Классификация жилых объектов недвижимости

Что входит в оценку рисков при инвестициях в недвижимость

В нее входят оценка портфеля, ликвидности каждого проекта, расчет инвестиционной привлекательности, прогноз по росту цены квадрата, если покупаете на этапе котлована, риски, которые заложены в цену.

Кстати, это может быть отсутствие какого-то разрешительного документа. Однако этим грешат, как правило, неопытные и маленькие игроки

К крупным девелоперам приковано все внимание, им такое не простят

Важно, чтобы жилой комплекс гармонично вписался в урбанистический ландшафт и дополнил его, а не разрушил. Это нужно не только для того, чтобы вам не плевали в спину жители окружающей застройки, но и для непосредственного комфорта

Классно, когда благоустройство территории сделано на отлично, однако никуда не годится идти по неосвещенной улице с испорченным дорожным покрытием или страдать все время от аварий на инженерных коммуникациях.

У вас есть интересная колонка для The Page?

Пишите нам:

Ошибка в тексте? Выделите её мышкой и нажмите: Ctrl + Enter
Cmd + Enter
Ctrl + Enter

Компоновки и планировки в бизнес-классе

Более жесткие требования предъявляются к компоновке зданий и количеству объектов в корпусе. Коэффициент эффективности 0,7 ограничивает количество квартир в доме, при этом атрибутика бизнес-класса может быть расширена за счет пентхаусов, террас, квартир с двумя полноценными уровнями.

Планировки в бизнес-классе должны учитывать потребность в гостевых санузлах (от двух комнат), возможность зонирования в больших комнатах. Допускается, а в последнее время приветствуется переход к евроформату, позволяющему совместить гостиную и кухню в одном просторном помещении. Балконы и лоджии увеличены в размерах, остеклены.

Черты класса В

Класс офиса В характеризуется рядом особенностей.

1. Чаще всего его расположение не так выгодно.
2. Подобные помещения также могут располагаться не в специализированных офисных комплексах (ранее это было какое-то другое жилое или промышленное здание).
3. Спектр обслуживающих услуг несколько ограничен.
4. Отделка помещений выполнена из качественных, но недорогих материалов.
5. Парковка у подобных зданий есть, но, например, может быть расположена под открытым небом.

Это помещения эконом-класса, которые обладают значительно меньшей арендной стоимостью. В целом подобные офисы соответствуют всем требованиям мировых норм и стандартов, но их характеристики несколько урезаны.

«ЕвроПа»

Еще одно отличие помимо вышеперечисленных — в комфорт-классе, как правило, используются современные технологии строительства. Например, с выходом на рынок жилого комплекса к«Ривер Парк» заметно увеличился объем предложения в панельных домах серии «ЕвроПа». Напомним, что до этого на первичном рынке в старых границах Москвы был представлен лишь один жилой комплекс, строящийся по этой технологии — «Life Митинская». Однако, как утверждает Анна Соколова, директор Департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп», после выхода на рынок проекта «Ривер Парк» доля предложения в панельных домах этого типа достигла 19,9%.

Название типа дома «ЕвроПа» означает «Европейская панель». Как правило, компоненты такой серии домов производятся компанией ЛСР на «Заводе ЖБИ-6» на немецком оборудовании и представляет собой многослойную конструкцию с двумя слоями утеплителя и вентилируемым фасадом на отдельном каркасе, что позволяет улучшить архитектурный облик. Хотя заметим, что внешне дома серии «ЕвроПа» не отличаются от монолитных, которые, как известно, выполнены по индивидуальным архитектурным проектам. Например, фасады домов в «Ривер Парке» отделываются с применением минерального утеплителя и финских облицовочных панелей Sembrit.

Еще одно отличие дома серии «ЕвроПа» — отсутствие межпанельных швов. Данная технология позволяет существенно улучшить тепло- и звукоизоляционные качества, а самое главное – благодаря ей ровные стены в квартирах, следовательно, покупатели могут сразу начать чистовую отделку, что существенно экономит время и деньги. По словам Анны Соколовой, у домов серии «ЕвроПа» есть широкая вариативность планировок. «Например, девелопер может выбрать для застройки различные компоновки из 25 вариантов квартир, среди которых также есть компактные студии площадью 25-28 кв. м, до этого не представленные среди панельных домов массовых серий, — говорит она. — При этом высота потолков составляет 2,8 метра, что является лучшим показателем среди типового жилья. К примеру, в серии П-44 потолки на 10 сантиметров ниже, а в П-3М — на 16 сантиметров. Дополнительным плюсом является отсутствие стояков труб отопления в углах комнат, которые характерны для «обычной» панели. Помимо этого, в домах серии «ЕвроПа» вся разводка проходит в полу, что облегчает жизнь покупателям квартир, так как не придется прятать неэстетичные трубы для создания гармоничного интерьера».

Благодаря новым технологиям, например, для проекта комфорт-класса «Ривер Парк» в компании ЛСР специально спроектировали улучшенную модификацию серии «ЕвроПа». Таким образом, первый нежилой этаж был сделан по монолитной технологии с высотой потолка 4 метра и с панорамным остеклением, что позволило разместить самые разнообразные инфраструктурные объекты.

Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su, отмечает, что помимо серии домов «ЕвроПа», на рынке недавно Группой компаний СУ-155 в жилом комплексе Sky City была представлена еще одна новая панельная серия. «Подробные технические характеристики домов этой серии пока не раскрываются, но известно, что для строительства нового жилого комплекса была инициирована масштабная модернизация промышленных предприятий ГК СУ-155».

Дом с высоким классом энергоэффективности оборудован системами сложной автоматики

Такие системы нуждаются в тонкой настройке, включают погодное регулирование и теплоучет. Работа с этими системами предъявляет повышенные требования к квалификации инженерно-технического персонала. Очевидно, что простого слесаря-сантехника со средним специальным образованием здесь будет недостаточно, нужны специалисты с высшим инженерным образованием.

Большинство домов ГК «КВС» имеет класс энергоэффективности А (очень высокий), и при обслуживании мы учитываем многие факторы, например, что для фасадов на северной и на южной сторонах дома предусмотрены различные тепловые режимы.

Клубный дом G9, класс энергоэффективности А

Важно эффективно использовать электроэнергию для освещения, интегрируя системы управления освещением и диспетчеризации. Для работы с этими системами нужны подготовленые специалисты

И чем больше умной автоматики на доме, тем сложнее в итоге этот дом в обслуживании.

С другой стороны, все это — внутренние вопросы управляющей организации. Для жильцов такой дом комфортнее, мы получаем минимум жалоб на отопление, напор воды, холодные стены и так далее. А для управляющей компании удовлетворенность жителей домом и его эксплуатацией — самая главная цель работы.

Первичный рынок: классификация квартир

В сегменте новостроек выделяют три типа жилья:

• элитное жилье;
• квартиры бизнес-класса;
• жилье эконом-класса.

Элитная недвижимость может разделяться на дополнительные сегменты – «премиум» или «де Люкс», но это скорее условная классификация, так как четкие критерии оценки здесь отсутствуют. Любое жилье элит-класса – это индивидуальный проект, и девелоперы самостоятельно относят квартиры к тому или иному сегменту, основываясь скорее на звучных рекламных посылах.

Элитные квартиры возводятся в домах, построенных либо из кирпича, либо на основе современной монолитно-каркасной технологии. Основное требование к такому жилью – расположение в престижных районах. Дома элит-класса, как правило, имеют современнейшее инженерно-техническое оснащение, составляющее автономную систему жизнеобеспечения. В него могут входить такие элементы, как подземная парковка, собственная бойлерная, аварийная электростанция, система доочистки воды и т.д. Обычно в элитном доме не более 20-30 квартир и не больше 2-4 квартир на лестничной клетке, а отдельные особняки могут состоять из единственной квартиры. Площадь жилья элит-класса колеблется от 50 кв. м до 400 кв. м, обязательным условием являются высокие потолки (от 3 м).

Квартиры бизнес-класса могут обладать большей частью перечисленных достоинств. Однако количество квартир в доме уже доходит до нескольких сотен, а на лестничной клетке – до 4-8 квартир. Высота потолков в бизнес-классе начинается от 2,7 м, практически всегда квартиры имеют индивидуальную планировку. К числу обязательных опций относится собственный паркинг, остальные – на усмотрение застройщика.

Самый востребованный сегмент – квартиры эконом-класса. Такое жилье предлагается в монолитно-каркасных, панельных и кирпичных домах, возводимых в спальных или просто непрестижных районах. В подавляющем большинстве случаев строительство жилья эконом-класса ведется по типовым архитектурным проектам, список обязательного набора дополнительных опций отсутствует. Основная часть экономичных квартир сдается с «чистовой» отделкой (подготовленной под наклейку обоев), но в последние годы растет количество качественных квартир с ремонтом от застройщика.

Разделения — условны

Как объяснила риелтор высшей категории алматинского агентства недвижимости GrandEstateCompany Татьяна Бобрышева, все подразделения недвижимости на классы — условны. И их разработали компании-застройщики для удобства. Официальной классификации на рынке казахстанской недвижимости, увы, нет.

— Компании-застройщики руководствуются исключительно собственными представлениями о том, как должны выглядеть дома эконом-, бизнес- и других классов. Покупателю остаётся только принимать и соглашаться с этим, — говорит Татьяна Бобрышева.

Ранее нередко складывалась такая ситуация, когда под понятием «элитный дом» подразумевалось любое новое монолитно-кирпичное здание, добавляет риелтор. Сейчас платёжеспособный покупатель стал более требовательным к условиям покупки, а рынок из-за увеличения конкуренции — более сложным и разнообразным.

По словам исполнительного директора астанинского агентства недвижимости АБС Royal Estate Расула Биккинина, присвоение определённых классов жилья нередко является своеобразным маркетинговым ходом компании-застройщика.

— Так как в законодательстве Казахстана определённые классы новостроек не зафиксированы и на уровне государства это никак не регулируется, застройщики сами присваивают класс своим жилым комплексам. Но при этом по международным стандартам эти ЖК классификации всё же не соответствуют, — комментирует Р. Биккинин.

Жилые объекты премиум-класса

Рынок элитного загородного жилья начитается именно с этой категории. Интересно, что цена большинства предложений в этом секторе рынка постоянно растет, перечень предъявляемых требований с годами тоже становится все более обширным и серьезным. Но и спрос на коттеджи премиум-класса не ослабевает.

К основным характеристикам домов премиум-класса относят:

• он должен быть близко к Москве (в идеале до 20-30 км), что многие считают своеобразным показателем престижа;
• площадь от 350 кв. м;
• своя земля — не менее 15 соток;
• 3 сотки около дома;
• централизованные (только) коммуникации;
• строительство выполнено по индивидуальным, авторским проектам;
• высококачественные стройматериалы: монолит, кирпич, клееный брус;
• расположение в местах с благополучной экологией: лесом, реками, водоемами — хорошими условиями для загородного отдыха и постоянного проживания;
• цена 25–45 млн. руб.

Территория премиального поселка обязательно должна быть закрытой и охраняемой — построен забор и иные ограждения, въезд только по пропускам, должны действовать круглосуточная охрана, видеонаблюдение.

В таком КП уже хорошо продуман дизайн ландшафта, проложены качественные дороги, есть освещение днем и ночью. Должна быть развитая инфраструктура, в том числе:

• детские игровые площадки и сооружения для занятий спортом;
• супермаркет;
• медицинский центр;
• детские учреждения;
• гостевая парковка;
• служба быта.

Элитные объекты сложно назвать просто домами. Они больше напоминают замки и виллы. Это — свидетельство престижа и статуса владельца, его материального благополучия. Содержание такого объекта обходится очень дорого.

Новостройки эконом

В границах мегаполиса девелоперы предпочитают строить более дорогие объекты. Потому доля ЖК эконом-класса там составляет около 20-22%. Недорогим жильем заняты петербургские территории, находящиеся за пределами кольцевой автодороги: Шушары, Металлострой и другие. В редких случаях кварталы жилья эконом-класса располагаются внутри КАД (например, Парнас).

Большинство домов в этом классе собирают из панелей, хотя встречаются и кирпично-монолитные комплексы. Кварталы застраиваются типовыми многоэтажками – архитектурное решение в данном сегменте имеет минимальное значение. Но на территориях с высокой конкуренцией (Мурино, Новое Девяткино, Кудрово) застройщики стараются выделить свой объект за счет колористических решений.

Дворы оформляются в стиле минимализм – в них размещают газоны, клумбы и некое подобие игровой зоны для детей. Парковки в большинстве случаев предусмотрены только гостевые, так что автомобили заполняют дворы.

Легко распознать дома эконом-класса по квартирографии. Квартиры в них невелики: площадь студий начинается от 19 кв. м, однокомнатных – от 29 кв. м, двушек – от 40 кв. м. Доля однушек и студий максимальная, в некоторых случаях доходит до 95%.

Потолки низкие – от 2,5 до 2,6 м. Лифты и инженерное оборудование отечественного или белорусского производства.

Объекты в 90% случаев сдаются с подготовкой под чистовую отделку. Часть – и вовсе с так называемой черновой отделкой, при которой стены, полы и потолки требуют дополнительного выравнивания. Редко встречающаяся полная отделка весьма скромна: линолеум, недорогие обои и крашеные стены в санузлах.

Цены на квартиры

По словам экспертов, цена на квартиры в объектах комфорт-класса могут быть на уровне хороших объектов эконом-класса, тех же панельных домов, но ниже, чем в объектах бизнес-класса.

Впрочем, ценообразование в Москве настолько загадочно, что квартира комфорт-класса в хорошем монолитном доме, расположенном далеко от центра, может стоить в разы дешевле, чем квартира в более престижном районе в доме 50-х годов. Местоположение для многих имеет особое значение, но есть и такие покупатели, которым район не так принципиален, и возможность приобрести хорошую квартиру в качественном доме, пусть далеко от центра, по приемлемой цене – их воодушевляет.

О том, что панель вполне может стоить дороже или на одном уровне с комфорт-классом, говорят и данные, которые приводит компания «Пересвет-Инвест». Так, в ЖК «Царицыно» (комфорт-класс) 1-комнатная квартира (50 кв.м.) стоит 5,46 млн. рублей (108 тыс/кв.м.). В ЖК «Богородский» (комфорт-класс) 1-комнатная квартира (49,1 кв.м.) стоит 5,7 млн. рублей (116 тыс/кв.м.).

В ЖК «Мичурино» (панель, эконом-класс), 1 комнатная квартира (48,3 кв.м.) стоит 6,7 млн. рублей (139 тыс/кв.м.).

Что касается бизнес-класса, то здесь цена существенней выше. Так в спальном районе Чертаново в готовом ЖК бизнес-класса «Авеню-77» стоимость однокомнатных квартир составляет около 8,2 млн. рублей.

В Измайлово в ЖК «Измайловский» (бизнес-класс) однокомнатные квартиры также стоят около 8,2-8,6 млн. рублей. В ЖК «Виноградные Пруды» (бизнес-класс) около 7,1-7,4 млн. рублей.

Классификация поселков

Рост популярности загородной жилой недвижимости привел к появлению разнообразных проектов коттеджей и некоторой их унификации. Из-за этого Российской гильдией риелторов была создана новая, вполне естественная классификация загородных домов. Со временам она прижилась и стала основой для последующего разделения. Она же применима (с некоторыми правками) к коттеджным поселкам:

1. эконом-класс;
2. жилье комфорт-класса;
3. бизнес-класс;
4. объекты премиум-класса;
5. де-люкс.

Такого плана разделение универсально и основано не только на том уровне комфорта, который предоставляют объекты жилой недвижимости за чертой города. В классификации участвует сразу несколько важных факторов. Основным из них многие риелторы считают цену постройки

Некоторые же считают, что крайне важно учитывать (кроме цены) еще местоположение, площадь здания и участка, насколько развита инфраструктура поселка и некоторые другие, менее важные факторы

Представленную риелторами классификацию нельзя считать единственно верной, но она, в принципе, хорошо отражает все возможные варианты и идеально подходит для условий Подмосковья.

Класс энергоэффективности дома — что это?

Мы установили, что энергетическая эффективность — это экономное применение комплекса энергоносителей. Иными словами, сокращение объема используемых ресурсов за счет модернизации качественных норм их применения.

Энергосбережение и энергоэффективность — не одно и то же! Первое понятие — сокращение использования энергоресурсов. Второе — более правильное и разумное их применение.

Что касается классов энергоэффективности в России, то на сегодня выделены следующие:

• А++.
• А+.
• А.
• В+.
• В.
• С+.
• С.
• С-.
• D.
• Е.

Самый высокий класс — это А. Жители домов такого типа потребляют минимальное количество энергии, обеспечивая при этом нормальную жизнедеятельность. Чем это хорошо собственникам жилья? Снижением затрат на коммунальные услуги. А в целом для страны, для всей планеты — улучшением экообстановки. Чем меньше энергоресурсов затрачиваются, тем меньше вредных выбросов от ГЭС, ТЭС, АЭС и проч.

Кстати, в классификации учитываются затраты энергии не только на личные, но и на общедомовые нужды. Подобная модель экономии не нова — она уже десятилетия используется в развитых странах мира. Именно на основе общемирового образца и был построен российский.

Виллы

Вилла – это не просто здание. Это полноценный комплекс, состоящий из достаточно большого жилого дома, украшенного архитектурным декором в определенном стиле (чаще всего итальянском), и огромного приусадебного участка. Причем участок должен быть ухожен, в идеале – с ландшафтным дизайном, подходящим по стилю к жилому строению. Часто располагается на берегу какого-либо водоёма и/или имеет бассейн.

Главный плюс виллы по сравнению, например, с коттеджем – куда большие площади как самого жилья, так и участка при нем. Кроме того, такая недвижимость присуща олигархам, так что владение ей присваивает определенный статус. Из минусов – дороговизна. Что вполне логично и объяснений не требует.

Среднегодовой расход энергоресурсов

Основные показатели удельного среднегодового энергорасхода представлены в таблице выше в качестве примера, и имеют два основополагающих показателя: этажность и значения отопительного сезона в градусо-сутках. Это стандартное отражение расхода на отопление и затрат на вентиляцию, ГВС и расходы электроэнергии в общественных местах. Затраты на вентилирование и отопление должны определяться для каждого объекта по регионам. Если сравнить определяющие значения затрат энергоресурсов в нормативных параметрах, с базовыми показателями, то легко узнать и позволяет определить классы энергетической эффективности зданий, которые обозначаются на латинице символами от А ++ до G. Такое разделение по классам происходит в соответствии с правилами, разработанными по евростандартам EN 15217. Этот свод правил имеет собственную градацию по классам энергоэффективности.

По вопросам энергопотребления при электрическом отоплении дома и эксплуатации мультисплит-систем соответствующая нормативная документация и свод нормирующих правил еще не отрегулирован окончательно, поэтому при определении энергоэффективности жилого или производственного здания с такими характеристиками могут возникнуть определенные сложности. Все расходы электроэнергии, проходящие в обход общедомовых счетчиков, считаются индивидуальными затратами, но как их правильно перераспределять и учитывать, до конца не определено. Такие затраты энергии не учитываются при необходимости выяснить классы энергоэффективности здания с преобладающим электропотреблением.Энергетические затраты на отопление и ГВС

Классы энергоэффективности новых и эксплуатирующихся строительных объектов

Новые многоэтажные и многоквартирные дома, а также отдельные их помещения, получают свой класс энергоэффективности в обязательном порядке, а уже работающим объектам классы энергоэффективности здания присваиваются по желанию владельца недвижимости, согласно федерального закона № 261 ФЗ РФ. При этом Минстрой РФ может рекомендовать региональным инспекциям определять класс после фиксации всех показаний счетчиков, но это могут делать и органы местного управления по собственной инициативе и по ускоренной методике.

Новый строительный объект отличается от уже эксплуатирующегося по энергопотреблению тем, что некоторое время происходит усадка здания, усушка бетона, дом может быть заселен не полностью, и поэтому текущее потребление энергии следует периодически подтверждать показаниями счетчиков, а точнее – в течение пяти лет согласно приказу № 261. В течение этого времени сохраняется гарантийная ответственность строительной компании на срок гарантии для объекта. Но подтвердить существующий класс энергетической эффективности здания необходимо до окончания гарантии застройщика. При обнаружении в течение этого срока отклонений от проекта собственники жилья могут потребовать от гаранта исправить ошибки и недоделки.

В законопроекте № 261 ФЗ РФ обозначено, что при высоком классе энергетической эффективности здания (классы «В», «А», «А +», «А ++») время стабильности параметров энергопотребления должно составлять не менее 10 лет.

Сталинки

«Сталинка» – это тип жилья, построенного при И. В. Сталине с 1930-х по 1950-е годы. Отличаются высокой комфортностью за счет большого метража. Как правило, «сталинки» имеют по 3-4 комнаты, реже – 1-2.

Плюсы и минусы:

Это отличное жилье с большим пространством для комфортного обустройства. Но найти «сталинку» в хорошем состоянии довольно трудно.

Откуда взялся комфорт

Комфорт-класс появился после кризиса 2008 года, когда нужно было оживлять рынок. Удачная маркетинговая акция прижилась — комфорт вошел в разработанную позже российской гильдией риелторов классификацию жилья. Наряду с эконом-классом комфорт относится к массовому жилью, а бизнес-класс и «элитка» считаются жильем повышенной комфортности.

На деле же классификация носит рекомендательный характер, и далеко не все застройщики воспринимают ее как руководство к действию.

В итоге жилье зачастую имеет признаки как одного класса, так и другого. Но если застройщик относит свой ЖК к бизнес-классу, он выставляет соответствующую цену, поэтому полезно различать хотя бы формальные критерии.

Пояснения

Впервые методика потребительской классификации строящихся многоквартирных жилых домов была разработана в 2002 г. С ее использованием были определены критерии классификации новостроек г. Москвы. Разработанная для Москвы классификация использовалась региональными аналитиками рынка недвижимости при создании собственных классификаций, учитывающих региональную специфику объектов и рынка.

Предложенная Вашему вниманию классификация является дальнейшим развитием этих работ. Она апробирована в 17 регионах РФ, обсуждена и одобрена Комитетами Российской Гильдии риэлторов по девелопменту и консалтингу, в настоящее время активно внедряется в практику аналитики и бизнеса.

Разработка классификации жилых новостроек РФ по потребительскому качеству основывается на строгом единообразном применении Жилищного Кодекса РФ, Градостроительного Кодекса РФ, действующих технических стандартов (ТС, ГОСТ) и сводов правил (СП) по проектированию и строительству жилья, а также приказов Минрегиона России.

В соответствии с нормативными ограничениями разработанная Единая классификация распространяется на вновь строящиеся и реконструируемые многоквартирные жилые здания высотой до 75 м, в том числе общежития квартирного типа, а также жилые помещения, входящие в состав зданий другого функционального назначения.

Основные принципы, положенные в основу методики:

1) Принцип формирования единой классификации: единая классификация многоквартирных жилых новостроек (ЕК МЖН) формируется по результатам анализа и обобщения региональных классификаций и с учетом федеральных и региональных нормативных актов в градостроительной сфере.

2) Принцип выбора способа классифицирования: классификация осуществляется на основании потребительских предпочтений покупателей жилья в отношении параметров объектов, влияющих на комфортность проживания, а через них – на спрос и цены.

3) Принцип определения объекта исследования: объектом классификации МЖН является качество проекта, заявленное застройщиком. После ввода объекта при необходимости проводится сопоставление заявленных и фактических характеристик и корректировка классификации.

4) Принцип использования методологии дискретного пространственно-параметрического моделирования: отказ от построения функционала на непрерывно изменяющихся характеристиках и переход к дискретному описанию каждой из характеристик.

5) Принцип многовариантности классификации: разработка многовариантной классификации путем разделения отдельных классов на подклассы и использование полученных вариантов в зависимости от решаемой задачи анализа рынка или бизнес-задачи.

6) Принцип учета региональных особенностей при классификации МЖН: если в результате разработки (уточнения) региональной классификации (РК) на основе принципов настоящей методики выявлена необходимость учета региональных особенностей, то в практической работе используются две классификации – ЕК и РК.

7) Принцип принятия решения о присвоении каждому исследуемому объекту класса качества: признаки, используемые при определении класса проекта, разделяются на обязательные («отсекающие») и факультативные («опции»). Несоответствие проекта по одному и более обязательному параметру данного класса качества приводит к снижению класса данного объекта. Допускается несоответствие проекта по факультативным параметрам.