Эскроу счет что это простыми словами? и кто из застройщиков работает по договору счета эскроу?

Юридические особенности

Согласно статье 926.1 Гражданского кодекса РФ, до момента расчета деньги на эскроу счете являются собственностью того, кто их внес. Момент расчета наступает при выполнении продавцом требуемых пунктов договора и предоставлении необходимых документов. Внесенные покупателем средства блокируются банком до наступления одного из перечисленных в договоре обстоятельств. До этого срока любая из участвующих в сделке сторон может требовать у банка предоставить ей сведения о состоянии счета.

По мнению экспертов, конструкция договора эскроу является достаточно гибкой и удобной. Дополнительным преимуществом по сравнению с или использованием банковской ячейки служит тот факт, что стороны могут вписать в документ условие, требующее от эскроу-агента проводить детальную проверку выполнения бенефициаром перечисленных обязательств.

У эскроу в России имеются свои плюсы и минусы. Плюсы следующие:

1. Не требуется работать с большими суммами наличных, как при использовании банковской ячейки. А значит, покупателю не придется путешествовать до банка с чемоданом денег.
2. За открытие счета эскроу банки часто берут доли процента от его суммы, что во многих случаях выгоднее, чем аренда ячейки или оформление аккредитива. При взятии ипотечного кредита в том же банке счет эскроу могут открыть и бесплатно.
3. Денежные средства на подобных счетах защищены системой страхования вкладов. При этом максимальная сумма возмещения для сделок с недвижимостью составляет 10 млн. рублей, что гораздо больше, чем по другим счетам, включая аккредитивные (1,4 млн. рублей).
4. Аккредитацию для работы по соответствующей схеме получили только самые надежные из российских банков. Все они участвуют в государственной программе страхования вкладов и имеют высокий кредитный рейтинг.
5. Покупатель может быть уверен, что списание денег произойдет только после выполнения условий договора, например, передачи готовой квартиры или сдачи объекта.
6. Договор эскроу позволяет продать квартиру новому дольщику на этапе строительства дома. При этом все права и обязанности по счету переходят к нему.

Не лишен счет эскроу и минусов:

1. Если сделка проводится не с недвижимостью, максимальная сумма страхового возмещения остается стандартной – 1,4 млн. рублей. Да и в случае покупки квартиры увеличенная сумма страховки действует только 3 рабочих дня с даты регистрации прав.
2. Заключить договор эскроу можно не с любым банком. И не всегда в банке с возможностью его заключения будут самые выгодные условия по ипотеке. При покупке квартиры на этапе строительства выбор эскроу-агента формально остается за застройщиком.
3. Требуется дополнительное документальное оформление. Для составления или проверки необходимых бумаг рекомендуется воспользоваться услугами профессионального юриста, знакомого со схемой сделки с использованием эскроу счетов.
4. Итоговая стоимость приобретаемого жилья может быть ощутимо выше, чем при стандартном договоре долевого участия.

ПОЛЕЗНЫЙ ЭСКРОУ-СЧЕТ?

С 1 июля 2019 года все застройщики, которые работают по схеме долевого строительства, обязаны перейти на использование эскроу-счетов.

Это называется проектное финансирование. Деньги же дольщиков, которые, по сути, прекращают быть дольщиками, так как больше не финансируют своими деньгами строительство, а лишь гарантируют впоследствии оплату построенного жилья, просто замораживаются в банке.

Итак, кому от этого хорошо?

Эскроу-счета полезны, в первую очередь, покупателям жилья на этапе строительства. Их деньги теперь не пропадут в случае мошенничества или неудачи застройщика. Без выполнения обязательств деньги ему просто не перейдут. Более того, теперь застройщиком-участником по договору эскроу-счёта не может быть «левая» организация. Для строительных компаний законодательством закреплён опыт работы на строительном рынке не менее трёх лет. При этом общая площадь застройки должна равняться не менее 10 тыс. кв. м.

По договору устанавливается ввод объекта в эксплуатацию в строго оговоренные сроки. В ином случае строительная компания получает отказ в предоставлении ЗОС (заключения о соответствии), что влечёт существенные финансовые потери. Запрещено задерживать окончание строительства недвижимости на срок более трёх месяцев.

Лайфхак

С использованием эскроу-счетов практически отсутствует риск потери денежных средств даже в случае банкротства банка, в котором эскроу-счет был открыт. Во исполнение решения правительства РФ, средства на таких счетах застраховываются на сумму до 10 млн руб. Страхование счёта эскроу осуществляется государством в лице Агентства по страхованию вкладов. Данный вид страхования регулируется 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации».

Важно, что по закону эскроу-счета открываются бесплатно, платить за них банку не нужно. Правда, и заработать на этом будет нельзя: проценты на эти средства начисляться не будут

А ещё не стоит забывать об инфляции…

Вот так бывает

Деньги на счете-эскроу должны находиться в течение всего периода строительства, которое может идти годы. Согласно закону, данные суммы не подлежат индексации. В случае несоблюдения застройщиком условий договора денежные средства возвращаются депоненту (дольщику) в 100-процентном объеме. Но фактическая цена этих денег, если в стране имеет место быть инфляция, уже будет меньше их реальной стоимости…

Зато эскроу-счета очень выгодны банкам. «С момента внесения денег депонентом и до их получения бенефициаром (застройщиком) внесённые деньги являются ресурсом банка, который он может размещать по своему усмотрению. Причём ресурсом срочным и понятным, аналогичным срочным вкладам юридических лиц, поскольку до расчётов по обязательствам им никто не может воспользоваться. Более того, этот ресурс является безвозмездным, поскольку по закону проценты на сумму денежных средств, находящихся на счёте эскроу, не начисляются. С этой точки зрения для банков это архивыгодное мероприятие, аналогов которому на сегодняшний день не существует», — говорит Дмитрий Шевченко, партнёр юридического бюро «Замоскворечье».

А вот застройщикам эскроу-счета нравятся, мягко говоря, не очень: во-первых, деньги на стройку надо искать где-то ещё; во-вторых, их ведь можно и не найти, а там недалеко и до закрытия бизнеса, говорят небольшие участники рынка. «С 1 июля привлекать проектное финансирование под строительство смогут далеко не все застройщики, а полученные от покупателей средства они смогут получить, только когда объект будет полностью сдан», — указывает аналитик ГК «Алор» Алексей Антоненко. При этом, по его словам, для застройщиков в этих изменениях есть и другие минусы: помимо необходимости поиска новых источников финансирования, конкурировать с другими застройщиками будет сложнее. Если раньше привлечь покупателей можно было низким ценником на этапе котлована, то теперь ценник будет соответствовать реальному положению дел на рынке, и влиять на цену уже можно будет только за счёт реальной оптимизации строительного процесса, заключает эксперт.

Поскольку в красной зоне кредитоспособности находится порядка 30% уже начатых строительных объектов, то, чтобы не превратить их в проблемные, решено было сделать исключение на переходный период.

Вот так бывает

В апреле правительство утвердило критерии, при соответствии которым часть уже начатых строительных объектов может быть достроена по старым правилам — речь идет о проектах, готовность которых составляет не менее 30% и где 10% площадей продано по договорам доверительного управления.

О понятии эскроу счета

В ГК РФ (ст. 860.7) определение данного понятия раскрыто через описание порядка процедуры:

Переведя все это на человеческий язык, получаем следующее. Счет эскроу — это специальный банковский счет, который используют для снижения рисков при оформлении какой-либо сделки.

Одна сторона сделки переводит на данный счет деньги, которые замораживаются (на банковском языке это называется депонированием). Вторая сторона сможет снять эти средства только в том случае, если выполнит свои обязательства.

Простой пример.

Гражданин А. хочет купить квартиру у гражданина Б., при этом опасается, что продавец обманет его. Чтобы обезопасить себя, гражданин А. открывает эскроу счет в банке. В таком случае гражданин Б. сможет получить деньги только после того, как жилье будет юридически оформлено на покупателя.

Для открытия такого спец-счета обе стороны должны заключить договор счета эскроу, в котором указывается, на каких основаниях банк должен разморозить деньги и перевести их получателю.

На счете эскроу можно депонировать не только деньги, но и иное имущество — к примеру, ценные бумаги и иные документы.

Участники договора

В сделке принимают участие три стороны:

1. Депонент – это тот, кто вносит деньги (или имущество) на условный счет.
2. Бенефициар – это тот, кто получит деньги (или имущество), когда исполнит свое обязательство.
3. Эскроу-агент – сторона, которая замораживает деньги на счете.

Агент является независимой стороной, выступает гарантом заключаемой сделки и контролирует факт выполнения обязательств бенефициара и депонента.

В мировой практике эскроу-агентами могут быть банки, специализированные фирмы и юридические компании. В России такие услуги могут оказывать только банки.

Чем счет эскроу отличается от аккредитива?

И то, и другое – это два способа расчета между покупателем и продавцом, когда стороны не очень доверяют друг другу. Но аккредитив – это не сам счет. Это обязанность банка перечислить деньги, когда условия сделки будут выполнены. Но счет при этом тоже открывается – для перечисления средств.

Финансовые инструменты очень похожи, но есть условия использования, которые заметно отличаются. В чем они заключаются?

• договор. Форма договора, который подписывается между двумя сторонами, утверждается Центральным банком РФ. То есть он стандартный, туда нельзя внести правки. А вот в форму договора для открытия счета эскроу – можно;
• кто следит за сделкой. Ответственность за внесение средств на счет в случае с эскроу лежит только на банке, в случае с аккредитивом – на том, кто пополняет счет;
• закрытие счета. Если выбран аккредитив, сделать это может депонент. Если не аккредитив – то закрытие счета возможно только при расторжении соглашения;
• долевое строительство. Согласно законодательству здесь вариантов нет – использовать можно только эскроу-счет;
• взыскание денег. Для аккредитива это возможно, для эскроу – нет.

В чем преимущества новой системы?

Потребность в строительной реформе возникла по той причине, что риск при покупке жилья, особенно при участии в долевом строительстве, был слишком велик. Случаев с обманутыми дольщиками становилось все больше: недобросовестные застройщики получали деньги «на руки», в скором времени строительство замораживалось, они объявляли себя банкротами, и дольщики оставались и без денег, и без жилья.

Государство озадачилось максимальной защитой всех участников сделки, в связи с чем были внесены правки в 214 ФЗ: эскроу счета пусть и не на 100%, но все-таки защищают потенциального покупателя.

1. Не все застройщики получат разрешение на работу по новой схеме. Банку не выгодно соглашаться на финансирование всех запланированных проектов, особенно если застройщик — новичок. Тем не менее, застройщики в этом случае не проигрывают и не остаются в стороне: свою надежность они могут доказать, реализовав не менее 10% площадей и завершив строительство не менее чем на 30%. В таком случае у дольщика уже появляется уверенность в том, что застройщик не окажется обманщиком. Но если застройщик покажется банку слишком ненадежным, финансирования он не получит, и это тоже хорошая защита для всех сторон.

2. Банки, открывающие эскроу счета, должны получить соответствующее разрешение. Аккредитацию получат только крупные финансовые организации, вероятность отзыва лицензии которых близка к нулю.

3. Все средства дольщика застрахованы. В случае, если застройщик сорвет сроки, заморозит строительство, объявит себя банкротом или окажется без лицензии, участники долевого строительства получат все свои вложения со счетов эскроу. Сейчас максимальная сумма страховки достигает 10 миллионов рублей.

4. При покупке жилья в ипотеку покупатель может обратиться как в тот же банк, который является эскроу-агентом, так и в другой, предложивший наиболее выгодные условия. Во втором случае за перевод платежа из одного банка в другой потребуется заплатить комиссию. Кроме того, пока дом строится, покупатель может рефинансировать ипотечный кредит.

Таким образом, участник долевого строительства получает достаточно надежные гарантии, и за его средства несет ответственность не только застройщик, но и банк.

Какие банки работают с эскроу-счетами

Не все банки взяли на вооружение новый вид услуг, однако, число финансовых структур, готовых сотрудничать в рамках эскроу-счета постепенно увеличивается.

К числу первопроходцев относятся:

Сбербанк ( ознакомиться с условиями на странице банка ); Группа ВТБ; УБРиР; Генбанк (в Крыму).

Почта Банк; ГПБ; Совкомбанк; Альфабанк; Открытие; Росбанк и другие.

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

Олег Черников риелтор Фили-Давыдково

С 1 июля 2019 года новая схема расчетов между покупателями квартир в новостройках станет обязательной и будет осуществляться только через счета-эскроу в банках которые на это уполномочены. Подробнее ниже в 5ти фактах простыми словами.

№1 Некоторым застройщикам по прежнему можно будет реализовать квартиры в новостройках по старым правилам

Об этом подписал постановление Председатель Правительства РФ Дмитрий Медведев. Постановление от 22 апреля 2019 года No480 (ссылка на сайт Правительства РФ http://government.ru/docs/36456/). Документ не большой, но если кратко и простыми словами то, для того чтобы продавать новостройки без эскроу счетов застройщик обязан:

– Готовность строительства должна быть не менее 30%

– Продать квартир по ДДУ не более 10%

– КОТ не мене 15% готовности объекта (КОТ — комплексное освоение (развитие) территории)

На этих льготных условиях для застройщиков действуют еще старые правила, но есть и компании которые зарекомендовали себя как надёжный застройщик, это ПИК и ЛСР, доля готовности их объектов от 6%.

№2 Рост цен в новостройках будет продолжаться и в 2019 году

Летом 1 июля 2019 г. все застройщики уже перейдут на обязательное использование счетов эскроу и купить квартиру в новостройке можно будет только по договору счета эскроу (согласно 214-ФЗ Статья 15.4. Особенности привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу), это ещё даст рост цен на и так уже подорожавшую недвижимость, но это будет не так сильно, поскольку рынок начал отыгрывать рост цен еще год назад.

Рост цен напрямую зависит оттого откуда застройщик будет будет брать деньги на финансирование стройки. Застройщики перейдут на проектное финансирование от банков, а это увеличит процент в стоимости квадратного метра, ведь теперь застройщики будут строиться на кредитные деньги.

№3 Кратко, что всё это значит для простого покупателя недвижимости и что нужно знать про эскроу-счета?

Данный механизм создан для оплаты квартир в новостройках не напрямую застройщикам, а банку агенту эскроу , на счету которого будут лежать заблокированные деньги дольщика пока не закончится строительство и застройщик не зарегистрирует права собственности.

В первую очередь договор счета эскроу создан для защиты потребителя и открывается только на имя дольщика в банке агенте, для расчетов с застройщиком по ДДУ. Это значит что исключается случай когда застройщик «строил строил» и не достроил, а дольщик остался без денег, в данном случае вся денежная сумма возвращается дольщику.

№4 Какие преимущества договоров счета эскроу и риски?

1) на них действует система страхования вкладов, даже если у банка отзовут лицензию;

2) покупатель недвижимости сможет вернуть свои деньги (действует для сумм до 10 000 000 рублей);

3) на него не распространяется блокировка и арест в случае взыскания с покупателя и его банкротства;

4) деньги лежат на счету и никто не может их использовать;

5) покупатель гарантировано получает квартиру, поскольку это обязывает застройщика исполнить обязательства;

6) действует уступка прав как и с ДДУ;

7) возможно поэтапное пополнение счта, если это предусмотрено договором;

8) без комиссий для покупателя, связанные с открытием и ведением счета (согласно 214-ФЗ Статья 15.5. Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве)

№5 Защита дольщиков обеспечена

Поскольку банки будут выдавать кредиты на новостройки, им будет не выгодно держать на балансе «недострои», они будут следить за каждым этапом строительства, вот пока тут не совсем понятно как, ведь у банков нет квалифицированных отделов по девелопменту.

Но уже появление механизма покупки недвижимости с использованием эскроу-счетов обезопасит дольщиков от «недостроя» и рисков связанных новостройками. Время обманутых дольщиков уйдёт в прошлое, вот только один вопрос не даёт покоя, почему эскроу счета не ввели раньше? Ведь этот метод покупки существует уже давно…

А что вы думаете по этому поводу?

Список банковских организаций РФ, где можно открыть эскроу

На данный момент вы не сможете получить исчерпывающий и полный список кредитных организаций, в том числе, на популярном портале banki.ru, которые обслуживают физических лиц по договорам счёта эскроу. Если вы обращаетесь к любому из средних или мелких игроков, делающих бизнес в банковской сфере, то вам нужно обязательно уточнять, есть ли у них услуга по эскроу и какие условия и ограничения по нему установлены в этом кредитном учреждении, например, одни банки допускают возможность сделок на основе эскроу с иностранными гражданами, другие банковские организации ставят необсуждаемым условием то, что эскроу у них доступен только для россиян.

Из крупных банковских учреждений, предоставляющих своим клиентам возможность воспользоваться преимуществами эскроу, можно выделить следующие организации:

1. Уралсиб.
2. Сбербанк.
3. Соверен-банк.
4. ВТБ24.

ЭСКРОУ-СЧЕТ НА ПРАКТИКЕ

Рассмотрим применение эскроу-счёта на примере оплаты объекта недвижимости при долевом строительстве поэтапно.

Итак, что за чем:

1. Оформление заявления на открытие счёта: в заявлении указывается предмет договора, сумма, срок действия и иные существенные условия.
2. Открытие эскроу-счёта, на котором находится сумма по договору: денежные средства могут быть внесены как наличными деньгами, так и безналично.
3. Контроль соблюдения условий по договору: строительная компания осуществляет полную постройку объекта недвижимости, вводит его в эксплуатацию и направляет документы для регистрации права собственности на жильё в банк.
4. Разблокировка счёта и допуск застройщика к деньгам: при соблюдении вышеуказанных условий эскроу-счёт разблокируется, и застройщик имеет право им пользоваться в полном объёме. В случае несоблюдения условий договора денежные средства возвращаются покупателю жилья. Решение о выполнении условий по договору принимает банк.

Лайфхак

Банк при оформлении и обслуживании счёта эскроу выступает гарантом, что бенефициар (строительная компания) исполнит свои обязательства. Нужно понимать, что только после исполнения обязательств можно будет снять деньги со счёта эскроу.

Где открыть эскроу-счет?

С одной стороны, ограничение перечня банков служит целям гарантии их надёжности и сохранности размещённых в них средств покупателей жилья на этапе строительства. Однако, с другой стороны, это может оказаться сопряжено с определёнными неудобствами для покупателей, желающих приобрести такое жильё не на свои, а на заёмные средства.

Вот так бывает

Учитывая, что перечень банков, которые могут работать со счетами эскроу, ограничен, клиенты могут столкнуться с проблемами при заключении ипотечного договора на выгодных для себя условиях. Не исключено, что как раз того банка, который готов прокредитовать покупку вами жилья на удобных для вас условиях на этапе строительства, в перечне не окажется…

Чем характеризуется

Договоры эскроу — это трехсторонние расчётно-обеспечительные инструменты (с признаками договоров хранения и поручения), защищающие интересы участников сделок со взаимными обязательствами. Суть этих инструментов:

• наличие обязательства по передаче имущества от должника к кредитору;
• из-за недоверия друг к другу они соглашаются заключить договор эскроу с третьим лицом;
• по этому договору должник-депонент (обязанный по основному обязательству передать конкретную собственность кредитору) обязуется передать его третьему участнику — агенту эскроу;
• последний обязуется беречь объект хранения и передать его кредитору (бенефициару) после возникновения контрактных условий.

По п. 6 ст. 926.1 ГК РФ заключают и взаимные договоры эскроу, когда у агента депонируют собственность, которую стороны обязаны передать друг другу (продавец вправе депонировать движимый товар, а покупатель — его денежную цену и т. д.).

По абз. 3 ч. 1 ст. 926.1 ГК РФ договор обязательно нотариально удостоверяется. Исключения — депонирование безналичных денег, бездокументарных ценных бумаг.

В договорённостях всегда участвуют любые дееспобные (для существа конкретных соглашений) лица. Их именуют:

• депонент — обязательно передающий собственность эскроу-агенту для исполнения своего основного обязательства по передаче этого имущества бенефициару (арендатору, покупателю и т. п.);
• бенефициар — кредитор по обязательству, исполнение которого обеспечивается через заключение и исполнения договора эскроу;
• эскроу-агент — ответственный хранитель, которому передают собственность на депонирование.

Предмет договорённостей — деятельность эскроу-агента по депонированию (сохранению имущества депонента) и передаче его после появления договорных условий кредитору депонента.

Объекты депонирования:

• любая неограниченная в обороте, точно выделяемая из массы ей подобных вещей движимость, на депонирование которой согласно третье лицо при законной необходимости последнего;
• документы;
• наличные, безналичные деньги (последние — права требования);
• документарные, бездокументарные ценные бумаги (последние — права, закреплённые этими бумагами).

ВАЖНО!

Недвижимость не депонируется.

Срок сделки любой (в пределах пяти лет); если он отсутствует в тексте или указан больший, то он признаётся равным пяти годам (по ст. 926.1 ГК РФ).

Что такое эскроу-счет простыми словами

Эскроу-счет (escrow account в переве с англ.  целевой депозитный счет) – это банковский счет, на котором хранятся денежные средства одной стороны сделки до тех пор, пока вторая сторона не выполнит свои обязательства, после чего содержимое счета передается ей. На примере долевого строительства: застройщик не получит внесеннные на эскроу-счет деньги покупателей квартиры до тех пор, пока дом не будет принят в эксплуатацию.

В сделке с использованием счета эскроу участвуют три стороны:

1. Депонент – юридическое или физическое лицо, открывшее счет и положившее на него деньги. Проще говоря – покупатель.
2. Бенефициар – лицо, которому будут перечислены деньги, когда условия договора будут выполнены. Продавец товара или услуги.
3. Эскроу-агент – банк, в котором открыт счет эскроу.

Гарантом сделки выступает банк, он контролирует этапы сделки и определяет, выполнены требования договора между покупателем и продавцом, или нет. А вот сами правила сделки прописывают стороны. Именно они решают, при каком именно условии продавцу будут выданы деньги с эскроу-счета.

По форме счет эскроу напоминает банковскую ячейку или аккредитив, но есть и серьезные отличия от этих инструментов – о них мы поговорим в соответствующей главе.

Сфера применения эскроу-счета

Блокировка выплат до момента исполнения договора применяется в тех сферах, где от заключения сделки до передачи товара покупателю проходит какой-либо период времени и есть риск, что продавец не передаст товар, если получит деньги вперед, либо товар будет не с теми характеристиками, которые требуются покупателю. Это следующие сферы:

• Долевое строительство;
• Купля-продажа недвижимости;
• Купля-продажа ценных бумаг;
• Операции с товарными знаками;
• Операции с изобретениями, моделями, промышленными образцами;
• Операции с объектами интеллектуальной деятельности.

Пример

Продавец и покупатель квартиры договорились, что деньги за объект будут переданы сразу после подписания договора купли-продажи. Договор подписали, продавец взял деньги, но пока ехал регистрировать переход права собственности в Росреестр, попал в аварию и погиб. Квартира перешла к его наследникам, деньги покупателя исчезли. Покупателю придется доказывать факт совершения сделки, обращаться в полицию для поиска денег и т.д. Обратный пример: стороны договорились, что покупатель заплатит за приобретение квартиры только после регистрации сделки в Росреестре. Сделка зарегистрирована, право собственности на квартиру перешло к покупателю, а он заявил, что деньги давно уже отдал продавцу и больше ничего платить не будет. Продавцу придется доказывать, что он ничего не получал от покупателя. Обеих неприятных ситуаций можно избежать, если деньги внесены покупателем на счет эскроу. Тогда продавец получит их только после предоставления документа из Росреестра или выписки из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН). В любом другом случае средства вернутся назад покупателю. Но и забрать их по собственному желанию покупатель не сможет, банк ему не позволит это сделать, пока продавец не подтвердит отказ от сделки. 

По каким законам банки используют счета эскроу

Порядок работы с эскроу-счетами закреплен в параграфе 3 главы 45 Гражданского кодекса РФ. В нынешнем виде эти законодательные новации действуют с ноября 2017 года – именно тогда и началось в РФ активное использование операций со счетами эскроу. Основная сфера применения таких счетов – долевое строительство. Здесь операции блокировки средств до выполнения условий договора определяются Федеральным законом №214-ФЗ от 30.12.2004 (статья 15.4, внесена в закон в июле 2018 года).

Ответы на вопросы читателей

Термин «эскроу» пришел в русский язык из английского (escrow – «условный», в бизнес-терминологии – «условное депонирование»). Означает внесение денег на хранение для третьего лица с предоставлением ему доступа только при выполнении определенных условий. Ударение в русском слове, как и в английском, ставится на предпоследний слог: «эскрОу».

Эскроу-счета для дольщиков застройщик может открыть только в том банке, который предоставит кредит на строительство. Соответственно, строительная компания будет гарантированно располагать необходимыми для возведения дома средствами. Да, они недешевые, но застройщик уже не так зависит от продаж квартир, может выстраивать более долгосрочную маркетинговую кампанию таких продаж.

Обязательное использование эскроу-счета в долевом строительстве введено с 1 июля 2019 года. Таким образом государство защищает дольщиков от недобросовестных застройщиков и от рыночных рисков в процессе строительства. Эскроу-счет по закону о долевом строительстве – это обособленный счет, на который покупатель вносит деньги за недвижимость, а продавец получает к ним доступ только после сдачи дома в эксплуатацию. Гарантом сделки является банк. При этом деньги на счету блокированы и для покупателя – он не может их забрать, не расторгнув договор долевого участия. Эскроу-счет в данном случае – инструмент, обеспечивающий выполнение сторонами договора их обязательств.

В сделке с использованием счета эскроу участвуют три стороны: продавец, покупатель и банк, гарантирующий выполнение условий сделки. Этот банк и является эскроу-агентом. Формально он не имеет собственного интереса в сделке, его услуги оплачиваются не из средств, внесенных на счет эскроу. В то же время объективно банк – главный выгодоприобретатель новой системы. Он получает в свое распоряжение бесплатные деньги дольщиков (на них не начисляются проценты), берет плату с застройщика за использование счета эскроу, а также получает с застройщика проценты за пользование кредитом, выданным под залог средств, размещенных на счету эскроу.

Нет, для открытия эскроу-счета обязательно личное присутствие в банке.

Закон №214-ФЗ позволяет работать без использования эскроу-счетов тем застройщикам, которые начали возводить объекты до начала действия поправок в закон о долевом строительстве (до 1.07.2019). Правда, при этом здание должно быть построено минимум на одну треть, а с дольщиков собрано как минимум 10% необходимых средств. Некоторые застройщики пользуются этой нормой и «продают» еще не построенные квартиры аффилированным компаниям, чтобы набрать те самые 10% средств. Затем квартиры переоформляются на новых покупателей по переуступке прав. Такая схема незаконна, но для ее выявления необходима проверка по инициативе прокуратуры. Понятно, что без конкретного сигнала от кого-либо из участников сделки прокуратура работать по объекту не будет. А участникам сигнализировать невыгодно, поскольку использование эскроу-счета вызывает удорожание квадратных метров.

Если же речь идет о продаже недвижимости либо других товаров и услуг, то использование счета эскроу – дело добровольное.

Использование счета эскроу приводит к повышению цены на квартиру, поскольку застройщику нужно компенсировать банковские проценты за пользование кредитом на строительство, а также процент за пользование собственно счетом эскроу.

Эскроу-сервисы используются в интернет-торговле, это цифровой аналог банковских эскроу-счетов. Существуют специальные сервисы, которые принимают от покупателя деньги на хранение и выдают продавцу только после получения покупателем товара. Например, на Западе сервис escrow.com защищает от мошенничества при сделках, совершаемых на сайтах типа eBay или FedEx. В России применяются такие эскроу-сервисы как CashPass или SafeCrow. Собственные и партнерские эскроу-сервисы используются на сайтах бесплатных объявлений – Авито и др.

С формальной точки зрения ни сам процесс открытия счета эскроу для юрлица, ни формат его обслуживания ничем не отличаются от аналогичных действий для физических лиц. Есть лишь один нюанс: организации не подпадают под действие закона о страховании вкладов. Так что в случае банкротства банка, где открыт счет эскроу, страховое возмещение юрлицу выплачено не будет. Однако организация может застраховать свои деньги самостоятельно в любой страховой компании.