммунальная квартира является интереснейшим с правовой точки зрения явлением. В некотором смысле она сочетает в себе черты обеих форм общей собственности. То есть у каждого из сособственников есть своя комната (или несколько), которыми он свободно распоряжается (долевая собственность). Но существуют в квартирах и места общего пользования, такие как ванна, туалет, кухня, кладовая. На них изначально собственность совместная, но своим соглашением или в ином порядке собственники могут выделить свои доли в местах общего пользования. Этот документ о выделении обязательно предъявляется приобретателю. Если выделение доли не произошло, то сделку правомерной не признают.

Впрочем, при продаже квартиры целиком, выделение долей производиться не будет, ведь все собственники уже согласны ее продать. Покупатель приобретает квартиру в личную собственность, на себя единственного, и ему все равно, какую долю туалета он получит по договору.

Но если собственников в квартире много, а два из них решили продать свои комнаты, то необходимо получить согласие всех остальных жильцов на продажу. Ведь они являются первыми, приоритетными, покупателям. И только после их отказа следует приступать собственно, к процедуре отчуждения своих квадратных метров.

Виды долей

Первый вал разделений квартир на доли пришел в российские реалии после развала СССР. В результате массовой приватизации право собственности на квартиры получали все члены семьи нанимателя в равных долях. Впоследствии семьи распадались, люди ссорились и делили между собой квартиры. По решениям судов сособственникам выделялись идеальные доли в общем праве собственности.

Под идеальными долями понимается арифметическое выражение права на жилплощадь

Это может быть 1/4 или 1/16, не суть важно. Главное – то, что идеальная доля выражается в цифрах, а не в реальной комнате с реальным метражом и количеством окон

Например, владелец 1/2 доли в трехкомнатной квартире на самом деле может занимать в ней комнату, по метражу равную 1/6 доли. То есть идеальная доля не имеет определенных границ, а ее юридическая суть сводится к праву собственности не на метраж доли, а на стоимость доли в общей стоимости квартиры.

Второй вал деления квартир на доли начался с того момента, как семьи стали приобретать жилье с использованием материнского капитала. Если предположить, что на оплату 50% стоимости квартиры был использован материнский капитал, то половина квартиры делится в долях на каждого члена семьи. Соответственно, в случае развода супругов вся квартира становится раздробленной на доли.

Приобретать идеальные доли сложно, и продавцов на них гораздо больше, чем потенциальных покупателей. Ниже мы рассмотрим сложности, связанные с продажей идеальных долей.

Доли в натуре, в отличие от идеальных, имеют свои границы, площадь и иногда, если позволяет планировка, даже отдельный вход и отдельный номер в кадастровых планах.

Выделение долей в натуре производится, как правило, по решению судов, по результатам экспертизы, дающей заключение о возможности выделения доли в натуре. В этом случае доля превращается в отдельную жилую площадь по типу коммунальной. Приобрести подобную жилплощадь намного проще, тем более, если покупателя не будут смущать общие санузлы, кухни и подсобные помещения.

Нормативное регулирование

Федеральный закон 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные активы РФ» от 02.06.2016 г

Основное нововведение касается того, что теперь все сделки с долевой собственностью необходимо производить с участием нотариуса. В противном случае зарегистрировать сделку в Росреестре будет невозможно.

Введение такого правила связано с тем, что при оформлении уведомлений нередко встречались случаи мошенничества: подделка подписей.

Поэтому и было принято решение о том, что подобные сделки будет заверять нотариус.

Перед подписанием документов он должен удостовериться, что решение принято добровольно и давление одной стороны на другую не было.

Тарифы на услуги нотариуса, а также государственные пошлины регулируются Налоговым кодексом (ст. 333.24).

В нем указано, что размер всех платежей должен быть не менее 0,5% от стоимости имущества, но не более 20 тыс. руб.

При этом в расчет может приниматься как рыночная, так и кадастровая стоимость.

Выбор между ними продавец делает самостоятельно.

Если объект недвижимости оценен по обеим видам стоимостей, то для расчета платежей принимается более низкая.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

• С чего начать оформление продажи квартиры в долевой собственности
• Руководство для продавца: как продать свою долю в квартире, если второй собственник против
• Практика принудительной продажи квартиры в долевой собственности
• Готовимся к сделке: как оценить стоимость доли в квартире для продажи
• Основные правила продажи квартиры долями собственников

Для долевого собственника

Купля продажа 1 2 доли квартиры, если она находится в долевой собственности, возможна только в том случае, когда на это согласные остальные собственники.

При этом ст. 250 Гражданского кодекса предусматривает, что другие собственники имеют преимущественное право на приобретение доли.

Правила государственной регистрации недвижимого имущества подлежат оформлению согласно положений Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 г.

Он устанавливает, что документы о праве собственности на недвижимость не оформляется и не выдается на руки.

Подтверждают их выписки из ЕГРП.

Для совместного собственника

Если жилье находится в совместной собственности, то нотариально заверять выделение долей не всегда обязательно. Однако при желании заверить сделку перед регистрацией можно.

Если доли не определены, то в такой ситуации нотариальное заверение будет обязательным, поскольку здесь имеет место раздел имущества, нажитого супругами совместно.

Основания долевого владения

Выкупить или продать долю в квартире может абсолютно каждый собственник, желающий отделить личную собственность или же воплотить её в денежном эквиваленте. Ситуаций, в которых может возникнуть необходимость прохождения сделки купли-продажи доли в квартире огромное множество, а вот факт владения в долевом режиме может быть отнесён к одному из этих случаев:

• В результате развода супруги разделили имущество между собой;
• По договору приватизации собственность принадлежит всем участвовавшим в приватизации лицам;
• Собственнику принадлежит комната в коммунальной квартире;
• По факту наследования все родственники получили доли в квартире;

Продажа доли может быть произведена, как третьему лицу, так и близкому родственнику и у такой процедуры есть ряд плюсов и минусов, которые стоит учитывать.

Правила оформления договора купли-продажи квартиры

Собственник может самостоятельно решать, как ему распорядиться квартирой. Одним из вариантов является продажа имущества.

Если квартира находится в долевой собственности, то каждый владелец может принимать решение в отношении своей доли. В соответствии с законодательством, он должен соблюдать права совладельцев.

Особенности продажи квартиры в долевой собственности:

• владельцы могут продать квартиру совместно или по долям;
• граждане могут оформить общий договор или индивидуальный (на каждую долю);
• стоимость доли, проданной отдельно от всей квартиры (сособственнику или третьему лицу), на 20% меньше, чем стоимость этой доли в составе квартиры в целом;
• сделка с долями в недвижимости нуждается в нотариальном удостоверении;
• каждый из владельцев должен подать отдельную декларацию в ИФНС при продаже доли.

Варианты контрактов

№ п/п	Вид договора	Комментарий
1	Общий	В документ включаются все сособственники и покупатель. Такой вариант несет меньшие затраты. Так как стороны оплачивают только один бланк. Но при оформлении декларации и оплате налога, продавцы делят налоговый вычет в 1 000 000 р. на всех. Поэтому граждане понесут затраты в виде крупной суммы налога.
2	Индивидуальный	Каждый из собственников оформляет с покупателем отдельный документ. В этой ситуации, совладельцы несут крупные затраты на оформление контрактов. Но при подаче декларации, каждый из продавцов получает индивидуальное право на налоговый вычет в 1 000 000 р.