Как переоформить ипотеку с бывшего мужа на созаемщика жену, если квартира вдобавок и еще не сдана?

Перечень документов для переоформления

Процесс переоформления для лица, на которого производится перекредитование, требует сбора всех тех же документов, как и при получении ипотеки в первый раз. Кроме этого, вы, как владелец недвижимости и текущий плательщик, так же собираете нужные бумаги. В совокупности, на себя и будущего заемщика вы должны предоставить:

• паспорта;
• СНИЛС;
• для мужчин до 27 лет – военный билет;
• справки 2-НДФЛ;
• кадастровые документы;
• право на собственность;
• оценочная экспертиза недвижимости;
• справка из банка, выдавшего ипотечный кредит о качестве ваших платежей;
• разрешение вашего банка на совершение рекредитования;
• другие документы по требованию банка (список выдает менеджер).
• Заявка-анкета (заполняется онлайн на официальных сайтах или в отделениях банков).

Конкретные предложения

Финансовые организации предлагают своим клиентам возможность рефинансировать как займы, оформленные в других банках, так и кредиты, выданные этими же банковскими организациями. Кроме того, клиент может воспользоваться программами рефинансирования для покрытия нескольких займов в разных банковских организациях одновременно.

В «Сбербанке» (учреждение вышло на рынок рефинансирования в текущем году), к примеру, можно оформить рефинансирование по ставке в 9,5% (начинает действовать после погашения старого займа/займов). При этом финансовое учреждение позволяет объединить под одним кредитом как ипотеку, так и другие виды займов. Минимальная сумма кредитования – 1 миллион рублей. Средства выдаются на срок до 30 лет.

Услугу перекредитования предоставляют также следующие банки:

1. «ВТБ». В этом финансовом учреждении клиент может получить еще более низкую процентную ставку – 9,45% годовых. Сроки кредитования такие же, как и в предыдущем случае. Гражданин может получить от 1,5 до 30 миллионов рублей. Заем выдается только в том случае, если задолженность превышает 460 000 рублей. В качестве залога выступает недвижимость (минимальная стоимость имущества должна превышать 1,8 миллионов рублей).
2. «РосБанк». В этом финансовом учреждении можно оформить ипотеку по процентной ставке в 8,75% годовых. Получить новый заем можно в рублях. Клиентам банка предоставляется возможность изменения валюты кредита. Средства выдаются на срок не более 25 лет.
3. «РоссельзозБанк». Заемщики могут рефинансировать кредит, взятый в данном учреждении. В таком случае максимальная сумма займа – 20 миллионов рублей, ставка — от 9,05%. Жители столицы могут получить такую же сумму для погашения кредита, оформленного в другом банке. В иных случаях на рефинансирование займов, взятых в сторонних финансовых учреждениях, выделяется не более 5 миллионов рублей. Минимальный размер кредита – 100 000 рублей. Срок погашения – не более 30 лет. Предоставляется возможность выбора формы погашения займа (аннуитетные или дифференцированные платежи). Процентная ставка подбирается индивидуально.
4. «Райффайзен Банк». Учреждение предоставляет своим клиентам возможность рефинансирования валютного кредита, полученного в этом банке. Новый заем оформляется в рублях. Процентная ставка – от 9,75% годовых.
5. «Газпромбанк». Заем в сумме до 45 миллионов рублей на срок до 30 лет могут получить клиенты «Газпромбанка». Новый кредит выдается в рублях. Минимальная сумма – 500 000 рублей. В качестве залога предоставляется недвижимость, на которую ранее был оформлен заем. До 30 декабря текущего года клиенты банка могут оформить рефинансирование по льготной ставке в 9,5% годовых.
6. «Абсолют Банк». В этом финансовом учреждении можно получить новый заем под процентную ставку в размере 9,49% годовых на срок до 30 лет. Минимальный размер кредитования – не менее 300 000 рублей.

Во всех банках, представленных выше, отсутствуют комиссии за оформление займа. Финансовые учреждения готовы выдать клиенту не более 70–85% от стоимости имущества, предоставляемого в качестве залога. Кредитные средства переводятся на счет первоначального банка-кредитора. Перечень документов, которые необходимо предоставить, зависит от конкретного банка.

Таким образом, рефинансирование – это хорошая возможность изменить условия ипотеки и уменьшить финансовую нагрузку на семейный бюджет. Оформить перекредитование можно как на один заем, так и на несколько кредитов. К заемщику выдвигаются повышенные требования, касающиеся, в том числе, исправности погашения предыдущего кредита. Перекредитоваться по ипотеке под меньший процент можно в одном из банков, представленных выше либо в другом финансовом учреждении.

Можно ли рефинансировать ипотеку на другого человека

Вопрос о возможности рефинансирования ипотеки на другого человека возникает в таких случаях, как:

• развод супругов;
• продажа залоговой недвижимости;
• перевод ипотечного кредита на родственников или третьих лиц.

Взять ипотеку на квартиру и, со временем оформить ее на другого человека достаточно хлопотно, если это не ваши супруг/супруга. Только во время деления имущества при разводе можно беспрепятственно переписать кредит на того, кто по праву будет являться владельцем квартиры. В других случаях, обычно, оформляют продажу залогового имущества.

Можно платить ипотеку за другого человека, не оформляя документов. Обычно, так могут поступить самые близкие родственники в пользу своих детей или внуков, у которых нет высокого постоянного дохода. Устный или письменный договор имеет добровольный характер. Но в этом случае нет гарантий, что условия соглашения будут выполняться. Случается, что человек добровольно берет на себя обязательства по ипотеке в пользу другого по соглашению, при условии возврата сумм платежей в удобное время. Юридически не закрепленные сделки по недвижимости, на практике, часто приводят к последующим затяжным судебным разбирательствам. Винить в недобросовестности партнера приходится только себя.

Есть случаи, когда нужно переписать ипотеку на поручителя. Чаще всего поручителем выступают супруги. Чтобы эта операция имела будущее необходимо обратиться в банк, который выдал ипотечный кредит. Только после согласия финансово-кредитной организации и второго супруга возможно рефинансирование. Банк затребует от поручителя все документы и справки о доходах. Кроме этого, необходимо иметь положительную кредитную историю. Если квартира переходит в дар поручителю, то налог по дарственной нужно будет оплатить обязательно. Передача полномочий постороннему лицу практически исключена. Каждое заявление рассматривается индивидуально и должно иметь веские, документально подтвержденные, аргументы.

Поменять заемщика по ипотеке можно в случае, когда созаемщиками выступают двое или более лиц по ст. 389 и 391 ГК РФ. Обычно, такая ситуация рассматривается банком по заявлению созаемщика и при письменном согласии основного заемщика в случаях:

• банкротства основного плательщика;
• если разведенные супруги выплачивают ипотеку в равных долях за одну квартиру и по каким-либо причинам один из них не может погасить свои долги по кредиту;
• если с течением времени заемщик желает передать свою долю квартиры созаемщику вместе с оставшимся кредитом, путем дарения недвижимости.

Сменить заемщика по ипотеке бывает необходимо при срочной продаже квартиры. В случаях, когда владелец вынужден уехать, например. Чтобы ипотеку переоформить на другого человека, переписав квартиру в его собственность, нужно согласие обеих сторон и всех созаемщиков, если они есть. Крупные банки, которые практикуют такой вид рефинансирования, обычно не отказывают. Все документы о платежеспособности покупателя должны соответствовать требованиям банка.

Любая перерегистрация ипотечного кредита на другого человека должна быть совершена с его согласия. Обе стороны в письменной форме заключают договоры, и в присутствии представителя банка подписывают документы. Чтобы процедура передачи ипотеки другому человеку прошла в соответствии с законом, в банк представляются, официально заверенные нотариусом, акт купли-продажи, дарения или другие документы о передаче недвижимости в собственность.

Передача прав собственности на квартиру, которая находится в ипотеке может быть совершена только после переговоров с банком! Исключением может быть полное досрочное погашение кредита покупателем. Сделка совершается только безналичным расчетом. Если продавец выигрывает в сумме, то излишки переводятся на его личный счет в банке.

Процедура переоформления

После согласия залогодателя на перевод обязательств на стороннее лицо и получения одобрения банка на эту сделку можно начинать процесс переоформления ипотеки, который состоит из таких этапов:

1. Подача заявления в банк с указанием причины перевода долга.
2. Сбор комплекта документов для нового заемщика.
3. Подача заявки на рассмотрение.
4. Повторная оценка предмета залога, ведь за период эксплуатации первым владельцем состояние квартиры могло ухудшиться.
5. Подписание кредитного договора с новым клиентом на оставшуюся часть долга.
6. Регистрация сделки.

Подобная процедура всегда сопровождается подписанием договора купли-продажи между покупателем и продавцом. Это делается после одобрения заявки банком.

Полный размер передаваемых за недвижимость средств согласовывается между заемщиками, бывшим и нынешним, самостоятельно, без участия кредитной организации.

До момента подписания нового соглашения ипотека числится на первом заемщике. Это означает, что платежи по займу обязан вносить он. Поэтому, приняв решение о переводе долга, не следует откладывать поход в банк. Чем быстрее будет получено согласие финансового учреждения, тем скорее должник избавиться от кредитного бремени. Весь процесс может затянуться на один-два месяца с учетом времени на рассмотрение заявки.

Заявление о переоформлении ипотеки может быть отклонено в связи с негативной кредитной историей нового заявителя или недостаточным уровнем дохода для оплаты ежемесячных взносов. Другим поводом для отрицательного ответа может стать недобросовестное отношение к обслуживанию займа после подачи заявления на его переоформление, когда действующий клиент прекращает вносить платежи.

Требующиеся документы

Чтобы ипотеку перевести на другого человека, потребуется собрать следующий комплект бумаг:

1. Ходатайство о переоформлении ипотеки от действующего заемщика.
2. Документы от нового заявителя:

• заполненная анкета;
• национальный паспорт;
• справка о заработке (2-НДФЛ или по форме банка);
• копия трудовой книжки или контракта;
• дополнительные документы по требованию финансового учреждения.

Несмотря на то что перевод долговых обязательств допускается российским законодательством, в банковской деятельности это используется нечасто. Когда причиной переуступки становится ухудшение финансового положения клиента, банк обычно предлагает реструктурировать имеющуюся задолженность.

Кто такие кредитные доноры и стоит ли к ним обращаться

Кредитные доноры – лица, оформляющие на себя кредит за вознаграждение. Подобная услуга подходит тем, кто не хочет или не может оформить на себя займ по объективным причинам.

Схема взаимодействия:

1. Клиент находит кредитного донора через интернет или знакомых.
2. Обе стороны подписывают контракт с указанием необходимой суммы кредита, срока выплаты и размера вознаграждения за предоставленные услуги.
3. Кредитный донор оформляет в банке ссуду на оговоренных условиях. Он передает денежные средства клиенту под расписку и получает за это вознаграждение (обычно, 10-15% от размера долга).
4. На протяжение всего срока клиент выплачивает задолженность. При невыполнении своих обязательств, кредитный донор может обратиться в суд.

Как перевести кредит на другого человека по расписке

При правильном юридическом подходе и применении, расписка, подходящий способ оказания давления на человека, который перестал исполнять свои обязанности прописанные в этом соглашении.

Расписка является документом, показывающим факт передачи денег, материальных и нематериальных ценностей, товаров, имущества, кроме этого выполнение этих обязательств.

В отношении кредита либо рассрочки, то только на основании расписки переоформление ссуды на третье лицо не согласовывается. Требуется пойти в отделение банка для подачи заявки и пакета документов, указывающих на ухудшение финансового положения повлекших невозможность выполнять свои обязательства по возврату займа. Необходимо учесть то решение о согласовании либо отказе от перевода кредита на иное лицо принимает только банковская организация. А расписка относится к личным документам, регламентирующим отношения между людьми, не имеющих отношения к банку.

Расписка не требует обязательного заверения в нотариальной конторе. Для подстраховки следует пригласить лишь свидетелей, чтобы удостоверить начало правовых взаимоотношений. Бумага пишется собственноручно, в которой вводятся данные паспорта, регистрация, ИНН и номер договора, размер операции (сначала цифрами, затем прописью), крайняя дата предоставления финансов. Отмечается дата и подпись всех участников соглашения, включая и свидетелей.

Если средства третьим лицом не передаются в установленный срок, необходимо направиться с исковым заявлением в суд для получения денег через суд.

Какие варианты обмена могут быть: их плюсы и минусы

Поменять квартиру в ипотеке можно с помощью нескольких вариантов, каждый из которых имеет своих особенности, плюсы и минусы. Рассмотрим каждый в деталях.

Снятие обременения банком с залоговой недвижимости и ее продажа с покупкой новой

Данный вариант обмена ипотечного жилья будет предпочтительнее для тех заемщиков, которые планируют купить новую квартиру большей площади и, соответственно, с более высокой стоимостью.

В этом случае, сделка будет осуществляться путем погашения остатка задолженности с помощью собственных средств или привлечения обычного потребительского займа. Для того, чтобы продать имеющуюся в залоге банка квартиру, следует получить его разрешение на такую процедуру и дополнительно на снятие обременения с нее.

Как показывает практика, банки неохотно идут на такие операции из-за повышенных рисков. Выгода здесь имеется только для клиента, улучшающего свои жилищные условия.

Процесс снятия обременения с залоговой недвижимости и ее продажа с одновременным приобретением новой включает в себя следующие шаги:

1. Получение разрешения от банка-кредитора на продажу обремененной недвижимости и одновременная подача заявки на получение новой ипотеки.
2. Погашение остаточной задолженности по действующему договору и последующее снятие обременения с недвижимости.
3. Поиск покупателя на квартиру и заключение договора купли-продажи.
4. Поиск новой квартиры (аналогично заключается договор купли-продажи).
5. Заключение нового кредитного договора.
6. Обременение нового залога в регистрирующем органе.

Для покупателя старой квартиры никаких минусов не будет, так как приобретает он недвижимость уже без какого-либо обременения.

Подробнее о том, можно ли продать квартиру в ипотеке и как это сделать читайте далее.

Замена залога по согласованию банка на другой

Альтернативным вариантом обмена квартиры в ипотеке на другую является простая смена залога посредством заключения договора мены. Заключение такого договора будет актуально только при условии практически идентичной стоимости двух объектов. Установление такого факта производится заинтересованным банком-кредитором.

Процесс замены залога в этом случае будет производиться в следующем порядке:

1. Получение согласия банка.
2. Предоставление полного пакета документов на новую жилплощадь.
3. Оценка новой жилплощади и уточнение условий ипотеки по предстоящей сделке.
4. Подписание договора мены.
5. Передача новой квартиры в залог банку.
6. Снятие обременения со старой недвижимости.

Такая сделка имеет ряд сложностей в своей реализации, так как среди собственников недвижимости найдется мало людей, готовых согласиться на обмен квартиры, находящейся в залоге банка.

Продажа и покупка квартиры в одном банке по ипотеке

Данный способ обмена ипотечной недвижимости является наиболее предпочтительным для банка, так как имеет минимальные риски. Простыми словами, заемщик продает имеющуюся недвижимость с разрешения банка и покупает новую также с привлечением заемных средств (с доплатой через ипотеку).

Процедура состоит из нижеприведенных шагов:

1. Получение официального согласия банка и подача заявки на новую ипотеку.
2. Выставление старой квартиры на продажу и заключение договора купли-продажи с покупателем.
3. Поиск приобретаемой квартиры (также заключается договор покупки).
4. Оформление сделки по новому ипотечному кредиту.
5. Снятие старого обременения и передача в залог новой квартиры.

То есть здесь происходит одновременный процесс продажи старой квартиры и покупка новой. Для уменьшения возможных рисков можно использовать банковские ячейки для расчетов.

Отдельно следует сказать, что обмен ипотечной квартиры на более дешевую будет крайне затруднителен. Получить разрешение от банка в этом случае будет практически невозможно, так как ни один банк не согласиться сознательно снижать ликвидность залога.

Выйти из этой ситуации можно с помощью двойного договора купли-продажи на оба объекта недвижимости, когда первая квартира в ипотеке продается после снятия обременения. Об этом рассказывалось выше.

Переоформление ипотеки в пределах банка

Ипотечный кредит, по наблюдениям специалистов, взятый до 2006 – 2007 гг., выгоднее переоформить на более низкую ставку. Но и в других случаях у вас есть шанс найти удачное предложение. Например, Сбербанк РФ предлагает переоформление ипотеки под 9,5% годовых, а ВТБ 24 – под 9,7%.

Снизить ставку можно если:

• переоформить ипотеку на более длительный срок;
• ипотечный кредит перевести в потребительский.

Подсчитайте с менеджером банка, какой вариант для вас наиболее выгоден. Оцените свою платежеспособность и принимайте решение.

В первом случае, ваша квартира останется залоговым имуществом до окончания кредитного договора. Во втором случае, не смотря на небольшой процент, ежемесячная сумма платежей будет высокой, но и кредит вы погасите раньше. Недвижимость останется в залоге, но на других условиях.

Сбербанк

Предложения Сбербанка России по рефинансированию ипотеки стали интересными и выгодными. Все подробности можно прочитать на официальном сайте. В СБР больше шансов получить рефинансирование, при переходе из другого банка.

Ипотеку, взятую в сбербанке охотнее перекредитуют, если вы намереваетесь соединить ипотечный и другие кредиты воедино. Вам следует внимательно отнестись к условиям – банк поднимает ставку по 1% по каждому пункту, если вы:

• не желаете страховать свои жизнь, здоровье, трудоспособность;
• не можете предоставить документы по кредиту;
• в процессе регистрации кредита.

В итоге, ставка может увеличится на 4 – 5%.

Основные преимущества переоформления ипотеки в сбербанке на другие условия:

1. С вас не потребуют справки по остатку задолженности по ипотеке.
2. Сможете объединить все текущие кредиты и ипотеку в один, даже если вы кредитор нескольких банков.
3. Вы будете платить меньше, по сравнению с общей суммой текущих кредитов/ипотеки.
4. Согласие вашего банка-кредитора не нужно.
5. Вам могут дать сумму больше, чем необходимо для погашения кредитов.
6. Комиссии отсутствуют.
7. Сроки погашения – до 30 лет.
8. Минимальная сумма – от 1 млн. руб. Максимум – 80% оценочной стоимости недвижимости.
9. Залогом может служить любая недвижимость.
10. Чтобы погасить ипотеку, вы можете взять потребительский кредит.

Программа по рефинансированию подбирается индивидуально. Платежи вы будете совершать аннуитетно – каждый месяц одну и ту же сумму, в которую включены основная сумма долга и проценты в различных пропорциях.

Сбербанк рассмотрит ваше заявление по рефинансированию в течение 6 рабочих дней.

ВТБ 24

Предложение ВТБ 24 по рефинансированию ипотечного кредита:

1. Базовая ставка – 9,7% для владельцев зарплатной карты ВТБ 24 с дисконтом в 3%.
2. Ставка увеличивается на 1%, если клиент не оформляет страховочный комплект.
3. Кредит выдается в рублях до 80% от стоимости недвижимости.
4. Если вы предоставите только два документа, то вам займут до 50% от оценочной стоимости квартиры.
5. Срок погашения 20 – 30 лет, в зависимости от количества представленных документов.
6. Общая сумма кредита для Москвы, Питера и их областей – до 30 млн. руб. В других городах и регионах, по списку сайта, до 15 млн. руб.
7. Учитывается доход с нескольких источников.
8. Вы можете быть зарегистрированы в любом регионе России.

На официальном сайте можно получить индивидуальную бесплатную консультацию по конкретной ситуации.

Как переоформить ипотеку на другую квартиру

Погашение ипотеки занимает годы и даже десятилетия. Вполне возможно, что в процессе обслуживания текущего кредитного долга возникает необходимость в улучшении, расширении жилья или смене места жительства. Могут возникнуть потребности в передаче квартиры в дар или возмездном переоформлении собственника. При наличии иной недвижимости, не обремененной ипотекой и другими обязательствами, можно попробовать вариант согласования нового залогового обеспечения на другую квартиру.

Условия сделки с банком включают:

• новую оценку объекта, предложенного в качестве обеспечительной меры, с условием не ниже 80% от суммы ипотечной задолженности;
• подачу полного пакета документов по недвижимости;
• переоформление залога с подписанием нового контракта на остаток долга;
• снятие обременения с текущего объекта и регистрация в залог нового имущества.

Схема оформления нового залогового обеспечения чаще всего связана с намерением получить более комфортное жилье взамен предыдущего, взятого в ипотеку.

Как переоформить ипотеку на другой банк

Процесс передачи долговых обязательств новому заемщику более простой, чем первичное согласование ипотечной сделки, и состоит из следующих шагов:

1. Изучение и согласование условий рефинансирования ипотеки. На данном этапе текущим заемщиком оценивается экономическая целесообразность передачи прав другому собственнику, а покупатель анализирует выгоду приобретения ипотечного жилья с обременением по остатку долговых обязательств.
2. Если условия устраивают все стороны предстоящей сделки, готовят документы для рассмотрения в сторонней финансовой организации. Сюда входят документы на нового заемщика, подтверждающие личность, соответствие параметрам банка, доход, а также копия действующего ипотечного соглашения.
3. Если банк готов переоформить ипотеку, средства по остатку текущей ипотечной задолженности вносят на ипотечный счет продавца собственности. После погашения ссуды остаток средств остается на счету нового заемщика. Новый договор подразумевает обязательства на всю сумму, выданную новым кредитором.

Иногда действующий кредитор согласует новые условия ипотечного займа с более выгодными параметрами, переоформляя долг с одного клиента на другого. По этой причине, не стоит исключать вариант, когда, заручившись предварительным согласием на рефинансирование в новой организации, клиент, сообщив о данном факте своему кредитору, получает одобрение переписать долг в пределах своей организации.

Какие документы нужны для переоформления ипотеки?

Нового плательщика по уже имеющейся ипотеке банки оценивают по тем же критериям, что и новых заемщиков. Ему необходимо предъявить банку документы о:

• Трудовой деятельности — кандидат не только должен иметь работу, но и проработать до оформления займа на одном месте от полугода. Желательно уже иметь несколько лет стажа, и работать на каждом месте более года.
• Финансовом положении — уровень доходов не должен быть ниже, чем у первоначального заемщика, кредитную историю банк проверит самостоятельно.
• Семейном положении, наличии детей или иждивенцев.

Если предложенная клиентом кандидатура нового заемщика устраивает банк, стороны подписывают дополнительное соглашение к основному договору, например, когда родители готовы взять на себя обязательства детей, или при переводе ипотеки в одностороннюю при разводе. Или же банк заключает новый договор с покупателем залоговой квартиры, тот вносит деньги, а старый заемщик получает часть средств от продажи, эквивалентную уже выплаченным обязательствам по кредиту.

В обоих случаях заемщики должны предоставить:

• личные документы — паспорта, документы о браке, справку о доходах нового клиента и прочее;
• документы на квартиру;
• старый ипотечный договор и платежные документы по нему.

После переоформления кредита переоформляется и закладная, в которой в статусе залогодателя указывается уже новый заемщик. Изменения необходимо внести в государственные реестры недвижимости и залоговых обременений.

По суду ипотеку делят при разводе, спорах о наследстве и в других семейных процессах. Но суд не может заставить банк согласиться с заменой лиц в договоре, или вынудить одного из собственников ипотечной квартиры уступить свои права другому совладельцу.

Обращаться в суд следует не с целью принудить банк к переоформлению договора, а для законного раздела долей собственности в квартире, в соответствии с которым будут распределены и обязательства по кредиту. Если речь идет о семейном праве, то статья 39 СК РФ требует делить все нажитое, в том числе ипотечную квартиру и остаток долга за нее поровну между супругами. Но при бракоразводном процессе стороны имеют право:

• самостоятельно разделить имущество, в том числе квартиру и долг за нее, в иных пропорциях;
• настаивать на передаче одной из сторон большей доли в недвижимости в связи с тем, что с супругом остается общий ребенок.

После решения суда о разделе имущества супруги должны обратиться в банк с заявлением на раздел ипотечных обязательств согласно долям, указанным в документе. При согласии кредитора, договор будет изменен или разделе на два отдельных займа. Если квартира и ипотека переходит к одному из супругов, второй вправе получить часть средств, ранее уплаченных по кредиту, так как вне зависимости от того, кто в семье больше зарабатывал и отдавал на взносы, в период совместной жизни это были общие средства.