Как воспользоваться возможностью дарения квартиры в ипотеке

Снятие обременения

Объект сделки регистрируется с обременением в системе Росреестра, снять которое можно после погашения кредита. Когда у банка не останется финансовых претензий к заемщику. Необходимо выплатить долг и все проценты в указанном размере. Последний платеж можно внести по графику или досрочно.

Затем гражданин относит в Росреестр один из документов:

• справку о собственности, полученную после приобретения имущества на аукционе;
• судебное решение, подтверждающее факт закрытия ипотеки;
• закладная, содержащая запись о погашении долга от банка;
• заявление собственника и банка о снятии имеющегося обременения вследствие закрытия ипотеки.

Они подтверждают отсутствие претензий банка, что дает заемщику возможность стать полноправным собственником. Тогда недвижимость перестает быть залогом. Можно выполнить это через МФЦ, подав туда документы.

Важно! Сначала утрясти вопрос с банком. Иногда остаются мизерные суммы, на которые потом начисляются проценты и штрафы, вследствие чего кредит считается непогашенным

Необходимо последний платеж внести в кассе банка. Взяв у сотрудника выписку с подтверждением о закрытии долга.

Какие документы необходимы:

• справка, подтверждающая отсутствие задолженности (выдает банк);
• письмо банка, где указан факт погашения ипотеки;
• выписка из кредитного счета;
• заявление двух сторон (кредитора и заемщика);
• ипотечный договор (оригинал + копия);
• паспорта участников сделки;
• свидетельство собственника (выписка ЕГРН);
• квитанция оплаченной госпошлины.

Присутствие заинтересованных сторон при передаче заявления обязательно. Действует новый собственник – одаряемый, т.к. сделка дарения уже была проведена ранее. Согласно ФЗ-264 (25 статья) Росреестр снимает обременение за 3 дня после отправления заявки. Если гражданин действует через МФЦ, к сроку добавляется 2 дня.

Процедура оформления

Процесс оформления дарственной на ипотечную квартиру будет производиться последовательно в два этапа, предполагающего первоначально одобрение кредитной организации, при отказе в котором дальнейшее совершение сделки теряет смысл. Процедура оформления заключается в следующем:

1. Обращение в организацию, произведшую ипотечное кредитование за согласием на смену собственника, для получения которого подаётся пакет документов:
   • заявление по форме, разработанной банком;
   • документы, удостоверяющие личность дарителя и одаряемого и позволяющие провести идентификацию (паспорта, свидетельства СНИЛС, ИНН);
   • справки 2-НДФЛ о полученных доходах, выписки банков о движении денежных средств при осуществлении предпринимательской деятельности;
   • правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру;
   • предварительный вариант договора дарения.

1. Оформление дарения ипотечной квартиры при условии одобрения кредитного учреждения самой процедуры и предварительно составленной дарственной с предоставлением документов:
   • общегражданских паспортов дарителя и одаряемого;
   • выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности на квартиру с наличием обременения;
   • правоустанавливающего документа дарителя на жильё (договора-купли продажи, участия в долевом строительстве);
   • технической документации на объект недвижимости, выданный бюро технической инвентаризации;
   • заверенного нотариально согласия второго супруга при приобретении недвижимости в период брачного союза;
   • разрешения органов опеки и попечительства при затрагивании прав несовершеннолетних детей;
   • выписки из домовой книги;
   • подтверждения степени родства между дарителем и одаряемым во избежание уплаты НДФЛ в размере 13 % для граждан страны, 30 % при участии нерезидента;
   • официального разрешения банка;
   • окончательного варианта договора дарения;
   • банковской квитанции об оплате государственной пошлины.

Если дарственная на ипотечную квартиру оформляется несколькими собственниками, то каждый участвует в подписании договора и представляет документы, удостоверяющие личность для участия в сделке. Нотариальное заверение не является обязательным, но в силу нестандартности привлечение нотариуса поможет грамотно составить договор во избежание дальнейших претензий сторон по отношению друг к другу. Завершение сделки констатируется регистрацией в Росреестре с выдачей выписки из ЕГРН, фиксирующей передачу имущества одновременно с обязательствами по выплате ипотеки новому собственнику.

Оформление

Процедура совершения сделки с целью дарения квартиры, обремененной ипотечным кредитом, производится в стандартном порядке, за исключением самого главного пункта – получения одобрения кредитора. В первую очередь необходимо добиться разрешения, потом только заниматься оформлением.

Получение разрешения

Чтобы получить одобрение банковской организации, требуется обратиться в отделение и подать соответствующее заявление. К нему следует приложить следующий пакет документов:

1. Свидетельство на предмет дарения.
2. Паспорт РФ.
3. Справка, подтверждающая платежеспособность нового собственника.
4. Проект соглашения о дарении.
5. Иные бумаги, запрашиваемые банком.

Сотрудники кредитного учреждения тщательно проверяют, может ли будущий владелец исполнять обязательства по оплате ипотечной задолженности. Оценка платежеспособности осуществляется точно также, как при принятии решении о выдаче ипотеки.

При рассмотрении заявления специалисты банка в обязательном порядке учитывают наличие у нового владельца иждивенцев и их количество, стабильность заработной платы, наличие иных обязательств, к примеру, по уплате алиментов.

Не стоит рассчитывать на положительное решение банковской организации пожилым людям и клиентам, имеющим небольшой уровень дохода.

Составление договора

После получения одобрение банка можно смело приступать к ее оформлению. В первую очередь требуется собрать бумаги, которые понадобятся для составления договора. К ним относится следующее:

1. Паспорта сторон.
2. Свидетельство, удостоверяющее право на предмет сделки.
3. Кадастровый документ.
4. Выписка из ЕГРП.
5. Ипотечное соглашение.
6. Разрешение кредитора.
7. Согласие жены или мужа на заключение дарственной, если предметом является имущество, нажитое в браке.
8. Разрешение органа опеки, если в сделке принимает участие несовершеннолетний гражданин.
9. Справка о числе прописанных лиц.

Далее стороны составляют договор. Для его предусмотрена письменная форма. Законодательство не устанавливает точный образец документа, но практика показывает, что прописывать в соглашении нужно следующие пункты:

• Информация о гражданах, принимающих участие в сделке.
• Указание документов на недвижимость.
• Описание квартиры.
• Согласие одаряемого принять дар.
• Права, обязанности сторон.
• Процедура перехода прав собственности. Именно в этом пункте требуется указывать, что к новому собственнику переходит обязанность по оплате ипотечного кредита.

В конце документа обязательно ставятся подписи сторон и дата написания договора.

Регистрация

После подписания соглашения одаряемому требуется надлежащим образом оформить право собственности. Для этого необходимо провести регистрацию перехода прав к новому владельцу. Процедура проводится в отделении Росреестра. Для регистрации нужно подать соответствующее заявление и приложить к нему пакет документов.

Совершенно необязательно обращаться напрямую в Росреестр. С недавнего времени приемом заявления на регистрацию права собственности занимаются и Многофункциональные центры. Благодаря этому порядок получения свидетельства значительно облегчается.

На прием к специалисту МФЦ можно записаться предварительно через интернет или посредством звонка. В назначенное время требуется прийти в учреждение и отдать бумаги. После проверки документации сотрудник выдает расписку.

В ней подтверждается факт принятия заявления и дата готовности свидетельства. К заявлению прикладываются все те же бумаги, что и собираются для составления дарственной.

Получив свидетельство новый владелец квартиры обращается в банк для переоформления ипотечного кредита. Одаряемый должен понимать, что распоряжаться в полной мере полученным в дар имуществом он не может, пока не погасит задолженность перед кредитором.

Даритель должен обязательно предупредить вторую сторону, если у него имеет просрочка по ипотеке.

Последствия нарушения запрета

Можно ли совершить оформление дарственной, если жилище в ипотеке, без разрешения банка? Что будет, если условия соглашения о запрете дарения окажутся нарушенными? Составить дарственную без согласия банка не получится.

Чтобы посчитать передачу имущества состоявшейся, необходимо сперва зарегистрировать переход права собственности. А для госреггистрации обязательно нужны определенные документы, выданные банком.

Заемщик может попытаться нарушить условия, прописанные в соглашении. В таком случае банк может поступить следующим образом:

1. Подать исковое заявление в судебный орган. Это нужно, чтобы передачу жилища в дар посчитали недействительной.
2. Настоять на преждевременном закрытии задолженности и оплате штрафов, которые были назначены из-за нарушений условий договора.
3. Продать ипотечное жилье, если долг окажется невозвращенным.

О том, как расторгнуть соглашение дарения квартиры, вы можете узнать из нашей статьи.

Как оформить договор дарения, воспользовавшись услугами нотариуса

Если стороны опасаются оспаривания дарственной, стоит обратиться к нотариусу по вопросам оформления дарственной. Этот метод более затратный, но степень надежности и юридической чистоты акта дарения также намного выше.

Порядок действий при оформлении дарственной у нотариуса:

1. Предоставляется пакет документов, куда входят:

• Паспорта сторон.
• Документ на право собственности.
• Выписка из ЕГРП на квартиру, которая передается в дар.
• Справка о прописанных в квартире лицах.
• Если дарится имущество, которое было нажито в браке, нужно предоставить письменное согласие второго супруга на дарение. Документ заверяется нотариусом.

2. Нотариус составляет дарственную с указанием цены квартиры.

3. Стороны подписывают договор, оплачивают нотариальные услуги и государственную пошлину.

4. Нотариус забирает все экземпляры договоров, а также оригиналы документов для регистрации, кроме паспортов. Подписанты на руки получают расписку с перечнем переданных документов для последующего их получения. Свои документы стороны могут забрать как у нотариуса, так в ближайшей Регистрационной Палате.

5. Нотариус оформляет сделку и отправляет ее на регистрацию.

6. В указанный день стороны забирают поданные документы, каждый подписант получает один экземпляр договора дарения. Одаряемый получает выписку из ЕГРП с подтверждение прав владения квартирой. С этого момента он считается новым владельцем. Для получения всех документов обязательно предъявляется паспорт.

Что делать, если куплена квартира, а всплыла дарственная?

Покупка квартир на вторичном рынке связана с повышенными рисками. Само по себе наличие дарственной истории или передачи помещения не является чем-то противозаконным. Однако родственники могут попытаться оспорить соглашение. Защитить гражданина способно страхование титула. В этой ситуации, в случае оспаривания сделки, компания, продавшая полис, возместит ущерб и погасит кредит перед финансовой организацией.

Во всех остальных случаях денежные средства обязано вернуть лицо, которое заключило неправомерное соглашение. На практике добиться получения выплаты может быть проблематично. Поэтому эксперты рекомендуют заранее проверять помещения на предмет правомерности получения собственности продавцом. Оспаривание сделки не избавит гражданина от потребности в погашении кредита. Лицо должно будет рассчитываться по обязательствам перед банком. В иной ситуации человека могут привлечь к ответственности.

Порядок и условия дарения квартиры, взятой в ипотеку

Оформить сделку дарения можно только в том случае, когда имеется такой пункт в кредитном договоре, и банк дает согласие на проведение процедуры. Разумеется, это возможно при условии своевременного внесения ежемесячных платежей по кредиту.

Существует определенный порядок оформления сделки, который включает в себя следующие этапы:

1. Заемщик обращается в банк для получения письменного разрешения на совершение сделки.
2. Если согласие получено, то собственник готовит все необходимые документы и оформляет договор дарения.
3. Документ подписывается в Росреестре и в течение месяца проверяется сотрудниками ведомства.
4. В результате, одариваемое лицо получает свидетельство о собственности на имущество с обременением в виде ипотеки.

Для проведения сделки потребуются документы:

• правоустанавливающие документы на жилье;
• выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах;
• техническая документация на квартиру;
• разрешение банковского учреждения на осуществление дарения;
• согласие супруга (ги) дарителя;
• разрешение службы опеки, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних или недееспособных граждан.

Все документы представляются в виде копии и подтверждаются соответствующим оригиналом.

Квартира в ипотеке – можно ли оформить дарственную по закону

У каждого банка свои условия предоставления ипотечного кредита, но большинство из них имеют общую позицию – до полного погашения долга именно финансовая организация регулирует все юридические операции с недвижимостью. Поэтому подарить такую квартиру можно только с согласия банка.

При этом закон не ограничивает возможность передачи имущества в безвозмездное пользование, и даже извлечение из него выгоды (например, путем передачи в аренду). Но придать юридическую силу дарственной на квартиру в ипотеке можно исключительно с согласия банка.

Детям

Составить договор дарения в отношении несовершеннолетнего ребенка невозможно. Объясняется это тем, что данная категория граждан не является дееспособной (не несет юридической ответственности за свои действия) и нетрудоспособной. Следовательно, не может рассматриваться банком в качестве заемщика.

При желании передать ипотечную квартиру ребенку, следует учитывать его завещательное право на него. Передача по наследству – это единственный вариант распоряжения залоговой недвижимостью. Согласно законодательству, несовершеннолетние дети будут иметь права на данную квартиру даже при отсутствии завещания.

Супругам

Дарение ипотеки мужу или жене также не предусматривается, потому что их имущество изначально является общим. Составление дарственной возможно в следующих случаях:

• если квартира приобретена в ипотеку до заключения брака;
• если супруги развелись и один из них хочет аннулировать статус созаемщика.

В подобной ситуации необходимо согласие банка на процедуру. Как и в стандартных ситуациях, будет проводиться оценка платежеспособности потенциального заемщика, и исследоваться его кредитная история.

Родственникам

В данном случае также необходимо согласие банка, который будет оценивать кандидатуру одариваемого. Если финансовая организация посчитает, что смена заемщика не увеличивает ее риски, составление дарственной на квартиру, находящуюся в ипотеке допускается.

Созаемщикам

Созаемщик имеет равные с основным заемщиком права на залоговую недвижимость. Соответственно, ему нельзя подарить то, чем он и так владеет. Ситуация меняется, когда речь идет о желании перестать быть созаемщиком и полностью передать не только права на недвижимость, но и обязательства по кредитным выплатам.

В подобном случае банк должен также оценить, как скажутся изменения условий договора на уровне финансового риска. Если будет определено, что доходов созаемщика достаточно для выплаты долга, то составление дарственной на жилье возможно.

Необходимые документы

В Росреестр нужно подать следующий пакет документации:

1. Паспорта заемщика и одариваемого.
2. Ходатайство о регистрации договора.
3. Бумаги, подтверждающие право собственности на недвижимость.
4. Технический паспорт жилища.
5. Выписка из домовой книги.
6. Согласие второго супруга (если жилье было куплено в браке).
7. Разрешение органов опеки (если в сделке участвуют несовершеннолетние или недееспособные лица).
8. Согласие банка.

По итогам государственной регистрации одариваемый получит свидетельство о праве собственности на квартиру, обремененную ипотекой. После этого необходимо обратиться в страховую компанию для внесения изменений в страховой договор.

Категории и статус одаряемых

Передача права собственности, следующая за процессом дарения, для кредитной организации – смена заёмщика, требующая изучения его финансовых возможностей и сравнения с платежеспособностью первоначального дебитора с точки зрения коммерческих рисков. Банки дают согласие при пошатнувшемся материальном положении первичного заёмщика, резком ухудшении состояния здоровья, но выдвигают требования по отношению к новому заёмщику, рассматривая индивидуально каждого:

1. Дети дарителя. Можно ли подарить квартиру в ипотеке ребёнку сводится к возрасту одаряемого. Если ребёнок на момент желаемой передачи не достиг совершеннолетия, то банком в качестве возможного заёмщика рассматриваться не будет. Это объясняется недееспособностью и нетрудоспособностью лица, что прямо противоречит интересам кредитной организации.
2. Супруги. Процесс дарения между мужем и женой не предусматривается в силу принадлежности имущества, приобретённого в период брака, к составу совместной собственности. Оформление дарственной в юридическом отношении имеет смысл при условии:
   • приобретения квартиры до вступления в брачный союз;
   • расторжения брака с сопутствующим желанием одного из супругов аннулировать права и обязанности на жильё.

Можно ли подарить ипотечную квартиру супруге или её часть, зависит от одобрения банка, который   будет изучать реноме супружеской четы на предмет платежеспособности.

1. Близкие родственники. Наличие или отсутствие родственных отношений не имеет значения для банковского учреждения, которое будет оценивать одаряемого на основании получаемых доходов, кредитной истории, стабильности финансового положения. Однако ответ на вопрос, можно ли подарить ипотечную квартиру родителям, с высоким процентом вероятности окажется отрицательным в силу сравнения возраста текущего должника с предполагаемыми, что окажется не в пользу родителей.
2. Созаёмщики. Постановка вопроса имеет смысл при желании лица освободиться от статуса путём передачи прав на недвижимость с обязательствами по погашению кредита. Можно ли подарить долю в ипотечной квартире банком будет оцениваться с точки зрения достаточности у остальных созаёмщиков финансовых возможностей для погашения ипотеки без участия конкретного лица.

Отличительная особенность договора дарения от купли-продажи заключается в отсутствии необходимости получения согласия остальных собственников для передачи доли. Оформление квартиры в долях по ипотеке не ограничивает владельца в реализации собственных прав, требуя лишь согласие кредитного учреждения.

Статус одаряемого интересен банку исключительно с точки зрения финансового положения и оценки собственных рисков при смене заёмщика. Кредитная организация примет положительное решение при выигрыше «кредитного реноме» перспективного должника по сравнению с текущим. Дарение ипотечной квартиры родственнику первой степени родства представляет интерес для участников дарственной ввиду освобождения от уплаты НДФЛ, являющегося обязательным при передаче стороннему лицу.

Пути, при которых можно оформить дарственную на ипотечную квартиру

С юридической точки зрения также существует два выхода для владельца квартиры, находящейся в ипотеке:

• Самый относительно простой способ — выплатить заранее всю ипотеку, чтобы недвижимость уже находилась в полной собственности дарителя.
• Если планы оформить дарственную на квартиру в ипотеке были еще до оформления ипотеки, тогда необходимо заранее известить банк и попросить их рассмотреть вопрос о включении возможности дарения в права покупателя квартиры. Далеко не всегда банк на это соглашается. Однако, в большинстве случаев данные вопросы рассматриваются.
• Прямое обращение к банку о разрешении дарения. Здесь также имеется ряд сложностей, таких как проверка будущего владельца на предмет возможности осуществления стабильных выплат по ипотеке.
• Также можно составить дарственную на квартиру в ипотеке, когда даритель будет продолжать выплачивать взносы, не передавая их новому владельцу. Последний до момента полной выплаты кредита будет являться участником по ренте. И выплата кредита перейдет в его обязанность только в случае смерти основного плательщика.

Если банк соглашается на осуществление сделки, с его стороны последует долгая проверка платежеспособности будущего владельца. В критерии входят:

• стабильность работы;
• размер заработной платы, точнее сколько будет оставаться у одариваемого после уплаты ипотеки;
• наличие иждивенцев и другие нюансы.

В случае приемлемости нового плательщика для банка одариваемый становится новым участником договора по ипотеке. Следует учитывать, что с недавнего времени существует закон, который облагает одариваемого пошлиной в виде 13%, если он не является близким родственником дарителя.

Несмотря на большое количество ограничений с финансовой стороны на осуществление действий с недвижимостью, многие владельцы ипотечных квартир задаются вопросом, можно ли оформить дарственную на такое жилье. Как показывает практика, лучшим решением будет подумать о совершении безвозмездной сделки заранее и уведомить об этом банк. Либо, если это желание возникло после оформления кредита, опять же попросить рассмотреть прошение на осуществление договора дарения доли квартиры в ипотеке или всей ипотечной квартиры.

Видео: Советы юриста по оформлению договора дарения на квартиру.

Существует ли возможность оформить дарственную

Для начала следует понимать, что отношения между кредитором и заемщиком подчиняются предписаниям, оговоренным в Гражданском своде законов РФ, в ФЗ «Об ипотеке» и в законе, регулирующем порядок регистрации вступления в право владения недвижимым имуществом.

Можно ли ипотечную квартиру подарить, четко прописано в статье 37 закона «Об ипотеке», в которой упоминается, что имущество, которое является залогом для кредитора, может быть передано получателем кредита иному лицу посредством продажи, обмена, дарения или любым другим способом, но только при согласии залогодержателя, а именно банка.

Итак, выдав кредитные средства покупателю недвижимости, банковское учреждение получает полные права владения данной собственностью до того момента, пока не получит обратно свои средства в полном объеме. Если же заемщик не выплачивает положенные взносы, кредитор может продать залоговое имущество, погасить кредит и неустойку, а оставшиеся средства, если таковые будут, может вернуть заемщику.

вполне может быть причислена к одной из разновидностей ценных бумаг, которая может быть уступлена банком другому финансовому учреждению. Когда меняется собственник квартиры, рискует в первую очередь кредитор, поскольку меняется лицо, которому банк может предъявить предусмотренные договором требования.

Чаще всего то, можно ли подарить долю в квартире, находящейся в ипотеке, или полностью всю квартиру, прописываются в договоре кредитования. Но в любом случае осуществить данную процедуру в обход банка не удастся.

Как показывает практика, подарить залоговую квартиру можно только в двух случаях:

1. Когда данное условие прописано в кредитном договоре.
2. Когда заемщик получает разрешение кредитора, которое прописывается в документе отдельным пунктом.

Обычно возможность, можно ли подарить квартиру, если она в ипотеке, в изначальной версии заемного контракта исключена. Но заемщик имеет право настаивать на внесении данного условия в документ еще на этапе заключения сделки с банком.

Как добиться согласия кредитора

Прежде чем преподнести в дар третьему лицу свою ипотечную квартиру, следует помнить, что при смене собственника договор кредита не утратит своей силы. Это означает, что процедура дарения сулит одариваемому прохождение всех ступеней проверки на платежеспособность, как это было с первоначальным заемщиком.

Во внимание банк примет такие характеристики:

• общий месячный доход;
• количество лиц, находящихся на иждивении;
• сумму ежемесячных расходов;
• стабильность дохода.

При этом лицо, которое получает такую квартиру в дар, должно хорошо понимать, что отныне оно становится плательщиком долгосрочного кредита и перенимает на себя все обязательства по договору.

Отсюда следует, что при желании или необходимости оформить дарственную заемщик должен обратиться в банк с заявлением соответствующей формы. Чтобы ходатайство получило одобрение, необходимо обосновать необходимость проведения данной операции. К примеру, такой причиной может стать ухудшение здоровья заемщика.

При этом решение банка непременно будет отрицательным, если договор дарения принесет самому учреждению дополнительные риски. Так, скажем, вряд ли увенчается успехом попытка подарить квартиру человеку преклонных лет или несовершеннолетнему лицу. Вместе с доказательствами целесообразности сделки даритель должен предоставить своему кредитору такие бумаги:

1. .
2. Проект договора дарения.
3. .

Приняв во внимание все обстоятельства, банк примет решение