Вторичный рынок жилья, что это

Самое важное – это ликвидность

По словам главы архитектурного бюро «MAD Architects» Марии Николаевой

, при выборе квартиры куда важнее ее будущая ликвидность, чем принадлежность к первичному либо вторичному рынку. «Появление на рынке инструмента льготной ипотеки привело к возврату тренда скупки бюджетного жилья в ЖК стандарт-класса в Москве и Санкт-Петербурге, – говорит эксперт. – Ранее продажи были столь сильно разогреты лишь во время первичного стихийного роста рынка. Сегодня, покупая жилье, люди стремятся сохранить свои сбережения в период экономической нестабильности». Впрочем, по словам Марии Николаевой, такие активы не настолько привлекательны, как может показаться на первый взгляд».

Говоря о выборе квартир для покупки, в том числе и в период кризиса, прежде всего нужно помнить об их потенциальной востребованности на рынке в будущем. «В этом контексте самым привлекательным для инвестирования является качественное жилье, – говорит эксперт. – Это лоты в домах с хорошей локацией и транспортный доступностью, продуманной архитектурой и квартирографией, качественными местами общего пользования и благоустройством».

Сегодня сложилась ситуация, когда с рынка вымывается не только наиболее качественное предложение, но и большинство доступных активов любого формата. Но в долгосрочной перспективе, по словам Марии Николаевой, бюджетное жилье может повиснуть «мертвым грузом». Поэтому при наличии средств всегда лучше купить качественный актив, ликвидность которого будет расти.

Первичное и вторичное жилье – что это такое

Первое, с чем необходимо определиться, – на каком рынке будет приобретаться жилье, как говорят в народе, «первичка» или «вторичка»? Первичный и вторичный рынок недвижимости – это способ совершения сделки.

Вторичный рынок жилья – что это такое? Это сделки, совершаемые с уже созданными объектами, которые находятся в эксплуатации несколько лет. Такое жилье имеет владельца, свою историю и могло выставляться на продажу ранее.

И у «первички», и у «вторички» есть достоинства и недостатки, которые нужно учитывать, принимая решение о покупке.

Плюсы и минусы первичного рынка

К плюсам приобретения «первички» относятся следующие моменты:

1. Цена вопроса. Зачастую этот фактор является важнейшим при выборе, а приобретая квартиру в новостройке, можно сэкономить. Жилье, приобретенное в доме на начальном этапе строительства, к моменту готовности и прохождения госкомиссии вырастает в стоимости на 30-40 %.
2. Большой выбор квартир в новостройках в рамках одного корпуса. Этажность, площадь, вид из окна и прочие характеристики, среди которых можно выбрать подходящие.
3. Качество готового жилья. При современном строительстве используются экологичные материалы, новые инженерные системы и вентиляция. Не стоит забывать и о наличии большого количества парковочных мест.
4. Гарантии на устранение дефектов. Даже в новом доме могут быть проблемные места. В течение гарантийного срока, определяемого застройщиком, собственник жилья может рассчитывать на бесплатное устранение дефектов.
5. Наибольший шанс получить ипотеку от банка. На квартиры в новостройках банки оформляют ипотеку охотнее, также застройщики предлагают совершить покупку в рассрочку.

Но даже при таких достоинствах жилье на первичном рынке имеет ряд недостатков:

1. Долгое ожидание. Желая сэкономить определенную сумму, стоит учитывать, что средняя продолжительность строительства нового корпуса занимает около трех лет. О быстром переезде можно забыть.
2. Неустойчивые сроки сдачи дома. Покупка жилья на стадии котлована предполагает большой риск: застройщик может сдвинуть сроки сдачи дома или стройка может быть заморожена из-за финансовых сложностей в строительной компании.
3. Дополнительные средства на ремонт. Основная доля предложений на первичном рынке – квартиры без отделки, что подразумевает вложение дополнительных инвестиций в ремонт. Они могут составлять до трети от стоимости жилья.
4. Шум от ремонта соседних квартир. Несмотря на то, что в новой квартире можно воплотить любой дизайнерский проект, придется потерпеть шум от ремонта, который ведется в соседних квартирах.
5. Неразвитая инфраструктура. Стоит забыть о красивых картинках прилегающей к дому территории, которые презентовал застройщик в офисе. В большом жилом комплексе, рассчитанном на несколько корпусов, соседние дома будут возводиться параллельно с вашим переездом, постепенно будет развиваться и инфраструктура микрорайона.

Плюсы и минусы вторичного рынка

Вторичный рынок также имеет ряд преимуществ:

1. Быстрый переезд. Приобретая «вторичку» в недвижимости, нужно понимать, что это такое жилье, где не придется ждать сдачи дома. Можно сразу въезжать и жить.
2. Экономия средств на ремонте. Есть шанс подобрать такой вариант, где ремонт будет устраивать новых собственников. Иногда квартиры продаются с полной обстановкой.
3. Оценка покупки. На «вторичке» квартиру покупатель видит сразу. Это значит, что и сделка будет более прозрачной.
4. Развитая инфраструктура. В противовес «первичке» жилье на вторичном рынке уже имеет сформировавшуюся инфраструктуру.

Среди недостатков можно выделить следующие факторы:

1. История квартиры. Перед заключением сделки лучше провести юридическую проверку объекта: изучить правоустанавливающие документы, документы о возникновении и переходе прав собственности, выяснить, были ли произведены в квартире перепланировки, которые невозможно узаконить.
2. Устаревшие отделка и коммуникации. Со временем нарушается водонепроницаемость отделочных материалов, а инженерные коммуникации необходимо обновлять. Как понять и выявить во вторичном жилье подобные проблемы – вопрос сложный, зачастую это выясняется уже после покупки.

1-2-комнатные квартиры – самое ликвидное и востребованное жилье

Наиболее популярным типом жилья в настоящее время являются сравнительно доступные однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Логику покупателей можно легко понять: «это не самая комфортная, но уже моя собственная квартира». К тому же, большая часть молодых семей вряд ли может рассчитывать на что-то большее в плане решения жилищной проблемы. Это же касается и одиноких молодых людей, которые недавно начали самостоятельную жизнь.

Относительно невысокие цены рассматриваются покупателями как основное преимущество 1-2-комнатных квартир. Это обусловлено тем, что цены на жилье пока еще остаются на таком уровне, что даже наиболее дешевые однокомнатные «малогабаритки» по карману отнюдь не каждому. Однако все же покупку такого жилья сегодня могут осилить многие, и потому дешевые квартиры стали востребованным высоколиквидным товаром с хорошей инвестиционной привлекательностью.

Недорогая квартира легко продается и быстро сдается в аренду, и если появляется возможность, ее всегда можно поменять на более комфортное жилье. Подобная ситуация на рынке недвижимости скорее всего сохранится еще многие годы, поэтому спада спроса на дешевую недвижимость не предвидится. Наиболее доступным жильем в большинстве городов России являются «хрущевки», построенные в ныне непрестижных районах. Исключением скоро станет Москва, которая в ближайшем будущем планирует окончательно избавиться от устаревших зданий.

Примечателен тот факт, что в течение многих лет однокомнатные квартиры удерживали лидерство в покупательском спросе с большим отрывом. В последние годы проявилась новая тенденция: двухкомнатные квартиры стали сокращать разрыв, хотя «однушки» все еще лидируют в покупательском рейтинге. Причина, вероятно, кроется в сравнительно небольшой разнице в цене между однокомнатным и двухкомнатным экономичным жильем, в то время как «двушки» куда удобнее и комфортнее для жизни.

Вторичный рынок: классификация квартир

Вторичный рынок жилья можно очень условно разделить на три категории: высшая, средняя и низшая. При этом характеристик для классификации у вторичных квартир ощутимо больше, чем у новостроек. Это дата строительства, месторасположение, материал здания, площадь и планировочные решения, высота потолков, техническое состояние дома и квартиры. В результате, одинаковые типовые квартиры могут находиться в разных ценовых сегментах, в зависимости от района расположения и состояния дома. Престижный район и наличие хорошего ремонта рассматриваются как признаки высшей категории, а старый дом в непрестижном районе на окраине – низшей.

Наиболее популярная методика «сортировки» вторичного жилья – по планировке, а планировочных решений достаточно много. Рассмотрим планировки и их сокращенные обозначения, используемые риелторами.

«Сталинка» – жилье в домах «старого фонда», возводимых в 1950-1963 годах. Это полногабаритная квартира (ПГ) в старом, но добротном кирпичном доме, с большой кухней (до 15 кв. м), высокими потолками (до 3,5 м) и изолированными комнатами. Площадь «однушки» – от 40 кв. м, «трешки» – до 110 «квадратов».

«Улучшенка» – жилье с улучшенной планировкой (УП), возведенное с конца 1970-х годов до начала 1990-х годов. Это панельные здания высотой до 16 этажей, оснащенные лифтами и мусоропроводами. УП-квартиры имеют раздельные комнаты, приличных размеров кухни (8-9 кв. м), высоту потолков 2,7 метров. Площадь однокомнатной квартиры – 39 кв. м, «двушки» – 53 кв. м, «трешки» – 69 кв. м.

Типовые или стандартные квартиры (Тип., Ст.) располагаются в панельных пятиэтажках, которые возводились в 1970-1980-х годах. Квартиры имеют смежные или изолированные комнаты с кухней 6-7 кв. м, высота потолков – 2,6-2,75 метров. В те годы использовалось несколько типовых проектов, поэтому стандартные квартиры порой разделяют на подвиды («чешка», «полька» и т.д.). Метраж однокомнатной квартиры – 32-35 кв. м, двухкомнатной – 44 кв. м, «трешки» – 63-65 кв. м, четырехкомнатной – 70-89 кв. м.

«Хрущевки» (ХР) – квартиры в пятиэтажках 1957-1973 годов постройки, возведенные в рамках реализации жилищной программы времен Хрущева. В настоящее время это наиболее недорогой сегмент жилья, что обусловлено низким уровнем комфорта маленьких неудобных квартир, а также плохим техническим состоянием домов. В квартирах имеются смежные и раздельные комнаты, площадь кухонь – 4-6 кв. м, высота потолков – 2,5 м. Площадь «однушек» – 30 кв. м, двухкомнатных – 43 кв. м, трехкомнатных квартир – 60 кв. м.

«Малогабаритки» (МГ) – это маленькие компактные квартиры, построенные в разное время, и имеющие, как правило, одну комнату.

Данная классификация помогает риелторам, покупателям и продавцам недвижимости ориентироваться на рынке. При покупке или продаже жилья квартиру относят его к тому или иному классу, что позволяет значительно облегчить процесс поиска продавца/покупателя и сэкономить время всем участникам рынка жилой недвижимости.

Какие льготы предусмотрены при оформлении ипотеки

В России предусмотрены особые льготные условия ипотечного кредитования для некоторых категорий заемщиков:

• ипотека для молодых семей;
• ипотека для военнослужащих;
• ипотека для семей с двумя (и более) детьми или с детьми-инвалидами;
• социальная ипотека в разных субъектах России;
• иные льготные условия для приобретения квартиры в ипотеку.

Первая категория льготной ипотеки предусмотрена для молодых семей. Основными условиями являются:

1. возраст каждого из супругов либо одного родителя в неполной семье не более 35 лет;
2. молодая семья в установленном законом порядке признана нуждающейся в жилом помещении;
3. у семьи имеются доходы, позволяющие получить кредит.

Для таких семей предусмотрена социальная выплата на уплату первоначального взноса при приобретении жилья в ипотеку. Размер выплаты определяется в зависимости от наличия или отсутствия детей и составляет 35% или 30% от расчетной стоимости жилья соответственно. Стоит отметить, что стоимость самого жилья рассчитывается в зависимости от установленного по муниципальному образованию норматива стоимости 1 кв. м жилого помещения площадью. Если семья состоит из 2 человек, то по Правилам, утвержденным. Постановлением Правительства РФ от 17.12.2010 N 1050, норматив жилого помещения составляет 42 квадратных метра. Если семья состоит из 3 и более человек — по 18 кв. м на одного человека.

На практике часто оказывается так, что денег в местном бюджете на субсидии просто нет, поэтому семьям приходится ждать, иногда – годами. Кстати, необязательно покупать жилье в ипотеку, чтобы получить субсидию – ее могут дать и при обычной покупке.

Следующая льгота предусмотрена для военнослужащих, которые являются участниками накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих. Тот, кто в течение минимум 3 лет служит в армии по контракту, может получить целевой жилищный заем на приобретение жилья или на уплату первоначального взноса при приобретении жилья в ипотеку. Размер такого займа не может превышать общую сумму средств, учтенных на именном накопительном счете участника НИС.

Третья категории граждан для получения льготной ипотеки – это семьи с двумя и более детьми. С начала 2018 года семья, у которой родился второй или последующим ребенок, может воспользоваться льготной ставкой по ипотеке в размере 6% и ниже на протяжении всего оставшегося срока выплаты ипотечного кредитования. Главные условия – заемщик и его дети должны иметь российское гражданство, а также квартира должна быть куплена на первичном рынке.

С апреля 2019 года семьи, имеющие двух и более детей, могут оформить рефинансирование ранее оформленной ипотеки по ставке 6%. Данные льготы действует до конца 2022 года.

Почти все банки готовы давать такие кредиты даже по ставке ниже 6% годовых, например, Промсвязьбанк все еще держит ставку по «семейной» ипотеке на уровне 4,5% годовых.

Некоторые субъекты России предусмотрели специальную социальную ипотеку. Например, жители Москвы в возрасте от 18 до 55 лет, которые нуждаются в жилье, имеют право на приобретение квартир, комнат или домов из жилищного фонда коммерческого использования с использованием собственных или заемных денежных средств. Стоимость подобных жилых помещений намного ниже, чем рыночная стоимость обычного жилья.

Также в некоторых регионах предусмотрена льготная сельская ипотека. Человек, который хочет купить жилую недвижимость в селе или поселке может оформить ипотечный кредит по ставке от 1%. Ставка устанавливается постановлением местного органа власти. Сельская ипотека действует в Московской, Ленинградской, Кировской и других областях.

Еще один вид льготный социальной ипотеки предоставляется на территории Дальневосточного федерального округа. Жители Дальнего Востока могут приобрести жилье по ставке от 2% при условии, что возраст заемщиков, состоящих в браке, не превышает 35 лет или заемщик, который моложе 35 лет, не состоит в браке и имеет несовершеннолетнего ребенка. Стоит отметить, что стоимость жилья, которое приобретается в ипотеку, не должна превышать 6 миллионов рублей.

Последний вид льготной ипотеки предоставляется для отдельных категорий граждан. К ним относятся:

• молодые ученные;
• те, кто был уволенные по определенным основаниям из ОВД, МЧС, органов уголовно-исполнительной системы.

Есть и другие программы, например, «деревянная ипотека» (на домокомплекты для деревянных домов), или особые условия при покупке жилья у определенного застройщика. Обычно это все работает для каких-то отдельных городов, поэтому конкретные условия лучше уточнять на местах.

Требования и условия ипотеки на частный дом

1. Банковские требования к ипотечной недвижимости.  

Квартиры в новостройках – желанный залог для банка, ведь, в случае возникновения у заемщика трудностей, с реализацией такой недвижимости не возникает проблем. Если клиент не может выплачивать ссуду или отказывается от своих обязательств, финансовая организация продает жилье через аукцион и возмещает свои расходы. С частными строениями сложнее: они менее ликвидны, что повышает риски банка и приводит, соответственно, к повышению процентной ставки по ипотечному кредиту на частный дом. Однако существуют программы, участие в которых позволяет заемщикам сэкономить на выплатах.

Можно обратиться за кредитом, предложив в залог банковской структуре жилье, аналогичное по стоимости частному строению, которой планируется приобрести.

Многие ведущие банки, такие как «Сбербанк», «ВТБ 24», «Газпромбанк» и другие, предъявляют к частному дому как предмету ипотеки следующие требования:

• оценочная стоимость – не меньше суммы займа;
• оценка недвижимости – обязательное условие (оплачивается заемщиком);
• отсутствие обременений;
• земля должна быть в собственности у продавца;
• назначение использования земельного участка – под индивидуальное жилищное строительство.

Максимальная сумма ипотечного кредита на частный дом не превышает 70-85 % его стоимости. При рассмотрении заявки финансовая организация учитывает множество аспектов: оценочную стоимость, месторасположение и степень удаленности от центра города или границ крупного населенного пункта, инфраструктуру в районе постройки. В общем, вероятность одобрения займа на новый, расположенный в центре города частный дом из кирпича с подведенными коммуникациями значительно выше, чем если предметом ипотеки выступает деревянное строение в пригороде, построенное десятилетия назад.

Кроме того, есть объекты, на которые ипотека точно не будет оформлена:

• архитектурные памятники;
• строения, назначенные под снос;
• здания, износ которых составляет более 60 %;
• недвижимость, где была произведена незаконная перепланировка;
• объекты, права на которые принадлежат третьим лицам.

Материалы, частные и загородные коттеджи из которых могут быть оформлены в ипотеку:

• дерево;
• брус;
• кирпич;
• газо- и пенобетон;
• с деревянными перекрытиями;
• каркасные строения.

Материалам фундамента, опор и несущих стен уделяется особое внимание. Частный кирпичный коттедж на бетонном фундаменте более долговечен, чем деревянное строение на насыпном основании, и эксплуатироваться может значительно дольше, что означает его большую ликвидность

А требование к быстрореализуемости объекта залога становится основным на период действия ипотечного договора.

При оценке частного строения учитываются:

• Коммуникации и дороги.
• Инфраструктура населенного пункта, на территории которого расположен дом.
• Удаленность от крупных городов.
• Назначение земельного участка (должен иметь статус земель населенных пунктов с видом разрешенного использования для ИЖС) и наличие права собственности на землю.

Таким образом, получается весьма внушительный список требований, соответствовать которым в полном объеме заявителю проблематично. Ещё более осложняется ситуация, если заемщик желает оформить ипотеку на объект первичного рынка жилья. Финансовой организации в таком случае требуется скрупулезно оценить юридические и строительные риски, которые всегда выше, чем при покупке вторичного жилья. Соответственно, часто заемщику отказывают в выдаче ипотечного займа на частный дом.

Если у заемщика возникают проблемы с выплатой кредита, недвижимость продается. А спрос на частные строения ниже, чем на квартиры.

Человеку, решившему приобрести в ипотеку частный дом, стоит внимательно изучить требования разных банков, которые размещаются на официальных порталах финансовых организаций. Там же можно найти калькуляторы и самостоятельно рассчитать сроки погашения долговых обязательств, ежемесячный платеж для разных процентных ставок и проч.

2. Банковские требования к заемщикам. 

За ипотечным займом на покупку частного строения могут обратиться граждане РФ, которые должны быть:

• не младше 21 года на момент подписания договора ипотеки и не старше 65-75 на день внесения последнего платежа;
• в обязательном порядке трудоустроены;
• зарегистрированы (постоянно или временно) в регионе выдачи кредита;
• если уровень дохода не позволяет рассчитывать на требуемую сумму займа, заявитель может привлечь созаемщиков.

Основные определения и понятия

Чтобы понять, что считается вторичным жильем, необходимо обратиться к основным источникам законодательства, регулирующим реализацию жилищных прав человека.

На первом месте — Жилищный кодекс, на втором — Конституция РФ. Эти два документа являются фундаментом всего жилищного законодательства России.

Вторичное жилье — это объекты жилой недвижимости:

• квартиры;
• дома;
• комнаты в общежитиях;
• комнаты в коммунальных квартирах.

Самое главное — все они должны быть зарегистрированы в качестве собственности частных лиц или местных органов власти. Продажа такого жилья происходит от собственника. При оформлении сделки купли-продажи право собственности переходит от продавца е покупателю.

Если жилье не приватизировано и продолжает быть муниципальным, зарегистрированные в них граждане не имеют право проводить сделки с квартирами, потому что не являются собственниками.

В общем понимании вторичный рынок жилья представляет собой совокупность жилых объектов, прошедших процедуру государственной регистрации и выставленных владельцами на продажу.

Сколько в среднем продается жилплощадь на вторичном рынке?

На данный вопрос нельзя дать однозначный ответ, так как одни квартиры могут продаваться годами, в то время как на другие находится покупатель в течение одного месяца. Отсюда следует вывод, что на скорость продажи вторичной квартиры оказывает влияние целый ряд факторов, а именно:

• Экономическая ситуация в стране – с наступлением кризиса платежеспособность населения существенно снижается, что негативно сказывается и на скорости продажи недвижимости.
• Стоимость квартиры – заявленная продавцом цена должна соответствовать рыночной либо быть чуть ниже (если речь идет о срочной продаже). В противном случае такая жилплощадь будет долго ждать своего покупателя.
• Состояние отчуждаемого объекта – «убитая», старая квартира, требующая капремонта и больших вложений, будет продаваться дольше.
• Иные факторы – категория объекта недвижимости (новый дом или панельное строение со времен советского союза), месторасположение (многие отдают предпочтение квартирам, расположенным в районах с развитой инфраструктурой), общая площадь, количество комнат и т.д.

В целом же можно отметить, что квартиры на вторичном рынке продаются быстрее, чем первичное жилье. Обусловлено это главным образом тем, что многие покупатели не хотят рисковать, связываясь с застройщиком, а также желают заселиться сразу после заключения сделки купли-продажи.

Особенности подбора жилья для ипотеки

Помимо различий в проведении сделки, стоит еще отметить требования, которые предъявляются к приобретаемому жилью. И если выбирая ипотечное кредитование на рынке вторичного жилья, можно остановиться практически на любой квартире, которая будет соответствовать требованиям банка, то приобретая первичное жилье, покупатель ограничен в выборе объекта недвижимости. Обычно банки позволяют покупать квадратные метры, находящиеся на стадии строительства только у тех застройщиков, с которыми они уже имели дело. Приобретая в ипотеку первичную квартиру, необходимо помнить о том, что все то время, что жилье будет строиться, процент по ипотеке будет повышенным, и только после постройки и оформления права собственности на это жилье, процент банка будет понижен. Чаще всего при ипотечном кредитовании на стадии строительства разница в процентах составит около 1-2% годовых в отличие от оплаты взносов уже после оформления права собственности.

Кроме того, необходимо учитывать, что окончательно определиться с тем, какое именно жилье приобретать в ипотеку, необходимо уже на этапе подачи заявления на ипотеку. В том случае, если банк одобрит кредит на покупку квартиры в новостройке, а покупатель вдруг изменит свое решение и захочет приобрести вторичное жилье, ему придется подавать заявку в банк еще раз.

Заключение

«Квартира в зачет» (или же трейд-ин) позволяет купить новую недвижимость и одновременно продать старую, использовав вырученные средства в качестве части оплаты. Как купить квартиру по такой схеме?

К сожалению, программа пока не получила широкого распространения на российском рынке, поэтому прежде всего уточните, какие застройщики предлагают проведение таких сделок. Узнайте, как обычно проходит продажа и покупка и обдумайте детали: какой срок вас устроит, где вы будете жить, если нужно будет дождаться окончания строительства и сдачи объекта. Если вам потребуется ипотека – обратитесь в банк. Ипотечный кредит обычно одобряют на 2−3 месяца – за это время сделка по трейд-ин должна состояться. Наконец, заключите договоры на продажу и покупку и дождитесь регистрации прав на новую собственность.