Как разделить участок земли с домом на две части и оформить отдельно?

Необходимые документы

Где получить межевой план земельного участка? Для составления данного документа вы можете обратиться в организации, предоставляющие подобные услуги. Они и выдадут вам готовый межевой план. Если же вы планируете организовывать работу самостоятельно, готовый документ вы возьмёте по завершении процедуры в органах кадастрового учёта.

Какие бумаги необходимы:

• заявление с просьбой о выполнении работ;
• копия удостоверения личности заявителя либо копия доверенности его представителя, заверенная в органах местного самоуправления;
• правоустанавливающий документ, являющийся основанием право собственности на землю: договор дарения, договор купли-продажи, свидетельство о наследовании по закону/завещанию и иные;
• свидетельство о госрегистрации права;
• оригиналы документов из БТИ на строения, имеющиеся на участке;
• справка об отсутствии либо о наличии подведённых коммуникаций;
• кадастровая выписка;
• выписка из ЕГРП для подготовки описания.

По завершении всех необходимых работ и мероприятий вы получите межевой план, который должен быть подписан кадастровым инженером, который занимался подготовкой и изготовлением документа. Обязательно проверьте наличие всех необходимых сведений о земельном участке: площадь, точные границы и прочее.

В соответствии ФЗ РФ «О государственном кадастре недвижимости» п.1 ст.38 межевой план это документ, для составления которого основанием является . Кроме этого, основанием для составления плана межевания может стать кадастровая выписка о конкретном земельном участке. В данных документах должны быть воспроизведены сведения, отраженные в государственном кадастре объектов недвижимости, и указаны необходимые сведения о вновь образуемых участках земли либо о частях земельного участка. Если появляются дополнительные сведения о каком-либо земельном участке, то их необходимо внести в государственный кадастр объектов недвижимости.

Межевой план требуется при подаче в орган кадастрового учета следующих заявлений:

• Заявления о постановке на кадастровый учет одного или нескольких земельных участков;
• Заявления о внесении изменений земельного участка;
• Заявления об учете части участка.

В соответствии с Законом «О государственном кадастре недвижимости» гл. 4 подготовка плана межевого дела проводится вследствие выполнения кадастровых работ, которые в свою очередь делает кадастровый инженер на основании заключенного договора подряда на совершение кадастровых работ.

Согласование границ участка

Межевой план в обязательном порядке должен содержать информацию о проведении согласования месторасположения границ участков в тех случаях, когда последнее является обязательными. Положение границ отдельных участков земли подлежит непременному согласованию в случае проведения кадастровых работ, при которых подготавливаются документы для подачи в орган кадастрового учета об изменении одного или нескольких земельных участков, которые выявлены в связи с уточнением расположения границ с лицами, имеющими смежные земельные участки.

Для этого за два дня до проведения работ геодезического характера собственников смежных земель должны оповестить о предстоящих работах извещениями по специально установленной форме. Данные извещения готовит инженер-землеустроитель организации, проводящей работы по межеванию.

Согласие или несогласие граничащих между собой собственников по границам земельных наделов фиксируется в оформленном акте по установлению-согласованию границ. Данный акт подписывается непосредственно владельцами смежных участков земель или их представителями, а также инженером-землеустроителем, который заверяет печатью геодезической организации выполнение межевания, и землеустроителем городской или поселковой администрации, который также заверяет документ печатью администрации.

В том случае, если происходит отказ одного или сразу нескольких собственников земель, имеющих смежные границы, от согласования границ, то это обязательно письменно фиксируется в акте согласования смежных границ с обязательным указанием причины. Возникшие разногласия решаются в административном порядке или в суде.

Необходимые документы на проведение межевания для физических лиц

1. Заявление на выполнение работ (подается в землеустроительную геодезическую организацию). 2. Ксерокопия паспорта заказчика (копия доверенности представителя). 3. Свидетельство права собственности на выделенный земельный участок. 4. Постановление администрации о предоставлении в собственность земельного участка. 5. Выкопировка на участок. 6. Кадастровый паспорт. 7. Кадастровый план.

Важные моменты

Если вам нужно выяснить некоторые вопросы, перед началом процедуры, вы можете обратиться за помощью в местную администрацию. Вам нужно узнать какой минимальный размер площади можно разделить, так как существуют регламентированные ограничения, за рамки которых нельзя переступать. Например, если у вас 9 соток земли, и вы хотите ее разделить на 8,6 и 0, 4 соток, тогда в вашей просьбе будет отказано.
Также нужно помнить о таких моментах:

• Разделить участок нельзя в том случае, если он сделает невозможным использование его в согласии с действующими разрешениями.
• Раздел будет запрещен при нарушении границ.
• Невозможно осуществить процедуру, при изменении целевых назначений участка.
  Чтобы не столкнуться с неожиданностями, заранее узнайте все нюансы и разберитесь в этом вопросе, тогда разделение участка пройдет быстро и без проблем.

2018, Про сад и дом. Все права защищены.

Правоприменительная практика и/или законодательство РФ меняется достаточно быстро и информация в статьях может не успеть обновиться.Самую свежую и актуальную правовую информацию, с учетом индивидуальных нюансов вашей проблемы, можно получить по круглосуточным бесплатным телефонам:

или заполнив форму ниже.

Помощь юриста в разделе земли

Исходя из всех этапов вышеизложенной процедуры, очевидно, что процесс раздела земельного участка – весьма хлопотное и непростое дело. Приведенная процедура – это основа, но на самом деле от общего порядка может быть множество отклонений, обусловленных реальными обстоятельствами раздела.

Не откладывайте решение Ваших проблем!
Санкт-Петербург
8 (921) 917-90-91
Санкт-Петербург, ул. Большая Пушкарская, д. 41
Москва и область
8 (915) 418-20-00
Москва, улица Земляной Вал, д.64 стр.2, офис 420

«Юридический центр Сиан» обладает штатом высококвалифицированных и опытных адвокатов и юристов по земле законодательству, хорошо знакомыми со всеми тонкостями и нюансами оформления долей земельных участков, как при согласии всех совладельцев на раздел, так и при отсутствии такового.

Мы поможем Вам разделить участок земли и оформить право собственности на него!

Обязательные условия для раздела земли

Чтобы участок земли возможно было разделить, необходимо убедиться в том, что он соответствует следующим обязательным условиям:

• Обладает определенными размерами: максимальными и минимальными. Эти размеры, точнее их предельные значение фиксируются в законодательных актах местного самоуправления. Для Ленинградской области применяется закон от 15 мая 2012 г. N 83/2012-ОЗ «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории Ленинградской области».
• Граница участка не может пересекаться с границей населенного пункта и/или муниципального образования
• Если на участок наложено обременение, ограничивающее предел его использования, то разделить его невозможно, следовательно, необходимо убедиться в отсутствии обременений.
• Участок не может быть разделен, если в результате образуются образования с изломанными границами, а также происходит смешение границ различных земельных участков, вклинивание территории одного участка в другой. Поэтому собственники должны производить раздел в соответствии с данными требованиями.
• Не могут быть разделены земли для последующего изменения их категории.
• Если изменение границ участка влечет нарушение градостроительных норм, то в таком разделе будет отказано.

Все эти требования обязательно проверяются на соответствие перед тем, как приступить к самой процедуре раздела, в противном случае процесс неизбежно зайдет в тупик.

Сособственники перед обращением в соответствующие инстанции вынуждены совершать ряд общих действий:

• Подтвердить, что на руках имеются документы, подтверждающие границы участка, подлежащего разделу. Потребуется выяснить, выполнялось ли межевание. Если межевания не было, границы участка определены с недостаточной точностью, придется начать готовиться к кадастровым работам, чтобы определить площадь участка и его границы.
• Указать границы исходного участка, а если их нет, то оплатить все процедуры, связанные с их определением.
• Совладельцы должны подписать соглашение, условия которого они должны были заранее обсудить и согласовать.

В те мероприятия, которые предшествуют разделу одного участка земли на несколько, входят следующие действия:

• Получить специальную кадастровую выписку на первоначальный участок земли.
• Получить кадастровый план на данную спорную территорию.
• Передать кадастровому инженеру правоустанавливающие документы на этот участок.
• Оценить положение соседних участков и выявить характерные точки, чтоб избежать пересечения границ смежных участков.
• По результату работы группы геодезистов выяснить: нужны ли дополнительные полевые работы.

Выполнить межевание по ФЗ-221 от 24.07.2007 может только кадастровый инженер, а работы могут выполняться только после подачи владельцем соответствующего заявления в подразделение кадастра. Все эти работы выполняются за счет владельцев участка земли.

В завершении граница каждой доли обозначается межевыми знаками. Замеры, расчеты и иные данные в ходе проведения межевания заносятся в межевое дело. Акт установления границ долей далее должен быть утвержден местным землеустроительным комитетом.

Если собственники участка земли решили поделить участок полюбовно, без обращения в суд, то письменное соглашение содержит в себе следующие данные и составляется с учетом моментов:

• Информация о совладельцах.
• Адрес участка земли.
• Его номер по кадастру.
• Письменное согласие собственников на раздел общего участка земли.
• Описание того, каким способом будет поделен участок.
• Описание порядка, в котором стороны понесут расходы на выполнение раздела.

Таково содержание соглашения, когда между сторонами нет противоречий. Но когда кто-то из совладельцев против раздела участка, остальным владельцам остается только судебный порядок получения разрешения на раздел.

Объединение участка

Порядок объединения земельного участка определен Земельным кодексом, в котором с 1 января 2019 года действует ряд поправок. Так, теперь место привычных российскому гражданину дач, в нем фигурируют сады и огороды.

Чтобы сделать объединение участков в один нужно, чтобы они соответствовали следующим условиям:

• принадлежность к одной категории и одному виду целевого использования;
• смежное расположение;
• нахождение на территории одного населенного пункта.

Важно, чтобы образованный вновь участок не мешал соблюдению законов о природопользовании, не создавал чересполосицу или вклинивание, не нарушал другие положения Земельного кодекса, федеральных и местных законов. 

Можно объединить два участка в один, если первый находится в залоге, а на втором никаких обременений нет. Это право указано в ст 116.6 ЗК РФ. Стороны могут достигнуть соглашения, как теперь будет распределяться право залога, по умолчанию оно распространяется на весь образовавшийся участок.

Начинают объединение участков с обращения к кадастровому инженеру за консультацией. Он подскажет, какие документы надо собрать в зависимости от особенностей земельных участков. Также у специалиста можно выяснить, можно ли объединять участки в один или есть определенные ограничения. Например, если участки выданы двум разным людям на правах бессрочного пользования, объединение станет невозможным.  

После посещения кадастрового инженера нужно провести межевание каждого участка. Для этого следует обратиться в кадастровую организацию и заключить с ней договор на оказание соответствующих услуг. Специалисты приедут по адресу расположения земельных участков, сделают нужные измерения, установят координаты территории. Границы участка будут обязательно согласованы с соседями, поэтому их нужно оповестить о предстоящем мероприятии заранее. Полученные в ходе измерений данные будут использоваться при составлении межевого плана. 

По завершении работ выдается межевой план земельного участка с учетом объединения, образец можно скачать на сайтах компаний, оказывающих эти услуги. Последние годы документ дублируется на компакт-диске, который нужно через МФЦ передать в территориальный отдел Росреестра. Собственнику остается ждать, когда вновь образованный земельный участок будет поставлен на кадастровый учет.

Законодательством сроки на объединение земельных участков не предусмотрены, потому трудно сказать, сколько времени займет процесс. Многое зависит от того, насколько быстро будут собраны необходимые документы, а также от графика выезда сотрудников кадастровой организации. Затянуть процесс могут и соседи, особенно, если они не проживают постоянно на своих участках: необходимы их подписи. Минимальный срок на выполнение всех процедур 2-3 недели, но известны случаи, когда люди ждали по полгода и больше. 

Отдельного внимания заслуживает объединение земельного участка с многоконтурным земельным участком. Согласно письму Минэкономразвития РФ N 22409-ИМ/Д23 «О многоконтурных земельных участках» многоконтурный участок, поставленный на кадастровый учет, может быть использован в качестве источника нового участка, то есть объединение с ним других земельных наделов допустимо. Главное, чтобы объединяемые участки хотя бы по одной стороне были смежными

По результату объединения может быть сформирован как новый многоконтурный участок, так и обычный участок, важно — чтобы он соответствовал положениям статьи 11.9 Земельного кодекса. 

Что касается объединения участков с разным разрешенным использованием, то по закону это невозможно. Нужно, чтобы собственник начал процедуру по изменению разрешенного использования. Если изменения будут одобрены и оба участка получат один вид разрешенного использования, их можно будет объединить в один.

Несмотря на кажущуюся простоту процедуры объединения двух или трех участков в один, без юридической помощи можно не всегда обойтись. В частности, она понадобится если одна из территорий находится в долевой собственности. Не помешает консультация и в случае объединения участков в многоконтурный. При необходимости юридическая компания может курировать весь процесс, от подачи заявления в кадастровую организацию до передачи диска в Росреестр.

Размежевание при двух собственниках

В статьях 11.2 и 11.4 Земельного Кодекса России предусмотрена размежевка земельного участка между сособственниками. Но есть ограничения, при которых размер участка не должен быть меньше установленного минимума. Если при выделе какая-либо из частей попадет под существующее ограничение, то разделение невозможно. Как правило, такой участок не будет зарегистрирован и поставлен на учет в Росреестре.

Договор о разделении участка

Если предполагается размежевание территории между сособственниками, то первым шагом будет оформление договора о делении участка.

Договор оформляется в форме соглашения. Составляется в письменном виде, с подписанием всеми заинтересованными сторонами. Это обязательное требование закона.  Без этого не допускается  начинать размежевку участка и выделение новых кадастровых единиц.

В соглашении обязательно указывают, что каждый из сособственников принял решение о разделе участка самостоятельно, добровольно. Решение должно быть обоюдным. Если одного из сособственников не устраивает процедура разделения, то возможно судебное решение спора.

Подсудность определяется исходя из стоимости иска. Если цена иска не превышает пятидесяти тысяч рублей, то он направляется и рассматривается в мировом суде. Если исковые требования превышают указанную сумму, то обращаются в районный суд.

Выбираем и проверяем подрядчика

Если в решении о разделе участка поставлена окончательная точка, выбирают подрядчика. Иными словами, выбираем геодезическую организацию, с которой заключим договор на работы по собственно межеванию.

Проведение межевых работ

На первом этапе работ кадастровый инженер  получает от заказчика информацию о границах участка и его поворотных точках. На основании определения собственников о том, каким образом будет разделен участок, намечаются новые межи. Рассчитываются их координаты, они и будут определять границы вновь образованных участков.

Кадастровый инженер составляет проект межевания, выезжает на участок, наносит границы в натуре. Получает подписи всех заинтересованных лиц, в том что они согласны с тем, как проложены новые межи.

Межевой план

На основе координат, которые определились при разметке границ, чертится межевой план. На нем отражаются точные координаты поворотных точек. Проложенные между ними отрезки и есть границы наделов с различными кадастровыми номерами. В паспорте отображается схематичный план участка. В нем же указываются координаты межи.

Получение адресов образованных участков

После подготовки межевых дел на выделенные наделы владельцы обращаются в орган муниципальной власти. Подается заявление о присвоении адресов образованным участкам. Эта процедура обязательна.

Заявление подается одним из способов:

• специалисту органа муниципальной власти при личном посещении;
• через многофункциональный центр;
• на портале Госуслуг;
• через представителя на основании нотариально заверенной доверенности.

В течение трех недель будет вынесено решение о присвоении отдельных адресов участкам или об отказе. Но при этом причины отказа должны быть указаны и мотивированы.

Государственная регистрация

После готовности межевого плана и получения адреса переходят к процедуре регистрация права собственности. При этом старый, а ныне разделенный участок будет снят с государственного учета в Росреестре.

Для госрегистрации и постановки на кадастровый учет новых земельных наделов землевладелец обращается в Росреестр непосредственно или в МФЦ. При обращении необходимо предоставить следующие документы:

• паспорт владельца земельного участка;
• заявление;
• Договор-соглашение сособственников о размежевании либо решение суда;
• квитанцию об уплате госпошлины;
• если документы подает не владелец, а его представитель, то нотариально заверенную доверенность.

Как один земельный участок разделить на два

Вам понадобится

• – заявление в кадастровую палату;
• – технические документы;
• – кадастровые выписки;
• – заявление в регистрационную палату;
• – две квитанции об оплате за регистрацию;
• – паспорт;
• – свидетельство о собственности.

Инструкция

Если вы является единоличным собственником земельного участка и планируете разделить его на два надела, один из которых в последующем можно продать, подарить, обменять, совершить иные юридически значимые действия, не противоречащие действующему законодательству, обратитесь в местную администрацию и узнайте, какая минимальная площадь земельных участков установлена в вашем регионе. Если вновь образованные наделы будут соответствовать этой площади, то вы без особых проблем имеете право произвести процедуру повторного межевания, установить границы двух участков, поставить их на единый кадастровый учет и зарегистрировать права собственности на два отдельных земельных участка.

При наличии у единого земельного надела нескольких собственников вы обязаны согласовать раздел со всеми собственниками или подать исковое заявление в суд о принудительном разделе.

Для проведения повторного межевания обратитесь в кадастровую палату, вызовите кадастрового инженера, который проведет весь перечень необходимых технических работ по разделу единого надела.

На основании предъявленных документов ваши два надела поставят на единый кадастровый учет, присвоят им разные кадастровые номера и оформят кадастровый паспорт, выписку из которого вам нужно получить, чтобы провести процедуру оформления прав собственности на вновь образованные земельные участки.

Чтобы зарегистрировать права собственности на два разных земельных участка, образованных с единого надела, обратитесь в регистрационную палату. Предъявите паспорт, свидетельство о собственности на единый участок, кадастровые выписки на оба вновь образованных участка, заполните заявление, заплатите государственную пошлину в двойном размере, так как регистрация прав собственности будет производиться на два разных участка.

Через один месяц вам выдадут два свидетельства о собственности.

Связанная статья

Общие правила раздела земельного участка

как разделить земельный участок

Если вы обладатель довольно крупного земельного участка, то у вас есть куча возможностей развернуть на нем строительство дома или разбить какой-нибудь необычный красивый сад. То есть реализовать практически любое желание на этом большом участке земли и пользоваться им столько сколько захотите.

Но в один прекрасный момент у вас может появиться желание продать какую-либо часто своего участка. Не весь, а именно часть. В этом случае вам понадобится немало времени, чтобы пройти все необходимые для этого процедуры, собрать все нужные документы.

Любые сделки с собственностью имеют сложную и довольно долгую процедуру оформления.

Инструкция

Проверьте, нет ли у вас по этому земельному участку каких-либо задолженностей, потому что перед началом раздела в случае все-таки наличия таковых, вам придется сначала заплатить все необходимые деньги и уже только после этого приступать к разделу.

После того, как вы убедились, что с документами на право собственности и с уплатами налоговых и других пошлин все в порядке, приступайте к задуманному. Вызовите для начала представителей организации, которая проводит различные земельные работы в вашем регионе.

Это нужно для того, чтобы они провели межевание вашего земельного участка, а также сделали точные замеры каждого из полученных новых участков. В их обязанности также входит съемка всей прилегающей местности и подготовка полного плана.После всех, произведенных замеров подождите какое-то время. Запаситесь терпением.

Никакие сделки с собственностью не делаются быстро. Возможно, вам потребуется на это несколько месяцев.

После того как представитель организации по земельным работам подготовят все технические документы каждого из ваших участков, приступайте к следующему этапу раздела своего земельного участка.

Перед тем, как оформлять новые участки, не забудьте снять с учета тот, участок, который у вас был до собственно раздела.

С полученными новыми документами отправляйтесь в регистрационную палату.

Здесь вам выдадут все необходимые документы, подтверждающие право собственности на каждый из ваших новых участков.

Добровольный раздел земли, находящейся в общей долевой собственности

Проще всего разделить землю по взаимному согласию собственников. Они могут добровольно распределить между собой имущество в соответствии с размером долей или по своему усмотрению: к примеру, один из собственников получит дом и землю под ним, а второй – большую часть участка. Закон этого не запрещает, главное – наличие соглашения о таком распределении.

Порядок действий по добровольному разделу участка

Необходимые действия и их очерёдность зависят от ряда условий: размера долей собственников, величины надела, разрешённого использования и некоторых других.

Уточнение размера долей

Доли участников могут быть указаны заранее, например, при покупке участка сообща. Если же они установлены не были и определить их по закону нельзя, они считаются равными (п. 1 ст. 245 ГК). Разделить землю можно пропорционально долям, но участники долевой собственности вправе распорядиться недвижимостью так, как сочтут нужным.

Раздел построек на участке

Наличие строений на участке осложняет раздел. Даже тогда, когда их судьба зависит от воли владельцев, необходимо учитывать, что поделить здание отдельно от земли можно – это часто случается на практике. Разделить участок вместе с домом тоже можно, а вот распределить между владельцами землю, оставив дом в общей долевой собственности, не удастся, поскольку при этом не выполняется условие выделения каждому отдельной доли, свободной от предъявления прав третьих лиц.

Уточнение размеров новых участков

После раздела общего имущества возникнет несколько новых участков. Согласно ст. 1182 ГК, их размер не может быть меньше минимально установленного для земель соответствующего целевого назначения. Такие нормы назначаются органами местного самоуправления. Если участок им не соответствует, его не удастся поставить на кадастровый учёт (ст. 27 ФЗ «О государственном кадастре»).

Следует различать минимальный размер участков, вновь образуемых из муниципальных земель и выставляемых администрацией на торги, и аналогичную характеристику делимого участка, принадлежащего гражданам на праве собственности. В первом случае норма выше, но иногда при разделе ошибочно ориентируются на неё, принимая участок за неделимый. Вторая норма может быть намного меньше. Она зафиксирована в градостроительном регламенте. Чтобы узнать правильную цифру, нужно в городской администрации истребовать выписку из регламента по поводу правил землепользования и застройки той территории, где находится подлежащий разделу участок. Чаще всего существующие нормы позволяют разделить даже не самые большие наделы.

Если окажется, что участок невозможно разделить без нарушения требования о минимальном размере, выход только один – выплата компенсации тому, кому земли не достанется (ст. 252 ГК). К примеру, участников трое, но разделить имущество можно только на две части. Собственникам в таком случае придётся договориться, кому достанутся новые участки, а кому – денежная компенсация, после получения которой его право на землю исчезнет.

Подготовка соглашения о разделе

Когда владельцы недвижимости решат, кому какая часть земли достанется, и убедятся, что каждый из образующихся наделов имеет допустимый размер, им нужно зафиксировать своё решение в соглашении, обязательной частью которого является план территории с нанесением на него границ предполагаемого раздела.

В документе обязательно должна быть следующая информация:

• сведения о владельцах разделяемого участка и подтверждение их согласия на раздел;
• адрес и кадастровый номер. Если участок не проходил межевание и его границы неточны, придётся провести кадастровые работы;
• схема с будущими границами новых наделов.

Документ составляется в письменном виде и по желанию сторон может быть заверен нотариально.

Окончательное оформление и регистрация участка

После того как предварительные действия будут выполнены, настанет пора приступать к разделению. Для начала требуется вызвать кадастровых инженеров, которые выполнят межевание. По результатам составленного ими межевого дела будет подготовлен акт установления границ новых участков, который требуется утвердить в комитете по землеустройству.

Затем нужно поставить имущество на кадастровый учёт и заказать кадастровые паспорта. Имея на руках эти документы, необходимо получить адреса для каждого участка и зарегистрировать право собственности в Росреестре. С даты регистрации вновь созданных наделов старый официально прекращает своё существование.