Риски при покупке квартиры и как их устранить (полный список)

Риск обмана со стороны продавца

В чем подвох

Бывает так, что продавец умалчивает о проблемах, с которыми вы столкнетесь уже после покупки. Чаще всего это:

• большие долги по коммунальным платежам, которые могут доходить до сотен тысяч. Выплачивать их придется вам, так как задолженность закрепляется за квартирой, а не собственником;
• незарегистрированная перепланировка, которая приводит к штрафу от 2000 до 2500 руб. и предписанию на возврат квартиры к изначальному состоянию или дорогостоящему согласованию изменений;
• процесс оспаривания собственности на квартиру в суде, о котором при продаже вам не рассказывают. В итоге сделку могут признать недействительной, а деньги не возвратят.
• собственник находится в предбанкротном состоянии, поэтому принадлежавшую ему ранее квартиру отберут за долги, но уже у вас.

Иногда встречаются и настоящие мошенники. Они используют фиктивную доверенность на право продажи или поддельный паспорт на имя настоящего владельца, но со своей фотографией. Как правило, в такой ситуации мошенники пропадают сразу после получения аванса. Но иногда они доводят сделку до конца. После этого появляется настоящий владелец квартиры и возвращает ее себе в судебном порядке.

Как себя обезопасить

В первую очередь нужно сверить фото из паспорта и внешность продавца. Личность человека можно проверить по реестру недействующих паспортов или в паспортном столе, а затем по открытым базам данных (единый реестр о банкротстве, ФССП).

Обязательно нужно сверить планировку с планом БТИ. План жилья (чертеж) вместе с экспликацией (перечисление основных параметров квартиры) можно получить в районном отделении БТИ. Также можно вызвать замерщика, который отметит незаконные изменения прямо на чертеже красными линиями

Обратите внимание, что запрос в БТИ может выполнить только владелец квартиры.
Сверьте фактический адрес квартиры с указанным в выписке из ЕГРН. Получить выписку можно в электронном или бумажном виде в Росреестре

Для этого понадобятся: заполненное заявление, паспорт гражданина РФ, квитанция об оплате госпошлины.

Проверка документов перед покупкой квартиры

Минимизировать риски при покупке вторичного жилья поможет изучение истории квартиры с акцентом на важные «исторические» события: смена собственников, прописка и выписка граждан, проведение перепланировки и её отражение в документации, основание получения в собственность.

Правоподтверждающий документ

Выписка из ЕГРН – единственный документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости. Это первое, на что смотреть при покупке квартиры, поскольку розовое свидетельство с середины 2016 года о праве собственности больше не свидетельствует. Советы по покупке квартиры специалистов по недвижимости – заказать выписку самостоятельно.

Из стандартной выписки можно узнать информацию на текущий момент времени:

• ФИО всех собственников;
• размеры долей, принадлежащих каждому владельцу;
• дату получения жилого помещения в собственность;
• наличие или отсутствие обременений или ограничений.

Из расширенной выписки можно узнать всю историю сделок с квартирой, начиная с 1998 года, с отражением правоустанавливающих документов. Если собственники менялись чаще одного раза в три года, то это однозначное зачисление объекта в группу риска при покупке вторичного жилья.

Правоустанавливающие и сопутствующие документы

Сопоставляя, какие документы нужно смотреть при покупке квартиры, главенствующую роль следует отдать не выписке из ЕГРН, подтверждающей только право собственности, а именно документам, на основании которых это право возникло.

Риски при покупке квартиры

Ряд оснований чревато рисками при покупке квартиры, на которые следует обратить внимание, изучив и проанализировав дополнительную информацию:

1. Договор купли-продажи. Если продавец приобрёл квартиру за денежные средства и оформил на себя, как на единственного хозяина, то на первый взгляд – это безопасная покупка квартиры для покупателя. Однако следует проверить семейное положение, чтобы свести риски при покупке квартиры к минимуму. Если на момент покупки квартиры настоящий продавец состоял в браке, то имущество считается нажитым совместно и принадлежащим наполовину каждому, независимо от семейного положения в текущий момент времени. Дополнительно следует потребовать один из документов:
   • нотариально заверенное согласие супруги на продажу квартиры;
   • брачный контракт, содержащий пункт относительно недвижимости.

1. Приватизация. Риски при покупке недвижимости сопряжены с «отказниками» — лицами, прописанными на момент приватизации, добровольно отказавшимися от участия в ней. Отказники имеют право пожизненного проживания с утерей при выписке добровольно. Нужно потребовать от продавца архивную выписку из домовой книги и изучить на предмет выписанных лиц:
   • осуждённых и отбывающих наказание в местах лишения свободы;
   • безвестно отсутствующих;
   • признанных судом умершими.

Любой из вышеперечисленного круга лиц при обращении в суд безоговорочно восстановит своё право проживания, поскольку добровольно не выписывался, а факт смены собственника при этом не будет иметь значения. Возможность столь замечательного соседства – вот что нужно учитывать при покупке квартиры с подобной историей.

Наследование по закону

На что обратить внимание при унаследованной квартире – сопоставление сроков вступления в наследство и продажи. Например, если один из претендентов по уважительной причине не вступил в права наследования в течение шести месяцев, то суд продлит сроки, а недвижимость на тот момент вступившие в права наследники стремятся срочно продать

Договор дарения. От продавца следует потребовать технический паспорт, поскольку нюансы при покупке квартиры могут заключаться в перепланировке, о которой одаряемому не известно. Перепланировкой считается замена ванны на душевую кабину и наоборот. Для проверки узаконенности нужно сверить квартиру с техническим планом – приложением техпаспорта, выдаваемого БТИ.

Дополнительно следует потребовать справку с финансово-лицевого счёта об отсутствии задолженности перед предприятиями жилищно-коммунального хозяйства за предоставленные услуги.

Особенности проведения альтернативной сделки

Сбор цепочки

Очень часто проблемы с организацией альтернативной сделки возникают у тех, кто самостоятельно продает квартиру. Даже если вы нашли покупателя и подобрали себе новую квартиру, вы не сможете предугадать, сколько времени займут поиски альтернативы у вашего продавца, и так далее по цепочке. Часто участники сделки просто не могут сойтись в условиях: сроках переезда, ценах и т. д. В результате покупатели выходят из цепочки и появляются новые. Все это оттягивает поход в МФЦ для регистрации сделки.

Чтобы избежать ошибок и ускорить куплю-продажу, люди обращаются за помощью к специалистам (риелторам или юристам). Так как каждый участник цепочки отвечает за свой участок сделки, то и специалиста каждый для себя нанимает сам. Задача профессионала – решение всех организационных вопросов с другими покупателями и продавцами.

Специалист проводит переговоры с потенциальными покупателями или продавцами, помогает правильно оценить шансы на реализуемость альтернативы выбранной квартиры, заключает необходимые предварительные договоры, чтоб вы не потеряли деньги.

Если вы участвуете в готовой цепочке, отличий от обычной купли-продажи почти не увидите. Лично для вас это будет простая сделка, потому что ждать никого не придется. Вам нужно будет подписать договоры и пройти процедуру государственной регистрации перехода права собственности.

Подписание договоров

Специального договора купли-продажи для этого случая не существует. Для каждой сделки в цепочке составляется свой договор, который не связан с остальными. Каждый договор подписывается отдельно и на регистрацию подается тоже отдельно.

Допускается заключать договор в простой письменной форме (ППФ) или с участием нотариуса. Первый вариант подходит для сделок, которые не являются обязательными для нотариального удостоверения.

• Если вы хотите использовать ППФ, лучше обратиться к юристу, который проверит все детали договора.
• Услуги нотариуса необходимы, если в сделке участвуют несовершеннолетние, заключается договор пожизненного содержания с иждивением (рента), у квартиры несколько собственников и т. д.

Передача денег

Передача денег по договорам купли-продажи  проходит одновременно для всех участников сделки. И это условие не зависит от количества участников сделки: их может быть хоть 10, хоть 20. Это справедливо для случаев, когда в договоре не прописаны особые условия. В порядке исключения вы можете добавить пункт, по которому оплата производится только после регистрации всей цепочки сделок.

Для неподготовленного человека передача денег – это самый сложный и рискованный этап. Именно при обсуждении условий того, как продавец получит оплату, возникает больше всего разногласий. Поэтому часто без помощи юриста здесь не обойтись.

Важно! Не стоит передавать деньги наличными из рук в руки. Используйте для этого аккредитив или банковскую ячейку

Подробнее о процедуре мы рассказывали в статье «Покупка квартиры на вторичном рынке без риелтора: пошаговая инструкция». В таком случае получить деньги можно будет только после государственной регистрации передачи права собственности

Обратите внимание, что ипотечный займ и средства материнского капитала в альтернативных сделках можно использовать на стандартных условиях

Регистрация сделок

Регистрация сделок в МФЦ не требует одновременной подачи документов для всех сделок из цепочки. Хотя этого никто и не запрещает. Стороны каждой сделки выбирают день и время и вместе приходят с готовыми документами. При наличии доверенности от всех участников подать документы могут доверенные лица: родственники, юристы, риелторы и т. д.

После подачи документы попадают к разным государственным регистраторам

Отследить связь между квартирами регистратор не может, поэтому особенно важно правильно подготовить документы. Если одну из сделок не зарегистрируют, вся цепочка приостановится, пока не исправят проблему или не найдут замену проблемной квартире

Особенности переуступки права

Подписывая договор об уступке, необходимо учитывать, что этим документом фиксируется переход права в том же объеме, что и у прежнего владельца, и не может быть ограничена или расширена переуступкой.

Существует множество нюансов, которые необходимо учитывать в процессе переоформления права на собственность по переуступке:

Чтобы исключить финансовые претензии со стороны застройщика, рекомендуется проверить, не осталось ли невыплаченных взносов в отношении указанной недвижимости, и какова ситуация с оплатой взносов на строительство. Если не проконтролировать данный вопрос, покупатель может столкнуться с необходимостью погашения взносов за прежнего владельца в качестве нового собственника строящегося объекта

В целях финансовой безопасности сделки, важно уведомить, а в случае необходимости, согласовать вопрос переуступки. При наличии каких-либо оставшихся нерешенными финансовых претензий, отсутствие письменного разрешения от компании-строителя станет существенным нарушением процедуры

Проверять отсутствие задолженностей нужно не только по основным взносам, но и по дополнительным начислениям (штрафы, неустойки, пени) в рамках существующих договорных отношений с застройщиком.
Так как переуступка не предполагает ограничения череды смены собственников, важно выявить историю владения правом. Помочь с выявлением цепочки помогут данные, полученные по запросу в Росреестре, т.к. легитимными остаются лишь те права, которые были надлежаще зарегистрированы.

Возможна ли переуступка «задним» числом?

После составления приемопередаточного акта может пройти довольно длительный период времени до того, как квартира будет оформлена в собственность. Провести сделку на этом этапе можно одним из следующих способов:

1. Изменить дату приемопередаточного акта, при согласии застройщика.
2. Поменять дату составления предварительного договора, если он еще не был зарегистрирован в Росреестре.

Этот вариант оформления уступки относится к схемам повышенного риска, прежде всего, по причине возможных изменений в цене квартиры. В результате, покупатель, заплативший более высокую стоимость, при указании в договоре меньшей цены, в случае форс-мажорной ситуации, которая повлекла расторжение договора, покупателю будет возвращена только сумма, указанная в договоре.

Стоит ли использовать данную схемы – решать конкретному покупателю, исходя из оценки обоснованности рисков покупателя. Специалисты рекомендуют оформлять уступку права по ДДУ как самому безопасному варианту. В таком случае, права стороны защищены положениями специального закона №214-ФЗ.

Стоимость строящегося объекта, по мере приближения даты сдачи в эксплуатацию, растет. В результате, расторгнув договор по ДУ, покупатель вернет только ту сумму, которая установлена в тексте документа. Часто сумма по ДДУ и цена квартиры по переуступке серьезно различаются, что грозит значительными убытками для несостоявшегося владельца.

2021 zakon-dostupno.ru

Благоустройство и расположение дома

Обращайте внимание на факторы, которые характеризуют степень благоустроенности жилого дома или комплекса:

• наличие скамеек, парковок, детских и игровых площадок;
• ограждения, охрана и контроль доступа на территорию;
• чистота во дворе, регулярность уборки и вывоза мусора;
• транспортная доступность, наличие остановок общественного транспорта;
• социальная инфраструктура района, наличие магазинов и прочих заведений;
• экологическая и криминогенная обстановка.

Оценив эти факторы, можно приступить к оценке самого дома

Обратите внимание на фасад и лестничные клетки: нет ли трещин, подтёков, иных повреждений. Обязательно уточните наличие и стабильность работы домофонов, лифтов, мусоропроводов

Если совладелец решит воспользоваться своим правом

Фото Pexels

На то, чтобы воспользоваться своим правом преимущества — у долевого собственника есть 30 дней. Однако, даже если совладелец согласился купить долю, закон не обязывает вас продавать ему ее. Ситуации бывают разные, но, к примеру, если совладельца как покупателя вы не рассматриваете, то продавать ему долю даже после предложения — вас никто не обязывает. Правда, при этом и с другим лицом сделка не состоится. Если такой казус произошел, нужно просто выждать время, затем повторить процедуру. Может быть немного поднята цена, которая уже отпугнет нежеланного покупателя. Но — ценник должен оставаться в пределах разумного, в противном случае вас заподозрят в сговоре с покупателем. Для обоснования цены — обзаведитесь документом от оценщика, это спасет от подозрений.

Безопасность покупки квартиры на вторичном рынке

В Ваших интересах не отступать в документации от фактического положения дел. Часто продавцы предлагают указать в документах стоимость, которая является ниже фактической. Это связано с их желанием сэкономить на налоге с продажи. С точки зрения покупателя это невыгодно. В соответствии покупатель может вернуть часть стоимости квартиры в виде подоходного налога (имущественного вычета).
Соответственно, чем выше стоимость квартиры – тем выше сумма, которую Вы сможете вернуть. Если стоимость, указанная при заключении договора не соответствует реальной, то такая сделка может считаться недействительной и быть оспоренной в суде

К тому же, если вдруг Вы захотите расторгнуть договор, то Вам вернут только сумму, оговоренную в документе.
Пользуясь услугами риэлтерского агентства, обратите внимание на прописанную в договоре ответственность риэлтора.
Как обезопасить процесс передачи покупателю денежных средств? Подумайте о безналичном расчете. Сегодня банки предлагают аккредитив

Его суть состоит в том, что Продавец открывает на свое имя счет в банке, куда Покупатель переводит средства. Деньги будут доступны Продавцу только после предоставления в банк определенных документов, подтверждающих заключение сделки. Подробности этой процедуры Вы сможете узнать в Вашем банке.
Если Вы решили проводить операцию с наличными деньгами, то можно арендовать у банка ячейку. В присутствии банковского служащего деньги кладутся в ячейку, проверяются на подлинность и пересчитываются. Вы можете заранее оговорить, когда наличные будут доступны Продавцу, и он должен будет предоставить банку в подтверждение совершения сделки.

Подумайте, будете ли Вы вносить задаток или аванс.

Обратите внимание, что эти понятия имеют принципиальные различия. Аванс – это предоплата, которая в случае расторжения договора возвращается полностью

Задаток же в случае срыва сделки может остаться у Продавца

Аванс – это предоплата, которая в случае расторжения договора возвращается полностью. Задаток же в случае срыва сделки может остаться у Продавца.

Также задаток может вернуться Покупателю в удвоенном размере, все зависит от того, по чьей вине не состоялась сделка.

1. Вы нашли квартиру, которая идеально Вам подходит? Еще раз уточните следующие моменты:
   • Число лиц, прописанных к квартире и их желание выписаться из нее.
   • Точное количество собственников. Убедитесь, все ли из них присутствуют в настоящий момент в городе, не являются ли они заключенными и не проходят ли они срочную службу в армии.
   • Является ли кто-то из собственников несовершеннолетним или недееспособным.
   • Была ли получена квартира в наследство, если да – на каком основании.
   • Были ли проведены перепланировки, если да – законны ли они.
2. Старайтесь снимать копии всех документов, это поможет Вам при проверке «вторички» на юридическую «чистоту». В случае возникновения судебного разбирательства копии могут очень пригодиться, они помогут отстоять свои права.
3. Убедитесь сами в юридической «чистоте» квартиры. Банк, страховая компания или регистрационный орган не будут заниматься этим в полном объеме.
4. Внимательно осмотрите паспорта собственников: они должны быть чистыми, без различных помет и подчисток.
5. Что должно насторожить?
   • Очень низкая цена на квартиру.
   • Подозрительная, невнушающая доверия личность Продавца.
   • Продажи и перепродажи квартиры за последнее время.
   • Сокрытие информации о собственнике.
   • Продажа квартиры лицом, не являющимся собственником.
6. Постарайтесь поговорить с соседями, выяснить все плюсы и минусы этого района, оцените инфраструктуру (магазины, школа, сад и т.д.)
7. Проводите осмотр квартиры в светлое время суток.
8. И, наконец, не осматривайте более двух квартир в один день.

Внимательно отнеситесь к осмотру приобретаемой квартиры и близлежащей территории, ознакомьтесь с документами о сроках капитального ремонта. При соблюдении всех этих правил и осознанном подходе к вопросу как купить квартиру на вторичном рынке, Вы сможете сделать правильный выбор, о котором потом не придется жалеть.

Собственник квартиры и предыдущие сделки

Продавать квартиру может лишь ее собственник либо доверенная особа при наличии соответствующего документа (доверенности). По этой причине необходимо удостовериться, что именно продавец владеет имуществом. Подобная информация содержится в официальной выписке из ЕГРП. Такой документ можно получить в МФЦ или заказать через сайт Росреестра – при этом необязательно обращение владельца.

Как проверить собственника квартиры на чистоту при покупке, на что обратить особое внимание:

1. Если в соответствующей выписке указан не один владелец – нужно согласие всех остальных лиц на сделку. В противном случае после факта покупки любой из бывших сособственников имеет право подать в суд для признания продажи недействительной.
2. Если продавец женат/замужем – необходимо письменное согласие супруги/супруга. Это касается тех случаев, когда приобретение квартиры случилось после заключения брака.
3. Если у собственника имеются дети несовершеннолетнего возраста, необходимо получить разрешение органов опеки на процедуру продажи. При несоблюдении такого правила, государственные органы могут оспорить факт проведенной сделки.

У хозяина жилплощади в обязательном порядке должен присутствовать документ, который подтверждает факт собственности. В роли таких бумаг могут выступать договор купли-продажи, о наследстве, дарении, размене либо приватизации.

При необходимости проверить квартиру во время покупки на вторичном рынке стоит понимать, на базе каких соглашений конкретная жилплощадь переходила в право собственности. Если в течение 1 года происходило несколько сделок – они могут скрывать мошенническую схему. Например, жилплощадь хотят продать по поддельным документам и запрятать следы. При этом текущий продавец может ничего не подозревать, с его документацией все в порядке. Однако ранее данная жилплощадь была продана мошенниками. Когда объявится настоящий владелец – суд может отменить все последующие сделки. Таким образом, квартира останется в собственности первого владельца, а новые покупатели окажутся без имущества и денег.

Риски при покупке квартиры – выводы

Покупка квартиры, будь то первичный, или вторичный рынок, несет в себе множество рисков. Для того, чтобы их устранить, нужно основательно подходить к выбору квартиры, а также проверке документации.

Риски не возникают сами по себе. Иногда проблемы может создать себе и сам покупатель.

Для безопасной покупки недвижимости необходимы опыт, знания законов и умение анализировать документы. Если вы сами не разбираетесь в законодательстве – не спешите бежать за советами к родственникам. Лучше всего обратиться за помощью к опытному юристу по недвижимости.

Тщательная проверка документов поможет вам. Вы будете уверенным в том, что покупаете квартиру на законных основаниях. И не будете иметь с ней проблем в дальнейшем. Для того, чтобы точно обезопасить себя от возможных рисков – обращайтесь к нам в GetHom.

У нас есть отдел юристов по недвижимости для сопровождения сделок и проверки документов. Поможем вам убедиться в надежности продавца. Исключим все риски при покупке квартиры, дома, участка и любой другой недвижимости. Цены услуг:

• Первичная консультация – 
• Поверхностный анализ рисков и консультация – 1500 грн
• Комплексная проверка любой недвижимости – 2500 грн
• Выезд юриста на сделку/переговоры/проверку – 4000 грн
• Сопровождение юристом GetHom на всех этапах – 14000 грн

063 705-09-42, 096 698-10-41

Юрист по недвижимости GetHom

Работаем с 9 утра до 9 вечера без выходных и праздников. Звоните в удобное вам время.

Статья по теме: Проверка документов и квартир на вторичном рынке онлайн по всей Украине

Часто в самых дешевых вариантах есть различные недостатки в документах или самой недвижимости. Вашими врагами при покупке квартиры может стать ваше личное желание сэкономить. Кроме того, при выборе квартиры лучше не руководствоваться  только эмоциями, ведь это может пойти вам во вред.

Покупка квартиры у застройщика

Отдавать деньги за квартиру, которую только начинают строить, естественно очень рискованно. В первую очередь существует опасность связаться с недобросовестным застройщиком. Единственной его целью может являться сбор денег с как можно большего количества инвесторов.

При этом обман может заключаться во многих моментах: начиная от того, что в квартире будут не те условия, о которых вы договаривались, и заканчивая тем, что объект так и не введут в эксплуатацию.

Проверка документации застройщика должна происходить осознанно и с пониманием. Лучше не ограничиваться одними только разрешениями на строительство. Вы должны быть уверены в том, что задокументированный объект – это именно то, что обещает вам застройщик.

Риски на вторичном рынке

На вторичном рынке также существует много рисков. Естественно, главный его плюс в том, что вы сами видите то, что покупаете. А вот все остальные моменты контролировать без тщательной проверки документов невозможно.

На вторичном рынке вас также могут ждать разного рода неприятности. Недостаточная проверка документов владельца может обернуться для вас самыми разнообразными проблемами: начиная от того, что придется кого-то выписывать через суд, и заканчивая тем, что придется доказывать свое право собственности на квартиру.

Как купить квартиру безопасно и без рисков

Конечно, мы советуем вам обратиться в GetHom. Но выбор за вами. Мы специализируемся на сделках с недвижимостью и юридическом сопровождении. Наши юристы по недвижимости занимаются проверкой документов, консультацией, а также могут сопровождать вас до момента подписания договора.

Кроме того, мы можем помочь вам выбрать безопасную недвижимость от застройщика в Одессе из 180 жилых комплексов. Подскажем надёжные строительные компании, жилые комплексы и поможем договориться с застройщиком о скидке и особых условиях рассрочки. С нами вы сэкономите. Гарантируем.

Выбирайте тех, кто разбирается глубоко в документах и условиях покупки. В результате вы выгодно и безопасно купите квартиру на первичном или вторичном рынке. Мы помогаем и консультируем, а выбор, как всегда, за вами.

Надеемся, что статья по рискам при покупке квартиры была вам полезна. Удачной вам покупки. Проверяйте документы и купленное жильё будет вас радовать долгие годы.