Что такое общее имущество многоквартирного дома

Содержание и текущий ремонт общедомового имущества в МКД

Квартира в собственности влечёт за собой ещё одно бремя – обязанность по уходу и управлению причитающейся долей в общем имуществе. К нему относят:

• крышу;
• технический этаж;
• общие коридоры и балконы;
• лестничные марши;
• подвалы;
• инженерные коммуникации;
• ограждающие конструкции;
• системы видеонаблюдения и пожарной сигнализации;
• земельный участок и элементы благоустройства на нём.

Преимущества общего имущества

Недостатки общего имущества

Правила

Основное назначение правил – обеспечение безопасной эксплуатации многоэтажной конструкции дома. Согласно этому документу собственники жилья, если в доме ТСЖ, или представители управляющей компании обязаны:

• регулярно проводить осмотр с составлением актов;
• планировать текущие и капитальные ремонты, опираясь на результаты периодических осмотров;
• обеспечивать надёжность и безопасность эксплуатации, а также доступность общего имущества для всех жильцов.

Кто отвечает?

Содержание общедомового имущества возлагается на собственников жилья, однако если дом обслуживает управляющая компания, то во внимание применяется заключенный на общем собрании жильцов договор. В этом документе должны быть по максимуму конкретизированы виды работ, которые обязана выполнять УК в рамках взимаемой платы за поддержание состояния и ремонт общедомового имущества

В этом документе должны быть по максимуму конкретизированы виды работ, которые обязана выполнять УК в рамках взимаемой платы за поддержание состояния и ремонт общедомового имущества.

Договор на содержание

Договор с УК или ТСЖ имеет стандартную форму и включает следующие разделы:

• преамбула с указанием даты и места заключения, персональных данных сторон-участниц ссылки на нормативно-правовые акты, регулирующие это взаимодействие;
• предмет договора с указанием точного адреса объекта и передачей права;
• права и обязанности сторон;
• расчёты по договору с указанием, что входит в плату за содержание, что является платой за коммунальные услуги, до какого числа производится расчёт, как определяется и изменяется размер оплаты и т.д.;
• ответственность сторон за несвоевременные расчёты либо исполнение оговоренных услуг;
• срок действия договора, а также возможность внесения изменений или полного расторжения;
• порядок разрешения споров;
• реквизиты и подписи сторон-участниц соглашения.

Плата

Размер платы рассчитывается на общем собрании собственников следующим образом:

• предварительно просчитывают смету на годовое обслуживание общедомового имущества с учётом уже заключённых договоров с подрядными организациями либо тарифными ставками работников, выполняющих те или иные работы;
• общая сумма делится на 12 месяцев, поскольку плата пересматривается не чаще одного раза в год (ч.7 ст. 156 ЖК РФ);
• полученная величина делится на общую площадь жилых помещений, так как доля и финансовые обязательства по содержанию пропорциональны квадратным метрам в собственности владельца (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).

Это важно знать: Договор содержания общего имущества в многоквартирном доме

Тариф

Тариф за обслуживание общедомового имущества не может быть изменён управляющей компанией в одностороннем порядке. Для пересмотра платы необходимо провести общее собрание жильцов и представить собственникам следующие отчётные документы:

• сведения о состоянии дома;
• результаты проведённых в прошлом году работ;
• результаты осмотров весной и осенью в период подготовки к новым сезонам.

Услуги

Таким образом, правила содержания общедомового имущества в МКД определяют перечень обязательных мероприятий, периодичность их проведения и механизм оплаты данной услуги за счёт средств собственников жилых помещений. Плата взимается пропорционально размеру собственности, а изменение тарифов в одностороннем порядке запрещено.

Как обосновать размер платы за содержание жилого помещения

Существует несколько критериев, при соблюдении которых размер платы за содержание и ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме будет считаться обоснованным.

Первое условие – размер такой платы должен обеспечивать надлежащее содержание общего имущества МКД и быть соразмерен утверждённому перечню, объёму и качеству услуг и работ (ч. 1 ст. 156 ЖК РФ, п. п. 29, 35 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

Минстрой РФ в своём письме от 17.03.2016 № 7513-ОЛ/04 отмечает, что для определения размера платы обязателен индивидуальный подход к каждому многоквартирному дому.

Второй критерий – размер платы должен быть рассчитан профессионалами и документально подтверждён. Расчёт выполняется в отношении каждого МКД по результатам осмотров состояния общего имущества такого дома.

Цель таких осмотров – своевременное определение видов и объёмов работ по ремонту ОИ для предотвращения угрозы безопасности жизни и здоровью граждан (пп. «а» п. 11 ПП РФ № 491). Результат осмотра оформляется в виде акта и считается основанием для принятия мер по устранению дефектов (п. 14 ПП РФ № 491).

Третий критерий – размер платы должен быть согласован обеими сторонами договора управления многоквартирным домом, так как считается существенным условием такого договора. Если размер платы не согласован, договор недействителен.

И последний критерий – различия в размерах платы для жилых и нежилых помещений допустимы только в тех случаях, когда они не являются дискриминационными для какой-то из сторон. Подробнее о том, какая дифференциация возможна и к каким решениям в случае споров собственников жилых и нежилых помещений по этому вопросу приходят суды, вы можете узнать в видеозаписи онлайн-конференции.

Содержание, ремонт общедомового имущества

Состояние помещений должно обеспечивать:

1. Соблюдение характеристик безопасности и надежности.
2. Доступное пользование общедомовым имуществом. Речь в том числе, идет и о земельном участке, на котором располагается жилое сооружение.
3. Безопасность для здоровья и жизни людей, сохранность материальных ценностей юрлиц и граждан, а также принадлежащих муниципалитету и государству.
4. Соблюдение законных интересов и прав владельцев и прочих субъектов.
5. Постоянную готовность коммуникационных инженерных систем, устройств учета и прочих приборов, включенных в общедомовое имущество и предназначенных для оказания соответствующих услуг лицам, проживающим в помещениях МКД.
6. Поддержание соответствующего архитектурного облика сооружения, согласно проектной документации.

Что входит в состав и правила содержания общедомового имущества МКД

В данной статье рассмотрим подробно, что входит в состав общедомового имущества, какие виды работ обязана выполнять управляющая организация в рамках содержания общего имущества МКД. Подробно разберём перечень работ по текущему ремонту, а также рассмотрим, из чего формируется оплата за содержание и ремонт общедомового имущества.

Одним из главных условий договора управления МКД является содержание общего имущества, поэтому важно знать, из чего формируется перечень общего имущества МКД, чем, собственно, Вы управляете. Кроме того, это поможет в решении многих спорных моментов с собственниками, а также при составлении сметы расходов

Все собственники квартир и нежилых помещений в МКД являются и собственниками соответствующей доли общего имущества МКД. Чем большее по площади помещение принадлежит собственнику, тем большая доля собственности в общем домовом имуществе ему принадлежит. Это обстоятельство определяет прямую ответственность собственников за состояние их общедомового имущества. Управляющая организация призвана поддерживать общее имущество в рамках договора управления.

Скачайте и используйте в работе

Общее имущество МКД включает в себя следующий перечень элементов:

1. Все помещения общего пользования, находящиеся за пределами квартир. Основная их функция – обслуживание помещений МКД. К ним относятся: чердачные помещения, коридоры, лестничные клетки и пролёты, балконы и лоджии, лифтовые шахты и оборудование, котельные, электрощитовые, насосные, подвальные помещения и т.д.
2. Помещения, не являющиеся чьей-либо собственностью, но выполняющие функцию организации досуга: фойе, холл, спортивный уголок, детская игровая зона и т.д.;
3. Внутридомовые инженерные системы, находящиеся за пределами помещений жильцов и собственников, но находящиеся в пределах МКД: трубопровод хвс и гвс, теплоснабжение, газоснабжение, электросети, водоотведение, вентшахты, мусоропровод и т.д.
4. Оборудование, предназначенное для обслуживания внутридомовых инженерных сетей: насосы, бойлеры, трансформаторы, генераторы, приборы учёта и т.д.
5. Конструктивные элементы МКД: крыша, фасад, фундамент, перекрытия и плиты, несущие и ненесущие конструкции, ограждения, снегозадержание, пандусы;
6. Земля, находящаяся под зданием МКД, и земельный участок, относящийся к придомовой территории. К общедомовому имуществу относятся все элементы благоустройства и озеленения территории: детская площадка, урны, беседки, скамейки, газоны, клумбы, вазоны, фонтаны, тротуары, парковки, подземный паркинг, шлагбаум, ограждение, калитки, ворота и т.д.

Перечисленные элементы определены законодательством РФ: п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса и Постановлением Правительства РФ №491 от 13.08.2006.

Мнение Конституционного суда

В определении № 489 О-О указано, что помещения, которые не выступают как части квартир, относятся к общедомовому имуществу, если в них располагается оборудование, используемое для обслуживания потребностей и нужд собственников. Они не имеют самостоятельного назначения. Как и располагающееся в них оборудование, такие помещения эксплуатируются для обслуживания нескольких либо всех помещений в жилом сооружении

При этом судьями было обращено внимание на то, что, помимо нежилых площадей, которые относятся к общему имуществу, в здании могут присутствовать и иные аналогичные объекты, которые предназначены для самостоятельной эксплуатации. Они признаются недвижимыми вещами

Такие помещения выступают в качестве самостоятельных объектов гражданских прав. Соответственно, их юридический статус отличается от нормативного режима, установленного в статьях 36 Жилищного и 290 Гражданского кодексов.

Предупреждение износа объектов

Текущий ремонт объектов, входящих в общее имущество, осуществляется по решению, принятому на собрании жильцов. Утвержденный перечень работ должен обеспечить предупреждение преждевременного износа и поддержание работоспособности и эксплуатационных показателей, а также устранение неисправностей, повреждений, дефектов. Текущий ремонт не предполагает замены лифтов, несущих ограждающих конструкций. В работы не включается устранение неисправностей дверей в нежилые или жилые помещения, окон внутри них, если они находятся в индивидуальном владении субъектов. Данные мероприятия осуществляются соответствующими собственниками.

В случае, если степень физического износа достигла предельно допустимого показателя, установленного в законодательстве от техрегулировании, и не обеспечивает безопасность здоровья, жизни лиц, представляет угрозу для муниципальных, государственных материальных ценностей и объектов, принадлежащих гражданам и юрлицам, законные владельцы помещений в МКД обязаны незамедлительно предпринять необходимые меры по исправлению ситуации. Для этого на собрании принимается решение о выполнении капитального ремонта. Факт достижения имуществом степени установленных предельно разрешенных показателей безопасности и надежности определяется собственниками либо ответственными лицами, а также представителями федеральных исполнительных орган, региональных структур, уполномоченных вести контроль эксплуатации и состояния жилищного фонда согласно ФЗ и прочих нормативных документов при осмотре. Его результаты заносятся в соответствующий акт.

Кто распоряжается?

Хотя содержание общедомового имущества возложено на плечи всех собственников, для организации данного процесса обычно назначаются ответственные лица. Наиболее распространенные варианты управления в 2020 году ‒ управляющая компания и ТСЖ.

Жильцы имеют право выбрать УК и заключить с ней соглашение, в котором будут прописаны все обязательства по содержанию имущества.

В свою очередь, управляющая фирма заключает договора с поставщиками коммунальных услуг, а также с организациями, осуществляющими содержание общедомового имущества и работы по ремонту. Она же исполняет распоряжения, принятые на общем собрании собственников. Владельцы квартир оплачивают работу УК.

ТСЖ или товарищество собственников осуществляет те же функции, что и управляющая компания. Выбирают этот орган путем голосования жильцов.

Расходы

Содержание совместного имущества, как и услуги ЖКХ, оплачивается собственниками. Каждый владелец жилья вносит оплату соразмерно своей доле. При этом данный вид расходов включен в состав обязательных платежей для собственников квартир.

Величину платежа определяет орган, в компетенции которого находится управленческая функция. Например, управляющая компания. Она составляет смету и делит суммы в необходимых пропорциях между собственниками.

При этом, в соответствии с требованиями законодательства, управляющий орган обязан отчитываться перед жильцами по запросу, на какие именно нужды тратятся средства.

Если же содержание общего имущества осуществляется ненадлежащим образом, то управляющий орган обязан снизить размер взимаемой оплаты на содержание. Если этого не происходит, то комиссией из собственников должен быть составлен соответствующий акт.

С ним они в дальнейшем имеют право обратиться в суд, приложив его к иску с требованием о снижении оплаты на содержание. Также в этом случае жильцы могут потребовать смены управляющего органа.

https://youtube.com/watch?v=jF-75YF8PpE

Что является общим имуществом собственников многоквартирного дома?

В правоприменительной практике (ч. 1-2, ст. 36 ЖК) общими, считаются следующие объекты многоквартирного дома:

• помещения, не предназначенные для проживания,  а используемые в общественных целях (общие лестничные площадки/пролеты, коридоры, лифты, мусоропроводные системы, шахты, мансарды, подвалы с проведенными инженерными коммуникациями и пр.);
• несущие конструкции (опоры/стены), бетонное основание, потолки, балконные опоры и пр.
• кровля, вентиляционные шахты, водопроводные и отопительные системы, а также системы газоснабжения/электроснабжения/заземления, спутниковые антенны;
• хозяйственные постройки/помещения, окна и входные двери (в подъезде), бордюры, перила, ограждения и заборы;
• иные объекты, общего социально-бытового назначения, включая спортивные/детские комплексы, автомобильные стоянки, гаражные конструкции, котельные и трансформаторные будки и пр.
• прилегающий к МКД земельный участок, включая объекты ландшафтного дизайна и благоустройства.

  Границы данной территории устанавливаются с учетом нормативов земельного законодательства РФ.

Предупреждение износа объектов

Текущий ремонт объектов, входящих в общее имущество, осуществляется по решению, принятому на собрании жильцов. Утвержденный перечень работ должен обеспечить предупреждение преждевременного износа и поддержание работоспособности и эксплуатационных показателей, а также устранение неисправностей, повреждений, дефектов. Текущий ремонт не предполагает замены лифтов, несущих ограждающих конструкций. В работы не включается устранение неисправностей дверей в нежилые или жилые помещения, окон внутри них, если они находятся в индивидуальном владении субъектов. Данные мероприятия осуществляются соответствующими собственниками.

В случае, если степень физического износа достигла предельно допустимого показателя, установленного в законодательстве от техрегулировании, и не обеспечивает безопасность здоровья, жизни лиц, представляет угрозу для муниципальных, государственных материальных ценностей и объектов, принадлежащих гражданам и юрлицам, законные владельцы помещений в МКД обязаны незамедлительно предпринять необходимые меры по исправлению ситуации. Для этого на собрании принимается решение о выполнении капитального ремонта. Факт достижения имуществом степени установленных предельно разрешенных показателей безопасности и надежности определяется собственниками либо ответственными лицами, а также представителями федеральных исполнительных орган, региональных структур, уполномоченных вести контроль эксплуатации и состояния жилищного фонда согласно ФЗ и прочих нормативных документов при осмотре. Его результаты заносятся в соответствующий акт.

Права жильцов относительно общего имущества многоквартирного дома

В соответствии с жилищным законодательством общедомовое имущество находится в долевой собственности владельцев жилплощади.

К нему относятся помещения и объекты, не входящие в состав квартир:

• межэтажные лестницы и лестничные площадки;
• лифты и их шахты;
• коридоры, если таковые имеются;
• крыши;
• чердачные помещения;
• подвалы, с помощью которых обеспечивается доступ к коммуникациям;
• придомовая территория многоквартирного дома со всеми расположенными на ней объектами и элементами благоустройства.

Все собственники жилья имеют равные права на пользование, владение и распоряжение данным имуществом.

Помимо непосредственного использования владельцы объектов недвижимости могут осуществлять перепланировку или реконструкцию этих объектов. Нередко это объединение жилых и чердачных помещений, пристройки или расширение дома, увеличение площади чердака.

Такие работы проводятся для оборудования разнообразных объектов благоустройства, например, создание веранд, зимних садов или спортивных залов, или же для сдачи свободных площадей в аренду.

Очень важную роль играет право собственности на придомовую территорию. Это не просто участок земли под домом и вокруг него, но также все постройки и иные элементы, расположенные на этой площади.

Только сами жильцы имеют право решать, что будет располагаться на общедомовой территории. Без их согласия не может осуществляться строительство гаражей, магазинов, детских площадок или парковок. Любые работы по созданию каких-либо объектов, осуществляемые без ведома жильцов, являются абсолютно незаконными.

Все решения, связанные с общим имуществом, должны быть согласованы на общем собрании жильцов. Для осуществления некоторых действий требуется разрешение от органов местного самоуправления.

Чтобы его получить, обязательно нужно предоставить протокол собрания собственников жилья, в котором отмечено согласие большинства жильцов на реконструкцию или строительство нового объекта. В данной ситуации не учитываются голоса временно или постоянно зарегистрированных граждан, которые не имеют права собственности на объект недвижимости.

Собственники жилья имеют право сдавать в аренду нежилые помещения, расположенные на первом этаже дома, а также часть общедомовой площади. Финансовые средства, полученные в результате совершения такой сделки, могут быть направлены на благоустройство, ремонт, оплату труда консьержа.

Даже являясь владельцем, все действия нужно непременно согласовывать с остальными соседями на общедомовом собрании.

Условия по содержанию общего имущества

Правила содержания общедомового имущества определены законом, где закрепляется порядок использования и ответственность каждого за неправомерные действия или нарушение правил общей эксплуатации. Каждый владелец квартиры в высотном доме должен знать основные требования по содержанию, а также участвовать в финансировании расходов на уход за общим имуществом.

Содержание общедомового имущества измеряется в денежном выражении, т. е. каждый владелец жилых помещений многоквартирного дома должен вносить определенную сумму на уход за общей территорией. Ее расчет производится на основании размера занимаемой площади. Также возможно финансирование как из государственного бюджета, так и за счет собственных средств участников кооператива. Во втором случае помощи от государства ждать не стоит, а при необходимости выполнения каких-либо ремонтных работ надеяться лишь на совладельцев МКД. На основании Постановления Правительства РФ № 491 (13.08.2006 с дополнениями и изменениями) общее имущество домовладельцев должно содержаться с четким соблюдением условий и правил, установленных законодательством и санитарно-эпидемиологическими нормами. Собственники недвижимого имущества в многоэтажке должны обеспечивать надежность конструкций, а также безопасность эксплуатации объекта.

Кроме того, ни один из собственников не имеет право каким-либо образом ущемлять или ограничивать пользование общим имуществом иным лицам, т. е. должны соблюдаться права и свободы всех домовладельцев. Еще одним условием по содержанию общего имущества является обеспечение постоянного доступа к коммуникационным системам для своевременного получения услуг лицами, проживающими в указанном многоквартирном доме. Все собственники обязаны поддерживать достойный внешний вид здания, его архитектурный стиль и облик в целом.

Надлежащий контроль за общей долевой собственностью предполагает мероприятия, касающиеся периодического осмотра дома, а также коммуникаций для выявления сбоев в работе совместного имущества или образовавшихся проблем, обеспечения своевременного санитарно-гигиенического обслуживания объекта, а также территории вокруг него, сбора и вывоза мусора и иных отходов. Также важны: контроль за обеспечением собственниками должного уровня пожарной безопасности помещений, озеленение придомовой территории, обеспечение благоустройства, организация и проведение текущего и капитального ремонта и т.д.

Постановление 491 с последними изменениями

Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (по состоянию на 01.05.19) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» — Постановление 491 с последними изменениями.

Утвержденные Правила 491 регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме (далее — общее имущество).

В состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее — оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

е(1)) автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета в соответствии с требованиями Федерального закона «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Постановление 491 с последними изменениями

1. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме

I. Определение состава общего имущества I(1). Требования, в соответствии с которыми определяется перечень имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах II. Требования к содержанию общего имущества III. Несение собственниками помещений общих расходов на содержание общего имущества IV. Контроль за содержанием общего имущества

2. Правила изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность