Как происходит купля-продажа квартиры

Как правильно оформить сделку?

Хотя надёжней всего провести оформление сделки с помощью специалистов, нет ничего принципиально невозможного в том, чтобы покупатель всё сделал самостоятельно. Рассмотрим пошагово порядок оформления.

Предварительный договор и задаток

Сделка с жильём требует осторожности, поэтому многие предпочитают проводить её в два этапа:

1. Предварительный договор, где стороны фиксируют свои намерения и сроки, когда будет заключаться основная сделка.
2. Основной договор.

На этапе предварительного договора часто используются гарантии. Одной из них является задаток. Условия о нём либо указываются в предварительном договоре, либо в соглашении о задатке (и тогда предварительный договор уже не обязателен).

Справка! Задатком, согласно ст. 380 ГК РФ, является сумма, которую покупатель заранее передаёт продавцу.

При этом кодекс устанавливает такие правила:

1. Если сделка не состоялась по вине покупателя, задаток остаётся у продавца и не возвращается.
2. Если же виноват продавец – он должен вернуть уплаченный задаток в двойном размере. Сверх того он компенсирует и весь ущерб, понесённый покупателем из-за несостоявшейся сделки.

• Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры
• Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры
• Скачать бланк соглашения о задатке при покупке квартиры
• Скачать образец соглашения о задатке при покупке квартиры

Необходимые документы

Чтобы купить квартиру на рынке вторички, потребуется как минимум следующий пакет документов:

1. Сам договор купли-продажи, согласованный сторонами.
2. Свежая выписка из ЕГРН. Поскольку в этом документе сведения указываются лишь на момент выдачи, неразумно пользоваться выписками, которым больше нескольких месяцев.
3. Паспорта участников сделки.
4. Действующая доверенность, если договор заключается через представительство.
5. Справка о состоянии лицевого счёта. После покупки задолженность перейдёт на покупателя – поэтому нужно заранее поинтересоваться её наличием и размером.
6. Выписка из домовой книги. Она подтверждает, кто зарегистрирован в квартире.
7. Нотариальное согласие супруга на покупку недвижимости.

• Скачать образец выписки из ЕГРН на квартиру
• Скачать бланк доверенности на покупку квартиры
• Скачать образец доверенности на покупку квартиры
• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры

На последнем моменте надо остановиться особо.

Нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости

Согласно ГК и СК РФ, недвижимость, находящаяся в совместной собственности супругов, должна продаваться либо по сделке, в которой участвуют они оба, либо с письменного нотариально заверенного согласия того из них, кто не является титульным владельцем (то есть не отражён в выписке ЕГРН).

Исключений из этого правила крайне мало. Выписка не нужна, если:

• квартира была куплена одним из супругов ещё до брака (поэтому нужно проверять время, которое она в собственности);
• между супругами есть брачный контракт, где квартира числится собственностью только одного из них;
• квартира получена в наследство или по приватизации, от которой второй супруг отказался;
• квартира куплена на средства, подаренные продавцу.

Важно! Последний вариант на практике крайне трудно проверить, поэтому лучше и в этом случае требовать письменное согласие супруга.

• Скачать бланк согласия супруга/супруги на продажу квартиры
• Скачать образец согласия супруги на продажу квартиры

Регистрация права в Росреестре

После того как подписан основной договор, его вместе с заявлением на регистрацию нужно передать в Росреестр, чтобы сведения о новом собственнике были включены в ЕГРН.

Сделать это можно:

1. Напрямую в местное отделение Росреестра.
2. Через МФЦ.
3. С помощью онлайн-сервисов, если есть регистрация на «Госуслугах».
4. По почте заказным письмом. Но в этом случае нужно нотариально заверить каждую подпись на каждом документе.

Как происходит передача денег?

Важным аспектом покупки является и порядок передачи средств. Здесь существует масса вариантов, позволяющих сторонам обезопасить себя:

• Передача наличных через банковскую ячейку.
• Аккредитив.
• Перечисление через эскроу-счёт (если банк оказывает такую услугу).
• Передача наличных в помещении банка и т. д.

Вне зависимости от способа, передача должна подтверждаться документами (хотя бы распиской, составленной при свидетелях). Иначе доказать в случае спора, что деньги были переданы, крайне трудно.

• Скачать бланк расписки о получении денег
• Скачать образец расписки о получении денег

Купля-продажа квартиры через нотариуса

При желании каждый может обратиться к нотариусу за помощью в оформлении квартиры. Однако, стоит отметить, что данная услуга не является бесплатной. Нотариус возьмет с вас энную сумму за свои услуги за регистрацию и за составление договора, если это необходимо. 

Купля-продажа квартиры через нотариуса является безопасной. Поскольку всю юридическую ответственность за совершение сделки, связанной с продажей недвижимости будет нести именно он. И, соответственно, любой опытный нотариус сможет рассказать о всех непредвиденных ситуациях, ошибках и прочих вещах, чтобы оградить вас от неприятных последствий. 

Договор купли-продажи автомобиля 2021 года

Печать

Образец

Заполнить

Скачать

Основные рекомендации по заполнению Договора купли продажи авто

• Первым делом необходимо распечатать бланк (несколько копий) (Один продавцу, один покупателю и один в ГИБДД)
• Далее нужно заполнить договор от руки ручкой (синей или черной), либо вы можете сделать это в электронном — печатном виде
• Затем пропишите номер договора (любое число, к примеру 0234/2021, потом этот номер вам еще пригодится — он вписывается в ПТС)
• Заполните графу места (города) осуществления сделки и поставьте сегодняшнюю дату.
• Пропишите данные паспорта Покупателя и продавца и проверьте правильность и корректность
• Берем далее информацию из ПТС и Свидетельства ТС и заполняем, исключив всевозможные ошибки
• Затем согласуйте стоимость авто с продавцом и покупателем. Вам необходимо указать цену автомобиля и прописью, и числом. Рекомендуем указать истинную
  стоимость транспортного средства, если нет важных аргументов перед налоговой)
• Далее продавец и покупатель должны обменяться всеми документами и
  ключами от автомобиля на денежные средства, и уже только после всех этих процедур можно начинать подписание Договора, который будет совмещен с актом приема-передачи транспортного средства.

Список всех необходимых документов для оформления договора купли-продажи авто.

Документы от Продавца:

• ПТС (Оригинал паспорта транспортного средства).
• Оригинал свидетельства о регистрации автомобиля.
• Паспорт гражданина

Документы от Покупателя:

• Паспорт гражданина
• Полис ОСАГО на
  приобретаемый автомобиль, без него не разрешается ехать даже с места сделки новому владельцу ТС

Рекомендации для покупателя:

1. Вы обязаны убедиться, что авто, который вы хотите купить в данный момент:

• Не залоговый
• Не ограничен на регистрацию (в любом МРЭО)
• Не кредитный (можно проверить онлайн сервисом в Интернете)
• На нем нет штрафов. Проверяем по номеру ТС (к примеру, на официальном сайте ГИБДД)
• Авто на момент сделки не находится под арестом и не в розыске (на ГИБДД онлайн)
• Проверьте авто на участие в дорожно-транспортных происшествиях и историю регистраций (можно тоже на сайте ГИБДД)

2. Будьте внимательны. Перед подписанием договора купли-продажи автомобилясверьте данные продавца с
документами (паспорт, ПТС, Свидетельство о регистрации)

*Ну и, конечно, не забывайте по окончанию сделки сделки внести данные нового собственника авто в Паспорт Транспортного Средства (ПТС). Укажите дату
покупки машины и номер документа, в котором указаны данные о праве собственности с датой его оформления. Ну и наконец поставьте подписи как Продавца, так и
Покупателя.

Рекомендации после продажи автомобиля

С 2014 года вступил в силу на территории России закон, согласно которому новый владелец авто в течение 10 дней с покупки авто и подписании
договора о купли-продажи ТС обязуется поставить свой автомобиль на учет в ГИБДД (другими словами — он должен зарегистрировать автомобиль на свое имя). Если вы не успели и данный срок вышел —
обратитесь в ГИБДД и поставьте машину на учет как можно скорее. Иначе продавец по истечению 10 дней может проверить регистрацию авто на нового
владельца. Договор купли-продажи авто может расторгнуть продавец, обратившись в ГИБДД, если покупатель не поставил ТС на учет. И это абсолютно законно.

Мы рекомендуем: продавец перед тем, как писать заявление в органы ГИБДД, все же попробуйте связаться с покупателем и узнать причину, по которой авто все еще не поставлен на учет, а прошло уже более 10 дней с момента оформления сделки купли-продажи авто.

Мы рекомендуем: обратите внимание на полис ОСАГО на момент заключения договора. Если он все еще не закончился (период действия полиса), вы легко можете
вернуть денежные средства за страховой период, который не использовался

Заметьте: вы продали авто. Количество дней, в которые вы не использовали полис ОСАГО будет рассчитываться со
следующего дня за днем написания заявления о расторжении договора со страховой компанией. Отсюда следует, чем быстрее обратиться с расторжением в страховую —
чем больше денег вы получите.

Для того, чтобы расторгнуть договор со страховой — возьмите ваш полис ОСАГО. Найдите на обратной (чаще всего) стороне телефон, адрес и режим работы офиса. Приезжаете, садитесь к свободному менеджеру, заполняете заявление на расторжение договора ОСАГО. Необходимы будут следующие документы:

• Договор купли-продажи автомобиля (ДКП) — копия
• Паспорт транспортного средства (ПТС) на проданный авто с указанием нового собственника — копия
• Генеральная доверенность, если она у вас есть — копия
• Полис страховой компании и возьмите квитанцию, ну или платежное поручение, если страхователь — юр. лицо
• Возьмите паспорт или его копию страхователя

Особенности проведения альтернативной сделки

Сбор цепочки

Очень часто проблемы с организацией альтернативной сделки возникают у тех, кто самостоятельно продает квартиру. Даже если вы нашли покупателя и подобрали себе новую квартиру, вы не сможете предугадать, сколько времени займут поиски альтернативы у вашего продавца, и так далее по цепочке. Часто участники сделки просто не могут сойтись в условиях: сроках переезда, ценах и т. д. В результате покупатели выходят из цепочки и появляются новые. Все это оттягивает поход в МФЦ для регистрации сделки.

Чтобы избежать ошибок и ускорить куплю-продажу, люди обращаются за помощью к специалистам (риелторам или юристам). Так как каждый участник цепочки отвечает за свой участок сделки, то и специалиста каждый для себя нанимает сам. Задача профессионала – решение всех организационных вопросов с другими покупателями и продавцами.

Специалист проводит переговоры с потенциальными покупателями или продавцами, помогает правильно оценить шансы на реализуемость альтернативы выбранной квартиры, заключает необходимые предварительные договоры, чтоб вы не потеряли деньги.

Если вы участвуете в готовой цепочке, отличий от обычной купли-продажи почти не увидите. Лично для вас это будет простая сделка, потому что ждать никого не придется. Вам нужно будет подписать договоры и пройти процедуру государственной регистрации перехода права собственности.

Подписание договоров

Специального договора купли-продажи для этого случая не существует. Для каждой сделки в цепочке составляется свой договор, который не связан с остальными. Каждый договор подписывается отдельно и на регистрацию подается тоже отдельно.

Допускается заключать договор в простой письменной форме (ППФ) или с участием нотариуса. Первый вариант подходит для сделок, которые не являются обязательными для нотариального удостоверения.

• Если вы хотите использовать ППФ, лучше обратиться к юристу, который проверит все детали договора.
• Услуги нотариуса необходимы, если в сделке участвуют несовершеннолетние, заключается договор пожизненного содержания с иждивением (рента), у квартиры несколько собственников и т. д.

Передача денег

Передача денег по договорам купли-продажи  проходит одновременно для всех участников сделки. И это условие не зависит от количества участников сделки: их может быть хоть 10, хоть 20. Это справедливо для случаев, когда в договоре не прописаны особые условия. В порядке исключения вы можете добавить пункт, по которому оплата производится только после регистрации всей цепочки сделок.

Для неподготовленного человека передача денег – это самый сложный и рискованный этап. Именно при обсуждении условий того, как продавец получит оплату, возникает больше всего разногласий. Поэтому часто без помощи юриста здесь не обойтись.

Важно! Не стоит передавать деньги наличными из рук в руки. Используйте для этого аккредитив или банковскую ячейку

Подробнее о процедуре мы рассказывали в статье «Покупка квартиры на вторичном рынке без риелтора: пошаговая инструкция». В таком случае получить деньги можно будет только после государственной регистрации передачи права собственности

Обратите внимание, что ипотечный займ и средства материнского капитала в альтернативных сделках можно использовать на стандартных условиях

Регистрация сделок

Регистрация сделок в МФЦ не требует одновременной подачи документов для всех сделок из цепочки. Хотя этого никто и не запрещает. Стороны каждой сделки выбирают день и время и вместе приходят с готовыми документами. При наличии доверенности от всех участников подать документы могут доверенные лица: родственники, юристы, риелторы и т. д.

После подачи документы попадают к разным государственным регистраторам

Отследить связь между квартирами регистратор не может, поэтому особенно важно правильно подготовить документы. Если одну из сделок не зарегистрируют, вся цепочка приостановится, пока не исправят проблему или не найдут замену проблемной квартире

Перечень необходимых документов для оформления договора купли-продажи квартиры

Перечень документов, для физическихлиц зависит от статуса объекта купли-продажи, а также статуса продавца и покупателя.

• Документы устанавливающие право на квартиру — договор купли-продажи, дарения или приватизации
• Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (Вместо свидетельства о гос. регистрации отмененного с 15.07.2016)
• Справка из БТИ о стоимости квартиры, которая также содержит технические характеристики квартиры
• Нотариально заверенное согласие супруга на заключение сделки, либо личное участие
• Справки для покупателя и продавца о психическом состоянии (психолог, нарколог)
• При отсутствии самого участника сделки, необходима нотариально заверенная доверенность на его представителя
• Докумены удостоверяющие личность покупателя и продавца

Все документы необходимо предоставить в подлиниках либо нотариально заверенные копии, иначе совершение сделки купли-продажи квартиры будет невозможно.

Возможные сложности

При наличии среди собственников квартиры несовершеннолетнего ребенка, одновременно с продажей старого жилья должно приобретаться новое, причем доля ребенка в новой квартире должна быть не меньше чем в старой. Необходимо также письменное согласие родителей или органов опеки на переписку ребенка в новую квартиру.

Передача денег при продаже квартиры

Одним из этапов совершения сделки купли продажи недвижимости – взаиморасчёт между покупателем и продавцом. Существует множество различных способов передать денежные средства.

Одним из наиболее опасных методов взаиморасчёта и сейчас уже уходящим на второй план — это передача «наличных». Выбрав такой метод взаиморасчёта, будьте крайне бдительными, ведь оплата наличными всегда подразумевает большой счет, и в условиях стресса, ведь купля/продажа квартиры, как для продавца, так и для покупателя всегда волнительное событие и банально можно допустить арифметическую ошибку. Так же есть риск, что часть купюр могут быть не настоящими, а в домашних условиях распознать поддельную купюру практически не реально. Ну и никто не застрахован, что деньги могут быть просто украдены.

Банковская ячейка — один из наиболее безопасных способов передать деньги. Суть данного метода очень проста, деньги кладутся в банковскую ячейку, при этом воспользоваться ими можно только после соблюдения всех пунктов прописанных в договоре.

Банковский аккредитив — это услуга банка, при этом весьма дорогая. В данном случае, лицом отвечающим за финансовую сторону вашей сделки является банк, главной задачей которого является перевод денежных средств со счета покупателя на счет продавца при заключении сделки, либо возврат денег покупателю, в случае ее отмены.

Перевод со счета на счет несмотря на то, что мы все уже привыкли к данному способу взаиморасчёта, данный метод нельзя назвать самым удобным и простым, ведь при переводе с карты на карту зачастую в банках предусмотрены лимиты, и вы не всегда сможете перевести нужную сумму, так же при переводе крупных сумм в банках предусмотрены комиссии.

Как купить квартиру на вторичном рынке чтобы не обманули

Как купить квартиру дешевле на вторичке

Жилье на вторичном рынке с равноценной планировкой и количеством квадратных метров оценивается по разному, в зависимости от района, состояния дома, этажности. Но продавца могут заставить снизить цену дополнительные обстоятельства:

• Срочный вынужденный переезд

• Нужда в деньгах

• Конфликтная ситуация в семье

За такими оправданными причинами для снижения стоимости вполне может стоять обман. Возможно квартиру пытаются быстро сбыть перед тем, как она будет выставлена на торги за долги собственника.

Цена также может быть снижена, если в планах у продавцов одновременно покупка другой квартиры и сделка может надолго затянуться, и в итоге сорваться.

Более надежный способ снизить стоимость

Стоит предложить снизить цену квартиры в связи с выявленными недостатками или обстоятельствами. Например, такие:

• входная дверь в квартиру расположена рядом с лифтом;

• если квартира угловая;

• потребуется замена электропроводки.

Какие ситуации настораживают?

Какие подробности учитывать и что может повлиять на окончательное решение в выборе квартиры на вторичном рынке? Необходимо собрать юридическую информацию о квартире:

Незаконная приватизация

Каждую квартиру необходимо проверять с момента приватизации. Если кто то, из зарегистрированных в ней, не участвовал в приватизации, сделку могут признать недействительной.

У собственников несовершеннолетние дети

– Родители предусмотрительно за несколько месяцев до приватизации выписывают своих детей, чтобы не собирать дополнительный пакет документов и не согласовать вопрос с отделом опеки и попечительства . Подросшие дети в срок до 21 года в праве требовать признать сделку купли-продажи недействительной.

– Не наделили своих детей долями по условиям материнского капитала. Органы опеки, Пенсионный фонд или прокуратура могут при обнаружении данного факта признать недействительными последующие сделки с этой недвижимостью.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Получена путем наследования

Если продавец наследник, особенно если квартира получена в наследство совсем недавно. Есть риск отмены сделки покупки квартиры другими наследниками. Даже через шесть месяцев могут появиться наследники, не ведающие о наследстве ранее, но способные оспорить сделку.

Наименее рисковый вид сделки – покупка квартиры, полученной по наследству наследниками первой очереди (это дети, родители, супруги). Однако и в данном случае, покупатель не будет застрахован от появления законнорожденных детей, которых могут и предумышленно скрывать.

Продажа через доверенность

На момент подписания договора и регистрации сделки необходимо обязательно видеть собственника Продажа квартиры по доверенности может быть признанной незаконной, если собственник отменил ее действие до момента сделки, о чем покупатель может не знать.

Риск еще в том, что доверенность может быть фальшивой.

Важно учитывать, что доверенность должна быть заверена нотариально. Если, например, собственник, выписавший доверенность, после подписания договора до момента его регистрации умирает, то сделка не может быть зарегистрирована

Если, например, собственник, выписавший доверенность, после подписания договора до момента его регистрации умирает, то сделка не может быть зарегистрирована.

Несогласованная продажа квартиры

Необходимо прояснить количество собственников, приобретена ли квартира в браке и есть ли среди собственников несовершеннолетние и удостовериться, что в момент совершения сделки, участвуют все собственники.

Если на момент сделки супруг или супруга собственника признаны исчезнувшими, имеется вероятность, что пропавший может явиться и заявить о своих правах.

 Частая перепродажа

Короткие сроки между заключенными сделками являются признаком большого риска и должны насторожить покупателя, особенно если сделки проходили по доверенности. Мошенники скрывают первоначального продавца, который возможно в момент сделки был недееспособен.

Подозрительно, если квартиру быстро перепродают, после получения в наследство или дарения от человека, который не родственник.