Как платить коммунальные платежи в апартаментах?

Что такое апартаменты, их виды и юридическое определение

Данное понятие появилось в РФ относительно недавно, но его популярность быстро набирает обороты. С юридической точки зрения апартаменты – нежилое помещение, площадь которого свыше 40 кв. метров. Оно может быть расположено в жилых домах и комплексах, но имеет принципиально другое функциональное назначение, а именно используется как вариант временного пребывания, проживания, для коммерческих целей.

Расшифровка понятия и его юридический статус, механизмы приобретения и допустимого использования закреплены в законодательстве РФ. Застройщики активно используют данное понятие для обхода налогового законодательства и снижения своих затрат, чтобы избегать дополнительных проверок и бумажной волокиты.

При этом зачастую сдают полноценные квартиры, в которых выдержаны все санитарно-гигиенические нормы и можно жить постоянно.

Ранее это рассматривалось только в рамках гостиничного бизнеса, но сейчас есть несколько видов такого помещения:

1. Номера в объектах коммерческой недвижимости, которые можно использовать как для личного проживания, так и сдачи в аренду. Законодательством разрешена временная регистрация в таких объектах.

2. Лофты – особенный вид апартаментов, который создают из заброшенных промышленных предприятий или на территории действующих. Особенностью лофтов есть их нестандартные формы и размеры, высокие потолки и панорамные окна, наличие нескольких уровней. Переоборудование промышленных объектов в лофты стало прибыльным бизнесом, поскольку потребность в них возрастает с каждым годом.

3. Студии – многофункциональные апартаменты, которые обычно имеют небольшую площадь и совмещают в себе несколько разных типов комнат, например спальня-кабинет-кухня. Дизайнерские решения помогают превратить такой объект в полноценное место проживания или аренду для туристов и гостей города.
4. Жилплощадь в многофункциональных комплексах, стандартно представленная в виде нескольких комнат с наличием санузла, которая располагается в больших бизнес-центрах. Может использоваться как для частного проживания сотрудников компании, занимающей офис в данном комплексе, так и для различных корпоративных мероприятий.

Также при описании апартаментов зачастую используют классификацию уровня комфортности при сдаче жилья в аренду, выделяя следующие типы:

• А – небольшие номера, рассчитанные на 2-4 человека с наличием санузла;
• В – несколько раздельных комнат общей площадью до 90 кв. м.;
• С – предполагают наличие раздельных комнат, а также кухни и гостиной, вмещают до 12 человек;
• Класс люкс – могут быть представлены как роскошными номерами в отелях, так и отдельно стоящими виллами. Предполагают наличие прислуги и дополнительных услуг.

С описанием юридического термина и возможными вариантами его использования можно ознакомиться в нескольких законодательных актах:

• Приказ Министерства спорта и туризма РФ № 35, вступивший в действие 15.04.2011 г;
• Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 г. № 713;
• от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ.

Данные документы дают подробную расшифровку возможностей использования разных типов помещений и перечень требований, который к ним прилагается.

Минус на плюс

Апартаменты по юридическому статусу — нежилые помещения, но это понятие законодательством до сих пор не отрегулировано и встречается только в гостиничном бизнесе, пояснила руководитель департамента контроля качества НЮС «Амулекс» Нурида Ибрагимова.

— Использование этого термина носит скорее маркетинговый характер, — считает эксперт.

При этом, по ее словам, договоры по ипотеке и для покупки апартаментов и квартир практически идентичны.

— Такой договор представляет собой кредит для приобретения недвижимости под залог этой же недвижимости — и неважно, будет ли она жилой или нежилой. А вот условия по процентным ставкам этих кредитов могут незначительно отличаться, — предупредила Нурида Ибрагимова

Несмотря на экономию при покупке, налоговые вычеты и льготы для владельцев такой недвижимости не предусмотрены, кроме того, апартаменты из-за статуса нежилого помещения облагаются повышенным налогом на имущество, рассказал руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

— Если для квартир налог на имущество составляет от 0,1% до 0,3%, то для апартаментов налог от 0,5% до 2%, — пояснил Дмитрий Таганов.

Разница в налогах будет покрываться сэкономленными при покупке средствами, убеждена директор департамента продаж «Галс-Девелопмент» Екатерина Батынкова.

— Налог исчисляется по кадастровой стоимости, которая у нежилых помещений раза в два, а то и три меньше, чем у квартир, поэтому в итоге имущественный налог получается либо таким же, как у квартир, либо в некоторых случаях даже меньше, — рассказала она.

Расходы на водоснабжение, отопление и электроэнергию в апартаментах оказываются на 10–15% выше, чем в квартирах, так как размер коммунальных платежей в апартаментах самостоятельно устанавливается управляющей компанией и не регулируется нормативными правовыми актами правительства Москвы, пояснил Дмитрий Таганов.

Разницу в оплате коммунальных услуг Екатерина Батынкова из «Галс-Девелопмент» признает, но не считает существенной.

— Что касается воды и электричества, то ставки немного выше, в среднем на 20%, от ставок жилых помещений. Допустим, если вода и электричество обходятся в 3–4 тыс. рублей, то 20% этой суммы — 600–700 рублей. На мой взгляд, это не может быть стоп-фактором относительно выбора апартаментов, – убеждена она.

По наблюдениям экспертов, зачастую тарифы на коммунальные услуги одинаковы, несмотря на то что формально апартамент — нежилое помещение. Управляющие компании рассчитывают коммунальные платежи для апартаментов по тарифам на водоснабжение, водоотведение и электроснабжение, как и для жилой недвижимости.

При этом в апартаментах нельзя получить постоянную регистрацию, напомнила руководитель департамента контроля качества НЮС «Амулекс» Нурида Ибрагимова.

Однако собственники могут рассчитывать на временную регистрацию сроком на пять лет с возможностью продления, сообщает директор департамента продаж «Галс-Девелопмент» Екатерина Батынкова. По ее словам, данный документ дает возможность прикрепиться к поликлинике, записать ребенка в районную школу или детский сад.

Преимущества и недостатки по сравнению с другими видами недвижимости

Нельзя однозначно сказать, что лучше, апартаменты или квартира. Это разные понятия. Они имеют свои преимущества и недостатки. Плюсы и минусы апартаментов перед квартирой приведены ниже в таблице.

Преимущества
Недостатки
Приемлемая цена.
Наличие широкого перечня гостиничных услуг.
Выгодное местоположение. Апартаменты обычно располагаются в коммерческих постройках. Их возводят, как правило, в центре города или за его пределами. Поэтому можно получить жилье в экологически чистом и тихом районе либо в небоскребе, рядом с аптеками, супермаркетами, кино, кафе и прочими важными объектами.
Большой спрос. Это преимущество относится к инвесторам. Особенно пользуются популярностью номера у приезжих студентов, иностранцев, молодых семей. Инвестирование в апартаменты быстро окупается.
Возможность свободной планировки. Владельцы могут обустроить жилье по своему усмотрению. Например, сделать несколько рабочих зон и одну для отдыха либо оборудовать просторную столовую-гостиную.
Апартаменты нельзя взыскать за неуплату долгов. Данный плюс обусловлен тем, что такие помещения не относятся по законодательству РФ к жилому недвижимому имуществу.

Высокий налог на владение апартаментом. Он варьируется от 0,5 до 2% от цены недвижимого имущества. Это обусловлено тем, что помещение является коммерческим.
Отсутствует возможность постоянной, временной прописки в номере, который находится в офисном либо промышленном здании. Вследствие этого могут возникнуть проблемы с постановкой ребенка в очередь на оформление в детский садик. Также определенные сложности имеются в плане прикрепления к поликлинике.
Временная прописка доступна лишь в апартаментах, которые находятся в отеле либо гостинице.
В связи с невозможностью оформления постоянной прописки, жильцу номер нельзя подарить, завещать кому-то, продать, сдать в аренду.
Высокие тарифы на оплату жилищно-коммунальных услуг (электро-, водоснабжение, отопление и т.п). Особенно это ощущается при проживании в больших по площади помещениях.
Покупатели апартаментов являются незащищенными. Риски при покупке таких помещений на этапе строительства выше, чем в случае с обычными квартирами. Законом, апартаменты не защищены от замораживания, банкротства фирмы-застройщика.

Застройщики не заботятся об инфраструктуре

Поэтому покупая апартаменты, нужно обратить внимание на наличие рядом сооружений, обеспечивающих комфортные условия проживания.
Высокая цена обслуживания. Помимо больших сумм за коммуналку, приходится отдельно оплачивать гостиничные услуги.
Сложности при проведении перепланировки

Потребуется разрешение соответствующей инстанции. К владельцам апартаментов предъявляются жесткие требования касательно перепланировки, поскольку объект является коммерческим.

Главные плюсы и минусы

Ключевым и наиболее значимым преимуществом апартаментов является то, что их стоимость на порядок меньше по сравнению с

ми, но при этом условия в них в преимущественном большинстве случаев аналогичные. В то же время владельцам такой недвижимости приходится учитывать достаточно большое количество минусов, которыми характеризуется такая недвижимость.

В первую очередь, стоит отметить тот факт, что коммунальные услуги оплачиваются в соответствии с так называемая коммерческой ставкой, так как в соответствии с действующим законодательством

относятся к категории нежилой недвижимости. Таким образом,

с точки зрения закона представляют собой своеобразный офис, переоборудованный под гостиницу.

Именно по этой причине никто не обращает внимание на то, что на территории апартаментов люди проживают круглогодично, и относят такие помещения к категории нежилых, в связи с чем требуют с собственников оплаты по полноценной коммерческой ставке, что в конечном итоге приводит к увеличению цен на коммунальные услуги примерно на 20% выше по сравнению с

ми.

Также не стоит забывать о том, что, так как

не могут представлять собой полноценное жилое помещение, государственные служащие не имеют права регистрировать на их территории граждан на постоянной основе. Конечно, можно всегда оформить временную регистрацию, но такая возможность предусматривается только в том случае, если еще до проведения строительных работ застройщик указал, что указанная недвижимость представляет собой гостиницу или специализированный апарт-отель.

Отдельного внимания заслуживает то, что, если

возведены не в пределах города, то в таком случае собственники жилых помещений на территории таких комплексов в конечном итоге могут столкнуться с необходимостью выделения дополнительных затрат на подключение коммуникаций.

Нередко встречаются такие ситуации, когда строительные организации стараются всячески сэкономить и приобретают землю под проведение строительных работ на территории тех районов, в которые просто не были проведены различные инженерные сети. Таким образом, там может быть достаточно красивая природа, но при этом владельцам придется доплачивать за самостоятельное проведение всех необходимых коммуникаций.

Помимо этого, действующее законодательство никоим образом не обязывает компании, которые строят комплексы апартаментов, за собственные деньги обустраивать указанный микрорайон какой-либо социальной инфраструктурой.

При оплате коммунальных услуг нужно помнить о том, что владельцам апартаментов действующее законодательство не предоставляет возможности воспользоваться какими-либо

субсидиями

Таким образом, ветеранам войны, многодетным семьям, инвалидам или другим гражданам, которые в соответствии с действующим законодательством имеют право претендовать на получение льгот, в конечном итоге должны будут оплачивать коммунальные услуги по полноценной ставке, а учитывая то, что представители власти обещают повышать налоговую ставку на нежилую недвижимость, для определенных категорий собственников проживание на территории апартаментов может стать слишком дорогостоящим.

В Жилищном кодексе говорится о том, что многоквартирный дом представляет собой общую собственность всех жильцов, в связи с чем владельцы квартиры могут полностью самостоятельно подобрать для себя управляющую компанию, но

в этих нормах не упомянуты.

Без комиссий

К числу минусов эксперты относят и постоянную смену соседей, и, как следствие, возможность оказаться рядом с людьми другого круга. Шансы их встретить повышаются в апарт–отелях, где юниты сдаются под краткосрочное проживание.

К плюсам эксперты относят и относительную простоту формата. Не надо встречаться с собственником, договор заключает управляющая компания, ключи выдает администратор. Не надо платить комиссионные риелтору и обеспечительный платеж

Можно официально подтвердить расходы на аренду, что важно для тех, кому работодатель частично или полностью компенсирует эти траты. Снимаются риски внезапного расторжения договора

Можно зарегистрироваться по месту пребывания и получить доступ к городской инфраструктуре. Помещение и ответственность перед третьими лицами застрахованы собственником. Есть охрана и полный набор гостиничных сервисов, которые, пусть и за доплату, доступны в режиме 7/24. «В апартаментах есть все, вплоть до утюга, занавесок и тарелок, — это серьезно экономит и деньги, и время на переезд и обустройство», — говорит Николай Антонов.

Документы у застройщика

Застройщика апартаментов выбирают так же, как и застройщика квартир, — разницы нет. Откройте статью «Как выбрать застройщика» и перепроверьте своего застройщика по всем пунктам:

1. Устав.
2. Уставный капитал.
3. Свидетельство о регистрации.
4. Свидетельство о постановке на налоговый учет.
5. Выписка из ЕГРЮЛ.
6. Разрешение на строительство.
7. Проектная декларация.
8. Договор страхования.

В выписке из ЕГРЮЛ посмотрите размер уставного капитала. Вам не подходит фирма с минимальным уставным капиталом 10 тысяч рублей. Уставный капитал у приличных застройщиков исчисляется миллионами.

Если стройку финансируют полностью за деньги дольщиков, появляется риск: стройка может затянуться. Если у такого застройщика в какие-то месяцы случится спад продаж, у него не будет денег, чтобы рассчитаться с подрядчиками, и работы приостановят до тех пор, пока снова не появятся деньги от продаж апартаментов.

Если у вас ипотека, можете быть спокойнее: банк, который выдает вам кредит на покупку апартамента, сам перепроверит застройщика и стройку и не одобрит кредит, если что-то выглядит подозрительным.

Апартаменты и квартира: отличия

Сейчас часть первичного рынка недвижимости занимают апартаменты. Застройщики продают их людям, обещая в дальнейшем перевести в жилой фонд. Перевод нежилого помещения в статус квартиры выгоден по нескольким причинам:

1. Тарифы на коммунальные услуги становятся ниже.
2. Можно оформить постоянную прописку.
3. При покупке жилья можно использовать материнский капитал и другие субсидии. Для нежилого помещения – нет.
4. Инфраструктура. В жилых зонах больше детских садов и школ, инфраструктура постоянно развивается.

Рассмотрим разницу между апартаментами и квартирой детально:

Примечание: при покупке апартаментов есть и выгода. Обычно они стоят на 15-20% дешевле квартир, а располагаются в центре города.

Как перевести садовый дом в жилой?

Можно ли и как перевести коммерческую недвижимость в жилую и наоборот?

Что стоит знать в первую очередь

В преимущественном большинстве случаев стоимость апартаментов приблизительно на 20% дешевле по сравнению с

ми, но в России такие помещения отличаются определенной спецификой и целым рядом особенностей, которые нужно принимать во внимание каждому потенциальному покупателю. На сегодняшний день на территории России

На сегодняшний день на территории России

в принципе нельзя назвать полноценным синонимом квартиры, так как в соответствии с действующим законодательством они не могут считаться жилым помещением, и в процессе проведения строительных или проектировочных работ к ним не могут применяться достаточно жесткие санитарные или какие-либо другие нормы. При этом на практике они оборудуются именно для проживания, и на сегодняшний день пользуются достаточно широким распространением.

Первое жилье такого типа начало появляться приблизительно в начале 2000-х годов, и произошло это на территории делового центра «Москва-Сити». Наступление финансового кризиса стало только дополнительным стимулом для распространения такой недвижимости, так как собственники коммерческих помещений постоянно несли огромные убытки, в связи с чем начали распродавать свое имущество в виде апартаментов. В конечном итоге на сегодняшний день такой формат уже занял более 30% рынка столичных новостроек.

Отвечает управляющий партнер Rezidential Group Эмиль Захаряев:

Преимущества:

1. Обычно цена апартаментов (особенно тех, которые относятся к комфорт-классу) на 10-15% ниже, чем аналогичных квартир. Однако эта разница постепенно нивелируется. Девелоперы выводят на рынок мультиформатные проекты, в которых апартаменты и квартиры продаются по примерно одинаковым ценам.

3. Апартаменты могут быть переведены в жилой фонд. Это можно сделать как после сдачи комплекса в эксплуатацию, так и на стадии строительства. В первом случае перевод осуществляет собственник апартаментов, во втором — застройщик.

5 советов тем, кто сегодня инвестирует в новостройки

Недостатки:

1. Поскольку апартаменты относятся к нежилым помещениям, в них нельзя оформить постоянную прописку. Жители могут получить только временную регистрацию, которая не дает права пользоваться многими социальными льготами. Прежде всего, речь идет о проезде в городском общественном транспорте, детских пособиях, доплатах к пенсиям и т. п.

3. В среднем тарифы на оплату услуг ЖКХ в апартаментах выше, чем в квартирах, поскольку расчет ведется по ставкам для коммерческой недвижимости. Однако с учетом более низкой первоначальной стоимости покупки апартаментов такая переплата компенсируется.

4. Многие апарт-комплексы возводят в соответствии с иными строительными требованиями, чем обычные квартиры. Это значит, что в некоторых проектах (а иногда и в конкретных апартаментах) могут быть нарушены нормы освещенности или превышен допустимый уровень шума. Следует отметить, что апартаменты, спроектированные в соответствии с нормами, принятыми для жилых помещений, перевести в жилой фонд гораздо легче.

Что такое лофт

Лофт представляет собой помещение промышленного типа, преобразованное в жилое.

В лофте обычно не существует гостиной комнаты и кухни. Помещение оформляется по типу студии.

Главные преимущества лофт:

• низкая покупная стоимость;
• оригинальность дизайна.

Недостатки лофт:

• высокая оплата коммунальных услуг
• отсутствие отработанной системы налогообложения
• отсутствие возможности оформления прописки и временной регистрации.

Лофты нередко располагаются в промышленных зонах и, чаще всего, представляют интерес для любителей необычного по дизайну жилья, либо для тех, кто ищет место для проживания рядом с работой.

«Темная лошадка»

Апартаменты – все еще не слишком понятный обычным покупателям сегмент недвижимости. Его даже прозвали «темной лошадкой». Поэтому эксперты начали с разъяснений, что такое апартаменты и откуда они появились.

«Апартаменты как формат недвижимости появились по объективным причинам. На фоне сформировавшегося в городе земельного дефицита существовали территории, на которых строить жилье невозможно. Но эти места были довольно привлекательными, например, центр города. Апартаменты сумели обойти определенные строительные запреты, действующие для жилых помещений», – сообщила Светлана Кузьменко.

В девелоперском бизнесе Европы и Америки такой сегмент занимает немалую долю, в России же он только развивается. Возможно, поэтому в правовом поле сложилась ситуация, что словом «апартаменты» называют объекты, которые заметно отличаются друг от друга. Общее у них одно – это нежилые помещения, которые предназначены для проживания людей.

В России мода на апартаменты пришла, как водится, из Москвы. В Санкт-Петербурге первооткрывателем сегмента стала ГК «Пионер», построившая комплекс Ye’s на Хошимина. Идея апарт-отеля появилась из-за… технической проблемы. Один из корпусов запроектированного здания не обладал достаточной инсоляцией. А для апартаментов этот критерий был не важен. Поэтому застройщик решил сделать что-то среднее между отелем и жилым домом.

Маркетинговый ход оказался удачным, этот опыт переняли другие застройщики. Например, «Союз Инвест Девелопмент», который построил МФК «Салют», компания «Монолит», реализовавшая МФК Wings. Сейчас в Северной столице существует порядка 55 проектов апартаментов. По данным БН, за последний год предложение в этом сегменте выросло почти на треть.

Разработана «Памятка покупателя апартаментов», сообщила председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.

«Преимущество апартаментов – в их цене: как правило, они дешевле квартир. Но чтобы составить полное представление об этом виде недвижимости, мы подготовили и опубликовали на своем сайте «Памятку покупателя апартаментов». В ней изложили все их недостатки и преимущества, указали перечень документов, который нужно запрашивать у застройщика. Надеюсь, материал будет полезен всем, кто задумывается об оформлении такой покупки», – сказала А. Пятова.

По ее словам, покупка апартаментов может оказаться рискованной для любого, кто планирует приобрести их на стадии строительства и в качестве единственного жилья.

Москомстройинвест как орган, контролирующий соблюдение законодательства о долевом строительстве, не раз обращался к гражданам с просьбой быть предельно внимательными при покупке апартаментов на стадии строительства. Но их продажи растут, а вместе с этим и опасения по поводу появления обманутых граждан.

«Апартаменты – востребованный формат недвижимости в мире, этот рынок регулируется местным законодательством. В российских нормативных актах до сих пор отсутствует их точное определение», – пояснила А. Пятова.

При внешней схожести апартаменты и квартиры имеют существенное отличие – применение норм 214-ФЗ. Закон о долевом строительстве распространяется на покупателей и жилья, и апартаментов, но если в отношении первых он применим в полном объеме, то по вторым «работает» только как гарант от двойных продаж.

Оформление покупки апартаментов обычно проходит по той же схеме, что и покупки квартиры: через государственную регистрацию договора долевого участия (ДДУ) в Росреестре. Именно это и защищает покупателя от двойных продаж. 

Но на этом распространение правил 214-ФЗ на покупателей апартаментов заканчивается. Значительная часть из них уверена, что ДДУ гарантирует им исполнение обязательств застройщика, но это не так.

«На помощь государства в вопросах воздействия на застройщика апарт-комплекса рассчитывать будет сложно. У него просто нет таких полномочий. А что делать при срыве сроков строительства? Как достраивать апартаменты, если застройщика, например, признают банкротом? Эти аспекты никак не регламентируются 214-ФЗ, в отличие от объектов жилой недвижимости», – отметила А. Пятова.

Кроме того, в Москве продолжают выявляться случаи заключения «предварительных договоров купли-продажи» апартаментов, разрешения на строительство которых не выдавались.

«Недавно мы информировали общественность о скандальной ситуации вокруг лофтов компании Red Development. От действий застройщика пострадало 450 человек, которые по закону не могут быть признаны обманутыми дольщиками. Сегодня сталкиваемся с продажами апартаментов в помещениях бывшего завода на ул. Серпуховский вал, д. 7, стр. 2, 3, 4, 7. И опять граждане отдают деньги, не запрашивая документы на строительство, а ведь это первое, что нужно требовать у застройщика», – подчеркнула А. Пятова.

К обязательным для проверки документам при заключении ДДУ относятся:

• разрешение на строительство (выдается Мосгосстройнадзором),
• проектная декларация (должна быть размещена в открытом доступе на официальном сайте объекта или застройщика),
• правоустанавливающие документы на земельный участок (свидетельство о собственности, договор аренды).

Юридический статус апартаментов накладывает ряд ограничений, значение которых застройщики стараются преуменьшить. Речь идет о налогах и тарифах на коммунальные платежи, которые значительно выше для собственников апартаментов, чем для владельцев квартир.

Также действуют «усеченные» нормы СанПин. Например, на апартаменты не распространяются требования к инсоляции, ниже нормы по вентиляции и шумоизоляции, чем у квартир.

Обеспечение апарт-комплексов социальной инфраструктурой также необязательно для такого типа недвижимости. Между тем, приоритет для зачисления в садик или школу отдается детям с постоянной регистрацией по месту жительства. Остальных прикрепляют по остаточному принципу, если в районных учреждениях образования остались свободные места.