Нужно ли платить за неотделимые улучшения при продаже квартиры
Содержание:
Договор о неотделимых улучшениях жилищных условий
Соглашение о неотделимых улучшениях жилищных условий № _____
На объект по адресу: город Новосибирск_________________________
_________________________________,__________________________________
______________________________________________________________________
именуемый в дальнейшем «Заказчик», с одной стороны, и
___________________________________,__________________________________
______________________________________________________________________
именуемое в дальнейшем «Исполнитель», с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Заказчик передает, а Исполнитель принимает на себя обязательства по произведению следующих работ:
— наклейка обоев, покраска стен в комнате;
— настилка линолеума;
— пластиковое остекление;
— установка дверного блока в ванной комнате;
— установка сантехники 2 цикла (унитаза, ванной, смесителей, установка водосчетчиков);
— облицовка в ванной комнате пластиковыми стеновыми панелями,
— установка входной металлической двери.
— установка электрики 2 цикла (розеток, выключателей, электросчетчиков.
— Получение решения и приказа, соответствующих органов, на перепланировку и переустройство объекта, с последующим вводом в эксплуатацию,и получением технического паспорта БТИ, после переустройства объекта.
1.2. При производстве работ Подрядчик руководствуется нормативными актами Госстроя РФ и других директивных органов.
1.3. Стоимость работ, и услуг по настоящему договору составляет __________ (_____________________________) рублей.
1.4. Срок проведения ремонтных работ ориентирован до 10.11.2011г.
2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. Исполнитель обязуется:
2.2. Выполнить весь комплекс работ в соответствии с проектной документацией, согласно срокам проведения работ, установленным в п.1.3 настоящего договора.
2.3. Выполнить весь комплекс работ из своих материалов.
2.4. Качество работ должно соответствовать требованиям СНиП, ГОСТов, установленных действующим законодательством и требования к данным видам работ.
2.5. Ответственность за соблюдение техники безопасности и противопожарной безопасности на объекте в период работ несет Исполнитель.
2.6. Заказчик обязан:
2.7. Оплатить стоимость работ в полном объеме в день подписания настоящего договора, согласно п. 1.3.
2.8. Принять выполненные у исполнителя работы в течение трех рабочих дней со дня сообщения об их окончании.
3. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ ПО ДОГОВОРУ
3.1. Заказчик в день подписания настоящего договора оплатил Исполнителю стоимость работ, и услуг в размере _______ (____________________) рублей, в полном объеме в день подписания настоящего договора, согласно п.1.3.
4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
4.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по Договору стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством и настоящим Договором.
4.2. Исполнитель несет риск случайной гибели или случайного повреждения выполненной работы до ее приемки Заказчиком.
5. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ
5.1. Продление сроков работ по уважительным причинам должно оформляться обоюдным актом, который является неотъемлемой частью настоящего договора.
5.2. С момента фактической приемки Объекта самостоятельно нести расходы, в том числе и коммунальные, связанные с эксплуатацией Квартиры и доли в общем имуществе дома (включая содержание придомовой территории), а также несет риск случайной гибели или повреждения имущества.
5.3. В случае необоснованного уклонения от принятия Объекта, нести все расходы и иные платежи, связанные с обслуживанием и эксплуатацией квартиры, ремонтом инженерного оборудования, содержанием мест общего пользования и территории соразмерно занимаемой площади в доме с момента возникновения обязанности принять Объект, с учетом положений п.1.4. настоящего договора.
5.4. По всем вопросам, не нашедшим отражения в настоящем договоре, стороны руководствуются действующим Законодательством Российской Федерации.
5.5. Настоящий договор составлен в 2-х экземплярах по одному у каждой из сторон.
6. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
Заказчик:
______________________________________________________________________
______________________________________________________________________
______________________________________________________________________
________________________/
Исполнитель:
______________________________________________________________________
______________________________________________________________________
НДС
В силу п. 1 ст. 171 НК РФ налогоплательщик имеет право уменьшить общую сумму НДС, исчисленную в соответствии со ст. 166 НК РФ, на установленные ст. 171 НК РФ налоговые вычеты.
В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ вычетам подлежат суммы НДС по товарам (работам, услугам), приобретаемым для осуществления операций, признаваемых объектом обложения НДС.
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ признаются объектом налогообложения НДС.
При этом реализацией признаются передача на возмездной основе (в том числе обмен) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных НК РФ, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу — на безвозмездной основе (п. 1 ст. 39 НК РФ).
При передаче арендатором неотделимых улучшений арендодателю право собственности на них не переходит, поскольку неотделимые улучшения в силу закона являются собственностью последнего.
Однако, по мнению представителей финансового ведомства, если арендатор в соответствии с договором аренды осуществляет операции по передаче (на возмездной или безвозмездной основе) арендодателю неотделимых улучшений, то такие операции признаются объектом налогообложения НДС. При этом чиновники считают, что арендатор фактически передает арендодателю не улучшения как объект, а результат выполненных работ (смотрите, например, письма Минфина России от 25.11.2014 N 03-07-11/59765, от 25.02.2013 N 03-07-05/5259, от 24.01.2013 N 03-07-05/01, от 26.07.2012 N 03-07-05/29).
Аналогичное мнение в ряде случаев высказывают и судьи (смотрите, например, постановление АС Западно-Сибирского округа от 23.06.2016 N Ф04-2228/16 по делу N А27-19349/2015).
Вместе с тем в арбитражной практике встречается и противоположная позиция (смотрите, например, постановление АС Московского округа от 03.09.2014 N Ф05-9531/14 по делу N А40-105354/2013.
Исчислить НДС организации-арендатору следует на дату передачи по акту улучшений арендодателю (п.п. 3, 16 ст. 167 НК РФ).
Соответственно, в этом случае суммы НДС, предъявленные поставщиками при приобретении материалов, подрядчиком при осуществлении работ, подлежат вычету у арендатора в порядке и на условиях, установленных ст.ст. 171 и 172 НК РФ (смотрите, например, письма Минфина России от 27.07.2016 N 03-07-11/43792, от 17.12.2015 N 03-07-11/74085, ФНС России от 19.04.2010 N ШС-37-3/11, от 18.05.2006 N 03-1-03/985@, УФНС России по г. Москве от 12.03.2009 N 16-15/021505).
Налоговые вычеты, предусмотренные ст. 171 НК РФ, производятся на основании счетов-фактур, выставленных продавцами при приобретении налогоплательщиком товаров (работ, услуг), после принятия на учет указанных товаров (работ, услуг) при наличии соответствующих первичных документов (п. 1 ст. 172 НК РФ).
Чем отличаются отделимые улучшения от неотделимых
Отделимость и неотделимость улучшений зависит от того, утратит или нет арендуемый актив свои свойства, если эти улучшения изъять (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Соответственно, разница между отделимыми и неотделимыми улучшениями в том, что первые поддерживают работоспособность актива, а вторые формируют у актива новые свойства и функции или модернизируют его. Однако не всё так просто. С точки зрения собственника, который хочет поддержать сдаваемый в аренду актив в рабочем состоянии, например, замену старых дверей и полов на новые вполне можно рассматривать как расходы на реконструкцию с последующей капитализацией. Эти расходы направлены на продление срока полезного использования актива, хотя и не изменяют его полезной площади и не формируют новые характеристики. Подобную позицию высказывал и Минфин России (письмо от 29.02.2014 № 07-04-18/01)
Но важно понимать, что если после произведённых улучшений изменится полезная площадь или объём актива, то его стоимость как объекта основных средств также должна увеличиться (постановление АС Западно-Сибирского округа от 18.03.2019 № Ф04-641/2019 по делу № А46-8255/2018)
Таким образом, по сложившейся практике и существу определения неотделимые улучшения — это результат капитальных работ, которые совершает арендатор или подрядчик, а отделимые улучшения — это самостоятельные вещи, которые можно использовать отдельно от арендованного имущества. Иначе говоря, это то, что арендатор может забрать с собой, не повредив при этом предмет аренды.
Однако судебные прецеденты по этому вопросу многообразны и непредсказуемы: когда и при каких обстоятельствах неотделимые улучшения могут перейти к собственнику вне его изначального решения?
К примеру, если арендатор устанавливает перегородки и кондиционеры, но после прекращения договора аренды решает их изъять, то суд может ему в этом отказать, потому что их нельзя демонтировать без вреда для арендованных помещений (Определение ВС РФ от 10.04.2017 № 309-ЭС17-2544).
Вопрос об отделимости объектов, имеющих отношение к системам электроснабжения и кондиционирования зданий, действительно не так прост. Если арендатор установит в арендуемом активе, который изначально был оборудован собственной системой электроснабжения и кондиционирования, электрощитовые, кондиционеры и вывеску, то для их демонтажа потребуется вмешательство в инженерные системы всего здания. Поэтому такие улучшения будут признаны неотделимыми (решение АС Ульяновской области от 13.05.2016 по делу № А72-16150 /2015, постановление 5ААС от 08.07.2015 по делу А51-27347/2014, решение АС РТ от 14.04.2015 по делу А65-17489/2013, постановление ФАС Центрального округа от 07.04.2011 по делу А14-5963/2010).
Подобные улучшения изменяют функциональные возможности арендуемого актива — точно так же, как перепланировка. Например, если компания арендует актив для размещения кафе и к числу уже имеющихся туалетов добавляет туалет для посетителей с ограниченными возможностями передвижений или для посетителей с детьми, то такие улучшения следует рассматривать как неотделимые. Конечно, после окончания срока аренды можно будет всё разобрать и вернуть помещению первоначальный вид, но это потребует повторного вмешательства в коммуникации всего здания, и владелец актива на этот шаг, скорее всего, не пойдёт.
И даже самая обыкновенная замена старых стеклопакетов и дверей на новые в арендуемом помещении может стать предметом споров. На первый взгляд кажется, что эти улучшения вполне можно отделить по окончании срока аренды, а целостность офиса не будет после этого нарушена. Однако если до заключения договора аренды окна и двери рассматривались как часть недвижимости, то их замена — это всего лишь обновление неотъемлемой части этого объекта недвижимости. В связи с этим логичнее рассматривать замену стеклопакетов и дверей как неотделимые улучшения (Постановление Президиума ВАС РФ от 26.10.1999 № 3655/99). Конечно, можно назначить экспертизу, чтобы определить, являются ли улучшения отделимыми, однако эксперты выдают противоположные заключения (постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.03.2013 № Ф07-314/13 по делу № А42-7628/2011).
При отсутствии единого жёсткого алгоритма разграничения отделимых и неотделимых улучшений нужно в каждом случае рассматривать понесённые затраты по существу и с точки зрения наличия последствий для арендованного актива: изменятся или просто поверхностно обновятся его функции.
Если стоимость капвложений возмещается арендодателем
Договором аренды может быть предусмотрено, что арендодатель компенсирует арендатору стоимость произведенных им неотделимых улучшений.
Неотделимые улучшения могут быть переданы арендодателю сразу же по завершении работ по улучшению либо по окончании срока действия договора аренды. В зависимости от даты передачи арендодатель может компенсировать их стоимость арендатору по истечении срока аренды или в период действия договора. Сделать это можно, переведя денежные средства на счет арендатора либо зачислив в счет арендной платы.
Все вопросы, касающиеся порядка, сроков передачи неотделимых улучшений и возмещения их стоимости, стороны оговаривают в договоре аренды.
Согласно п. 1 ст. 258 НК РФ капитальные вложения в арендованные объекты основных средств, стоимость которых арендодатель компенсирует арендатору, амортизируются арендодателем.
Для арендатора неотделимые улучшения, выполненные по согласованию с арендодателем и возмещаемые им, не являются амортизируемым имуществом, и он не вправе начислять амортизацию по таким улучшениям в налоговом учете.
Сумма полученного возмещения расходов на капитальный ремонт и (или) неотделимые улучшения арендованного имущества признается арендатором для целей налогообложения прибыли в составе выручки от реализации (Письмо Минфина России от 18.03.2008 № 03-03-09/1/195). Дата получения дохода – момент передачи неотделимых улучшений по акту приемки-передачи или день возврата улучшенного арендованного имущества.
Что касается затрат арендатора на неотделимые улучшения, их следует рассматривать как произведенные в процессе выполнения работ для арендодателя (письма Минфина России от 13.12.2012 № 03-03-06/1/651, от 29.05.2007 № 03-03-06/1/334).
Если налогоплательщик получает частичное возмещение стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества, сумма полученного возмещения учитывается для целей налогообложения прибыли в составе доходов от реализации.
В течение срока действия договора аренды арендатор вправе начислять амортизацию на капитальные вложения в форме неотделимых улучшений, произведенных им с согласия собственника имущества, в части затрат, не компенсируемых арендодателем (Письмо Минфина России от 30.07.2010 № 03-03-06/2/134).
В качестве примера приведем Постановление ФАС ЗСО от 30.05.2014 по делу № А45-12766/2013. В нем рассматривался налоговый спор между инспекцией и арендатором, который произвел улучшения арендуемого имущества с согласия арендодателя, а именно: устройство перегородок, полов, подвесного потолка, сантехнические работы, монтаж потолка, окон, монтаж системы противопожарной сигнализации, пожаротушения и системы оповещения, реконструкцию системы вентиляции и кондиционирования воздуха.
Затраты на производство улучшений (капитальные вложения в арендованные объекты основных средств) аккумулировались арендатором на счете , по результатам выполненных работ налогоплательщиком сформированы новые объекты ОС, которые были учтены на счете . По данным объектам ОС до момента передачи арендодателю начислялась амортизация, суммы которой отражались в составе расходов, уменьшающих облагаемую базу по налогу на прибыль.
Стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды. В одном из пунктов они определили стоимость произведенных арендатором улучшений, из которых стоимость неотделимых улучшений сформирована сторонами договора за минусом сумм начисленной амортизации и составила порядка 11,5 млн руб.
По условиям соглашения арендодатель обязуется компенсировать арендатору затраты на произведенные им улучшения.
Арендатор передал арендодателю осуществленные им улучшения по актам приема-передачи здания, последний перечислил сумму в размере их стоимости.
Сумма переданных неотделимых улучшений (11,5 млн руб.) была списана арендатором с кредита счета в дебет счета . При этом в доходах от реализации она не была учтена.
Согласно п. 1 ст. 38 НК РФ объект налогообложения – реализация товаров (работ, услуг), имущество, прибыль, доход или иное обстоятельство, имеющее стоимостную, количественную или физическую характеристику, с наличием которого законодательство о налогах и сборах связывает возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога.
Поскольку передаваемые арендодателю неотделимые улучшения имеют стоимостную и физическую характеристики, сторонами определена их остаточная стоимость, которую арендодатель перечислил арендатору, их передача является реализацией и подлежит включению в налоговую базу по исчислению НДС и налога на прибыль.
Что это такое и для чего нужно?
Ответ на данный вопрос содержится в ст. 380 ГК РФ. Задатком, согласно положениям закона, признается некая денежная сумма. Её одна сторона договора передает другой в следующих целях:
- Подтвердить, что у неё есть стойкое желание заключить договор.
- Оплатить часть цены сделки, доказав таким образом, что обязательство, о котором договорились стороны, будет исполнено.
Задаток может передаваться и при подписании предварительного договора, который гарантирует в будущем заключение основного соглашения.
Таким образом, задаток – это некий платеж, который, говоря простым языком, необходим для того чтобы понравившаяся квартира не «ушла», чтобы её не приобрел другой покупатель.
Житейские причины оформления договора могут быть следующими:
- у покупателя нет средств, чтобы немедленно оплатить покупку;
- у продавца не все в порядке с документами, требуется сбор или оформление дополнительных бумаг.
При этом каждая из сторон согласна совершить сделку в будущем, но решает подстраховаться, чтобы не терять ни времени, ни денег.
Важные тонкости и советы по составлению
Написать документ нужно с учетом нюансов. Стоит сказать, что понятия, о котором говорится, в Гражданском кодексе нет, его используют продавцы, сделавшие ремонт, ведь им приходится платить завышенные налоги. Расписка оформляется для того, чтобы продавец заплатил меньше налога, чем должен быть, поэтому к договору купли-продажи, отправляясь к нотариусу, прилагать ее не следует.
Этот вариант компенсации проведенных улучшений должен обговариваться предварительно и детально, ведь в состав официального договора он не включен.
Помните, что в тексте расписки в получении денег должно быть четко прописано, что данная расписка свидетельствует о получении денежных средств продавцом от покупателя в момент ее подписания продавцом.
Не забывайте, что необходимо все цифры в расписке дублировать прописью, что поможет избежать в дальнейшем досадных недоразумений.
И, главное, в расписки в получении денежных средств подпись обязательна, необходимо сверить подпись продавца с подписью в паспорте или договоре купли-продажи, не принимайте расписки, которые были написаны без вашего личного присутствия.
Касательно заниженной стоимости помните, что Покупатель станет соучастником Продавца по уклонению от уплаты налогов . а риелтор, как посредник, не понесет никакой ответственности. Однако в подобных ситуациях я рекомендую покупать квартиры, в расписках и договорах на покупку которых указана ее полная стоимость.
Налогообложение при продаже недвижимости
Практически любой доход, полученный физическим лицом, в соответствии с российским законодательством должен облагаться подоходным налогом. Давайте разберемся в нюансах налогообложения при продаже недвижимости, возможных вычетах, способах расчета налога и возможном освобождения от его уплаты. При этом стоит разделить варианты налогообложения до 01 января 2018 года и после в связи с изменениями налогового законодательства.
Сделка на покупку квартиры: финансовые расчеты
В современном мире приехать с мешком денег в Регистрационную палату и осчастливить продавца сразу после регистрации сделки никому и в голову не придет.
На сегодняшний день есть 2 проверенных способа оплаты — разбираемся, какие плюсы и минусы есть у каждого, чтобы выбрать оптимальный для себя.
Цена имущества является существенным условием договора и должна быть прописана в нем, в противном случае, документ будет считаться вообще незаключенным, даже если все остальные условия письменного соглашения соблюдены (ст.
Таким образом покупатель страхуется от ситуации, когда деньги заплачены, а в регистрации отказано, а продавец страхуется от ситуации, когда регистрация прошла, а деньги не заплачены.
Улучшения при продаже жилой недвижимости
Какие правовые последствия могут характеризовать неотделимые улучшения при продаже квартиры одного физлица другому?
В данном случае полезно будет обратиться к анализу тех же положений права, что регулируют правоотношения, предметом которых являются сделки с любой недвижимостью.
Гораздо важнее обратить внимание на условия договора купли-продажи, прописаны ли там условия возврата денежных средств уплаченных за квартиру, если нет, тогда надо указать при каких обстоятельствах, продавец должен вернуть покупателю указанную денежную сумму, и в какой срок. Ясные формулировки при описании действий и материальных ценностей облегчат задачу дальнейшего применения расписки в получении денег при возникновении такой необходимости в будущем. 06 Если расписка написана в присутствии свидетелей, желательно указать их в расписке с указанием всех паспортных данных и контактных данных
Это позволит в дальнейшем опираться на показания свидетеля
06 Если расписка написана в присутствии свидетелей, желательно указать их в расписке с указанием всех паспортных данных и контактных данных. Это позволит в дальнейшем опираться на показания свидетеля.
Реальная vs заниженная стоимость
01 Это следующий принципиально важный вопрос.
Павлусенко А.Ю.
– полностью, по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что Лупоштьян В.В. является собственником земельного участка площадью 1080 кв.м., расположенного по АДРЕС, и возведенного на этом участке незавершенного строительством жилого дома (степень готовности -34%) площадью застройки 136,5 кв.м.
Расходы на неотделимые улучшения
Сумму полученного арендатором возмещения расходов на создание неотделимых улучшений арендованного имущества он учитывает в целях налогообложения прибыли в составе выручки от реализации (ст. 249 НК РФ; письма Минфина России от 25.01.2010 № 03-03-06/1/19, от 06.11.2009 № 03-03-06/2/215, от 18.03.2008 № 03-03-09/1/195).
По мнению судов, реализация капитальных вложений в арендованное имущество, учтенных как основные средства, используемые при осуществлении деятельности, направленной на получение дохода, является реализацией прочего имущества (пост. ФАС ВСО от 05.05.2008 № А58-243/2007-Ф02-1738,1765/2008).
Капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, признают амортизируемым имуществом ( НК РФ). Капитальные вложения, стоимость которых возмещается арендатору арендодателем, арендодатель амортизирует в порядке, установленном главой 25 Налогового кодекса ( НК РФ) (далее — Кодекс), а капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, арендатор амортизирует в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с Классификацией основных средств (утв. пост. Правительства РФ от 01.01.2002 № 1).
Таким образом, амортизации у арендатора подлежат только те неотделимые улучшения, которые не возмещаются арендодателем (письма Минфина России от 13.05.2013 № 03-03-06/2/16376, от 04.02.2013 № 03-03-06/2/2269).
В рассматриваемом случае договором аренды изначально было предусмотрено, что арендодатель будет возмещать неотделимые улучшения, произведенные арендатором, после расторжения договора аренды и возврата имущества арендодателю.
По мнению специалистов Минфина России, стоимость проведенных работ по созданию неотделимых улучшений может амортизироваться только в части, не возмещенной арендодателем (письма Минфина России от 25.01.2010 № 03-03-06/1/19, от 06.11.2009 № 03-03-06/2/215). Однако по договору арендодатель полностью возмещает расходы, понесенные арендатором на улучшение арендованного помещения. Таким образом, в данной ситуации арендатор не должен был амортизировать неотделимые улучшения, произведенные в арендованное имущество.
По мнению автора, в данном случае расходы, понесенные на осуществление улучшений, должны учитываться в том периоде, в котором передаются неотделимые улучшения арендодателю. Суды также придерживаются мнения, что арендатор при отражении выручки от реализации неотделимых улучшений должен отразить расходы по осуществлению данных улучшений в составе материальных расходов ( НК РФ) и вправе учесть данные расходы единовременно в полном размере после того, как передаст улучшенное имущество арендодателю (пост. ФАС СКО от 28.09.2009 № А32-1571/2009-56/26).
Так, суды пришли к выводу, что, поскольку арендатор фактически осуществляет затраты, связанные с созданием объекта, который впоследствии реализуется арендодателю, арендатор учитывает в составе доходов от реализации сумму компенсации, выплаченной арендодателем, а в составе расходов — затраты, понесенные в связи с созданием неотделимых улучшений арендованного имущества (пост. Одиннадцатого ААС от 28.01.2014 № 11АП-23288/13).
По мнению представителей финансового ведомства, если договором предусмотрена обязанность возмещения арендодателем стоимости получаемых улучшений имущества, то такие затраты могут быть учтены арендатором для целей налогообложения прибыли как расходы, связанные с выполнением работ для арендодателя, в соответствии с главой 25 Кодекса, при условии их обоснованности и документального подтверждения (письмо Минфина России от 13.12.2012 № 03-03-06/1/651).
Советы юристов
По данному вопросу существует множество споров, поскольку некоторые юристы считают, что за неотделимые улучшения необходимо также платить налог. Другие считают, что это законная схема для уменьшения ставки налогообложения. Рассмотрим некоторые советы юристов. Для начала необходимо коснуться вопроса оформления сделки при покупке квартиры с неотделимыми улучшениями. Юристы рекомендуют это делать следующим образом.
Сам договор купли-продажи, должен быть в обязательном порядке оформлен нотариусом, поскольку не соблюдение формы такого соглашения влечет за собой недействительность всей купли-продажи. Факт получения денежных средств за неотделимые улучшения лучше всего оформить отдельным соглашением. То есть в предварительном договоре (по которому передается задаток) нужно детально описать какие улучшения имеются в квартире, и в какую стоимость их оценивает продавец.
Во время заключения основной сделки, стороны могут составить отдельный договор, в котором прописать условия, что покупатель компенсирует продавцу его затраты на проведение неотделимых улучшений в конкретной денежной сумме. К этому договору нужно будет приложить расписку о получении средств.
Такая форма оформления улучшений хороша тем, что если продавец вдруг решит отменить сделку, или начнет расторгать договор купли-продажи, он обязан будет вернуть покупателю не только реальную стоимость объекта недвижимости (согласно акту оценки), но и средства, переданные ему за проведенные улучшения.
Второй вопрос касается уплаты налогов. Налоговый кодекс четко прописывает, что 13% налог платится со стоимости квартиры, которая продается. Исходя из этого, и проводится ее оценка. Сумма, уплаченная за улучшения, не может быть включена в стоимость квартиры или другой жилой недвижимости, поскольку является компенсацией бывшему владельцу за ремонт и другие усовершенствования, что были сделаны в его бывшем жилье.
Но стороны, которые, поступают таким образом при покупке и продаже объекта жилой недвижимости, не могут в таком случае рассчитывать на получение налогового вычета, если он полагается одной из сторон сделки. В некоторых случаях проведенные улучшения по стоимости достигают 50% от реальной (по акту оценки) цены на жилье.
Третий вопрос касается признания таких сделок с покупкой жилья – мнимыми, то есть недействительными. Общей юридической практики по таким спорам нет, поскольку проведение сделок, таким образом, делает их безопасными от различных мошенников. Но факт признания их недействительными только на основании платы за неотделимые улучшения не признается судами. Суды в данном случае исходят из общих правил для совершения сделок купли-продажи.
То есть они должны быть оформлены нотариально, налоги платятся с суммы, которая указывается профессиональным оценщиком на основании специально разработанной методики. Факт передачи денежных средств за изменения в объекте недвижимости может быть признан недействительным, если не будет подтвержден письменными документами (договором или распиской).
Также при возникающих спорах суды придерживаются такого мнения, что это отдельное соглашение, не касающееся покупки недвижимости, стороны выявляют обоюдное желание (свободное волеизъявление) при составлении такого договора, нотариальная регистрация его не обязательна, поэтому оснований для признания всей сделки включая и эту, недействительными нет.
Последнее касается поведения налоговой инспекции, если ее сотрудниками будет выявлен такой факт оплаты по сделке с недвижимостью. Тут мнение налоговиков однозначно, граждане пытаются уклониться от налогов, поэтому им могут начисляться штрафные санкции с требованием доплатить некоторую сумму. Многие сразу обращаются к юристам, и если первоначальные документы составлены правильно, суды отменяют все налоговые требования.
Нужно запомнить, что при таких сделках, лучше обращаться к профессиональным юристам или риелторам, которые смогут правильно оформить все документы и договоры. В противном случае можно получить налоговый штраф, и требование погасить недоимку.
Оплата за неотделимые улучшения это не обязательное требование при покупке квартиры, установленное действующим законодательством. Стороны (участники договора купли-продажи) самостоятельно решают насчет таких выплат в процессе составления предварительного договора о задатке и оформлении договора у нотариуса.
Неотделимые улучшения, спорные вопросы налога на прибыль:
Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.
Следующая
КвартираНалоговый вычет при покупке квартиры через работодателя: как получить
