Земельный участок под индивидуальное жилищное строительство

Что это такое?

Расшифровка термина ИЖС звучит как «индивидуальное жилищное строительство». В настоящее время данный вариант оформления земли пользуется популярностью, причина – без лишних формальностей использовать землю практически под любое строительство и оформить ее в собственность. Собственник же имеет право прописаться в доме сам и прописать там же, кого пожелает. На само здание можно оформить юридический адрес.

ИЖС классифицируется как один из видов надела, на котором можно возводить одноквартирные жилые дома ограниченной этажности (не более 3 этажей, возможно наличие подвала). Разрешено строить кладовки, гараж, бытовые и хозяйственные постройки. Одноквартирный дом – это дом, в котором может проживать 1 семья.

Если позволяют размеры участка, можно развести огород, заниматься садоводством. А вот под разведение скота и птицы ИЖС не предназначен.

Землю под ИЖС можно выкупить у государства или получить бесплатно. На безвозмездное получение могут рассчитывать следующие категории граждан:

• семьи, воспитывающие 3 и более детей, не достигших совершеннолетия, при этом родители должны быть официально зарегистрированы, а семья – иметь статус многодетной;
• герои Советского Союза и Российской Федерации;
• кавалеры Ордена Трудовой Славы.

В ряде регионов в данный список включены и иные категории граждан.

Для получения всех необходимых разрешений нужно собрать определенный пакет документов, подать его в административный орган. Дождаться предоставления земли под строительство, после чего – оформить надел. Для его сохранения – начать строительство жилого дома на полученном участке в первые 3 года.

Процесс покупки земли под ИЖС у государства включает следующие действия:

• подача заявления в администрацию с просьбой выделения участка под ИЖС;
• решение о предоставлении надела под строительства (срок рассмотрения заявления – до 30 дней);
• при положительном решении администрации в СМИ выставляется объявление о проведении аукциона;
• после проведения публичного аукциона можно приступать к оформлению документов, при этом участие других участников аукциона необязательно.

Запрет на строительство и реконструкцию

Участки под огородничество, автосервис и другие объекты купить без торгов по данному основанию не получится.

Указанный запрет может быть установлен только в случае приватизации земельного участка, находящегося в государственной собственности, и не распространяется на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности.

Этот запрет не применяется к случаям, когда государственные земельные участки приватизируются лицами, не указанными в п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ, в населенных пунктах, численность населения которых менее 3 млн. человек.

Запрет не распространяется на реконструкцию объектов, предельные размеры и параметры которых не соответствуют утвержденному градостроительному регламенту (см. п. 3 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ и ч. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ).

Запрет также не может применяться при реконструкции объектов капитального строительства, реконструкция которых не приведет к изменению разрешенного использования земельного участка.

Напомним, что в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и его целевой категорией определяется правовой режим земельного участка (ст. 7 Земельного кодекса РФ). Информация о разрешенном использовании земельного участка содержится в градостроительном плане земельного участка (см. ст. 44 Градостроительного кодекса РФ).

До даты утверждения правил землепользования и застройки, но в пределах пяти лет, исчисляемых с момента введения в действие Градостроительного кодекса РФ, изменение вида разрешенного использования допускается на основании решения главы местной администрации (см. подп. 3 п. 1 ст. 4 Федерального закона от 29 октября 2004 г. N 191-ФЗ).

Очевидно, что запрет является определенным ограничением права собственности, поскольку право застройки земельного участка принадлежит собственнику (см. ст. 40 Земельного кодекса РФ и ст. 263 Гражданского кодекса РФ).

Ограничение гражданского права допустимо только на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (см. ст. 1 Гражданского кодекса РФ).

Теперь разберемся, какую из указанных целей преследует запрет, установленный в соответствии с п. 3 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ в новой редакции.

Вопрос об установлении запрета по смыслу нововведений относится законодателем на усмотрение органов государственной власти, т.е. в зависимости от решения органов государственной власти для некоторых покупателей запрет может и не устанавливаться.

Решение вопроса о запрете строительства и реконструкции на конкретном приватизируемом земельном участке законодатель, таким образом, передал на субъективное усмотрение конкретного чиновника со всеми вытекающими из этого последствиями.

Не исключены ситуации, когда после выкупа земельного участка его собственник обратится в суд для признания наложенного запрета на строительство и реконструкцию не соответствующим положениям Земельного и Гражданского кодексов РФ, а также Конституции РФ.

Как отмечалось, запрет является ограничением права собственности земельного участка. Из статьи 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ следует, что ограничения прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора или акта органа государственной власти, подлежат государственной регистрации, если это прямо установлено законом.

Из нововведений следует, что государственная регистрация запрета на строительство и реконструкцию в ЕГРП не предусмотрена.

Под какие цели можно арендовать земельный участок?

Это основание допускает 4 цели.

аренда земли для строительства индивидуального жилого дома (ИЖС).

Земельные участки под гостиницу, автомастерскую, магазин и другие объекты арендовать без торгов по данному основанию не получится.

Если вы хотите получить землю для строительства домика или коттеджа, то этот способ для вас.

Полезный совет: Многие люди, ищущие землю под строительство индивидуального дома, хотят получить участок именно в собственность.

Это связано с тем, что, по их мнению, право собственности более надежно, чем аренда.

Однако это иллюзия, которая вытягивает лишние деньги из кошелька заблуждающегося.

Нужно понимать, что государство может изъять для своих нужд практически любой участок, даже тот, которым вы владеете на праве собственности.

Поэтому собственность на землю не является 100-процентной гарантией от изъятия участка.

При этом, покупка пустого участка земли (то есть приобретение в собственность) под ИЖС, чаще всего обходиться дороже, чем аренда этого же участка и последующий выкуп земли под уже построенным домом.

Иными словами, в большинстве случаев гораздо выгоднее не сразу покупать земельный участок под ИЖС, а брать его в аренду, строить дом, и только после этого выкупать участок под завершенным строительством.

В таком случае, выкупная стоимость, как правило, будет значительно ниже, чем цена покупки пустого участка.

аренда участка для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта.

В чем заключается 1 (одно) важное отличие земельных участков под ЛПХ от участков под ИЖС?

Участки под ИЖС могут находиться только в границах населенного пункта.

Вы не найдете участок с видом разрешенного использования под ИЖС за пределами города, поселка или другого поселения.

А участки, предназначенные для ЛПХ, могут находиться как внутри населенного пункта, так и за его пределами.

Однако арендовать под ЛПХ без торгов можно только те участки, которые находятся на территории населенного пункта.

Если участок имеет вид разрешенного использования – ЛПХ, но находится за границей населенного пункта, то арендовать такой участок без торгов по данному основанию не получится.

Однако арендовать под ЛПХ землю, которая находиться за границами населенного пункта можно по другому основанию.

Читайте эту статью далее и вы узнаете, как получить участок в аренду.

аренда земельного участка под садоводство и дачное хозяйство.

Участки под дачное хозяйство более привлекательны, чем участки под  садоводство.

Объясняется это тем, что на земле под дачу можно прописаться, перед этим построив дом.

А на садовом участке прописаться весьма проблематично.

Более подробно о том, как прописаться на дачной земле, изложено в пошаговой инструкции: Как получить разрешение на строительство.

аренда земли для осуществления деятельности крестьянским (фермерским) хозяйством.

Начинающие фермеры, которым не перепало земельных паев, как правило, арендуют землю без торгов.

И делают это весьма успешно.

Правовой режим земель ИЖС

Вид разрешенного использования – классификация, которая необходима для определения способа эксплуатации земельного участка. Этот параметр определяется исходя из результатов зонирования территорий. Земельные участки под ИЖС могут располагаться только на землях населенных пунктов. Выделяют два вида построек, которые могут располагаться на ИЖС:

• Основное жилище – подразумевает дома, в которых можно прописаться и постоянно проживать.
• Вспомогательные здания – хозяйственные сооружения (сараи, склады, гаражи, летние кухни, веранды и многое другое).

Порядок возведения и регистрация дома

Для того, чтобы на участке под ИЖС все строения были расположены правильно, необходимо заранее составить планировочную схему (СПОЗУ) и заказать градостроительный план в отделе архитектуры местного муниципалитета. После того, как ваша схема будет одобрена, в этот же орган вам нужно будет подать пакет документов для получения разрешения на строительство. Этот документ выдается сроком на 10 лет. После того, как все этапы будут пройдены, вам необходимо зарегистрировать дом, оформить права собственности и получить об этом свидетельство. Для этого необходимо обратиться в территориальное управление Росреестра и предоставить определенные документы. По истечению 20 дней со дня подачи ваши права зарегистрируют, и вам выдадут соответствующее свидетельство.

Преимущества и недостатки ИЖС

Основным преимуществом земельного участка под ИЖС является то, что он имеет точный юридический адрес. Это дает возможность прописаться в таком участке, что дает собственнику дополнительные возможности (обслуживание в поликлиниках, постановка в очередь на сад или школу и многое другое). Также такие участки имеют вокруг себя развитую инфраструктуру, которая включает обустроенные дороги, пассажирский транспорт, магазины и торговые точки. Дом, который построен на земле ИЖС, имеет более высокую кадастровую стоимость, что позволяет использовать его в качестве залога. Несмотря на это, такие участки имеют ряд недостатков:

• Строить дом на участке под ИЖС можно только после согласования с архитектурным бюро: необходимо учесть все ГОСТы и нормы СНиПа. Незаконное строительство преследуется законом.
• Имеются ограничения по минимальному и максимальному размеру: от 4 до 30 соток (зависит от того, о каком регионе идет речь).
• Величина земельного налога будет достаточно высокой.

Развитие жилищного строительства в РФ

Огромное количество домов на участках под ИЖС было простроено в рамках программы «Жилье для российской семьи». Согласно приказу Министерства Строительства России, под нее подпадают строящиеся жилые дома или блок в доме блокированной застройки с менее чем 3 этажами и предназначенный для проживания одной семьи. «Жилье для российской семьи» помогает улучшить жилищные условия всем семьям, которые не могут приобрести недвижимость по рыночным ценам.

Также Минстрой РФ рассматривает проект федерального закона, который предусматривает создание новых возможностей для жилищной кооперации. Согласно законопроекту, граждане смогут создавать жилищные некоммерческие объединения, которые предназначены для обеспечения жильем. Все это проводится при поддержке органов государственной власти и местного самоуправления. В такие объединения смогут входить многодетные семьи, семьи государственных служащих и работников бюджетных организаций. Также было разработано постановление «Об исчерпывающем перечне процедур в сфере жилищного строительства», благодаря которому удалось сократить количество процедур и сроков при индивидуальном жилищном строительстве.

Содежание инструкции: Как получить земельный участок?

  пошаговый алгоритм действий по получению земли в собственность без торгов.

Пошаговый алгоритм действий по получению земли это карта в море чиновничьего безразличия и алчности.

Многие люди начали процесс получения земельного участка и потом бросили это дело, потому что заблудились в коридорах власти.

Пошаговая инструкция полностью снимает эту проблему.

 как застолбить земельный участок и пройти процедуру предварительного согласования.

Данная информация позволяет получать земельные участки, которые еще не имеют границ и кадастрового номера.

Правильно застолбив земельный участок, вы получаете срок 2 года, для того чтобы оформить свою землю и поставить ее на учет.

 как организовать кадастровые работы и поставить  земельный участок на учет.

Полезный материал о том, как не позволить чиновникам и прикормленным кадастровым инженерам обдирать себя как липку.

 как должна действовать власть после получения вашего заявления на земельный участок.

Понимание внутренней кухни избавляет от многих ошибок и от манипулирования со стороны хитрожопых чиновников.

Применяя инструкцию для получения земли, вы почувствуете, что можете управлять ситуацией.

В душе вы будете смеяться над нелепыми советами чиновников, потому что понимаете их истинный смысл.

 как получить земельный участок под жилищное строительство.

В инструкции детально описаны 3 способа получения земельного участка для индивидуального жилищного строительства.

Вы можете выбрать любой способ и получить земельный участок, без знаний кадастрового инженера или строителя.

как получить землю через аукцион по продаже или аренде земельного участка.

Пошаговая инструкция позволяет получить земельный участок без взяток, стресса и нервотрепки.

Вы спокойно открываете нужные двери, а не бьетесь головой о стену, потому что точно знаете как получить земельный участок.

как проводится аукцион по продаже земли и как на нем нужно действовать.

Вам незачем бояться и избегать аукциона по продаже земли, потому что на аукционе можно получить земельный участок по начальной цене.

Вся процедура подчинена правилам, и вы сможете использовать эти правила в своих целях.

как получить землю в аренду без проведения торгов (аукциона).

Аренда земельного участка чаще всего бывает гораздо выгоднее, чем покупка земли.

Из инструкции вы получите выгодные способы приобретения прав на земельный участок.

Этот раздел инструкции поможет тем, кто хочет получить земельный участок на льготных условиях.

Депутаты Госдумы не очень расщедрились на льготы для получения земли. Но все равно есть из чего выбрать подходящий способ и получить земельный участок бесплатно.

 как находить свободную землю для инвестиций.

Например, получили в собственность землю 50 соток под личное подсобное хозяйство.

Изменили вид разрешенного использования земли с ЛПХ на ИЖС.

Нарезали землю на 5 равных участков по 10 соток.

Продали каждый в отдельности гораздо дороже,

как можно изменить вид разрешенного использования земельного участка.

Менять вид разрешенного использования земли можно, а в некоторых случаях это очень выгодно.

Вы с легкостью сможете поменять назначение земельного участка на законных основаниях, потому что вы будете знать как это сделать.

как пользоваться правилами землепользования и застройки, которые никто не читает.

Правила землепользования и застройки на 150 страницах читать не очень увлекательно.

Преимущество пошаговой инструкции в том, что с ее помощью, вы будете точно знать, что искать в Правилах.

Облегчить и упростить процесс получения земельного участка, в этом  основанная ценность инструкции.

Инструкция поможет за 2 дня овладеть ценным навыком поиска свободных земельных участков.

Вы сможете найти свободную землю в хорошем месте. А дальше дело техники и пошагового алгоритма действий.

 как получить земельный участок в аренду за мизерную плату. И потом выкупить его.

Выгодно знать разные тактики и способы получения земельных участков.

Вы сможете осознано выбирать пути и условия получения земли, потому что они детально описаны в пошаговой инструкции.

Чиновники из земельного комитета не расскажут вам как лучше действовать. Они нацелены обобрать вас (в свой карман или в бюджетный).

С пошаговой инструкцией вы защищены от недобросовестных советов и действий кого бы то ни было.

 как давить и куда писать, если вас откровенно «динамят».

Рычаги и педали, о которых вы узнаете, помогут вам не забуксовать с получением земельного участка.

Просто действуете планомерно, в соответствии с пошаговым алгоритмом, и получаете земельный участок.

Проверка грунта

Исследование грунта, на выбранном под ИЖС участке земли, стоит провести еще до подписания договора. Базируясь на этих данных, будет создан проект всей постройки и выбран тип фундамента. Исследование проводится в любом случае, и особенно тщательно, когда цена слишком привлекательна для престижного района.

Важно узнать затапливается ли участок во время разлива реки, длительных обильных дождей, а так же какой уровень грунтовых вод. Это можно узнать у соседей или, сделав в разных концах участка несколько глубоких ямок

Если за один час в них появилась вода, то грунтовые воды проходят очень близко к поверхности. В дальнейшем понадобится постройка дренажной системы.

Состояние грунта и близость грунтовой воды – это немаловажные факты, но ориентироваться только на них при окончательном выборе не стоит. Идеальных участков не существует, а все недостатки можно превратить в достоинства, обыграв их под условия местности. Решить все проблемы помогут специалисты из архитектурного бюро.

Юридическая сторона

Юридические вопросы, на которые надо обратить внимание в первую очередь:

1. Межевание – это точное определение границ владения, с документальным занесением в кадастровый и топографический планы. В этих документах так же обозначаются все, имеющиеся на участке коммуникации. Провести межевание лучше всего до оформления договора купли-продажи. В этом случае все работы оплачивает продавец, и покупатель получает, после заключения сделки, готовые документы на земельный участок.
2. Хорошо если, выбранный участок, оформлен в реестре государства, как объект собственности или долгосрочной аренды. С таким объектом права не возникнет проблем при переоформлении документов на себя. Если же такая регистрация не проводилась, то необходимо убедиться с помощью юридического специалиста по недвижимости, что сможете оформить все на себя без проволочек и проблем. Так же законно попросить продавца зарегистрировать участок перед продажей. Дальнейшие действия (прописка, узаконивание сделки) без занесения в госреестр (ЕГРП) невозможны.
3. До окончательного решения о покупке участка необходимо выяснить есть ли на нём какие-либо обременения (залог, арест, сервитут). Сервитут – это право на ограниченное пользование участком лицами, не являющимися его владельцами (проход, проезд, прокладка госкоммуникаций). Узнать все нюансы можно, заказав выписку из ЕГРП.
4. Оплата всех налогов за пользование участком за предыдущие годы еще один важный момент. После совершения сделки задолженность ляжет на плечи нового владельца.

Итак, что такое участок ИЖС в различных категориях?

• К первой категории земель, как уже было сказано выше, относятся «земли населенных пунктов». Покупка такого земельного участка позволит вам без проблем получить разрешение на строительство дома, а также получить прописку и почтовый адрес.
• Другой вариант земель имеет категорию «для ведения личного подсобного хозяйства», также разрешающий строить на участке жилые дома.

Единственным отличием участков такой категории является невозможность получить почтовый адрес и соответственно оформить прописку по месту жительства. Но здесь необходимо быть внимательным, поскольку участки со статусом ведения личного подсобного хозяйства могут располагаться на землях сельскохозяйственного назначения, а на таких землях застройка запрещена. Такие участки имеют статус «полевой земельный участок».

• Есть категории земель сельхозназначения, но с типом разрешенного использования «под дачное строительство». На таких участках возможно построить дом-дачу с пропиской или без таковой.
• На землях сельхозназначения возможно построить жилой дом, если категория земли обозначена «под ведение крестьянского (фермерского) хозяйства». Стоимость такого участка ИЖС значительно дешевле, чем земельный участок в категории «под дачное строительство». При этом, такие участки могут располагаться вблизи населенных пунктов, что даст возможность пользоваться необходимой инфраструктурой.
• И наконец, что такое участок ИЖС
  , расположенный на землях с категорией «под садоводство»? На таком участке вы тоже можете построить собственный дом, однако прописка в нем не предусмотрена.

Комментарий эксперта

Игорь Воропаев — ведущий юрист «Проспер-Консалтинг» Консультант портала PropertyExperts

Во многих населенных пунктах покупатель активно интересуется и приобретает сотки под ИЖС. Работая в сфере рынка строительства, я могу подтвердить этот факт. Данная юридическая аббревиатура будет расшифровываться как индивидуальное жилищное строительство. Участок ИЖС может находиться в границах ДНП, СНТ или ЛПХ, коттеджного поселения, кооператива или другого населенного пункта (некоммерческого либо коммерческого).

Основной причиной, почему данное предложение заставляет клиентов задумываться и становиться перед выбором, можно назвать то, что перед строительством дома гражданин сам может решить, где будет находиться жилье, как именно будет проходить возведение постройки, самостоятельно разобраться и выбрать все характеристики (внешний вид, форма, размер строения), плюс сократить расходы

Для многих также важно получение рассрочки. Для кого-то это может означать достоинство, для кого-то наоборот недостаток

Таким образом, строительство на участке ИЖС будет коренным образом отличаться от покупки готового жилья: клиент сам может возводить свой дом, или же принимать в этом участие.

ИЖС
(индивидуальное жилищное строительство) — это постройка жилого дома для круглогодичного проживания. ИЖС участок – это территория, на которой можно построить объект ИЖС, дом до трех этажей на одну семью, такое определение зафиксировано в нормативных документах. Подобная формулировка в российском законодательстве дает возможность использовать постройки данного типа для продажи квартир как для одной семьи, так и для нескольких, поскольку количество человек, которые могут проживать, не лимитировано, а также не оговаривается — могут ли в постройке находиться разные входы.

Второстепенные параметры отбора участка

Безусловно, юридические, экономические, транспортные моменты очень важны при подборе достойного участка под ИЖС, но есть еще несколько критериев, наличие которых будет бесспорным бонусом:

• расположение рядом водного объекта, красочные места вокруг;
• удобный, не загромождённый подъезд к участку;
• возможность уединения в своем домовладении и на участке от соседей и посторонних людей;
• возможность создать дом и расположить любые постройки по своему усмотрению без ограничений;
• на соседних участках нет высоких растений, загораживающих солнечные лучи, есть возможность удалить без согласования лишние деревья и кустарники;
• наличие плодородной почвы;
• перспектива подключения интернет соединения и телефона;
• имеются баки для централизованного сбора мусора;
• работает почтовое отделение;
• поблизости есть поликлиника, магазины, спортивные площадки, стадионы, пляжи;
• есть возможность застраховать постройки и имущество;
• наличие добрых соседей и отсутствие криминала в районе.