Процедура приобретения недвижимости во вьетнаме

Содержание:

Долгосрочная аренда

Работа во Вьетнаме

Приезжать в страну можно на разные сроки и по разным поводам. Дольше всего задерживаются экспаты – иностранцы, которых государство приглашает на работу. Зачастую это высококвалифицированные специалисты, для которых на месте уже подыскивается жильё согласно их статусу (семейный, одинокий, семья с детьми) и пожеланиям. Однако компания может высчитывать деньги за жильё из заработной платы.

На этот срок не стоит снимать гостиничные номера, потому что они обойдутся слишком дорого. Арендовать помещение в отеле может обойтись в два раза дороже, чем съёмные апартаменты одинакового уровня комфорта на тот же период.

Комната

Местные жители сдают комнаты в своих квартирах.

  • Плюсы: наиболее бюджетный вариант, не дороже $50 в месяц. В эту сумму входят и коммунальные услуги, постоялец не платит по квитанциям. Можно готовить на кухне, имеются туалет и ванная.
  • Минусы: меблировка очень скромная – спальное место, стул, стол и шкаф для одежды. Кухня, туалет и ванная общие для всех проживающих в доме. Кондиционер бывает редко, интернет – ещё реже. Если уединиться и можно, закрывшись в комнате, то звукоизоляция оставляет желать лучшего.

Часто задаваемые вопросы
Во сколько обойдётся проживание во вьетнамском хостеле? Средняя цена – не выше $10 в сутки, но если путешественник собирается остаться в стране надолго, можно выторговать скидку.

Мотель

Комната в мотеле

Одна комната в частном мотеле может сдаваться как посуточно, так и на длительное время.

  • Плюсы: стоимость относительно недорогая, $100. Коммунальные счета оплачивает хозяин мотеля. Изоляция от внешнего мира и двуспальная кровать. Посещать ванну и туалет можно, не опасаясь там на кого-то наткнуться.
  • Минусы: нет кухни, в комнате готовить нельзя, поэтому питаться придётся в общепите, а «домой» брать фаст-фуд. Точную стоимость воды и света хозяин мотеля не анонсирует. Поэтому остаётся только догадываться, сколько он может набросить на реальную квартплату в счёт коммуналки ($100 – это минимальная сумма).

Квартира


Отдельная квартира

Можно снять отдельную малогабаритную квартиру. По сути, это одна большая (или не очень комната), разделённая на несколько комнат.

  • Плюсы: зонированная жилая площадь с разделением спальни, кухни и прочих секторов. Компактность: спальню от кухни отделяет один шаг, столько же от ванной. В квартире нет других людей. Для одиночек это лучший вариант проживания.
  • Минусы: платить придётся $200 в месяц. Плюс – квитанции за газ, воду и электричество перекладываются на плечи жильца, а это ещё $50-70. Жить можно только одному, двоим уже будет тесновато.

Апартаменты


Апартаменты в Нячанге

Чтобы не было тесно семье или большой компании, лучше всего арендовать апартаменты.

  • Плюсы: просторные комнаты, качественный ремонт с использованием дорогих материалов. Обязательные кондиционер и интернет. Хороший санузел, сияющий чистым кафелем и новой сантехникой. Количество комнат не ограничено, от одной до трёх и больше.
  • Минусы: самый дорогостоящий вариант, минимальная цена $250 в месяц. Счета за коммунальные услуги оплачивает тоже жилец.

Часто задаваемые вопросы
Где лучше всего искать объявления об аренде жилья? Дешевле и надёжнее всего съёмное жильё, которое подберут в официальном агентстве недвижимости. В этом случае есть сторона, которая берёт на себя определённую ответственность.

Для начала цифры

За период с начала 2018 года до начала 2019 года, минимальная стоимость квартиры в Napoleon Castle (берем для примера один из наиболее востребованных объектов среди иностранцев) выросла на 20% (минимальный показатель). По состоянию на зиму 2020 года купить иностранцу квартиру в этом доме вообще невозможно. Квота для иностранцев закончилась, а нынешние владельцы не сильно спешат продавать свою недвижимость.

Napoleon Castle

Несколько слов о ситуации с экономикой страны. Во-первых, ежегодно ВВП Вьетнама прирастает на 6-7%. Во-вторых, сумма ежегодных иностранных инвестиций давно перевалила за 10 млрд. дол. В-третьих, за 2017 года бюджет Вьетнама пополнился более чем на 37 млрд. долл. только благодаря туристическому сектору. К слову, в прошлом году именно туризм был выбран основным направлением развития страны, так что стоимость жилья в курортных зонах будет продолжать расти.

Прочие расходы

Развлечения

Помимо моря, пляжа, ночных клубов и торговых центров занять себя в Нячанге можно как городскими, так и более отдаленными достопримечательностями. К примеру, поход в музей океанографии обойдётся в $0,7, взобраться на башни По Нагар – $1, отправиться на весь день в парк аттракционов Винперл за $39.

Благодаря местным турагентствам можно посетить Южные (от $7) или Северные (от $26) острова, водопады Ба Хо или Янгбей (от $24). Предлагают здешние экскурсоводы поездки в Далат и Хошимин. Первый посетить однозначно стоит, но это можно сделать и самостоятельно. А вот Хошимин – явно не лучшее место для неспешных прогулок. К тому же, интересных мест здесь мало.

В массажно-косметических салонах цены более чем приемлемые: к примеру, час массажа обойдется в $5, маникюр – в $10. Учтите, что чаевые здесь оставляют в добровольно-принудительном порядке.

Кстати, чтобы отдохнуть на пляже, придётся заплатить за лежак и зонтик в районе $1,5-3. Есть варианты и за $5, рядом с Парком Горького, но зато в цену входит Wi-Fi. Загорать без зонтика лучше не стоит: солнце во Вьетнаме – очень активное, и буквально спустя пару часов на пляже готовьтесь к тому, что следующие несколько дней вы проведете, постоянно обрабатывая кожу соком алоэ.

Спорт

Самый бюджетный и распространённый вариант не только во Вьетнаме, но и в соседних странах – фитнес на свежем воздухе. Местные жители занимаются в любых зеленых зонах, вдоль береговой линии. Причем спектр занятий – очень широк: от йоги до танцевальной аэробики и восточных единоборств. Благо, местный климат позволяет заниматься круглый год.

Если вы – поклонник комфорта, и хотите в свое распоряжение получить также душ, тренажерный зал и групповые занятия с тренером – добро пожаловать в местные залы, месячный абонемент в которых стоит порядка $20-30. Кстати, многие заведения открываются здесь очень равно – в 5-6 утра в связи с ранним рассветом.

Медицина

Цены на медицинские услуги во Вьетнаме приемлемые, качество обслуживания – хорошее. Правда, местный образ жизни сказывается на всех общественных местах, потому не удивляйтесь, если в здешних госпиталях увидите сидящих и спящих на полу людей. К тому же, медперсонала во вьетнамских больницах явно не хватает, потому в очередях можно провести очень много времени.

Визит к терапевту обойдётся в районе $3-4, рентген и перевязка – $15, консультация ЛОРа и удаление ушной пробки – $14, установка пломбы – $15. Вместе с тем, за сутки стационара иностранцу придётся заплатить около $40-50. Но зато здесь недорогие лекарства и очень много китайских аптек, где много травяных бальзамов, БАДов и натуральных снадобий.

В итоге, чтобы жить во Вьетнаме вдвоём, снимая небольшую квартиру в Нячанге (предположим, на полгода), питаясь частично – в кафе, частично – дома, перемещаясь в основном на арендованном скутере, не забывая про развлечения, спорт и экскурсии, придётся тратить в месяц в районе $1000. Если вы планируете уехать один, жизнь здесь обойдётся в $700-750 в месяц.

Фото: pixabay.com

Что нужно помнить при покупке недвижимости во Вьетнаме

Розовая книга является более мощным доказательством права собственности, хотя ее наличие не является юридическим требованием. Для чего нужно розовая книга, и какие преимущества она даёт? Розовая книга обязательно Вам понадобится, если Вы:

  • сносите, обслуживайте, ремонтируйте или перестраивайте свой дом, если соблюдаете условия и процедуры законов о строительстве;
  • проводите сделки при продаже, залоге или сдаче в аренду имущества.

Как выглядит процесс покупки недвижимости во Вьетнаме?

Прежде чем Вы решите инвестировать во Вьетнам, вам необходимо понять процесс покупки. Вы же не хотите, чтобы какие-либо сюрпризы или неизвестные сборы появлялись позже в процессе? Вот, поэтому стоит разобраться до конца. Итак, ниже я составил список важных вещей, которые необходимо учитывать при покупке.

1. Оплата недвижимости во Вьетнаме происходит в местной валюте – донгах

Это начальный шаг процесса, и самый важный. Планируете ли вы платить наличными, кредитом на жильё или их комбинацией? Ещё не так давно во Вьетнаме было обычным делом, когда местные жители платили за недвижимость исключительно в золоте – из-за нестабильности курса вьетнамского донга. Нынче уже другие времена, теперь спокойно можно расплачиваться за недвижимость именно вьетнамскими донгами – одной из самых стабильных валют в мире.

2. Где именно во Вьетнаме Вы планируете купить недвижимость?

Если вы ищете выгодную недвижимость, которая будет расти в цене, то активно развивающиеся районы в городе Хошимин могут быть хорошим выбором, так как этот мегаполис в настоящее время привлекает много иностранных компаний, экспатов и богатых местных жителей.

Если вы ищете пляжный курорт, то Дананг или Нячанг могут стать отличным выбором. В Дананге в последнее время значительно выросли цены на жилье, и этот город развивается семимильными шагами.

Так же стоит рассмотреть Ханой – столицу Вьетнама и город Хайфон, куда приезжают тысячи туристов ежедневно, чтобы увидеть одну из главных достопримечательностей Вьетнама – бухту Халонг

3. Услуги юриста или агента по недвижимости во Вьетнаме

Я бы посоветовал нанять хорошего юриста во Вьетнаме для оформления крупных сделок и при покупке земельной собственности. Вьетнамский рынок недавно открылся для зарубежного мира, поэтому на этом пути могут возникнуть некоторые препятствия.

Однако иностранцы редко нанимают юристов или агентов по недвижимости при покупке квартир на первичном рынке. Авторитетные вьетнамские застройщики, такие как Novaland и CapitaLand, в основном строят и управляют новыми кондо-проектами в Хошимине и Ханое. Так же, во Вьетнаме очень много других иностранных застройщиков, которые следуют международным стандартам качества при постройки зданий и жилищных комплексов.

4. Внесение депозита за недвижимость во Вьетнаме

Когда Ваш агент помог Вам найти понравившийся вам проект, нужно будет внести невозвращаемый депозит в размере 100 миллионов донгов (около 4500$). Депозит может быть оплачен с помощью кредитной карты или банковским переводом, в результате чего подписывается опция в договоре по уплате депозита.

Обычно, сумма не возвращаемого депозита составляет 100 млн донгов, но могут быть и исключения, эта сумма зависит от того, как будет составлен ваш договор.

5. Оплата первого взноса

Покупатель должен оплатить первый взнос в течение 14 дней после внесения депозита. Платеж осуществляется банковским переводом. Когда Вы оплатили первый взнос, должен быть заключён соответствующий договор. Следует в обязательном порядке оплачивать последующие взносы, которые регламентируются договором.

6. Договор купли-продажи (SPA)

Следующий шаг: составление и оформление договора купли-продажи (SPA), если право на иностранное владение подтверждено.

7. Оплата налога на обслуживание

Прежде чем закончить заключение сделки, Вам необходимо будет оплатить сбор за обслуживание (2% от стоимости покупки). Помимо платы за обслуживание, ещё нужно будет заплатить вперёд на 1 год налог на эксплуатацию (0,5% от стоимости) и дополнительный взнос.

8. Подготовка к получению розовой книги

Когда уже подписан договор купли-продажи, и Вы уже ознакомились со своими финансовыми обязательствами, Вам будет необходимо представить документацию для заявления на получение розовой книги.

9. Окончательный расчет

Сделайте окончательный платеж в течение 14 дней после того, как вы получите уведомление о получении розовой книги. На этом всё – Вы стали счастливым обладателем недвижимости во Вьетнаме.

Вьетнамские деньги — донги

Сопутствующие расходы при покупке недвижимости во Вьетнаме

Во Вьетнаме отсутствуют гербовый сбор, налог на недвижимость и налог на наследство.

Налога на прирост капитала также нет. С частных лиц государство взимает со сделки налог в размере 2% от суммы транзакции, а с компаний – корпоративный налог в размере 25% от суммы сделки.

В стоимость недвижимости включается НДС, составляющий 10% от стоимости. В затраты на оформление документов входят нотариальные услуги (0,05%).

При приобретении недвижимости напрямую от застройщика оплачивается регистрационный сбор в размере 0,5%. Как правило, регистрационный сбор входит в стоимость объекта недвижимости и не требует отдельной оплаты покупателем.

В случае приобретения квартиры на вторичном рынке необходимо уплатить следующие виды налогов:

— личный подоходный налог в размере 2% от стоимости жилья (ответственность за уплату лежит на покупателе);
— регистрационный взнос в размере 0,5% от стоимости жилья (ответственность за уплату лежит на покупателе);
— административный сбор в размере 15 000 вьетнамских донгов;
— сбор за ведение дела в размере 0,15% от стоимости права уступки (не менее 100 000 и не более 5 000 000 вьетнамских донгов).

Расчет расходов на покупку конкретного объекта:

Новые 2-комнатные апартаменты в современном жилом комплексе — $300 000

НДС, 10%: $30000

Услуги нотариуса, в среднем 0,06%: $160

Комиссия агента, 2-5%: $10 500

Итоговая цена недвижимости со всеми расходами и налогами: $340 650

Во время оформления сделки могут также быть привлечены юрист и агент по продаже недвижимости. Услуги первого оплачивает покупатель, второго – продавец. В итоге, дополнительные расходы для каждого участника сделки могут обойтись примерно в 2–5% от стоимости объекта недвижимости.

Ежегодный налог на недвижимость рассчитывается по формуле «стоимость строительства х площадь дома (квартиры) х 0,5%». Стоимость строительства устанавливается государством. Если речь идёт о доме с прилегающим к нему участком, то арендная ставка вычисляется аналогичным образом (цена земли х площадь х 0,5%).

Передача по наследству рассматривается как перепродажа. В таком случае необходимо оплатить личный подоходный налог в размере 2% от цены перепродажи, указанной в нотариально оформленном договоре.

Волнующий запрос о налогах и коммунальных платежах

Законодательством Вьетнама предусмотрено два вида обязательных налогов: ежегодные и единоразовая уплата при сделке. Вторая разновидность состоит из регистрационного (платит покупатель для получения права собственности на недвижимость) и подоходного (продавец платит государству) налогов. Также стоит учитывать и резервный взнос на будущий капитальный ремонт – 2% от окончательной цены недвижимости один раз в год.

Ежегодный налог на землю во Вьетнаме распространяется только на владельцев или арендаторов частных усадеб (но не квартир). Его сумма зависит от расположения дома (до 50 долларов в год).

Жилье во Вьетнаме

Справа городская застройка в Нячанге, слева строящийся отель

Здания в городах Вьетнама до недавнего времени строились от 2-х до 7-ми этажей. Ширина фасада была от 2-х до 5-ти метров, глубина здания доходила до 20-ти метров. Такие дома, которые составляют сейчас подавляющее большинство построек, напоминают книги, плотно стоящие на полке. Эта конфигурация была вызвана тем, что застройщикам выделялось мало места, выходящего на улицу (от 3-х до 7-ми метров).
На первых этажах таких домов обычно находится помещение, связанное с бизнесом владельца: магазин, кафе, мастерская, офис и т.д. Реже здесь размещается гостиная. Во вьетнамских домах мебели обычно меньше, чем в европейских.
Жилье во Вьетнаме строится быстро. Существует много небольших фирм, которые возводят 2-4 этажные жилые дома для одной семьи за один сезон.

С 2011 г. правительство Вьетнама начало предоставлять льготы строительным компаниям, строящим «зеленые» здания, которые потребляют значительно меньше энергии в процессе своей эксплуатации. Одно из немногих экологичны зданий в стране – выставочный центр National Convention Centre. Он использует солнечную и геотермальную энергию.

Процедура покупки недвижимости

Резервирование объекта. Задаток

Правила безопасности при поиске недвижимости во Вьетнаме мало чем отличаются от принятых в других странах мира. При приобретении недвижимости на первичном рынке стоит поинтересоваться, есть ли у застройщика лицензия на строительную деятельность, разрешение на возведение постройки в этом конкретном месте и согласование плана застройки с местными властями. 

При покупке объектов в стадии строительства или готового жилья напрямую у застройщика обратите внимание на наличие следующих документов: 

  • свидетельство о регистрации компании
  • разрешение на строительство 1/500
  • документ, удостоверяющий право застройщика на земельный участок
  • одобрение инвестора как застройщика 
  • разрешение на инвестиционную деятельность

Если вы приобретаете объект на вторичном рынке, необходимо удостовериться в юридической чистоте документов на приобретаемое жилье. Стоит обратиться к юристу для соблюдения всех формальностей. Проверяются следующие параметры:

  • Владение, чистота титула: проверьте документы, подтверждающие легитимность продавца на владение и распоряжение недвижимостью, в частности, разрешение на строительство.
  • Банкротство: проверьте, что владелец недвижимости не является банкротом.
  • Право на покупку: убедитесь, что нет ограничений на покупку данного типа жилья.
  • Задолженность предыдущего собственника по коммунальным платежам и другие долги перед управляющей компанией.

Убедившись в чистоте титула и отсутствии каких-либо обременений, необходимо подписать соглашение о резервации объекта, по которому стороны впредь обязаны придерживаться договоренностей о сделке.  Как правило, продавцу перечисляется депозит в размере 100 млн. донгов (примерно $4500), который является гарантией серьезности намерений покупателя, и в случае его отказа от покупки они останутся у продавца в качестве компенсации. Обычно объект можно забронировать на срок до 15 дней. Рекомендуется проверить договор с юристом.

Соглашение подписывается в офисе девелопера или в офисе агентства, если речь идет о покупке объекта вторичного рынка недвижимости. Депозит вносится наличными деньгами или банковским переводом.

Сбор необходимых документов. Договор купли-продажи

Продавец и покупатель недвижимости во Въетнаме должны предоставить:

  • документ, удостоверяющий личность 
  • свидетельство о браке/разводе или документ, подтверждающий факт о том, что продавец/покупатель не состоит в браке
  • свидетельство о собственности на жилой объект недвижимости
  • сертификат о правопользовании землей

С данным пакетом документов необходимо появиться у нотариуса, который нотариально заверит все предоставленные бумаги и оформит четыре экземпляра договора купли-продажи: один экземпляр – для продавца, второй – для покупателя, третий – для налоговой службы, четвертый – для агентства регистрации недвижимости. 

Во время заключения договора необходимо убедиться, что соглашение подписано всеми связанными сторонами или их уполномоченными представителями. Контракт на покупку и продажу жилья должен быть составлен на вьетнамском, поэтому вам понадобится вьетнамский переводчик, чтобы изучить его содержимое.

Хотя многие продавцы предоставляют двуязычную версию контракта для лучшего понимания всеми участвующими сторонами, в соответствии с вьетнамским законодательством, действующей является только вьетнамская версия документа.

Вот на какие детали необходимо обратить внимание при подписании:

  • Удостовериться, что свидетельство о собственности принадлежит продавцу, и что он дает гарантию на эту собственность.
  • Изучить обязанности продавца в случае возникновения спора по поводу собственности на квартиру по его вине
  • Способы оплаты
  • Налоги и сборы, подлежащие выплате
  • Время перехода права собственности

После этого в течение 10 дней необходимо подать заявление о внесении изменений о правопользовании земельным участком в одном экземпляре, а также налоговую декларацию для последующей уплаты налогов в агентство природных ресурсов и окружающей среды. В противном случае при нарушении сроков внесения документов необходимо будет выплатить штраф. 

Жилье: цены на отели во Вьетнаме

Во Вьетнаме аренда квартиры на airbnb вряд ли выйдет дешевле отеля. Отдельное жилье (квартира/вилла) стоит в районе 2000-3000 рублей за ночь. Это вариант, если вы едете большой компанией и надолго. В остальных случаях – гостиница бюджетней. Снять только комнату в общем доме можно за 600-800 рублей, но нужно ли это, если цены во Вьетнаме на отели такие же и ниже?

Что работает?

  • Hotellook – в Азии агрегатор, проверяющий стоимость по разным сайтам бронирования, особенно актуален, потому что Букинг тут не всегда предлагает лучшие цены на отели.
  • Booking – поскольку во Вьетнаме очень много новых гостиниц и хостелов, тут частенько проскакивают выгодные акции по направлению.

Цены во Вьетнаме — 2021 (за ночь, 2 гостей):

Хостел от 550 рублей
Отель 3 звезды от 600 рублей
Отель 4 звезды от 1600 рублей
Отель 5 звезд от 2500 рублей

Нам удалось снять приятный номер с уборкой, недалеко от побережья Дананга, всего за 6000 рублей на двоих на две недели (в низкий сезон) через Букинг. Единственный минус – слишком уж настойчивая уборщица, предлагающая клининг каждое утро до тех пор, пока категорично не прокричишь в ответ “NO THANK YOU”. С другой стороны, заплатили за уборку – получайте=)

Бродяг с couchsurfing спешу обломать:
про сервис знает редкий вьетнамец, хостов очень мало.

10 хороших отелей Вьетнама

Люксовые и недорогие отели во Вьетнаме с хорошей репутацией у туристов.
Наш топ-10:

НЯЧАНГ

  • 3* Hanoi Golden Hotel — территории нет, есть бассейн на крыше. Чистые, уютные номера, приличное питание. За свои деньги отель очень даже хорош.Тур на 10 дней: от 90 000 рублей
  • 3* Asia Paradise Hotel — популярное среди русских туристов место:) Хороший городской отель, в минутной доступности самый красивый пляж Нячанга.Тур на 10 дней: от 95 000 рублей
  • 5* Amiana Resort & Villas Nha Trang — отзывы друзей: “Мы не ожидали, что такое есть в Нячанге”. Мы с моим попутчиком тоже Три больших бассейна (один с соленой водой и песком вокруг), свой пляж с белым песком (говорят, специально с Мальдив завезли), отличный персонал, хорошие завтраки, спа. Оттуда действительно не хочется уезжать!Тур на 10 дней: от 170 000 рублей
  • 5* Vinpearl Resort Nha Trang — дает право на безлимитное нахождение на территории парка развлечений Винперл (главная достопримечательность в Нячанге), чистый пляж. Идеальный вариант для отдыха с детьми, но довольно дорого.Тур на 10 дней: от 185 000 рублей
  • 2* Ocean Bay Hotel — отель, где жили наши друзья. Совершенно базовый, для переночевать, но чистенький.Тур на 10 дней: от 85 000 рублей

ФУКУОК

  • 4* Famiana Resort&Spa — потрясающий отель на побережье. Повсюду пальмы. Отличный выбор, как для семейного, так и для «лакшери» отдыха. Есть возможность снять апартаменты (виллу). Рядом с территорией россыпь кафешек. А какие там закаты!Тур на 10 дней: от 130 000 рублей
  • 3* Hiep Thanh Resort — приятный отельчик на побережье. Есть свой бассейн, пляжная зона, а сама территория похожа на маленький рай.Тур на 10 дней: от 100 000 рублей

ФАНТХЬЕТ

4* Dessole Beach Resort Mui Ne — отель для наших соотечественников, куча пакетных туристов. Все адаптировано для русского обывателя, персонал тоже русскоговорящий. Расположен в центре поселка, рядом магазины, кафе, спа-салоны. Большая территория, два бассейна, хороший пляж. Приятно и недорого для классического пляжного отдыха и для поездки всей семьей!Тур на 10 дней: от 150 000 рублей (все включено)

ДАНАНГ

4* Monarque Hotel Danang — мы жили в нем. Из всех очевидных преимуществ стоит еще выделить бесплатный трансфер до аэропорта, возможность взять бесплатно велосипед на прокат, завтраки и полуденный чай с закусками. Пляж расположен в ста метрах от отеля, рядом есть рестораны и закусочные.Ночь в 2-местном номере: от 3500 рублей

ХАНОЙ

4* Hanoi Bonsella Prestige Hotel&Spa — новый отель во Вьетнаме, построенный в 2018 году. Русских там почти нет, ибо туроператоры пока туда не добрались. Расположен вблизи известного озера Хоанкьем (где «дом Черепахи»), свои 4 звезды отрабатывает, как все 5 – персонал, обслуживание, детские комнаты и рестораны.Ночь в 2-местном номере: от 3600 рублей

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector