Стоимость строительства многоквартирного жилого дома

Этапы проектирования и содержание проекта МКД

Проект на строительство МКД состоит из обязательных и дополнительных разделов. Содержание документа и каждого раздела определены Постановлением № 87, а разработка должна соответствовать ГОСТ Р 21.1101-2013.

Изучение технического задания и документов на участок

Перед проектированием нужно изучить требования заказчика к результату работы. Они указываются в техническом задании и договоре с проектной организацией. Также изучаются основные документы градостроительного планирования и зонирования, ГПЗУ, договор аренды, иные бланки и формы. По представленным документам определяются сроки и порядок проведения инженерных изысканий, иные обследований.

Инженерные изыскания

Согласно ГрК РФ, инженерные изыскания являются обязательно стадией проектирования МКД. В ходе изысканий проводятся следующие мероприятия:

• подготовка геологической основы для будущего строительства, т.е. изучение состава и качества грунта и почвы, мест расположения подземных и наземных инженерных и транспортных коммуникаций;
• анализ климатических условий по месту строительства;
• оценка состояния рельефа и ландшафта, определение пятна застройки, мест размещения и передвижения техники, хранения материалов;
• определение места размещения ограждающих конструкций (с учетом предписаний муниципальных органов).

Также на этой стадии изучаются ограничения параметров строительства по площади, этажности, месту размещения защитных и санитарных зон. Все результаты инженерных изысканий оформляются в виде документов, будут указаны в содержании проекта.

Современное ПО позволяет создать визуализацию будущего объекта уже на стадии проектирования

Подготовка и обоснование архитектурных, планировочных и иных решений

Облик и планировка будущего здания зависит от решений, которые выберут архитекторы и проектировщики. На выбор решений влияет градостроительная документация населенного пункта, этажность и площадь будущего дома, наличие городской и социальной инфраструктуры, иные факторы. Все архитектурные, объемно-планировочные и иные решения должны быть обоснованы в соответствующих разделах проекта.

Проектирование инженерных систем

Для каждого МКД разрабатываются инженерные системы – водоснабжение и водоотведение, энергоснабжение, газоснабжение, вентиляция и т.д. Инженерные коммуникации должны соответствовать архитектуре и планировке здания, охватывать все жилые и вспомогательные помещения. Допустимые показатели подключения и лимиты потребления указываются в технических условиях ресурсоснабжающих организаций, поэтому проектировщик должен учесть их в работе.

В проекте МКД есть разделы на все инженерные системы, графические схемы для размещения сетей

Разработка мероприятий по защите и безопасности

Обязательным требованием для проектирования МКД является разработка раздела с мерами пожарной и иной безопасности. Сюда входят пути эвакуации и запасные лестницы, системы пожарной сигнализации и пожаротушения. Также меры безопасности должны быть разработаны для подрядчика, который будет вести строительные работы.

Оформление проектной документации

Выше перечислен далеко не полный перечень этапов проектирования. Например, в итоговых документах должны указываться требования к строительным материалам и конструкциям, местам размещения ограждений, планы организации строительства. Все разделы проекта содержат текстовое описание и графические материалы. В текстовом блоке указываются решения и их обоснование, пояснения и рекомендации к строительству. В графическую часть входят схемы, чертежи, таблицы, иные документы и объекты.

В процессе проектирования могут применяться различные методы визуализации, в том числе для уточнения отдельных деталей будущего объекта с заказчиком. После заполнения всех разделов проекта по Постановлению № 87, его должен утвердить заказчик. Далее документация направляется на экспертизу, для получения разрешения на строительство.

В содержании проектной документации будут поэтажные планы с отображением всех помещений

Округа Москвы в пределах МКАД

Сколько районов в Москве, столько их и в 10 первых округах Златоглавой. Северный административный округ занимает площадь в четыре с половиной процента от общей площади города и занимает по этому показателю седьмое место. Более 1 160 000 москвичей проживает в северной его части. Самый северный район округа – Молжаниновский – занимает четвертое место в списке самых крупных районов города.

Единственный район, чье население превышает 100 тысяч человек, – Головинский. По территории округа проходит Серпуховско-Тимирязевская линия метрополитена.

Южный административный округ занимает пятое место по площади, хотя лидирует по численности населения. На юге столицы проживают более 1 776 000 москвичей. Является одним из двух (помимо центрального) округов, не имеющих территории за пределами кольцевой автодороги.

На территории Западного административного округа находится самый западный район Москвы – отдельная площадка «Конезавод, ВТБ». По территории округа проходят сразу пять линий метрополитена, и ни одного трамвайного маршрута. Это единственный подобный случай на 12 округов столицы.

Восточный административный округ обладает самой большой территорией из старых округов Москвы. В его составе находится и крупнейший по площади район – Метрогородок. Округ знаменит своими спортивными сооружениями. Здесь, в частности, находятся футбольный стадион «Локомотив» и дворец спорта в Сокольниках.

Северо-Западный административный округ находится на десятом месте по площади среди дореформенных округов столицы, занимая менее четырех процентов территории Москвы. Северо-Запад знаменит своими парками. Именно здесь находятся знаменитый Серебряный Бор и памятник природы Сходненский ковш. По территории округа проходят две ветки метро.

Северо-Восточный административный округ, несмотря на четвертое место по численности населения, является самым густонаселенным округом Москвы. Здесь проживает почти 14 тысяч человек на квадратный километр. На территории округа находится целая россыпь достопримечательностей. Например, ВДНХ и московский монорельс, недавно лишенный статуса городского транспорта.

Юго-Западный административный округ известен как колыбель московской науки. На границе округа находится МГУ им. М. В. Ломоносова, а прилегающие окрестности застроены шедеврами сталинского ампира 1940-50-х годов. До 2012 года здесь находилась самая южная точка Москвы – район Южное Бутово. С центром округ связан тремя линиями метрополитена. Столица растянулась на 60 километров от самого северного района до самого южного.

На территории Юго-Восточного административного округа находится целый ряд крупных промышленных предприятий: Московский нефтеперерабатывающий завод в Капотне и бывший завод АЗЛК, выпускавший автомобили «Москвич». Из-за этого экологическая обстановка в округе не очень благоприятная. Самый большой по населению московский район – Марьино – находится на южной окраине территориального образования.

Центральный административный округ занимает последние места по численности населения и территории среди округов, расположенных в пределах МКАД. Однако изюминка района – это его достопримечательности. Здесь расположены Кремль, ГУМ, Арбат и другие знаковые места, привлекающие в Москву ежегодно миллионы туристов.

Наружная отделка (Фасад)

По наружной отделке не так все просто! Есть огромное количество вариантов, поэтому мы не будем сравнивать их все, а рассмотрим два самых популярных – штукатурка и лицевой кирпич. Штукатурка является самым экономичным решением, но необходимо понимать, как производится оштукатуривание фасада дома и от какого производителя. Ведь можно же выбрать очень дешевую грунтовку и штукатурка, а потом каждые 1-2 года заниматься косметическим ремонтом своего фасада, а можно взять сразу качественную продукцию и забывать о фасаде на целых 8-10 лет. Конечно же самым доступным вариантом наружной отделки является виниловый сайдинг, но, если честно, мы про него уже начинаем забывать, т.к. за последние 4 года мы не отделали им ни одного нашего строения. Поэтому штукатурка открывает наш список самых доступных решений по отделке фасада.

Облицовочный кирпич

фасад отделан облицовочным кирпичом

Принцип «утеплять или не утеплять» аналогичен штукатурке. Стоимость облицовки кирпичом, при наличии утеплителя дороже чем штукатурка на 60-70%, это при условии, что выбирается обычный облицовочный керамический кирпич средний по стоимости. Этот процент смело можно увеличить если применять для облицовки клинкерный кирпич западных брендов. Насколько сильно это повлияет на стоимость сможет сказать только готовая смета.

Клинкерная плитка и искусственный камень

отделка фасада искусственным камнем

В большинстве случаев данные материалы применяются для отделки цоколя. Если же есть огромное желание видеть фасад своего коттеджа из кирпича, но недостаточно средств, то можно весь фасад отделать клинкерной плиткой, тут опять же на стоимость может влиять производитель. Иногда получается так, что цветовое решение вам очень нравится и вы не согласны на другое. Производителем этой плитки является немецкая или японская компания. В результате, её цена будет так высока, что отделка фасада обойдется дороже чем облицовочным кирпичом. Немножко другая история по искусственному камню. В целом камень стоит дешевле чем плитка на 10-15%.

Экономическое обоснование проекта

Операционные расходы бизнес плана строительства жилого комплекса

В процессе строительства многоквартирного дома застройщик неизбежно несет текущие затраты, которые необходимо учесть при составлении бизнес плана

Текущие затраты существенно влияют на общую инвестиционную привлекательность, поэтому важно разумно составлять смету и не превышать запланированных показателей:

• инструменты, сырье и материалы – ХХХ руб.;
• услуги различного рода подрядных организаций – ХХХ руб.;
• транспортные расходы – ХХХ руб.;
• энергоносители и уборка мусора – ХХХ руб.;
• маркетинговые м дистрибуционные расходы – ХХХ руб.;
• фонд оплаты труда и отчисления в государственные фонды – ХХХ руб.;
• различные виды налогов – ХХХ руб.
• прочие операционные расходы – ХХХ р.

Общая сумма затрат в рамках текущей деятельности равна ХХХ руб.

Выручка от реализации квартир

Формируя доходную часть бизнес плана строительства многоквартирного дома нужно обязательно учесть ряд факторов, влияющих на продажи: сезонность, ставки по ипотеке, политика поддержки возведения первичного жилья и многие другие.

Основные характеристики проекта, влияющие на выручку:

• хороший жилой район;
• качество строительства жилого комплекса и толщина его стен;
• ассортимент площадей и планировки квартир;
• чистовая отделка;
• разнообразные варианты оформления сделок и способы оплаты.

Структура реализации:

1. Однокомнатные квартиры – ХХХ руб.
2. Двухкомнатные – ХХХ руб.
3. Трехкомнатные – ХХХ руб.
4. Четырехкомнатные – ХХХ руб.

Выручка от продаж составит ХХХ руб.

Значение штата для бизнес плана строительства многоэтажного жилого комплекса

Персонал станет ключевым в этом проекте, так как реализация бизнес плана строительства жилого комплекса требует разнообразия профессий и большого количества сотрудников, что повлечет за собой значительные расходы на оплату труда:

• директор компании – застройщика – ХХХ руб.;
• главный инженер – ХХХ руб.;
• проектировщик – ХХХ руб.;
• бухгалтерия – ХХХ руб.;
• отдел кадров – ХХХ руб.;
• рабочие строительных специальностей – ХХХ руб.;
• операторы машин и оборудования, водители – ХХХ руб.;
• электрики и слесари сантехники;
• отдел снабжения – ХХХ руб.;
• коммерческий отдел – ХХХ руб.

Структура бизнес плана строительства жилого многоквартирного комплекса

Для осуществления проекта потребуется составить последовательность действий, имеющую определенную структуру, которая находит свое отражение в соответствующих разделах бизнес плана строительства многоквартирного дома. Структурность документа позволяет выделить основные процессы и их взаимосвязи:

• общий анализ рынка;
• расчет величины требуемых инвестиционных вложений;
• технологические особенности строительства жилого комплекса;
• операционные затраты;
• доходы от реализации квартир;
• план маркетинга и каналы продаж;
• количество сотрудников и затраты на персонал;
• расчет срока окупаемости проекта.

Подготовительный

Эта стадия включает в себя четыре направления действий, двигаться по которым можно как в определенной последовательности, так и одновременно. Главные направления на этой стадии:

1. Выбор и приобретение права на земельный участок.
2. Определение технико-экономических показателей.
3. Получение необходимых разрешений, технических условий.
4. Разработка документации, включая подсобные и вспомогательные сооружения.

При выборе земельного участка, застройщик ориентируется на его географическое расположение относительно центров деловой и культурной активности населенного пункта, транспортную доступность и обеспеченность инженерной инфраструктурой. Эти факторы положительно повлияют на востребованность конечного продукта и, соответственно, на цену реализации. Но размер арендной платы за землю в таких районах тоже будет выше.

В каждом населенном пункте, муниципалитеты всех уровней выделяют территорию под многоэтажную жилую застройку и проводят конкурентные процедуры определения арендаторов. По итогам данных процедур потенциальный застройщик, на условиях платности (аренда), получает право застройки территории. Кроме предоставления права аренды земли под строительство многоквартирного дома, органы власти могут устраивать торги по продаже соответствующих площадок.

В любых случаях, сумма всех расходов на приобретение земли или права на ее использование полностью относятся на себестоимость строительства.

Технико-экономические показатели (ТЭП) жилого дома определяются в соответствии с размерами участка под его расположение и содержат в себе такие данные как:

• размер постройки;
• его этажность, количество подъездов, общая площадь;
• количество квартир, вспомогательных и подсобных помещений;
• соотношение жилой и вспомогательной площади;
• обеспеченность коммунальными ресурсами.

При определении ТЭП, главная задача – расположить, на конкретной территории, здание с максимально возможной площадью жилья и других помещений коммерческого назначения. От этого зависит, на сколько квадратных метров жилых и нежилых помещений будет распределяться общая цена. На основании принятых ТЭП, составляется эскизный проект.

Для начала работ по проектированию, необходимо получить разрешение на строительство, получить технические условия на подключение здания к централизованным сетям электроснабжения, водоснабжения, отопления. Каждое из этих мероприятий влекут за собой определенные финансовые вливания. Эти вложения могут выглядеть в виде платы за подготовку и выдачу технических условий и в виде будущих расходов. Например, снабжающая ресурсами организация, в технические условия подключения объекта, может включить требование построить или модернизировать объект инженерной инфраструктуры данной территории (электроподстанции, насосной станции).
В некоторых регионах узаконены инвестиционные сборы на развитие инфраструктуры, взимаемые с застройщика за каждый квадратный метр предполагаемого к возведению жилья.

Размер оплаты на проектирование зависят от выбранного варианта:

• индивидуальный проект;
• типовая разработка.

Итогом работ по проектированию является передача на утверждение заказчику экземпляров рабочей документации, прошедшей государственную экспертизу. Одним из разделов рабочей документации является сметная документация.

Подготовка к строительству и проект

Нужен ли проект? На этапе планирования перегородок, можно сэкономить на материалах, поэтому грамотные чертежи — необходимость. В зависимости от площади и сложности проектирование стоит от 40 000 руб.

Строить самому или нанимать рабочих? По разным оценкам стоимость работы занимает 25-35% от общей суммы. Если есть навыки и время — можно сэкономить и не использовать наемную силу, но время строительства при этом обычно увеличивается.

Отвечая на вопрос, сколько будет стоить построить дом с нуля, используют два подхода: цена за квадратный метр или полная стоимость фундамента и «коробки» — дома без внутренней отделки.

Постройка «коробки»

Под «коробкой» принято понимать каркас здания без дополнительного утепления, отделки, разводки проводов и труб. Стоимость ее постройки зависит от выбранного материала:

• Самым дешевым вариантом является возведение дома каркасного или каркасно-щитового типа – от 11.000 руб/м2;
• Постройка «коробки» деревянного дома обойдется от 13.000 руб/м2;
• Возведение каркаса дома из пенобетона будет стоить от 14.000 руб/м2;
• Постройки по технологии «Изодом» предлагаются от 15.000 руб/м2;
• Возвести каркас стен из кирпича обойдется минимум в 18.000 руб/м2.

Теперь умножаем эту цену на предполагаемую площадь. Таким образом, затраты на возведение «коробки» дачного дома или коттеджа площадью 100 м2 составят в среднем 1,5 — 2 млн. руб.

Более подробно особенности этих материалов мы рассмотрим в конце этой статьи.

Как считаются жилые дома в Москве

Обязанность по подсчету объектов жилого фонда в мегаполисе лежит на плечах БТИ. Масштабную «перепись» зданий организация проводит каждые пять лет. При этом, если у ряда объектов проводилась значительная перепланировка или реконструкция, то этот срок может быть сокращен.

Данные БТИ представляют собой не просто обезличенный список. У бюро есть возможность идентификации любого строения по адресу. Объекты имеют кадастровый номер, фотографию, год постройки и технические характеристики. Если дом сносят, или просто меняют название улицы, то это тут же отмечается в базе.

По последним данным, количество домов в столице перешагнуло рубеж в 115000 зданий. Причем львиную долю фонда занимают объекты нежилого строительства – почти 2/3 всех объектов. Более 40 тысяч зданий – это и есть жилые дома, которые нас интересуют.

Конечно, центр столицы заметно отличается по застройке от спальных районов – в последних многоквартирников заметно больше, а вот в ЦАО сосредоточено много коммерческих зданий. Неравномерно и «распределение» домов по округам Москвы, включая Зеленоград, но об этом мы расскажем ниже.

Также для подсчета построенных и введенных в эксплуатацию зданий используется другая единица измерения – квадратный метр. Именно таким термином оперируют строительные департаменты, предоставляя ежегодную отчетность. Подсчет по квадратным метрам более объективен. Представьте два дома – один имеет 20 этажей, что уже не редкость для столицы, а другой – всего 5. Получается, что одна многоэтажка – это фактически 4 хрущевки, поэтому проще считать объем жилья в квадратах. Больше всего их, кстати в Южном округе – свыше 27 млн квадратов жилья, а меньше всего – в Зеленограде (немногим более 5 миллионов). При этом количество домов в Южном округе отнюдь не запредельное – около 3 с половиной тысяч зданий.

Наши преимущества

• Архитекторы и конструкторы компании Монолит-домстрой бесплатно разработают индивидуальный проект дома с учетом ваших пожеланий и требований.
• Работы выполняют специализированные бригады, с которыми мы сотрудничаем не один год. У нас нет не проверенных людей.
• Постоянный технический контроль за ходом стройки. Вам будет предоставляться отчет о ведении работ и фото материалы.
• Цена на монолитный дом будет неизменной в ходе строительства
• На построенные дома предоставляется гарантия 10 лет.
• Мы возводим не только монолитные каркасные коробки здания, мы строим из монолита под ключ. 

Особенности выдачи разрешения на возведение коммерческой недвижимости

К возведению объектов нежилого фонда, приносящим постоянный доход, выдвигаются более жесткие требования, чем к размещению гражданских зданий и хозяйственных строений и сооружений.

Изначально следует определиться с местом застройки и представить в уполномоченные органы документы, констатирующие факт легального владения землей: регистрационное свидетельство на участок, арендный договор. Разрешение на коммерческое строительство должно быть получено до начала строительно-монтажных работ на участке.

Следующим шагом является не подготовка ТЗ на проектную документацию, а выбор наименования для объекта строительства. Но для этого нужно иметь четкое понимание цели разработанного проекта, а также технических особенностей будущей деятельности.

Наименование выбирается в соответствии с видом разрешенного использования земли. Оно отражает функциональное использование объекта, которое может меняться в связи с изменением назначения коммерческого недвижимого имущества.

Перечень обязательных к подаче документов

Разрешение на строительство коммерческого объекта выдается на основании заявления и приложенного к нему комплекта документов.

Согласно п.1 ст. 51 ГрК РФ обязательным документом, который нужно представить на рассмотрение властям, является градплан участка земли. Данная бумага бесплатно предоставляется местными властями по заявлению застройщика в течение 1-го месяца.

План определяет границы подлежащего застройке надела, ограничения на использование территории, места допустимого размещения объекта, параметры присоединения к сетям инженерной инфраструктуры.

Материалы, включенные в проектную документацию:

• пояснительная записка;
• схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ), выполненная в соответствии с информацией, содержащейся в градплане ЗУ с указанием месторасположения капитального объекта, его транспортной и пешей доступности, объектов культурного наследия, границ публичных сервитутов;
• схемы, на которых отображены архитектурные решения;
• сведения об инженерном оборудовании, сводный план инженерных сетей с указанием мест подключения планируемого объекта капстроительства к инженерным коммуникациям;
• проект создания коммерческой недвижимости;
• информация о соответствии строения нормам пожарной или экологической безопасности;
• сведения по организации безопасной эксплуатации объекта.

При рассмотрении документов заинтересованные инстанции учитывают категорию земельного участка, выбранного под строительство, расстояние от его границ до жилых строений и массивов. Специфика самого коммерческого объекта тоже влияет на процесс выдачи разрешительного документа.

Получить разрешение на строительство коммерческой недвижимости можно также через многофункциональный центр, куда также следует обратиться со всеми вышеперечисленными документами.

Разработку проектно-сметной документации можно заказать в проектной организации. Подготовка данных материалов применительно к капитальному объекту коммерческого назначения осуществляется на основании требований, изложенных в ст. 48 ГрК РФ. Проектная документация описывает архитектурные, инженерно-технические, объемно-пространственные, конструктивные решения для обеспечения будущего строительства, содержит данные о проектной мощности капитального объекта коммерческой направленности.

Но прежде должны быть проведены инженерно-геодезические изыскания или, иначе говоря, должна быть выполнена топографическая съемка на местности. Эту работу следует поручать специалистам, имеющим лицензию на проведение геодезических и картографических работ либо являющимися членами саморегулируемой организации.

Получить СПОЗУ и технические условия для подключения коммерческого объекта к инженерным коммуникациям можно с помощью специалистов компании Град Девеломпент, которые плотно взаимодействуют с госструктурами, ответственными за выдачу только что упомянутых документов.

Мы предлагаем осуществить совместную работу над проектом, начиная с разработки концепции проекта и заканчивая его реализацией.

Наши юристы весьма убедительны, когда дело доходит до того, чтобы получить от властей разрешение на строительство коммерческой недвижимости. Помимо представления на рассмотрение качественной документации, они приводят веские доводы в пользу выдачи документа, которые практически невозможно опровергнуть.

Подавать заявление с пакетом всех полагающихся документов принято в администрацию муниципального района по месту нахождения коммерческого объекта недвижимости.

Как застраивалась Москва

Самое большое количество домов в процентном соотношении в Москве было построено через десять лет после Войны, когда страна уже оправилась от потрясения и промышленность показывала значительный рост (с 1956 года по 1965 год). Во время ВОВ строительство новых зданий в столице практически сошло на нет. После 1965 года начинается массовая застройка домами, этажность которых начинает превышать цифру 5. Бум строительства продолжается вплоть до 1980-хх годов. По количеству возведенных зданий этот период опережает даже современность (например, в 2005 году было введено всего 365 домов), а вот по количеству новых квадратных метров, то есть по другому способу подсчета, на первом месте окажется период после 2000 года. Период между этими двумя лидерами ничем не примечателен – например, с 1980 по 1990 год всего возвелось 4 тысячи жилых построек.

Если застройка Москвы началась уж в 1956 году, то назревает вопрос – а не устарело ли жилье, построенное еще в советское время? Обратим внимание, что срок службы советских панелек начинается от ста лет, а кирпичных домов и вовсе может составлять более ста двадцати лет. Статистика аварийного и ветхого жилья в 2000 года демонстрировала своеобразную стабильность – количество домов в неудовлетворительном состоянии росло на тысячу каждый год, что в том числе и стало причиной запуска программы реновации жилого фонда

Блочные дома малой этажности

Домами малой этажности, по общепринятой в России классификации, считаются строения высотой 1-2 этажа. Большинство «частных» домов (коттеджей, таунхаусов, особняков, флэтхаусов и дуплексов) считаются малоэтажными. Особенность таких строений с точки зрения использования строительных материалов в том, что большую часть работ по строительству дома может выполнять человек без специальной техники.

Все жилые дома малой этажности делятся по объемно-планировочным типам на:

Список наиболее распространенных строительных материалов для возведения малоэтажных домов выглядит следующим образом:

Нас интересуют именно строительные блоки. Различный состав материалов, различные размеры, различная цена — все это обилие характеристик позволяет сделать выбор максимально оптимальным. Рассмотрим основные виды строительных блоков: