Обзор цен на недвижимость в португалии

Содержание недвижимости в Португалии

Собираясь купить португальскую недвижимость, стоит заблаговременно ознакомиться с возможными расходами на содержание жилья. Специфика коммунальной сферы в этой европейской стране отличается от реалий российского рынка, а уровень обслуживания на порядок выше. Стоимость услуг по содержанию и ресурсообеспечению дома зависит от вида недвижимости, ее характеристик, района расположения и уровня потребления ресурсов. После подписания договора о купле-продаже недвижимости новый владелец имущества должен заключить с коммунальными службами договора на обеспечение дома (водо-, газо- и электроснабжение). Если объект недвижимости куплен на вторичном рынке, эти договора нужно переоформить на имя нового собственника

При этом важно обратить внимание на даты предыдущих платежей, чтобы не пришлось оплачивать разницу, оставшуюся от предыдущих жильцов. В Португалии хорошо развита система централизованных сетей, поэтому проблем с обеспечением дома привычными ресурсами даже в отдаленных районах страны не возникает. Исключением может быть газ — если в столице все дома подключены к единой газовой системе, то в некоторых населенных пунктах нужно покупать баллоны с газом

Отметим, что обслуживание в стране хорошо отлажено — газовая служба быстро осуществляет доставку газовых баллонов. Централизованного отопления в Португалии нет. Обогрев помещений в холодное время года осуществляется с помощью специальной климатической техники или печей. Коммунальные платежи напрямую зависят от площади недвижимости. К примеру, для квартиры площадью 40 кв. м ежемесячные счета за коммунальные услуги будут составлять в среднем 70 евро, содержание небольшой квартиры (70-80 кв. м) в Лиссабоне обойдется в 100–150 евро ежемесячно, а за обслуживание виллы площадью 250 кв. м нужно заплатить около 250–300 евро каждый месяц

Исключением может быть газ — если в столице все дома подключены к единой газовой системе, то в некоторых населенных пунктах нужно покупать баллоны с газом. Отметим, что обслуживание в стране хорошо отлажено — газовая служба быстро осуществляет доставку газовых баллонов. Централизованного отопления в Португалии нет. Обогрев помещений в холодное время года осуществляется с помощью специальной климатической техники или печей. Коммунальные платежи напрямую зависят от площади недвижимости. К примеру, для квартиры площадью 40 кв. м ежемесячные счета за коммунальные услуги будут составлять в среднем 70 евро, содержание небольшой квартиры (70-80 кв. м) в Лиссабоне обойдется в 100–150 евро ежемесячно, а за обслуживание виллы площадью 250 кв. м нужно заплатить около 250–300 евро каждый месяц.

• Стоимость электроэнергии — от 40 евро в месяц.
• Стоимость водоснабжения — 18–20 евро в месяц.
• Стоимость баллона газа — приблизительно 50 евро.
• Домашний интернет — от 20 до 36 евро.
• Телефонная связь — 10–15 евро.

Если апартаменты или вилла являются частью кондоминиума, дополнительно нужно оплачивать расходы на обслуживание недвижимости. Перечень услуг включает в себя обслуживание придомовой территории, вывоз мусора, ремонт дорог, поддержание технических систем в исправном состоянии, уборка мест общего пользования, чистка бассейна и др.  Платежи за квартиру в кондоминиуме составят примерно от 200 до 2500 евро в год. Специализированные компании предоставляют услуги по обслуживанию вилл и коттеджей. Дополнительная статья расходов — страхование недвижимости от пожара, злоумышленных действий третьих лиц, разрушительных стихийных бедствий. Страховка не является обязательной, ее годовая стоимость стартует от 200 евро и может достигать 400 евро.

Конкретный пример расчета ежегодных платежей

Вилла с тремя спальнями, тремя ванными комнатами, бассейном и террасой. Общая площадь — 137 кв. м. Первичный рынок, г. Албуфейра, Португалия.  

• Налог на недвижимость — 2950 евро (при средней ставке в 0,5%).
• Плата кондоминиума — 1500 евро.
• Плата за водоснабжение (в год) — 240 евро.
• Плата за электричество (в среднем 50 евро за месяц) — 600 евро.
• Плата за газ (из расчета 1 баллон на два месяца пользования) — 300 евро.

Расходы на содержание недвижимости в Португалии

Перечислим все расходы, которые несет собственник недвижимости в Португалии.

Муниципальный налог в Португалии

Владелец недвижимости обязан ежегодно выплачивать муниципальный налог (Imposto Munisipal de Imoveis, IMI), ставка которого колеблется от 0,3% до 0,8% от оценочной стоимости объекта. Если IMI составляет не более €250, он выплачивается в апреле. Если сумма выше, допускается оплата частями: в апреле и ноябре или апреле, июле и ноябре.

Коммунальные расходы на содержание недвижимости в Португалии

Коммунальные расходы на новое жилье и требующее реконструкции принципиально не отличаются. Они могут разниться в зависимости от месторасположения, строения, качества услуг, сертификата по электроэнергии. Для оплаты коммунальных платежей необходимо заключить договоры с коммунальными службами.

В Португалии система водоснабжения, электроснабжения и канализации централизованная, а обеспечение газом зависит от конкретного региона. Например, в Лиссабоне дома подключены к единой газовой системе (оплата за месяц около €25), а в других городах нужно покупать газовые баллоны, которые установит и будет обслуживать ближайшая газовая компания.

Услуги водоснабжения предоставляются муниципалитетами, каждый из которых устанавливает свои цены на воду, канализацию и вывоз мусора. Правило расчета общее для всех муниципалитетов: чем меньше тратится воды, тем она дешевле. Например, использование воды до 5 м³ будет рассчитано по минимальным ставкам, а вот свыше 15 м³ — по максимальным. По этому же принципу происходит расчет цен за вывоз мусора и канализацию.

Связь и интернет

Компаний, которые занимаются телекоммуникационным обслуживанием, в Португалии очень много. Они предлагают широкий выбор услуг с индивидуальным подходом, но в стандартный пакет стоимостью около €40 непременно входят интернет, стационарный телефон и коммерческие телеканалы.

Сотовая связь в Португалии представлена тремя основными компаниями — Optimus, TMN и Vodafone. Качество связи и тарифы примерно одинаковые, минута разговора внутри страны в среднем составляет €0,22, стоимость сим-карты — €10.

Содержание общедомовой территории и инфраструктуры в Португалии

Если апартаменты находятся в кондоминиуме, понадобится дополнительное обслуживание недвижимости, такое как поддержание в исправности технических систем объекта, ремонт дорог, уборка внутренних помещений и прилегающей территории, покраска здания, вывоз мусора, чистка бассейна и пр. Можно заключить договор на обслуживание виллы со специализированной управляющей компанией. Стоимость ее услуг составит €3-5 тыс. в год. Платежи за квартиру в кондоминиуме обойдутся в €250-2500 в год.

Страховка недвижимости в Португалии

Еще одна статья расходов 一 страховка на случай пожара, стихийных бедствий, злоумышленных действий третьих лиц и т.д. Она не обязательна и стоит €200-400 в год.

Расходы при покупке недвижимости в Португалии

Налог на переход права собственности (Imposto Municipal sobre Transmissoes, IMT) 一 наиболее существенная статья сопутствующих расходов при покупке объекта недвижимости. Его ставки пересматриваются ежегодно и зависят от стоимости, типа, назначения и расположения недвижимости (островная или материковая Португалия).

Если недвижимость будет основным местом жительства инвестора, не потребуется платить IMT за первые 92 407 € от стоимости покупки. Сверх этого порога налог постепенно увеличивается. Но если речь идет о доме для отпуска, покупатель заплатит дополнительно 1% от первого взноса в размере 92 407 €.

Кто покупает недвижимость в Португалии, и какие объекты наиболее популярны?

В первую очередь зарубежных инвесторов привлекают доступные цены на недвижимость. Если сравнивать стоимость в Португалии и соседних странах, то Португалия может предложить достойный уровень цен, а также отличное соотношение цены и качества.

Привлекательность недвижимости в Португалии обусловлена огромным культурным и историческим наследием, а также благоприятным климатом  и уникальной природой. количество солнечных дней здесь достигает 250 дней в году. Такое количество солнечных дней для Европы близко к рекордному (для сравнения – в Москве количество солнечных дней в среднем составляет 72 дня в году).

Около четверти всей недвижимости в Португалии приобретают иностранные граждане

Среди иностранных инвесторов, которых привлекла недвижимость в Португалии, первое место на сегодняшний день занимают англичане. На их долю приходится около 22% всех проданных объектов. Второе и третье место занимают китайцы (18%) и французы (16%). Приобретают недвижимость в Португалии и другие инвесторы: бразильцы – 6%, бельгийцы – 4%, немцы – 4%, испанцы – 3%. Россияне пока не особенно проявляют интерес к португальской недвижимости. На их долю приходится 2% всех проданных объектов.

Наиболее покупаемым типом недвижимости в Португалии являются квартиры и апартаменты как в готовых, так и строящихся домах. Объясняется это их небольшой стоимостью, а также невысокими расходами на содержание жилья. Купить квартиру в Португалии можно как для собственного проживания, так и для того, чтобы сдавать в аренду. Именно эти квартиры дают возможность получить от сдачи жилья в аренду максимальный доход.

Не менее популярна здесь и курортная недвижимость

Очень часто инвесторы, чтобы сохранить большую обособленность, выбирают отдельно стоящие дома стоимостью от 500 тыс. евро, расположенные в пешей доступности от пляжа. Нередки в этом сегменте и сделки, в которых приобретаются элитные пентхаусы, особняки в первой береговой линии, откуда открываются великолепные панорамные виды на побережье. Тем более что цены на эту недвижимость намного ниже, чем у «соседей» – Испании и Франции.

Популярностью пользуется и коммерческая недвижимость, которая открывает широкие возможности для того, чтобы легализоваться в стране.

ВНЖ Португалии за покупку недвижимости

Инвесторы при оформлении «Золотой визы» могут выбрать одну из трех инвестиционных опций: покупка недвижимости, вклад в экономику, открытие бизнеса. 95% инвесторов выбирают опцию покупки недвижимости. «Золотые визы» с момента запуска программы и по февраль 2019-го получили более 7000 инвесторов. Согласно требованиям программы, инвестор обязан купить один или несколько объектов недвижимости стоимостью от 500 000 евро или от 350 000 евро, если они построены свыше 30 лет назад. Продать имущество без потери статуса можно через 5 лет. ВНЖ выдается на год с правом продления на два года дважды. Через 5 лет можно подать заявку на гражданство через натурализацию. Помимо покупки недвижимости, инвестор оплачивает:

• Сбор за анализ биометрических данных: 517,4 евро для основного заявителя, по 80,6 евро для супруга(и) и каждого из детей.
• Сбор за выдачу «Золотой визы»: по 5173,7 евро за каждого в прошении.
• Медицинскую страховку: по 200 евро за каждого в прошении.
• Оформление налогового номера (при необходимости): по 200 евро за каждого взрослого.

Общий расчет стоимости оформления «Золотой визы» для семьи из 4-х человек (2 взрослых + 2 детей) — 22 573,4 евро. При продлении  «Золотой визы» оплачивается:

• Сбор за анализ биометрических данных: 517,4 евро для основного заявителя, по 80,6 евро для супруга(и) и каждого из детей.
• Сбор за продление «Золотой визы»: по 2586,8 евро за каждого в прошении.
• Медицинская страховка: по 200 евро за каждого в прошении.
• Оформление налогового номера (при необходимости): по 200 евро за каждого взрослого.

Юридические аспекты покупки и продажи недвижимости в Португалии

В этой стране не существует ограничений на покупку недвижимости иностранцами, и созданы самые благоприятные условия для приобретения недвижимости в кредит. Более того, конституция страны гарантирует право на частную собственность всем, независимо от гражданства.

При заключении сделок с недвижимостью в Португалии требуется полное соблюдение португальских законов. Правительство страны весьма лояльно относится к этой проблеме, поэтому стать владельцем недвижимости в Португалии, может как частное лицо, так и фирма как гражданин страны, так и иностранец.

В качестве посредника при оформлении сделки лучше выбрать агентство

Приобретение объекта начинается с его осмотра и выбора. Затем составляется предварительный договор и вносится часть денег в качестве залога. Договор подтверждает, что намерения покупателя серьёзны, и закрепляет за ним объект.

Кроме того, покупатель обязан встать на учёт в налоговых органах как будущий плательщик налогов и открыть счёт, с которого будут осуществляться все платежи. За несколько дней до заключения сделки за передачу недвижимости покупатель уплачивает муниципальный налог. Далее, можно переходить к оформлению основного договора.

При его подписании покупатель передаёт продавцу остальные деньги. Способ оплаты может быть иным, к примеру, покупатель может оформить ипотечный кредит. В завершение копия основного договора передаётся в Земельный Кадастр, с целью регистрации прав теперешнего владельца. При оформлении покупки нужно единоразово уплатить нотариальную пошлину и гербовый сбор.

Недвижимость в Португалии у моря в топ-10 городах-курортах

Туристы обожают посещать пляжи в южной части Алгарве, а западные побережья ценятся серфингистами. Лиссабон и Порту — известные на весь мир туристические центры. Особым спросом у иностранцев пользуется недвижимость в Португалии у моря — цены яркий тому индикатор. Объекты, расположенные в Лиссабоне и окрестных населенных пунктах, стоят на 20-30% дороже, чем в среднем по стране.

Остров Мадейра хоть и менее популярный ввиду своей удаленности от материка, но славящийся более размеренной жизнью и теплым климатом, становится все более популярным у инвесторов. Это излюбленное место для отдыха королевских семей. При этом виллу здесь можно приобрести за вполне разумные деньги (от 400 тыс. евро), есть и эксклюзивные предложения от 1,5 млн евро.

Предлагаем детальнее изучить цены на недвижимость в Португалии в топовых курортных городах:

1. Алгарве (береговая линия 160 км, пляжи признаны одними из лучших в Европе) — здесь средняя цена на апартаменты составляет 160 тыс. евро, за виллу — 320 тыс. евро, и за элитную квартиру — порядка 300 тыс. евро.
2. Тавира (в 20-ти минутах от аэропорта, доступ к пляжам и лесам) — средние цены на квартиры здесь порядка 1500 евро за кв.м, виллы — 1 900 евро, элитные апартаменты — 3000-4000 евро за «квадрат». Квартиру с двумя спальнями в 5-ти минутной доступности к пляжу можно приобрести за 200 тыс. евро.
3. Регион Алентежу (береговая линия от реки Саду) — средняя цена на недвижимость составляет 900 евро за 1 кв.м. Городки Мелидеш, Синиш славятся идеальными морскими пляжами и лагунами. Виллу в одной из рыбацких деревень на побережье можно приобрести за 140 000 евро.
4. Кашкайш (инвестиции в местную недвижимость считаются самыми надежными в регионе) находится всего в получасе езды от Лиссабона. Поэтому цены на жилье здесь несколько выше средних, установленных в прибрежных регионах, — на уровне 2200 евро за кв.м.
5. Коста-да-Прата (здесь наиболее красивые пляжи Серебряного берега, которые еще не полностью застроены) считается наиболее холодным побережьем из-за сильных ветров. Цена на квартиру с двумя спальнями и видом на океан составляет здесь 120 000 евро.

Как видите, выбрать недвижимость можно на любой вкус и на любой бюджет. Подробнее о том, какие именно объекты можно купить для участия в программе ВНЖ Португалии за инвестиции, мы рассказываем в этой публикации. Хотите найти дом/виллу/квартиру своей мечты под программу? , и мы вам поможем подобрать вам несколько вариантов.

Напомним, что самыми популярными программами ВНЖ в ЕС являются Золотые визы Португалии, Греции и Испании. Состоятельные люди предпочитают инвестировать в недвижимость для получения статуса ВНЖ в ЕС. Более того, каждая из этих Золотых виз открывает инвестору путь к гражданству той страны, где он получает статус ВНЖ. 

Как сдать недвижимость в аренду

Обычно агентом по сдаче в аренду от имени собственника выступает та же управляющая компания. Заключается специальный договор, в котором четко прописывается:

• стоимость услуг управляющей компании,
• коммунальные платежи,
• процент доходности,
• как и когда будут поступать средства,
• будет ли УК налоговым агентом для собственника. Если нет 一 придется нанимать налогового бухгалтера.

Доходность от аренды составляет 2-5% годовых. С дохода от аренды собственник платит подоходный налог, который рассчитывается по прогрессивной шкале и отличается от региона к региону. Правительство с завидной регулярностью меняет ставки налога, поэтому каждый раз надо проверять данные на правительственном сайте. В 2020 году ставка подоходного налога для физлиц, которые получают доход примерно от €20 тыс., колеблется в пределах 40-48%.

Кроме того, в Португалии есть дополнительный «налог на роскошь» в отношении необоснованного увеличения благосостояния на сумму более €100 000 в год, которая не отражена в налоговой декларации.

Важно! Иммигранты, которые имеют вид на жительство, могут значительно снизить налоговую нагрузку, если воспользуются исключительным налоговым режимом (NHR). В течение 10 лет они могут платить подоходный налог по фиксированной ставке 20%

Далее начнут действовать общие правила.

Срок аренды оговаривается сторонами заранее. Для отдельно стоящих домов, которые сдаются на длительный период, минимальный срок аренды 一 пять лет с последующим продлением еще на три года по согласию сторон.

Стоимость аренды зависит от местоположения, типа недвижимости. При краткосрочной аренде важен сезон. Средняя арендная ставка составляет €500 в месяц. Если для составления договора с арендатором привлекается юрист, стоимость его услуг будет равна месячной ставке аренды. При долгосрочной аренде ставка может повышаться, если это предусмотрено условиями договора. При заселении арендатор оплачивает жилье за первый и последний месяц, в последующем оплата происходит первого числа каждого месяца.

Если арендатор что-то испортил или сломал, он обязан возместить ущерб. Арендодатель может разорвать договор, если квартирант несвоевременно вносит оплату, использует недвижимость в целях, не оговоренных в контракте, проводит капитальные ремонтные работы без согласования с арендодателем и др.

Какую недвижимость купить в Португалии?

Как видим, португальское правительство предусмотрело варианты покупки на любой вкус и предлагает значительные скидки. А теперь посмотрим, что можно купить в Португалии за указанные выше деньги.

Агентства недвижимости предлагают полностью меблированные и технически оснащенные дома и квартиры с чистовой отделкой «под ключ». Это не всегда новая недвижимость, но не старше 1993-1995 годов. В то же время есть варианты с приобретением строящейся недвижимости.

Дома в Португалии

За 500-600 тыс. евро вы приобретете уютный дом в сельской местности: Албуфейре, Алгарве, Лагуше, Виламоре. Это комфортабельные пригородные виллы площадью до 400 кв. м, с 3-4 спальнями и участком с ландшафтным дизайном (площадь до 2,5 тыс. кв. м). Дом имеет террасу с приватным бассейном, паркингом, игровой комнатой. Оснащен солнечными батареями, системами отопления и кондиционирования. До пляжа – 10-15 км.

Квартиры в Португалии

Если вы приверженец квартир, то за эту же сумму вы приобретете современные апартаменты в центре Лиcсабона, Порту, Браги, Синтры, Коимбры с 3-5 спальнями, площадью до 150-160 кв. м в элитном здании, с большими панорамными окнами. На парковке вас ждут 3-5 собственных мест. Обычно квартиры расположены в закрытом кондоминиуме с садом, бассейном и тренажерным залом.

Элитная недвижимость Португалии

Если же вы желаете купить недвижимость в Португалии более высокого уровня и по стоимости значительно выходящую за рамки программы Golden Residence Permit Program, то вам предложат огромный выбор элитных вилл, апартаментов.

Недвижимость Португалии. Как сделать выбор и избежать «подводных камней»

Приблизительное представление о недвижимости в Португалии можно получить, изучив основные профильные порталы. Мы понимаем, что непросто ориентироваться в море предложений. Поэтому специалисты по недвижимости «Иммигрант Инвест» всегда сориентируют, с какими агентствами и застройщиками можно сотрудничать, какие объекты лучше не рассматривать.

Наш представитель на месте проверит все понравившиеся варианты 一 насколько они в реальности соответствуют вашим задачам. После тщательного осмотра в выборке обычно остается не более четверти намеченных объектов. При желании инвестор посмотрит их лично за 1-2 дня 一 «Иммигрант Инвест» полностью берет на себя организацию поездки. Или можно сделать окончательный выбор дистанционно.

Покупать недвижимость настоятельно рекомендуем у известного застройщика или агентства по недвижимости. Компания должно быть зарегистрирована в Министерстве по строительству и недвижимости (Instituto da Construcao e do Imobiliario, INCI) и иметь индивидуальный номер лицензии, проверить который можно на официальном сайте министерства. Помимо лицензии каждое агентство обязано иметь страховой полис, по которому в случае форс-мажора покрываются расходы покупателя. Комиссионные такого агентства составят 1-1,5% от суммы сделки.

Кроме агента, потребуется юрист, который проверит:

• наличие необходимых для сделки документов по выбранному объекту,
• подлинность прав собственности на объект купли-продажи,
• отсутствие обременения и долгов.