Новостройка или вторичка? как льготная ипотека изменила цены

Инженерные сети и ресурсосбережение

Холодные стены, сквозняк из оконных проемов, перебои с напором воды, плохая шумоизоляция — проблемы, до боли знакомые жителям домов типовой серии. Именно здесь кроются истоки моды на ковры в советское время — они служили дополнительной защитой и от холода, и от шума.

Новые технологии строительства и обустройства фасадов, оконные блоки, инженерные решения позволяют избежать этих проблем. Современные дома практически «герметичны» — всё направлено на то, чтобы максимально сохранять тепло. Используется коллекторная разводка отопления, радиаторы с высокой теплоотдачей, закрытая система водоснабжения и долговечные трубы, которые сохраняют качество воды.

«Во всех домах «КВС» ставится погодозависимая автоматика, которая регулирует уровень отопления в зависимости от температуры на улице. В квартирах предусмотрены термостатические вентили. Это позволяет каждой семье установить оптимальный для себя микроклимат и экономить ресурсы», — отмечает Надежда Виролайнен.

С 2016 года запрещено вводить в эксплуатацию дома классом энергоэффективности ниже В (высокий), тогда как старым домам могут присваиваться классы D, Е и ниже. Дома с низким классом могут расходовать на 15 — 50% энергии больше нормы, то есть напрасно.

○ Выбор квартиры на вторичном рынке

Основным документом для покупки вторичного жилья является договор купли-продажи. По сравнению с новостройками, готовое жилье уже обжито и не требует косметического ремонта. Отсутствие «слепого» выбора делает процедуру покупки квартир на вторичном рынке более прозрачной. Покупатель видит планировку, осматривает район, знакомится с соседями, изучает план БТИ, проверяет документы продавца. Такой вариант подходит всем, кто желает быстрее зарегистрировать недвижимость.

  Плюсы покупки квартиры на вторичке

Преимуществом готового жилья является ускоренное оформление права собственности. Процедура занимает около 2-3 месяцев, после чего новый собственник может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Достоинства покупки жилья на вторичном рынке:

• Выбор района.
• Заселение сразу после оформления договора-купли продажи.
• Отсутствие перебоев с коммуникациями.
• Наглядность планировки.
• Готовый ремонт.

В большинстве случаев покупатели вторичного жилья обходятся без капитального ремонта квартиры.

  Не требует дополнительных расходов на ремонт

При выборе недвижимости обязательно проверяйте работоспособность канализации, проводки, отопления и изоляции от постороннего шума (актуально для панельных домов).

  Готовое жильё

Немаловажным преимуществом вторичного жилья считается отладка инженерных систем. В отличие от новостроек, инфраструктура готовых домов уже находится в эксплуатации. Покупатели недвижимости могут не беспокоиться по поводу подачи воды, электричества, отопления. И если вы не хотите ждать окончания строительства нового дома – выбирайте квартиры вторичного жилья.

  Развитая инфраструктура

Готовое жилье находится в эпицентре городской черты. Поблизости всегда расположены детские сады, школы, игровые площадки, больницы и торговые заведения. Одним словом, в тех районах, где уже вовсю кипит жизнь и нет нужды достраивать инфраструктуру. Такие возможности подойдут в первую очередь семьям, которые имеют детей дошкольного и школьного возрастов.

  Минусы вторички

После рассмотрения достоинств квартир самое время отметить недостатки. Они связаны со следующими обстоятельствами:

• Устаревшая планировка и внешний вид.
• Возможные проблемы с коммуникациями.
• Мошенничество со стороны риелторов и продавцов.
• Высокая стоимость.

На этом вероятные сложности не заканчиваются.

  Незаконная перепланировка без уведомления покупателя

Существенным минусом вторичного жилья считается невозможность изменить планировку. Но вместе с тем велик риск нарваться на незаконную планировку квартиры со стороны продавца (без уведомления конечного покупателя). Сокрытие важных деталей чревато административными наказаниями. Обратившись к ст. 7.21 КоАП РФ, мы увидим, что:

Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей. (в ред. Федерального закона от 22.06.2007 N 116-ФЗ).

В теории все понятно, но практика знает немало случаев продажи недвижимости с неузаконенной перепланировкой. Стоимость такого жилья гораздо ниже рыночной, ведь иногда продавцы сбивают цену на 30%

Покупать или не покупать жилье с незаконной перепланировкой? Важно понимать, что в случае приобретения такой квартиры бремя ответственности ложится целиком на покупателя (даже если последний находился в неведении)

Совет! Прежде чем заключать договор купли-продажи попросите продавца квартиры предоставить строительный план и техпаспорт БТИ. Проверьте, чтобы документы не были просрочены. Желательно чтобы в них не содержалось никаких красных линий (незаконная планировка). В интересах покупателя убедиться в чистоте сделки, и только потом приступать к покупке квартиры.

  Больший риск мошенничества

Поручая выбор недвижимости риелтору или занимаясь поиском самостоятельно, следует держать в уме типичные мошеннические операции с квартирами. Основные из них:

1. Подделка документов и продажа чужой недвижимости.
2. Обманная передача квартиры нескольким покупателям (по авансу).
3. Обход налогов путем расчётов вне договора.
4. Продажа недвижимости и аннулирование сделки.

В случае возникновения сомнений с оформлением сделки доверьте ее грамотному юристу. Специалист поможет проверить юридическую чистоту недвижимости и позаботится о заключении прозрачного договора.

Что выгодней купить: «первичку» или «вторичку»?

Многие люди считают, что квартиры в новом доме стоят баснословных денег по сравнению с такими же квартирами, что и в старых домах. Однако на практике оказывается противоположная ситуация: нередко можно встретить такие предложения, где цены на вторичку оказываются выше, чем на первичку. Так что дешевле: вторичное жилье или новостройка?

Для вторичного рынка недвижимости цены формируются исходя из следующих факторов:

• расположение дома (наличие поблизости леса, парка, водоема, речки и т. д.;
• близость к магазинам, транспортной развязке, различным социальным объектам);
• тип дома – панельный, кирпичный, «хрущевка», «сталинка» и т. п.;
• год постройки дома – квартиры в старых, ветхих домах будут стоить дешевле, чем в панельных;
• количество комнат, общая площадь квартиры, этажность ее расположения;
• состояние объекта – наличие ремонта, необходимых коммуникаций.

Для первичного рынка недвижимости цены формируются по таким критериям, как:

• класс объекта (эконом, комфорт, элит-класс);
• стадия готовности сдачи дома в эксплуатацию (покупка квартиры на этапе строительства или на этапе завершенного строительства);
• благоустройство района – наличие детских площадок, парков, скверов и т. п.;
• развитость инфраструктуры (близость к общественному транспорту: метро, автобусам, троллейбусам и др., к центральной части города, магазинам, больницам и т. п.);
• имидж фирмы–застройщика.

Часто при формировании цены на квартиры в новостройке застройщик ориентируется на покупательскую способность населения, стремится продать жилье путем минимизации чистой прибыли

Застройщику важно как можно скорее сдать дом в эксплуатацию и заселить в него людей, чтобы вложить средства в новый проект

В то же время владельцам квартир на вторичном рынке не нужно никуда спешить, поэтому они долгое время могут не снижать стоимость продаваемых квартир. Они могут ждать покупателей не один год, чтобы реализовать ему квартиру по максимально выгодней для продавца цене.

Любой человек, планирующий купить квартиру, хочет сэкономить на покупке, поэтому вопрос: «Что дороже – вторичка или первичка?» остается одним из самых популярных.

Если вы планируете купить квартиру с нуля, то лучше покупать ее на этапе строительства. Тогда застройщики продают жилье значительно дешевле, чем по завершению стройки.

Но это не значит, что квартиры в старых домах оказываются значительно дороже. Все зависит от месторасположения и состояния дома, наличия в квартире ремонта и многих других факторов.

Однако с экономической точки зрения покупка жилья в новостройке будет выгодней, ведь по сути новый владелец получает ключи от нового жилья, которое соответствует всем правилам, требованиям и строительным нормам, срок его эксплуатации будет выше, чем на вторичном рынке, поэтому с течением времени и при необходимости продать такое жилье будет выгодней.

Однозначно ответить на вопрос: «Что лучше купить – квартиру в новостройке или б/у?» нельзя, поскольку нужно исходить из собственных предпочтений.

Если кому-то важен статус, дизайн помещения, свободная планировка, тогда стоит подыскать вариант покупки новой квартиры. Для тех, кто не хочет ждать окончания строительства, согласен проживать в чистой квартире со скромным ремонтом и пользоваться всеми благами развитой инфраструктуры, тогда лучше отдать предпочтение квартире на вторичном рынке.

Цены на жилье разные и не всегда б/у недвижимость оказывается дешевле новой, а порой бывает и наоборот.

Какие льготы предусмотрены при оформлении ипотеки

В России предусмотрены особые льготные условия ипотечного кредитования для некоторых категорий заемщиков:

• ипотека для молодых семей;
• ипотека для военнослужащих;
• ипотека для семей с двумя (и более) детьми или с детьми-инвалидами;
• социальная ипотека в разных субъектах России;
• иные льготные условия для приобретения квартиры в ипотеку.

Первая категория льготной ипотеки предусмотрена для молодых семей. Основными условиями являются:

1. возраст каждого из супругов либо одного родителя в неполной семье не более 35 лет;
2. молодая семья в установленном законом порядке признана нуждающейся в жилом помещении;
3. у семьи имеются доходы, позволяющие получить кредит.

Для таких семей предусмотрена социальная выплата на уплату первоначального взноса при приобретении жилья в ипотеку. Размер выплаты определяется в зависимости от наличия или отсутствия детей и составляет 35% или 30% от расчетной стоимости жилья соответственно. Стоит отметить, что стоимость самого жилья рассчитывается в зависимости от установленного по муниципальному образованию норматива стоимости 1 кв. м жилого помещения площадью. Если семья состоит из 2 человек, то по Правилам, утвержденным. Постановлением Правительства РФ от 17.12.2010 N 1050, норматив жилого помещения составляет 42 квадратных метра. Если семья состоит из 3 и более человек — по 18 кв. м на одного человека.

На практике часто оказывается так, что денег в местном бюджете на субсидии просто нет, поэтому семьям приходится ждать, иногда – годами. Кстати, необязательно покупать жилье в ипотеку, чтобы получить субсидию – ее могут дать и при обычной покупке.

Следующая льгота предусмотрена для военнослужащих, которые являются участниками накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих. Тот, кто в течение минимум 3 лет служит в армии по контракту, может получить целевой жилищный заем на приобретение жилья или на уплату первоначального взноса при приобретении жилья в ипотеку. Размер такого займа не может превышать общую сумму средств, учтенных на именном накопительном счете участника НИС.

Третья категории граждан для получения льготной ипотеки – это семьи с двумя и более детьми. С начала 2018 года семья, у которой родился второй или последующим ребенок, может воспользоваться льготной ставкой по ипотеке в размере 6% и ниже на протяжении всего оставшегося срока выплаты ипотечного кредитования. Главные условия – заемщик и его дети должны иметь российское гражданство, а также квартира должна быть куплена на первичном рынке.

С апреля 2019 года семьи, имеющие двух и более детей, могут оформить рефинансирование ранее оформленной ипотеки по ставке 6%. Данные льготы действует до конца 2022 года.

Почти все банки готовы давать такие кредиты даже по ставке ниже 6% годовых, например, Промсвязьбанк все еще держит ставку по «семейной» ипотеке на уровне 4,5% годовых.

Некоторые субъекты России предусмотрели специальную социальную ипотеку. Например, жители Москвы в возрасте от 18 до 55 лет, которые нуждаются в жилье, имеют право на приобретение квартир, комнат или домов из жилищного фонда коммерческого использования с использованием собственных или заемных денежных средств. Стоимость подобных жилых помещений намного ниже, чем рыночная стоимость обычного жилья.

Также в некоторых регионах предусмотрена льготная сельская ипотека. Человек, который хочет купить жилую недвижимость в селе или поселке может оформить ипотечный кредит по ставке от 1%. Ставка устанавливается постановлением местного органа власти. Сельская ипотека действует в Московской, Ленинградской, Кировской и других областях.

Еще один вид льготный социальной ипотеки предоставляется на территории Дальневосточного федерального округа. Жители Дальнего Востока могут приобрести жилье по ставке от 2% при условии, что возраст заемщиков, состоящих в браке, не превышает 35 лет или заемщик, который моложе 35 лет, не состоит в браке и имеет несовершеннолетнего ребенка. Стоит отметить, что стоимость жилья, которое приобретается в ипотеку, не должна превышать 6 миллионов рублей.

Последний вид льготной ипотеки предоставляется для отдельных категорий граждан. К ним относятся:

• молодые ученные;
• те, кто был уволенные по определенным основаниям из ОВД, МЧС, органов уголовно-исполнительной системы.

Есть и другие программы, например, «деревянная ипотека» (на домокомплекты для деревянных домов), или особые условия при покупке жилья у определенного застройщика. Обычно это все работает для каких-то отдельных городов, поэтому конкретные условия лучше уточнять на местах.

○ Выбор квартиры в новостройке

Жилые помещения в новостройках относятся к первичному жилью. Квартиры возводятся «под ключ» фирмой-застройщиком по долевому или кооперативному участию жильцов. Жильё в новостройках не имеет юридической истории. Покупатели первичного жилья становятся единоличными владельцами недвижимости.

Особенностью квартиры в новостройке является новизна коммуникационных узлов, лифтов, планировки и прочих частей дома. Поэтому, если вам нужно полностью новое жильё – выбирайте квартиры в новостройках. Первичное жильё значительно дешевле вторичного. Но нужно приготовиться к тому, что придётся производить ремонт за свой счёт. Обычно на это уходит ¼ часть от стоимости недвижимости, что не всегда выгодно для бюджета молодой семьи.

Важно! Выбирая квартиру в новостройке, обязательно заключайте договор о долевом участии. Соглашение регистрируется в Росреестре и служит гарантией соблюдения прав дольщиков

Правоотношения защищены Федеральным законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Таким образом, в случае нарушения сроков сдачи объекта у покупателей появляется право требовать компенсацию с застройщика.

  Положительные аспекты выбора такой квартиры

Преимущества квартир в новостройках:

1. Современная инфраструктура (торговые центры, парковки, школы, больницы, ж/д пути, магистрали, детские площадки).
2. Вариативность планировки и отделки жилья.
3. Отсутствие негативной юридической истории (собственников).
4. Доступные цены и скидки от застройщиков.

Одним словом, новостройки имеют благопристойный вид – покупателям доступны абсолютно новые квартиры.

  Возрастание стоимости жилья после ремонта

Существенный момент при покупке первичного жилья – необходимость производить ремонт за свой счёт. Как правило, застройщики сдают квартиры в черновой отделке. В нее входят цементно-песчаная стяжка, выравнивание стен, обустройство потолков, трассировка пола, монтаж входной двери, остекление комнат и проведение электро– и водоснабжения дома.

  Доступность покупки в ипотеку

Многие люди спрашивают, что делать если нашли подходящий вариант, но не хватает денег на квартиру? Выходом из ситуации может стать оформление ипотеки под залог строящейся недвижимости

Соискатель должен иметь официальный и, что более важно, стабильный доход. Годовая ставка по ипотеке обычно составляет 12-14%, а срок погашения ссуды растягивается до 30 лет

Минимальный взнос по ипотеке – не менее 10% от стоимости первичного жилья.

  Возможность собственной планировки

В договоре с застройщиком обычно указываются характеристики будущего жилья. Нередко говорится о так называемой «свободной планировке», которая влияет на итоговую стоимость недвижимости. Однако несмотря на финансовую привлекательность, подобные предложения идут вразрез с жилищным законодательством. Например, панельные дома имеют строгую планировку (несущие стены и зонирование помещений), что усложняет собственное обустройство. К тому же, жилищные органы редко идут навстречу собственникам, если последние не владельцы таунхаусов.  

  Отрицательные черты покупки квартиры

Наравне с плюсами существуют и отрицательные черты приобретения первичного жилья:

1. Риски банкротства застройщика.
2. Длительное ожидание завершения строительства.
3. Отсутствие чистовой отделки квартиры.
4. Ограниченный выбор местоположения.

Но минусов гораздо меньше, чем плюсов, о чем свидетельствует популярность квартир в новостройках.

  Дополнительные растраты

Завершение строительства нового дома с черновой отделкой помещений – отнюдь не окончание этапа строительства для собственников. Ведь им потребуется произвести ремонт, а в некоторых случаях устранить заводской брак вследствие недоделок фирмы-застройщика. Дополнительные растраты направлены на стяжку пола, установку перегородок, разводку кабелей электроснабжения, монтаж счётчиков воды, оклейку обоями, шпатлёвку, монтаж сантехники и т.д.

Плюсы и минусы недвижимости на вторичном рынке

Многим людям неважно, какую недвижимость покупать – первичку или вторичку, каждый ориентируется на свои предпочтения, поэтому нередко люди теряются и не могут определиться с тем, что выбрать: новую или б/у квартиру. Рассмотрим плюсы и минусы жилья на вторичном рынке:

Плюсы «вторички»

Если хотите отпраздновать новоселье в квартире, в которой до вас жили другие люди, тогда стоит рассмотреть преимущества такого жилья:

1. Минимальные временные затраты, связанные с ремонтом и въездом в квартиру. Несмотря на то что у каждого человека свои предпочтения в выборе обоев, отделочных материалов и так далее, однако все равно вкусы людей часто совпадают. Поэтому, если задаться целью и поискать желаемую квартиру, то она обязательно найдется. А если так произойдет, тогда не нужно будет делать ремонт.
2. Широкий выбор вариантов жилья. Квартир на вторичном рынке больше, чем на первичном, поэтому дефицита в выборе предложений не будет. Каждый желающий сможет подыскать себе квартиру по территориальному принципу, уровню комфорта, площади и т. д.
3. Есть возможность торговаться. Это немаловажный нюанс, который переходит в разряд плюсов, поскольку позволяет потенциальному покупателю сэкономить на покупке недвижимости путем уместного торга с продавцом.
4. Нет необходимости ждать заселения. В отличие от квартир в строящихся домах на вторичном рынке недвижимости потенциальный покупатель после подписания договора купли-продажи может сразу же заезжать в квартиру. Ему не нужно, к примеру, ждать, пока закончится строительство.
5. Развитая инфраструктура. В советские времена дома строились таким образом, чтобы рядом с ними находились детские сады, школы, магазины, поликлиники и другие заведения. В новостройках же инфраструктура может быть и неразвитой.

Минусы покупки квартир на вторичном рынке

Недостатков и проблем с жильем на вторичном рынке не меньше, чем достоинств:

1. Высокий риск попасть на мошенников. Перед покупкой недвижимости необходимо проверить ее на юридическую чистоту. В противном случае можно наткнуться на мошенников, которые, завладев вашими деньгами, могут подать на вас иск в суд о незаконном заселении или о расторжении договора на основании недействительности некоторых документов. Потом доказать что-либо в суде будет проблематично, поэтому есть риск остаться как без денег, так и без квартиры.
2. Ненадлежащее состояние квартиры. Засоренные трубы, ржавчина, треснутые стены, тонкие перегородки, скрипящие полы, следы после затопления или пожара – все эти недостатки могут наблюдаться в квартирах на вторичном рынке.
3. Неблагополучные соседи. В старых домах живут люди различного социального статуса, образа жизни, поэтому нередко соседями становятся алкоголики, наркоманы и другие неблагополучные слои населения.
4. Плохое состояние дома. Если дом возведен 30, 40, 50 и больше лет назад, то наверняка в нем уже есть проблемы с инженерными сетями, коммуникациями, подвалом.
5. Необходимость проведения ремонта. Если квартиру в новостройке можно купить со свежим ремонтом, то на вторичном рынке недвижимости максимум, что можно купить – жилье с косметическим ремонтом. Есть, конечно, и предложения с евроремонтом, улучшенной планировкой, но такие варианты будут стоит гораздо дороже.
6. Неоправданно высокая стоимость. Нередко хозяева квартир выставляют слишком высокие цены на жилье, однако это их право и никто не может запретить им продавать объект недвижимости по той цене, которая им нравится. Поэтому нередки случаи, когда жилье на вторичном рынке оказывается дороже такого же по квадратуре жилья, но на первичке.

Плюсы новых домов

Еще одно преимущество в пользу новой квартиры – только что построенные инженерные коммуникации, которые в старом доме могут порядком износиться, работать с перебоями и требовать ремонта.

Преимущества новостройки:

• по сравнению со старыми панельными зданиями, построены из более качественных и надежных материалов;
• более просторные помещения;
• улучшенная планировка;
• чистые подъезды, лестничные площадки;
• подземная парковка.

Изменились и стандарты постройки панельных домов, которые теперь обладают большей жилой площадью. Например, если раньше максимальным метражом однокомнатной квартиры являлась площадь в 33 кв. метра, то сегодня стандарт того же панельного возрос до 38 кв. метров.

Конечно, минусами обладают далеко не все квартиры вторичного жилого фонда

Однако мы не берем во внимание так называемые элитные объекты, располагающиеся в домах дореволюционной и «сталинской» застройки

Плюсы и минусы жилья в новом доме

Плюсы:

• свободная европейская планировка;
• во многих домах сделан евроремонт;
• новая сантехника и коммуникации;
• мощность электропроводки рассчитана на современную технику;
• благоустроенная прилегающая территория;
• одинаковый социальный уровень жильцов.

Минусы:

• черновая отделка стен;
• отдаленный район;
• иногда сдается позже, чем оговаривалось вначале.

Чтобы купить подходящее вторичное жилье, необходимо на поиск потратить немного больше времени и подобрать подходящий вариант с хорошим ремонтом, чтобы после покупки не тратиться на ремонт. Однако и здесь есть свои преимущества и минусы.

Минусы вторички:

• если дом старый, порой возникают проблемы с коммуникацией;
• могут быть непорядочные соседи.

Преимущества:

• главным плюсом вторички является то, что вы покупаете реальную квартиру, а не виртуальные квадратные метры. Сначала вы ее осматриваете, а после сделки купли-продажи сразу сможете заселиться;
• квартиру реально найти в удобном районе, где есть садики, школы, магазины и больницы.

Сегодня сложно говорить о том, какая квартира дешевле. Есть большое количество хороших и дорогих квартир – как в новостройках, так и в старых домах. Много очень и дешевых предложений. Необходимо заранее подумать над тем, что вы хотите от квартиры, будете ли делать ремонт и заселитесь после него или же сразу захотите въехать, а потом уже со временем устранять недостатки.

Большое количество новостроек находятся на стадии котлована или годами стоят недостроенные, а люди за них уже деньги заплатили. В новостройках в основном продается голая коробка, в нее еще нужно вложить половину стоимости, а в квартиру из вторичного рынка заезжай и живи. В итоге за новую квартиру вы больше заплатите.

Каждая квартира б/у требует тщательной проверки юристами. При выборе квартиры покупатель должен понимать, что плюсы и минусы есть и в новых, и в старых квартирах. Обратитесь в агентство недвижимости, специалисты подберут лучший вариант и помогут совершить сделку купли-продажи.