Как составить брачный договор на ипотечную квартиру

Судебная практика

Разбирательство по описанному ниже делу было проведено в Ленинском районном суде г.Владимира в июне 2017 г.

Бывший муж, выступающий в качестве истца, попросил судью произвести раздел следующих активов:

1. Автомобиль.
2. Квартира.
3. Два земельных участка.

Истец указал, что данные активы были куплены в официальном браке с ответчицей и являются совместно нажитыми. Следовательно, их доли в имуществе должны быть признаны равными.

Бывшая жена возразила на притязания бывшего мужа, указав, что пункт 1.2 в брачном договоре следует признать не соответствующим закону и, следовательно, ничтожным. В связи с этим делить имущество по условиям истца бывшая супруга считает невозможным.

Суд исследовал обстоятельства дела и выяснил следующее:

1. В пункте 1.1 брачного контракта было прописано, что любое купленное в официальном браке имущество считается собственностью жены. Добрачные активы мужа принадлежат ему на 100%.
2. Пунктом 1.2 брачного контракта установлено, что при разводе все имущественные активы, которые были приобретены в официальном браке, считаются совместной собственностью жены и мужа.
3. Спорное имущество, которое просил разделить истец, зарегистрировано на бывшую жену.
4. Брак между сторонами процесса ранее был расторгнут мировым судьёй.

На основании выявленных фактов судья пришёл к таким выводам:

• Режим совместной собственности не может возникнуть при разводе. Наоборот, развод является основанием, прекращающим режим совместной собственности. Поэтому пункт 1.2 брачного контракта является ничтожным и нарушающим закон.
• Истец ссылается на пропуск срока давности, но его утверждения не обоснованы нормами закона. Дело в том, что срок давности по ничтожным сделкам составляет 3 года. Срок давности начинает идти с момента раздела имущественных активов супругов. Как показал простой подсчёт количества истёкшего времени, давностный срок ко времени начала судопроизводства ещё не закончился.
• Следовательно, требования истца в отношении разделения имущества отклоняются судом, а требования ответчицы – удовлетворяются. Иными словами, спорное имущество признаётся собственностью бывшей супруги.

Юридические тонкости

А вот условия, регламентирующие личные отношения (неимущественные), не могут включаться в брачное соглашение. То есть этим документом нельзя нарушать принципы равноправия между мужчиной и женщиной. Также закон не дозволяет:

• ущемление правоспособности и притеснения прав на защиту в судебных инстанциях;
• ограничение дееспособности (например, требования сменить место работы или жительства);
• ограничение на получение финансового содержания, если вторая половина имеет статус человека, нуждающегося в социальной защите.

Ни дети, ни алименты также не имеют никакого отношения к процедуре.

Стоимость нотариального заверения

Цена заверения договора, составленного супругами самостоятельно, состоит из 500 руб. нотариального тарифа и стоимости услуг технического и правового характера. Цена на эти услуги колеблется в зависимости от субъекта России, в котором проживают супруги. Как правило, в регионах нотариусы берут за удостоверение брачного соглашения примерно 5000 – 7000 руб., а в столичных городах (Москва, Санкт-Петербург) ценник может подниматься до 10000 руб.

Под понятием «услуги технического и правового характера» понимаются:

• Проверка нотариусом текста контракта на соответствие законодательным требованиям.
• Проверка паспортных данных сторон и их дееспособности.
• Ознакомление с документами об имуществе и изучение сведений об имущественных активах, указанных в тексте контракта.
• Разъяснение сторонам неясных условий в тексте договора.
• Предупреждение о возможных последствиях, которые могут наступить при исполнении брачного соглашения.
• Проставление удостоверительной надписи.

Если же стороны желают воспользоваться помощью юриста или нотариуса в деле составления брачного договора, то им нужно приготовиться к несению дополнительных затрат. В данном случае сложно сказать о конкретных ценах, которые могут быть озвучены юристами, но совершенно точно известно, что они зависят от следующих факторов:

1. Срочность.
2. Объём работы.
3. Сложность контракта.

Брачный контракт при измене супруга

Мö ø öõýð, ò ÿþûþöõýøÃÂàÿÃÂø ÷ðúûÃÂÃÂõýøø ñÃÂðÃÂýþóþ ôþóþòþÃÂð, òÿÃÂðòõ ÃÂÃÂÃÂðýþòøÃÂàø÷üõýõýøõ øüÃÂÃÂõÃÂÃÂòõýýþóþ ÃÂõöøüð ÿÃÂø ýðÃÂÃÂÃÂÿûõýøø þÿÃÂõôõûõýýÃÂàÃÂÃÂûþòøù ÿþ ÃÂòþõüàÃÂÃÂüþÃÂÃÂõýøÃÂ. âþ õÃÂÃÂÃÂ, õÃÂûø þÃÂøÃÂøðûÃÂýÃÂõ þÃÂýþÃÂõýøàÃÂðÃÂÃÂþÃÂóðÃÂÃÂÃÂàø÷-÷ð ýõôþÃÂÃÂþùýþóþ ÿþòõôõýøàþôýþóþ ø÷ ÃÂÃÂÿÃÂÃÂóþò, ÃÂÃÂþÃÂþýàüþóÃÂàÃÂúð÷ðÃÂàò úþýÃÂÃÂðúÃÂõ òþ÷üþöýþÃÂÃÂàÿõÃÂõòþôð ÃÂþòüõÃÂÃÂýþù ÃÂþñÃÂÃÂòõýýþÃÂÃÂø ò ôþûõòÃÂàø ÿþÃÂûõôÃÂÃÂÃÂõõ ýõÃÂðòýþüõÃÂýþõ ÃÂðÃÂÿÃÂõôõûõýøõ ÿÃÂøýðôûõöðÃÂøàþñÃÂõúÃÂþò (30% ø÷üõýøòÃÂõüàüÃÂöàø 70% öõýõ, øýøÃÂøøÃÂþòðòÃÂõù ÿÃÂþÃÂõÃÂàÃÂð÷òþôð, ú ÿÃÂøüõÃÂÃÂ).

Основные пункты брачного договора

Брачный договор заключается с целью изменения установленного порядка распределения имущественных прав. Он должен составляться по всем правилам и требованиям российского законодательства, учитывать интересы обоих субъектов. Учет как можно большего количества всевозможных обстоятельств позволит минимизировать усилия по возможному разделу имущества в будущем.

В брачный договор можно занести дополнительно пункты, касающиеся предметов роскоши, возможных подарков друг другу и прочего. В противном случае они достанутся дарителю.

Договор состоит из таких обязательных пунктов:

• Преамбула. В ней указываются наименование документа, дата и место его подписания, полные паспортные данные субъектов договора. Если на момент оформления контракта брак уже заключен, то сведения о брачном свидетельстве должны быть размещены в этом разделе.
• Общие положения. В этом разделе указываются отношения каждого супруга к тому или иному совместно нажитому имуществу, определяется порядок его раздела при расторжении брака. Это может быть конкретное указание объектов (квартиры, дома, дачи, гаража, автомобилей), так и долевое участие в натуральном или денежном выражении. Информация обо всех объектах договора, которые принадлежат каждому супругу до вступления в брак, размещается здесь с указанием оснований на право собственности (договор купли-продажи, мены, дарения, завещательное свидетельство).
• Правовое отношение к некоторым видам имущества. Этот раздел призван распределить акции, облигации, другие ценные бумаги, доходы от совместной коммерческой или предпринимательской деятельности, подарки, полученные на свадьбу или в процессе совместного проживания. Здесь можно указывать все доступное имущество, которое не вошло в общие положения.
• Дополнительные условия. Часто в этом разделе определяют права пользования личным и совместно нажитым имуществом в период брака и после его официального расторжения. Так, квартира может остаться в собственности у мужа, но проживать в ней может жена с общими детьми до определенного момента (конкретная дата или заключение нового брака). Здесь можно разместить информацию о совместных действиях в случае потери части объекта брачного договора, нарушений его условий.
• Финальные положения. Информация, присутствующая в этом разделе, должна указывать на срок действия брачного договора, момент вступления его в силу, количество заключенных экземпляров, другие пункты, предусмотренные законодательством РФ.

Если договором не предусмотрено другое, то юридическую силу контракт приобретает в момент вступления пары в брак (заключался до официального бракосочетания) или с момента подписания (брак был заключен ранее). Никакие действия «постфактум» не могут считаться законными.

Примерный расчет

А вот в случае обращения для оказания услуг, сумму необходимо уточнять. Потому что стоимость не регламентирована и в каждой нотариальной конторе существует свой прайс-лист.

Когда супруги точно уверены, что никакими дополнительными услугами, не планируют воспользоваться, ориентировочную стоимость оформления брачного договора, можно рассчитать по следующей схеме (в рублях):

1. Объяснение правовых последствий по каждому составленному пункту – 2000.
2. Составление документа – 10000.
3. В зависимости от объемов, сбор и проверка – до 30000.
4. Заверение нотариусом – 500.

Цена включает в себя налоги и сборы, предусмотренные законодательством при стандартном сопровождении.

Составляем и заверяем брачный договор: пошаговая инструкция

Куда обращаться 

Как уже говорилось, за исключением тех случаев, когда будущие или действующие супруги сами являются юристами, работающими в области семейного права, лучше обращаться к профессионалам – либо сначала в юридическую контору, а затем в нотариальную, либо сразу идти к нотариусу. Специалисты подготовят проект договора с учетом всех нюансов российских законов и ваших пожеланий. Выбор – кому доверить свое будущее – остается за вами.

Лучше внимательно изучить вопрос, понять, насколько тот или иной юрист (или компания) опытен в составлении проектов подобных документов, изучить отзывы бывших клиентов и опираться именно на профессиональный опыт. А если исключительно задаваться вопросом, сколько стоит составить брачный договор у нотариуса или в юридической фирме, есть риск получить на руки документ, напоминающий брачный договор только внешне.

Проект – лучше довериться профессионалу

Сразу хотим предупредить: составление брачного договора не терпит спешки и суеты. Даже когда проект уже подготовлен, нотариусу придется потратить немало времени, чтобы выверить каждый его пункт.

Ну а в тех случаях, когда пара приходит за подписью нотариуса вообще без проекта на руках, а лишь с общими представлениями о том, что и как должно быть прописано, составление договора превращается в достаточно трудную и долгую работу. Как сэкономить время? Прежде всего, тщательно подготовившись самим.

Также самостоятельно можно договориться об экспертизе тех объектов, стоимость которых неясна или вызывает разногласия. Ну и, конечно, супругам, будущим или настоящим, надо тщательно продумать, что же именно должно быть прописано в договоре – сформировать список положений и четко его придерживаться.

Даже при такой предварительной подготовке составление проекта договора может затянуться на несколько дней. Но овчинка стоит выделки – на выходе вы получите документ, полностью учитывающий интересы всех сторон и защищающий права каждого супруга. Не правда ли, уверенность в будущем стоит нескольких потраченных дней? Тем более, что расценки нотариуса на заключение брачного договора в наше время не относятся к разряду дорогостоящих услуг, и средняя семья вполне может их себе позволить.

Что взять с собой

Первый ответ на этот вопрос вполне предсказуем – проект договора (в том случае, если он подготовлен, конечно). Будет правильно взять в собой не только распечатанный документ в трех экземплярах, но и его электронный вариант на цифровом носителе – USB-флэшке или компакт-диске.

Само собой, супругам надо иметь при себе паспорта, а также свидетельство о регистрации брака, если они уже женаты. Необходимо захватить с собой оригиналы и копии документов на все имущество, прописанное в договоре (недвижимость, транспорт и т.п.), платежные документы, позволяющие доказать приобретение этого имущества, техпаспорта. Если у заключающих договор сторон есть неясность по поводу того, какие еще документы необходимо взять, можно уточнить этот вопрос в организации, которая будет составлять ваш договор.

Как это делается

Итак, все документы подготовлены и собраны, у супругов есть проект договора или хотя бы представление о том, как он должен выглядеть. Самое время отправляться к нотариусу!  Как уже упоминалось, в случае необходимости клиентам доступны и услуги нотариуса по заключению брачного договора.

Если это не нужно, нотариус выверит проект и отредактирует его, чтобы убрать моменты, противоречащие законодательству, являющиеся юридически безграмотными или просто вызывающие непонимания и разночтения.

Кроме того, нотариус сможет разъяснить семейной паре все особенности и тонкости жизни по брачному договору. Закономерным итогом процедуры, при согласии сторон, станут подписи мужчины и женщины. После этого документ заверяется нотариусом, о чем делается соответствующая запись в реестре. Последний этап – выдача каждой стороне по экземпляру брачного договора.

Когда при жилищном займе требуется брачный договор

Почему банки требует заключения брачного договора (БД) на ипотечную квартиру? Позиция кредитора объясняется тем, что данный контракт регулирует правовые отношения мужа и жены.

Когда речь идет о залоговом имуществе, крайне важно точное определение степени ответственности каждого участника соглашения. Например, если кредит за жилплощадь выплачивала только жена, но после расторжения брака (развода) на нее заявляет свои права муж или супруги решили разделить недвижимость после прекращения семейного союза

В этих и других ситуациях финансовые риски банка увеличиваются, потому что порядок выплаты долга становится неопределенным.

Ситуации, когда необходимо составление брачного договора на ипотечную квартиру разнообразны, но можно выделить несколько типичных случаев, когда наличие подобного документа банк считает ключевым фактором принятия решения по заявке. Они следующие:

1. Неравный объем доходов мужа и жены. В подобном случае заключение брачного контракта позволяет возложить ответственность по оплате долга на одного из супруга, а также способствует защите его интересов, если семейные узы будут расторгнуты.
2. Наличие просрочек по имеющимся долгам у одного из заемщиков. В подобном случае банк крайне неохотно выдает совместный заем, даже если у второго супруга идеальное состояние счетов и нет ни одного нарекания по погашению кредитов. А заключенный заемщиками между собой контракт разделяет их права и обязанности сторон, что снижает финансовые риски кредитора.
3. Нежелание одного из заемщиков оформлять заем. Не всегда решение о покупке жилплощади в долг является совместным решением. В такой ситуации заключенная договоренность также разделяет права и обязанности сторон, что позволяет кредитору оформить заем, потому что обязанность по его погашению ложится только на того супруга, который хочет его получить.
4. Отсутствие возможности подтвердить доход. Даже если один из заемщиков хорошо зарабатывает, но при этом не может представить подтверждающую справку, он не может рассчитывать на ипотеку. Она будет выдана на официально работающего заявителя. А если ее полное или частичное погашение будет производиться созаемщиком, получающим «серую» зарплату, заключение контракта – это возможность защиты его интересов в случае расторжения брачных уз.
5. Супруг не является гражданином РФ. Часто в таких ситуациях банк просит исключить иностранного гражданина из сделки.
6. Судимость супруга или его отсутствие в связи с исполнением наказания по решению суда.
7. Оформление ипотечного кредита до свадьбы. Уже на этапе планирования совместной жизни пара получает возможность определить свои права и обязанности по дальнейшему погашению жилищного займа и распоряжению жилплощади, заключив соответствующий контракт.
8. Покупка недвижимости на деньги родителей одного заемщика. Если финансовое бремя несет только одна стороны, БД необходим для защиты ее интересов в случае прекращения супружеских отношений детей.
9. Деление обязательств по жилищному займу и залоговой недвижимости. Если один из заемщиков уклоняется от выплаты кредита, это ущемляет финансовые интересы другой стороны. БД составляется, чтобы предотвратить подобное развитие дел.

Проблемы и нюансы

Брачный договор в 2021 году довольно-таки богат на наличие преимуществ в семейных отношениях. Но не стоит забывать о негативной стороне процесса, связанного с заключением супружеского контракта.

К наиболее популярным проблемам в данной сфере относятся:

1. Желание настоящих или будущих супругов составить контракт самостоятельно. Очень часто, муж и жена хотят уменьшить стоимость брачного договора у нотариуса в 2021 году и оформляют документ самостоятельно, что в силу отсутствия надлежащего опыта и знаний, влечёт переделку соглашения специалистом и значительно затягивает процесс реализации сделки.
2. Трудность правового контроля разносторонних семейных отношений. Не является возможным включить все моменты семейной жизни, дабы предотвратить то или иное обстоятельство, например, приобретение новой недвижимости. Есть вероятность необходимости в составлении дополнительных соглашений или внесения изменений в брачный контракт, что, непосредственно, повлечет дополнительные финансовые затраты на оплату нотариальных услуг.
3. Возможность описать в брачном договоре, лишь правоотношения имущественного характера. Известны случаи, когда супругам необходимо указать в контракте не только имущественные стороны семейной жизни. Например, прописать пункт об установлении правил общения с детьми, в случае развода и т.п. Однако, законодательная база РФ не разрешает подобные нюансы включать в брачный договор. В ином случае, такой документ будет считаться недействительным ст.44 СК РФ).
4. Спорные моменты, а в некоторых случаях, судебные разбирательства из-за двусмысленных формулировок. Когда в брачном договоре допущены фразы, обладающие неясностями, как правило, это влечет конфликтную ситуацию. Поэтому составление супружеского контракта требует привлечение высококвалифицированного специалиста в данной сфере, что подразумевает под собой, большие денежные расходы.

Заключение брачного договора у нотариуса в 2021 году – процедура не из дешевых, однако весьма значительная для семейной пары. Стоит отметить, что чем сложнее содержание супружеского контракта, тем дороже он обойдется супругам, как будущим, так и настоящим. Средняя стоимость брачного договора у нотариуса в 2021 году в пределах РФ, составляет от 10000 до 50000 рублей

Особенности процедуры расторжения

Независимо от основания расторжения брачного соглашения супруги обязаны сообщить банку о том, что они намереваются прекратить действие брачного контракта. Если они проигнорируют эту обязанность, то будут нести ответственность согласно положениям контракта или нормам законодательства России. К примеру, ответственность может выражаться:

1. В крупном денежном штрафе.
2. В досрочном аннулировании ипотечного договора.

При обоюдном согласии сторон

Чтобы расторгнуть брачный контракт по взаимному согласию, супруги должны выполнить следующие действия:

1. Подготовить документы:
   1. Брачный договор.
   2. Свидетельство о бракосочетании.
   3. Паспорта.
   4. Соглашение о расторжении. Образец можно скачать отсюда.
2. Отправиться к любому нотариусу и попросить его удостоверить соглашение о расторжении брачного контракта.
3. После того, как нотариус проверит принесённые брачными партнёрами документы и изучит текст соглашения о расторжении, супруги оплачивают нотариальную услугу по заверению соглашения – 200 руб. + цена за правовую и техническую работу.
4. Нотариус удостоверяет готовое соглашение и передаёт по 1 экземпляру каждой стороне.

В одностороннем порядке

Договор расторгается по одностороннему заявлению только в суде. Основаниями для этого являются:

• Существенное нарушение условий, прописанных в контракте. В качестве примера может выступать отказ одного из супругов от выплаты своей части ипотечного долга без объяснения причин.
• Заблуждение относительно условий договора, в которые истца ввёл другой супруг или банковский служащий.
• Кабальные условия брачного соглашения.
• Изменение жизненных обстоятельств, из-за которых положения брачного контракта утратили свой первоначальный смысл.
• Принуждение к подписанию договора.
• Нарушение норм Семейного кодекса. К примеру, в договоре нельзя регулировать неимущественные отношения; нельзя устанавливать алиментные обязательства; недопустимо ограничивать права супруга, признанного нуждающимся или нетрудоспособным, на материальное содержание.

Перед подачей иска необходимо отправить второму супругу в письме с уведомлением предложение расторгнуть брачное соглашение по обоюдной договорённости. В предложении указывается срок для ответа, который обычно равен 30 дням. При отказе супруга или отсутствии ответа можно переходить к подготовке иска. Учтите, что в суд в качестве третьего лица будет вызван представитель банка, который будет защищать его законные интересы, закреплённые в брачном контракте и ипотечном договоре.

Дело подсудно мировому суду и будет рассматриваться судьёй, обслуживающим судебный участок по месту жительства второго супруга, являющегося ответчиком по иску. Чтобы исход дела был положительным, истцу нужно подготовить пакет документов:

• Исковое заявление. Его образец можно скачать здесь.
• Оригинальный экземпляр брачного контракта.
• Сертификат о бракосочетании.
• Копии первой страницы паспорта и страницы прописки.
• Доказательства, которые подтверждают факт нарушения, совершённого ответчиком, или факт недействительности контракта.
• Копия предложения о расторжении брачного договора.
• Письменный отказ супруга от предложения, если он имеется.
• Чек на госпошлину в 300 руб.

Затем нужно ждать звонка либо письма из суда, где будет названа дата судебного заседания. Это заседание следует посетить лично или отправить на него представителя, который будет защищать интересы заявителя.

После завершения бракоразводного процесса

Брачное соглашение после развода можно досрочно расторгнуть двумя способами:

1. Заключить нотариальное соглашение о расторжении. О том, как это сделать, подробно написано в главе «При обоюдном согласии сторон».
2. Сторона договора инициирует разбирательство в суде. О том, как осуществить судебное расторжение брачного договора, написано в главе «В одностороннем порядке».

Какие риски может закрыть брачный договор?

Оформление брачного контракта позволяет снизить риски, возникающие при наличии ипотеки. Документ регламентирует особенности погашения кредита в случае неравного объема доходов мужа и жены. Но в результате ответственность возлагается только на одного из супругов. Дополнительно интересы лица будут защищены при расторжении брака.

Брачный контракт позволяет исключить из ипотечного кредита лицо, которое не является гражданином РФ. Если брак заключён с иностранцем, финансовая организация неохотно предоставляет деньги в долг. Это связано со сложностями, которые могут возникнуть в процессе истребования задолженности.

Шанс на отклонение заявки повышается, если один из супругов имел судимость. Однако исключение его из сделки при помощи оформления брачного договора для ипотеки повышает вероятность одобрения.

К сведению

На практике деньги на первоначальный взнос могут предоставить родители одного из заемщиков. Оформление брачного договора позволяет учесть эту особенность и в последующем повысить размер доли в недвижимости или снизить величину платежей, которые должен производить супруг.

Раздел имущества.

В первую очередь брачный договор оформляют для раздела залоговой недвижимости и распределения обязательств по жилищному кредиту. Практика показывает, что один из супругов может уклониться от выплаты ипотеки. Действие ущемляет интересы другой стороны. Оформление брачного контракта при ипотеке позволяет предотвратить развитие ситуации. В документе можно зафиксировать платежи, которые должен производить каждый из супругов.

Если ипотека оформлена только на мужа или жену, подготовка брачного контракта позволяет установить раздельный режим собственности на залоговую недвижимость. Если брак расторгнут, обязательства по погашению кредита и сама квартира перейдут только к одному лицу.

Муж/жена против кредита.

Если имущество, купленное в кредит, использовалось для нужд семьи, обязательства перед банком признаются общими. Соответствующее правило закреплено в статье 45 СК РФ. В случае возникновения задолженности взыскание по общим обязательствам обращается на всё совместно нажитое имущество. Если собственности для закрытия долга недостаточно, возникает солидарная ответственность. Это значит, что взыскания могут направить на единоличное имущество каждого из супругов.

Многие банки просят клиентов, состоящих в официальном браке, предоставлять нотариально заверенное согласие мужа или жены на заключение сделки. Не всегда супруг желает участвовать в ипотеке и брать на себя обязательства, которые влечет за собой получении денег в долг. В этой ситуации заключение брачного контракта при ипотеке считается единственным способом оформления кредита. Документированная договорённость распределяет права и обязанности сторон. В документе может быть обозначено, что заемщиком по ипотеке будет выступать только один супруг. На него же возлагаются все обязательства. При этом имущество не признается совместно нажитым. Оно будет находиться в собственности только того супруга, который производил погашение.

Оформляет кредит один, а платит другой.

Соглашение минимизируют риск отклонения заявки в случае невозможности подтвердить доход. На практике один из супругов может хорошо зарабатывать, но не имеет официального трудоустройства. В результате он не сможет рассчитывать на ипотеку. Кредит предоставят только официально работающему заявителю. При этом можно прописать, что частичное или полное погашение ипотеки будет производиться созаемщиком, в роли которого выступает супруг, получающий серую зарплату.