Как правильно продать квартиру по ипотеке: особенности сделки купли-продажи

Способы продажи

Как продать ипотечную квартиру? Как мы уже отметили выше, обычная схема с договором купли-продажи здесь не работает. Любой из описанных нами далее способов начнется с обращения в банк.

Всего существует четыре варианта продажи собственности в залоге банка:

• Досрочное погашение ипотеки,
• Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки,
• Продажа жилья вместе с долгом,
• Продажа недвижимости банком.

Расскажем о каждом способе подробнее.

Досрочное погашение ипотеки

Самый простой для понимания, но крайне сложный для владельцев жилья способ – досрочное погашение кредита и снятие обременения с квартиры с последующей ее продажей. Как это выглядит на деле?

Для этого вам потребуется заранее найти покупателя с уже имеющейся суммой для оплаты. Вы берете задаток, погашаете им оставшийся долг в банке, снимаете обременение, после чего продаете уже свободное от залога жилье. Поэтапно схема выглядит так:

• Получение согласия от банка и определение оставшегося долга;
• Составление предварительного договора купли-продажи с покупателем и заверение его у нотариуса;
• Выписка всех зарегистрированных жильцов из квартиры – включая ее владельца и несовершеннолетних;
• Получения задатка, равного по сумме оставшемуся долгу, и внесение средств в банк;
• Подписание договора и регистрация нового права собственности;
• Получение остатка от покупателя.

С одной стороны, этот способ – самый простой и понятный. С другой – самый рисковый для покупателя. Существует множество историй о том, как продавец получал задаток и просто переставал выходить на связь. Случалось и так, что продавец заболевал или умирал, и его родственники и наследники отказывались возвращать деньги. Закон, конечно же, будет на стороне покупателя, однако судебный процесс может затянуться на очень долгое время. Поэтому сложно найти того, кто согласиться приобрести ипотечное жилье по этой схеме.

Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки

Как продать ипотечную квартиру с большей вероятностью? Во втором способе банк участвует как получатель задатка, а сделку проводит владелец. Но при этом используются две банковские депозитарные ячейки. Как это выглядит?

• Продавец получает согласие банка и определяет сумму оставшегося долга;
• Покупатель открывает две депозитарные ячейки: одна в размере невыплаченной ипотеки, другая с остатком – для продавца;
• Подписывается договор купли-продажи, регистрируется сделка;
• Продавец получает деньги, чтобы погасить остаток долга, а залоговое обязательство переходит покупателю;
• Покупатель получает погашенную закладную, после – выписку об отсутствии обременения;
• После выполнения всех перечисленных условий продавец получает оставшиеся деньги из второй ячейки.

Продажа жилья вместе с долгом

Этой схемой пользуются покупатели, у которых нет достаточных средств для покупки – вместе с квартирой им передаются обязательства предыдущего владельца. При этом условия по ипотеке могут остаться прежними или поменяться. Главный плюс для покупателя – возможность купить новую собственность на лучших условиях, чем при оформлении «свежей» ипотеки.

Как продать квартиру в ипотеке по схеме «перезайма»?

• Сообщите в банк о желании досрочно погасить кредит;
• Найдите покупателей, готовых взять жилье в ипотеку, уже имеющих сумму не меньше, чем оставшийся долг по кредиту;
• Заключите договор задатка с покупателем и заверьте его у нотариуса;
• Покупатель вносит первый взнос, которым полностью погашает ваш долг;
• С недвижимости снимается обременение;
• Далее оформляется новая ипотека, но уже в банке, в котором ее хочет оформить покупатель;
• Происходит оценка жилья;
• После одобрения сделки подписывается новый договор купли-продажи и регистрируется право перехода собственности.

Продажа недвижимости банком

Этот способ чаще всего применяется при серьезных просрочках по кредиту или тогда, когда сам заемщик не имеет возможности далее выплачивать долг. В этом жилье продается на специализированных площадках.

• Первый этап – получение согласия как банка, так и заемщика;
• Подписание согласия на продажу через структуры кредитной организации;
• Оценка собственности и выставление ее на торги, поиск покупателей – процесс может затянуться на долгое время, а цена – понижаться. При этом продавец – то есть первый заемщик, — не сможет этому возразить;
• Покупатель снова создает две ячейки: в первую помещается сумма, равная долгу заемщика, во вторую – деньги для продавца. В зависимости от суммы долга, покупатель может не получить ничего с этой сделки;
• Заключение договора купли-продажи, снятие обременения и открытие ячейки;
• Регистрация перехода права собственности и открытие ячейки с деньгами для продавца.

Оформление договора купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи составляется в письменной форме. В некоторых случаях потребуется заверение у нотариуса:

• продажа недвижимости, где прописаны несовершеннолетние,
• продается доля,
• владелец является недееспособным.

Кто составляет договор купли-продажи

Договор купли-продажи может составить продавец, покупатель – после согласования условий сделки. Также для процедуры может привлекаться юрист, риелтор. В сделке, кроме продавца и покупателя, могут участвовать представители сторон (им заранее нужно оформить доверенность у нотариуса).

Где можно оформить ДКП на квартиру

Договор купли-продажи квартиры можно оформить в нотариальной конторе. Этот способ используется в том случае, если документ необходимо заверить. Составить ДКП можно через риэлтерское агентство – специалист самостоятельно подготовит необходимые документы.

При совершении сделки самостоятельно (без участия агентств) можно воспользоваться услугами юриста. Подать документы на регистрацию права собственности можно через МФЦ или сразу в Росреестр.

Стоимость оформления ДКП на квартиру, и кто платит

Законодатель не устанавливает обязанность оплаты договора купли-продажи квартиры одной или другой стороной. Если услуга заказывается у третьих лиц, продавец и покупатель оговаривают момент оплаты. Чаще всего это делает покупатель – несет расходы по составлению договора, нанимаем юриста или работает с риелтором.

Стоимость услуг:

1. Риелтора – компании имеют свой прайс, поэтому цена может отличаться в разных агентствах. Как правило, они берут 1% от стоимости квартиры. Также может устанавливаться нижняя граница – оказывают услугу, но не менее чем за 50 тыс. руб. и выше.
2. Юрист – также нет единой цены. Специалист и клиент договариваются о конечной стоимости работы. Все будет зависеть от региона и сложности выполнения работы.

Дорогостоящим является договор купли-продажи с нотариальным заверением. В этом случае есть правила, установленные Налоговым Кодексом РФ (далее – НК РФ). В соответствии со ст. 333.24 НК РФ «Размер государственной пошлины за совершение нотариальных действий) нотариус имеет право взять только 0.5% от стоимости недвижимости.

При этом есть ограничения по минимальной и максимальной сумме:

1. Минимальный размер – не менее 300 руб.
2. Максимальный – 20 тыс. руб.

Стоимость заверения договора при продаже квартиры также зависит от того, кому продается недвижимость (ст. 22.1 «Основы законодательства РФ о нотариате). Если близким родственникам (дети, братья, сестры, бабушки и дедушки, родители, супруги, внуки):

1. До 10 млн руб. – 3 тыс. руб. + 0.2% от стоимости недвижимости.
2. Свыше 10 млн руб. – 23 тыс. руб. + 0.1% от суммы сделки.

Конечная стоимость за услугу не может превышать 50 тыс. руб.

Если сделка осуществляется не с родственниками:

1. До 1 млн руб. включительно – 3 тыс. руб. + 0.4%.
2. От 1 млн руб. до 10 млн руб. – 7 тыс. руб. + 0.2%.
3. Свыше 10 млн руб. – 25 тыс. руб. + 0.1%.

Конечная стоимость услуги не может превышать 100 тыс. руб.

Сколько экземпляров и для кого нужно подготовить

Стандартный договор купли-продажи квартиры составляется в 3 экземплярах (1 покупатель и 1 продавец). Для каждого участника договора подготавливается свой вариант, также 1 экземпляр необходим для Росреестра.

Как правильно прошить договор купли-продажи

Если договор купли-продажи квартиры имеет более 1 страницы, то его необходимо сшить. В этом случае ставить подписи разрешается только на последней странице. Если договор не сшивать, то придется подписывать каждую страницу.

Как сшить договор купли-продажи квартиры:

1. Убрать с листков крепления, скрепки и т.д.
2. Сложить листы в нужной последовательности, обязательно проверить нумерацию страниц.
3. Взять шило или иглу для прошивки, отступить 1.5 см от левой стороны документа и сделать 3 сквозные отверстия (расстояние между ними не менее 3 см).
4. Взять нитку (60-80 см) и вставить ее в иглу.
5. Начинать нужно с отверстия по середине. Продеть иглу от себя, потом в отверстие с левой стороны, затем во второе – с правого края, обратно в середину. С тыльной стороны должны остаться 2 конца нитки.
6. Завязать узел и отрезать лишнее, свободными должны остаться 7-8 см нити.
7. Взять небольшой кусок бумаги и наклеить его на узел. Здесь нужно сделать надпись: «Пронумеровано, прошито и скреплено печатью на ___листах».

Подпись будет заверена регистрирующим органом и подписью его представителя.

Можно ли вносить изменения

Если основной договор не подписан и не сдан в Росреестр, то можно договориться с другой стороной об изменении условий. Переписывается этот же текст. В противном случае придется составлять дополнительное соглашение.

Варианты покупки ипотечной квартиры

Покупать
недвижимость с обременением можно у банка за наличные или под ипотеку.
Второй вариант — приобретение у заемщика-собственника. Каждый способ имеет свои
особенности, преимущества и недостатки.

Покупка у банка за наличные

При сопровождении
сделки банком риски автоматически снижаются. При использовании услуг финансовой
организации, заслуживающей доверие, вероятность любого вида мошенничества
практически сводится к нулю.

Зачастую банк сам предлагает квартиру с обременением заемщику. В данном случае он является заинтересованным лицом, поэтому может предложить выгодные условия. Ведь финансовая организация заинтересована в быстрой продаже недвижимости.

Чтобы выкупить квартиру
у банка, потребуется создать две банковские ячейки: для заемщика и кредитора. В
одну из них нужно внести деньги для расчета по долгам по кредиту, а оставшуюся
сумму оставить на другой ячейке. Когда ипотека будет погашена, банк выдаст
соответствующую справку. Затем останется лишь заключить сделку купли-продажи,
где обязательно указывается условия оплаты, а также размеры возможных штрафов,
которые грозят продавцу, если откажется передавать недвижимость новому
собственнику. Договор нужно заверить у нотариуса.

Покупка у банка по ипотеке

Процедура покупки
ипотечной квартиры у банка возможна по двум сценариям:

• заем оформляется в том же банке, где
  приобретается недвижимость;
• ипотека оформляется в другом банке.

В первом случае процедура довольно быстрая, поскольку происходит обычная смена заемщика. При оформлении ипотеки на квартиру, которая числится в залоге у другого банка, все несколько сложнее. Поэтому этот вариант не является востребованным.

Покупка у заемщика-собственника

Согласие банка нужно и в том случае, когда осуществляется покупка
ипотечной квартиры непосредственно у владельца. Перед переоформлением
документов лучше проконсультироваться с опытным юристом. Также понадобится предварительный
договор, согласно которому продавец не должен менять условия сотрудничества после
получения задатка.

Основной договор нужно заверить в Росреестре, после чего все права на недвижимость переходят покупателю.

Плюсы и минусы купли-продажи квартиры по ипотеке

Тот факт, что покупатель не сразу оплачивает сумму в момент сделки, заставляет отказываться от заемщиков самых осторожных продавцов. На самом деле у такого способа продажи есть свои преимущества и недостатки. Чтобы оценить выгоду или опасности приобретения или продажи имущества с использованием кредитных средств, стоит взвесить все «за» и «против».

К недостаткам оформления сделки через ипотеку относят следующие параметры:

1. Длительный процесс подготовки. Если для продавца сделка начинается с момента появления покупателя, то последнему предстоит договариваться с банком и получать одобрение кредитной линии.
2. Банк может затребовать дополнительные бумаги, чтобы быть уверенным в безопасности сделки. Часто при покупке квартир в ипотеку на вторичном рынке у пожилых граждан в «Сбербанке» просят представить справку о дееспособности. Сбор основной документации на объект продажи ничуть не сложнее, чем при переоформлении жилья без привлечения заемных средств.
3. Серьезное ограничение возможностей продажи для вторички. Если дом старый, с высокой степенью износа, относится к категории ветхих и аварийных строений, продать в ипотеку не получится. Кредитора интересует только ликвидность объекта залога, т. е. возможность быстро продать, если заемщик перестанет справляться с платежами. Перспективы ипотечной сделки подойдут для собственников относительно новой недвижимости.
4. Жесткая привязка к оценочной стоимости. Стороны могут договариваться о любой цене, но в конечном итоге выдача средств банком будет основана на заключении оценщика. Часто его выводы о стоимости делаются по минимальной планке среднерыночных цен. Даже если стороны будут согласны на более высокую стоимость, банк сделку не пропустит.
5. Риск срыва ипотечной сделки из-за внезапных проблем на завершающем этапе. Поскольку процесс согласования кредита длительный, за время поиска жилья финансовое положение заемщика может измениться (потеря работы, сокращение, болезнь). В результате банк отклоняет сделку по причине несоответствия заемщика необходимым критериям.
6. Деньги получают не сразу, а только после проведения сделки и выдачи выписки, а это занимает некоторое время.

Несмотря на обширный список недостатков по ипотечной продаже, они могут быть компенсированы преимуществами, которые извлекает продавец:

1. В том, что в сделке участвуют кредитные средства, есть свои плюсы. Такие сделки Росреестр регистрирует в первую очередь, поскольку расчеты с продавцом напрямую зависят от скорости получения новой выписки. В результате обычный покупатель будет ждать завершения сделки выпиской из ЕГРП в течение месяца, тогда как сделки с обременением регистрируют за 5 рабочих ней.
2. Отсутствуют проблемы с пересчетом и проверкой наличных средств, переданных из рук покупателя. Поскольку сделку финансирует банк, он же выступает гарантом подлинности купюр и правильности расчетов.
3. Лучшая цена и выше скорость продажи. Найти покупателя, готового выложить крупную сумму наличными, встретить непросто. Такие покупатели будут отстаивать в цене каждую копейку, не соглашаясь на большую стоимость. Работать с ипотечниками проще, поскольку их просто больше. Потребность в прохождении этапа оценки недвижимости избавляет от сомнений относительно реальной стоимости объекта, поэтому риски продать дешевле, чем рыночная стоимость, минимальны.

Пройдя хотя бы раз через ипотечную сделку без риелтора, продавец поймет все особенности процесса и в следующий раз вряд ли станет отказываться от такого варианта расчетов. Ненамного увеличив срок согласования сделки и ожидания средств, продавец выигрывает в вопросах цены, безопасности расчетов, юридической защите. Поскольку людей, способных купить за наличные, становится все меньше, в 2020 году ожидается, что доля ипотек только увеличится.

Проект договора с использованием ипотеки Сбербанка

Если покупатель, выбрав недвижимость в 2019 г., устно обсудит все нюансы сделки с продавцом, такая договоренность не будет иметь правой силы. А это может привести к определенным трудностям. К примеру, квартиру продадут раньше времени, продающая сторона способна изменить устную договоренность и пр. Для предотвращения таких ситуаций требуется предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка. Письменное соглашение по образцу является гарантией продолжения операции.

Отметим, что скачать договор купли-продажи по ипотеке можно на сайте Сбербанка.

Кредитополучатель, получив «добро» от кредитора, имеет в запасе определенный временной промежуток на поиск квартиры и предъявления правовых бумаг по приобретаемому жилью. Если выбранное жилище будет продано другому покупателю, кредитополучателю придется искать новый жилой объект. При истечении отведенного времени, сделка будет считаться расторгнутой. Этого не произойдет при наличии контракта, подписанного обеими сторонами.

Возможно при покупке квартиры в ипотеку вам понадобится заключение проекта договора

Изучите все его нюансы, на которые стоит обратить внимание

В результате, это соглашение станет основой, чтобы подписать основной договор купли-продажи по ипотеке Сбербанка.

Основные положения

Договор купли-продажи с использованием ипотеки Сбербанка покупателя с продавцом заключается в письменном варианте, чтобы зафиксировать их договоренность по:

• стоимости недвижимости;
• методу оплаты;
• передаче денежных средств.

Договор купли-продажи с использованием ипотеки Сбербанка вступает в силу, как только покупатель с продавцом его подпишут.

Образец заполнения

К оформлению соглашения в 2019 г. предъявляются определенные требования:

• достоверные данные о сторонах, подписывающих договор, потому что будет проверка в госорганах;
• должны быть данные о метраже приобретаемого объекта и его адрес;
• указывается цена имущества;
• вносится порядок расчета;
• соглашение должно содержать способ передачи недвижимости и конкретные  сроки.

Образец договора купли-продажи по ипотеке Сбербанк предоставляется, поэтому проблем с заполнением документа не должно быть.

Предварительный проект договора купли-продажи квартиры в ипотеку

Аресты и долги

Теоретически обязательство по кредиторской задолженности имеет гражданин, а не продаваемое имущество, однако практически при реализации возникают нежелательные моменты, которые лучше обойти.

Выписка из реестра ЕГРН покажет арест имущества при наличии, обременения и наложенные запреты. Отсутствие задолженности по коммунальным услугам отражается в справке, выданной соответствующими службами или через многофункциональный центр. Наличие или отсутствие долга необходимо учесть при оформлении договора ипотеки квартиры.

Если существует задолженность у продавца перед коммунальными службами, то при оформлении сделки можно выбрать два варианта:

1. Погашение долга с указанием сроков, предоставление платёжного документа и получение справки с отсутствием задолженности.
2. Приобретение квартиры совместно с «нажитыми долгами». Существенное снижение цены может заинтересовать покупателя, однако кредитование на покрытие долгов по коммунальным платежам кредитная организация не произведёт.

Отсутствие арестов и ограничений проверяет банк вне зависимости от действий покупателя, поскольку при невозможности или отказе от погашения ипотечного кредита, финансовая организация не сможет реализовать имущество, полученное от залогодателя.

Перечень необходимых документов для оформления договора купли-продажи квартиры

Перечень документов, для физическихлиц зависит от статуса объекта купли-продажи, а также статуса продавца и покупателя.

• Документы устанавливающие право на квартиру — договор купли-продажи, дарения или приватизации
• Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (Вместо свидетельства о гос. регистрации отмененного с 15.07.2016)
• Справка из БТИ о стоимости квартиры, которая также содержит технические характеристики квартиры
• Нотариально заверенное согласие супруга на заключение сделки, либо личное участие
• Справки для покупателя и продавца о психическом состоянии (психолог, нарколог)
• При отсутствии самого участника сделки, необходима нотариально заверенная доверенность на его представителя
• Докумены удостоверяющие личность покупателя и продавца

Все документы необходимо предоставить в подлиниках либо нотариально заверенные копии, иначе совершение сделки купли-продажи квартиры будет невозможно.

Возможные сложности

При наличии среди собственников квартиры несовершеннолетнего ребенка, одновременно с продажей старого жилья должно приобретаться новое, причем доля ребенка в новой квартире должна быть не меньше чем в старой. Необходимо также письменное согласие родителей или органов опеки на переписку ребенка в новую квартиру.

Передача денег при продаже квартиры

Одним из этапов совершения сделки купли продажи недвижимости – взаиморасчёт между покупателем и продавцом. Существует множество различных способов передать денежные средства.

Одним из наиболее опасных методов взаиморасчёта и сейчас уже уходящим на второй план — это передача «наличных». Выбрав такой метод взаиморасчёта, будьте крайне бдительными, ведь оплата наличными всегда подразумевает большой счет, и в условиях стресса, ведь купля/продажа квартиры, как для продавца, так и для покупателя всегда волнительное событие и банально можно допустить арифметическую ошибку. Так же есть риск, что часть купюр могут быть не настоящими, а в домашних условиях распознать поддельную купюру практически не реально. Ну и никто не застрахован, что деньги могут быть просто украдены.

Банковская ячейка — один из наиболее безопасных способов передать деньги. Суть данного метода очень проста, деньги кладутся в банковскую ячейку, при этом воспользоваться ими можно только после соблюдения всех пунктов прописанных в договоре.

Банковский аккредитив — это услуга банка, при этом весьма дорогая. В данном случае, лицом отвечающим за финансовую сторону вашей сделки является банк, главной задачей которого является перевод денежных средств со счета покупателя на счет продавца при заключении сделки, либо возврат денег покупателю, в случае ее отмены.

Перевод со счета на счет несмотря на то, что мы все уже привыкли к данному способу взаиморасчёта, данный метод нельзя назвать самым удобным и простым, ведь при переводе с карты на карту зачастую в банках предусмотрены лимиты, и вы не всегда сможете перевести нужную сумму, так же при переводе крупных сумм в банках предусмотрены комиссии.

Особенности покупки и продажи недвижимости с обременением

Продать квартиру, находящуюся в залоге, по которой ипотечный кредит полностью не выплачен, можно только с согласия банка

В первую очередь, стоит обратить внимание на сумму, которую осталось выплатить. Банк может выдвинуть требование — продажа квартиры возможна в том случае, если первоначальный собственник ипотеки заплатит половину долга

Участниками сделки подписывается соглашение, чтобы снять обременение ипотекой, и покупатель выплачивает оставшуюся сумму задолженности. Данное соглашение необходимо заверить нотариально. После получения документов об уплате ипотечного кредита стороны заключают стандартный ДКП.

Если жилье приобретается в ипотеку, после регистрации сделки продавец получает деньги на расчетный счет или банковскую ячейку. Ипотека покупателя должна быть оформлена в том банке, в котором оформлен кредит продавца.

Есть возможность переоформления ипотечного займа на покупателя недвижимости. Хотя, если он имеет плохую кредитную историю и у него низкий уровень дохода, банк может отказать в переоформлении.

Как купить ипотечную квартиру без риска?

Важной особенностью при совершении сделок с обремененными ипотекой объектами является тот факт, что владельцем жилья по документам является заемщик (а иногда и члены его семьи). При этом банк — залогодержатель, который может удовлетворить свои требования за счет денежных средств, вырученных от продажи жилья, должен дать согласие или запретить проведение сделки

Рассмотрим 2 способа, как купить квартиру если она в ипотеке у банка:

• погасив ипотечный кредит и сняв запись в Федеральной государственной службе кадастра и картографии запись об обременении;
• получив письменное согласие банка на совершение сделки купли-продажи.

В обоих случаях пред тем как купить квартиру, купленную по ипотеке покупателю важно соблюсти все предусмотренные законодательством процедуры, обезопасить себя. Все сделки с недвижимостью проходят госрегистрацию

Стороны оплачивают пошлину за регистрационные действия. Ее размер рассчитывает принимающий документы специалист МФЦ или Росреестра.

Все сделки с недвижимостью проходят госрегистрацию. Стороны оплачивают пошлину за регистрационные действия. Ее размер рассчитывает принимающий документы специалист МФЦ или Росреестра.

Документы

Итак, если квартира подобрана, следующий шаг покупателя — юридическая проверка всей имеющейся документации на жилье. Замечательно, если данная процедура будет осуществлена с привлечением грамотного юриста.

Предъявляемый продавцом пакет документов должен содержать оригиналы и копии нижеперечисленных документов:

• паспорта всех собственников жилья;
• свидетельства о госрегистрации и документы-основания возникновения прав собственности;
• кадастровый паспорт или техплан объекта;
• справка из банка об остатке ссудной задолженности и письмо-разрешение на продажу обремененной ипотекой квартиры;
• свежая, не «старше» 7-10 календарных дней выписка из ЕГРН.

Последний обозначенный в списке документ особенно важен. Именно из него покупатель может почерпнуть самую актуальную информацию о собственнике жилья, залогодержателе (владельце закладной).

Перед тем как купить квартиру которая в ипотеке у банка, необходимо тщательно проверить все данные в документах, а также убедиться лично в отсутствии в квартире неузаконенной перепланировки. Дополнительно стоит обратиться в банк-залогодержатель, чтобы уточнить условия, можно ли купить квартиру которая находится в ипотеке непосредственно у сотрудника кредитной организации.

Если постоянно «держать руку на пульсе» и иметь возможность проконсультироваться с профильным юристом по любому вопросу касательно предстоящей сделки, никаких неприятных ситуаций просто не может произойти.

Настало время выяснить, как купить квартиру с обременением ипотекой: порядок действий будет описан в следующем разделе.

Сроки действия и другие условия

Данный пункт является одним из ключевых в рамках ипотечного соглашения. Документ считается заключенным, а право на собственность переходит к одной стороне после непосредственной даты государственного регистрирования. Становясь полноценным собственником, человек обязуется платить налог на данное имущество, осуществлять необходимые ремонтные работы и следовать правилам эксплуатации квартиры.

Также в дополнительных условиях стороны подтверждают собственную дееспособность и отсутствие заболеваний, которые могут препятствовать осознанию юридических основ сделки.

Договор купли-продажи квартиры, находящейся в ипотеке, не является сложным документом по своей структуре. Главное – нельзя забывать о точном указании данных про участников, предмет и особенности проводимой сделки.

Договор купли-продажи квартиры с обременением (после оформления ипотеки) – это отдельный вопрос правоотношений. Если человек захотел продать имущество под ипотекой до ее погашения, он обязан получить письменное соглашение банка на такую операцию. Без предоставленного согласия ни один опытный юрист или нотариус не будет сопровождать такую сделку, поскольку она противозаконна.

Мнение эксперта
Елена Бондаренко
Высшее юридическое образование Специализация: недвижимость, трудовое и семейное право

Об эксперте

Вне зависимости от конкретного договора купли-продажи квартиры по ипотеке (например, с учетом материнского капитала) есть определенные нормы по вселению. После подписания договора у прежних жильцов есть не более 5 рабочих дней, чтобы выписаться и съехать с жилплощади. Однако стоит понимать, что в этот срок не учитываются выходные и государственные праздники. Принудительное выселение может проводиться только после официального обращения в суд. При этом все издержки судебных разбирательств будут взысканы со стороны ответчика (при удовлетворительном решении по претензии).

Договор по ипотечному имуществу является достаточно популярным соглашением в правовой сфере. Его подготовка требует определенных усилий и запасов времени, поскольку может затягиваться до четырех месяцев. Обычно сопровождением договора занимаются юристы из банка, однако ответственность после подписания несет именно заемщик средств. По этой причине обязательно ориентируйтесь на стандартный образец документа и тщательно проверяйте все вписанные данные до момента регистрации сделки.

Что такое задаток при ипотеке

Задаток предполагает передачу определенной суммы денежных средств перед совершением сделки. Так как процедура купли-продажи с участием заемных средств предполагает длительность оформления (объект недвижимости необходимо оценить и согласовать с банком), многие продавцы ставят внесение предварительного платежа обязательным условием. Однако это выгодно также покупателю, который получает гарантию, что понравившееся жилье не будет продано другому.

Задаток оформляется отдельным договором, который используется для решения спорных вопросов в случае их возникновения и защиты интересов обеих сторон сделки.