Окс (ок (мк (исо/инфко мкс) 001-96) 001-2000)

Какие объекты нужно оформлять обязательно?

Регистрировать необходимо только объекты капитального строительства. Такие объекты должны соответствовать двум основным требованиям:

• их нельзя переместить или переставить, при этом не разрушив;
• имеют прочный фундамент (неразрывно связаны с землей).

Жилые строения

Существует много видов капитальных строений. Нас с вами интересуют только объекты индивидуального жилищного строительства, а именно частный жилой дом. Ставить на кадастровый учет индивидуальный жилой дом должен сам владелец.

Градостроительный кодекс РФ дает такое определение:

индивидуальный жилой дом – это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более 3-х, высотой не более 20 метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не подлежит разделу на самостоятельные объекты недвижимости. Жилой дом рассчитан на долгий срок службы и предназначен для постоянного проживания.

Индивидуальный жилой дом надо регистрировать

Нежилые строения

К ним относятся дачные и садовые дома, гаражи и бани, а также постройки хозяйственного и вспомогательного назначения. Все они не являются «жилыми», т.е. не пригодны для постоянного, круглогодичного проживания.

1. Дачные и садовые дома

Федеральный закон №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества» дает такое определение: садовый дом – это здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании.

Садовые и дачные дома в отличие от индивидуального жилого дома не являются жилыми в законодательном отношении. Однако садовый дом возможно перевести в категорию «жилой» на основании Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением…» ред. от 24.12.2018 г. Это даст право на постоянное проживание и возможность получения прописки.

Садовые и дачные дома также подлежат обязательной регистрации.

2. Гаражи, бани, беседки (капитальные)

Баню с прочным фундаментом и коммуникациями относят к капитальным строениям. Ее нужно регистрировать.

Пример беседки, которую надо оформлять

Гараж такого плана является капитальной постройкой. – Оформляем? – Да!

3. Хозяйственные и вспомогательные постройки

Это теплицы, сараи, туалеты, пристройки, летние кухни, складские помещения, имеющие черты капитального строения.

Рассмотрим фото-примеры таких строений.

Какие строения регистрировать не нужно?

Все некапитальные строения не надо ставить на кадастровый учет и получать на них право собственности тоже. В Градостроительном кодексе РФ нет четкого определения некапитального объекта строительства, однако можно выделить ряд его характерных черт.

Некапитальной постройка считается, если:

• ее легко можно переставить или перенести на другое место,
• она имеет временный или сезонный характер,
• не имеет капитального фундамента,

Не всегда наличие этих признаков говорит о том, что постройка является объектом некапитального строительства. В некоторых случаях требуется проведение строительной экспертизы. Итак, рассмотрим примеры некапитальных построек, которые чаще всего встречаются на земельных участках. Это различного рода разборные гаражи, сараи, туалеты, теплицы без фундамента, переносные бани, временные пристройки, хозблоки, навесы, бытовки, а также колодца, дровницы и т.п.

Термины и законодательные основы

В строительной сфере используются различные определения по отношению к сооружениям и конструкциям. Можно услышать, как отдельные постройки именуют временными. Исходя из такого названия легко сделать вывод об их особенностях и характере: такие конструкции возводят на ограниченный срок, а также они обычно являются нестационарными — их можно разбирать и транспортировать для монтажа в другое место.

Однако чаще всего применяется термин «объект капитального строительства». Градостроительный кодекс не дает конкретной трактовки, что понимать под таким определением. Вместо этого в нем есть описание, что такое капитальное строительство. Существуют признаки, характеризующие подобные сооружения:

• они возведены не на короткий срок;
• есть привязка к фундаменту;
• по итогам строительства на объект выдается документация с целью установления права собственности.

Однако существуют определенные сложности в трактовке этого понятия. И они объясняются в первую очередь тем, что такой категорией оперируют в разных отраслях права. Она используется не только в градостроительном, но и в земельном, лесном, водном, гражданско-правовом законодательстве. Более того, некоторые положения, имеющие отношения к ОКС, можно обнаружить и в Налоговом, и в Бюджетном кодексе Российской Федерации.

Изучая различные отрасли права, можно сделать вывод, что ОКС по определению относится к категории недвижимого имущества. Поскольку без ущерба его невозможно перенести с одного места на другое. Однако подход к регулированию данной сферы должен быть комплексным. Поскольку в понятие «объект капитального строительства» включают разного типа сооружения, не всегда можно опираться только на законодательные акты, которые непосредственно касаются недвижимости.

Чем ОКС конкретно отличаются от любых некапитальных построек? В первую очередь сроком эксплуатации. К тому же, для них используют иные технологии строительства, ведь по определению они являются стационарными, не предназначенными для переноса. Также можно сравнить эти две категории по стоимости. ОКС и в денежном выражении, и по степени социальной (экономической) значимости обычно оценивается дороже. Однако такой признак можно считать косвенным.

Типы объектов

Теперь мы рассмотрим классификацию различных видов строительства, основанную на предназначении объектов. Существует, как минимум, шесть типов объектов капитального строительства:

1. Гражданское. К нему относят жилые дома, административные, медицинские, учебные учреждения, а также офисные и торговые здания.
2. Промышленное — это фабрики, заводы, цеха, комбинаты.
3. Сельскохозяйственное. К нему относится постройка птичников, теплиц, помещений для содержания животных, амбаров и прочих агротехнических сооружений.
4. Транспортное — строительство дорог, мостов и тоннелей.
5. Гидротехническое — сооружение водохранилищ, дамб, каналов и плотин.
6. Военное. Подразумевает постройку оборонительных сооружений длительного срока и зданий, обеспечивающих проживание военнослужащих.

Этапы перевода объекта незавершенного строительства в категорию объекта недвижимого имущества

В настоящее время в российской экономике наблюдается не самый благоприятный период. Экономический кризис влияет на все сферы деятельности государства и общества, в том числе на темпах роста промышленного производства и торгового оборота, на уровне доходности совершаемых сделок, на уровне зарплат и платёжеспособности населения и так далее.

В условиях рыночной экономики многие предприниматели и бизнесмены пытаются получить максимальный экономический эффект от эксплуатации недвижимости, которой они в данный момент владеют.

Поэтому, предпринимая дополнительные меры по переводу объекта незавершенного строительства в категорию объекта недвижимого имущества, коммерсанты получают возможность либо оформить возникновения права собственности на них, либо совершать сделки купли-продажи (основание часть 1, статья 130, ГК РФ).

Дополнительные меры по переводу объекта незавершенного строительства в категорию объекта недвижимого имущества, можно разбить на несколько этапов, суть которых заключается в следующем:
Недостроенное здание цеха

Этап I

Оформление незавершенного строительства с подготовки пакета необходимых документов, которые в обязательном порядке сдаются в регистрационную палату:

• заявление о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства;
• документ, удостоверяющий личность;
• квитанция об уплате госпошлины;
• свидетельство о праве собственности на земельный участок или договор на его аренду;
• разрешение на строительство на данном земельном участке, выданное органами исполнительной власти в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ;
• описание объекта незавершенного строительства, оформленное и выданное БТИ.

Этап II

В соответствии со ст. 219 Гражданского Кодекса РФ, государственной регистрации подлежит право собственности как на здания и сооружения, так и на другое вновь создаваемое недвижимое имущество. То есть объект незавершенного строительства попадает под категорию «вновь создаваемого имущества».

Поэтому оформление права собственности на объект незавершенного строительства потребует следующий пакет документов:

• получения техпаспорта в БТИ;
• наличия документа, подтверждающего приостановление строительства (акт консервации или акт приостановления);
• кадастрового плана земельного участка или плана его границ;
• наличия правоустанавливающих документов, подтверждающие право собственности или аренды на земельный участок.

Этап III

Продажа незавершенного строительством объекта. Одним словом, совершается сделка купли-продажи (основание часть 1, статья 130, ГК РФ) объекта незавершенного строительства (ОНС), которая не слишком отличаются от аналогичных сделок любой другой недвижимости

Для совершения такой сделки, необходимы следующие документы, на которые покупателю стоит обратить внимание:

• документы, подтверждающие регистрацию объекта незавершенного строительства;
• решение органов власти о предоставлении земельного участка под строительство данного объекта;
• план объекта незавершенного строительства;
• проектно-техническую и сметную документацию на строительство данного объекта;
• документы, подтверждающие расторжение договора подряда на строительство объекта.

Кроме того, в обязательном порядке, в договоре купли-продажи недвижимости указываются данные, которые позволяют установить характерные особенности имущества, в том числе его расположение на земельном участке.

Хотелось обратить внимание, что вышеописанное поэтапное руководство по приведению документации в надлежащее состояние – это всего лишь алгоритм, который определяет направление и действие по переводу объектов незавершенного строительства в категорию объекта недвижимости.

В связи с тем, что каждый объект незавершенного строительства при оформлении имеет свои конкретные исходные данные, условия и нюансы, то грамотное сопровождение юристов или юридических компаний сэкономят не только время, но и деньги.
Заброшенное строительство промышленного объекта

Различия капитального и временного строения

Объект капитального строительства — это любое строящееся здание, строение или сооружение, функциональные, технологические и конструкционные особенности которого не являются временными, а также объект незавершенного строительства или проходящий процесс ремонта или модернизации.

Признаки капитальных и некапитальных сооружений:

1. Капитальная постройка имеет постоянную привязку к фундаменту, в то время как временная зачастую им не обладает.
2. Привязка к определенному и регламентированному земельному участку.
3. Для эксплуатации капитальной постройки в полном объеме необходим пакет правоустанавливающих и разрешительных документов, в то время как на временные строения не требуется выдачи разрешения.
4. Согласно Градостроительному кодексу РФ объекты капстроительства должны относиться к 1, 2 или 3 категории, минимальный срок их эксплуатации составляет 25 лет. Временные строения не могут эксплуатироваться дольше 25 лет.
5. Объект капстроительства должен в обязательном порядке ставиться на кадастровый учет, должны регистрироваться также права собственности в Росреестре, в связи с чем объект не может быть снесен. Также становится невозможен перенос объекта на другой земельный участок.

Назначение и виды объектов капитального строительства

Таким образом, к объектам капитального строительства относятся несколько основных типов, которые делятся по своему функциональному назначению. Функциональное назначение объекта – это совокупность экономических, социальных, экологических и других показателей, характерных для объекта и объединенных в единую систему признаков.

Виды капитальных объектов:

1. Объекты незавершенного строительства – это здания, сооружения или строения, которые не должны использоваться по своему прямому назначению до окончания всех работ и ввода в эксплуатацию. Термин отражает не технические характеристики или цели создания, а указывает на временное состояние, связанное с этапом в процессе работ или их временной приостановкой. Как пример – жилые многоквартирные дома, работы по которым приостановлены в связи с нехваткой финансовых средств.
2. Сооружение – объект строительства, обладающий объемной, линейной или плоскостной системой, имеющей несущие (иногда и ограждающие) конструкции, располагающиеся на фундаменте. Такие виды объектов предназначены для производственных процессов, хранения продукции, временного нахождения в них людей и т.д. Они могут состоять из нескольких разнородных объектов, элементов и устройств, объединенных общими функциональными свойствами. Примеры сооружений: стадионы, парковки, плотины, склады и т.д.
3. Строение – здание или сооружение второстепенного назначения, используемое во вспомогательных или служебных целях. На земельном участке с другими сооружениями оно обычно имеет потребительское отношение. Строение – это ответ на вопрос, считается ли гараж объектом капитального строительства. Да, гараж – это строение капитального типа.
4. Здание – объект строительства, имеющий объемную систему, фундамент, монтажные конструкции, надземную и (или) подземную части, инженерные сети и технические системы.

По своему функциональному значению здания делятся на четыре основных типа:

1. Жилое здание – дом, состоящий из жилых и нежилых помещений, несущих вспомогательное назначение, и обуславливающий исполнение бытовых потребностей. К жилым домам относятся здания, предназначенные для постоянного проживания.
2. Индивидуальные дома – это здания, предназначенные для проживания одной или нескольких семей, располагающиеся на участке земли, чаще всего находящемся в собственности владельца дома. Высота такого здания ограничена максимум тремя этажами. Также такие дома характеризует то, что они стоят отдельно от других строений и могут состоять из нескольких жилых секций.
3. Многоквартирный дом – это строительный объект, объединяющий в себе более двух квартир в одном здании, но имеющих раздельные выходы. Такое здание отличается наличием общедомового имущества собственников и помещениями общедомового использования. Чаще всего функции по обслуживанию здания несет независимая управляющая компания.
4. Нежилые помещения.

Нежилые здания

Такой тип зданий регламентируется классификатором объектов капитального строительства и делит их на следующие категории:

• административно-деловые здания;
• учебно-образовательные и учебно-воспитательные;
• культурно-просветительные и спортивно-рекреационные;
• торгово-бытовые;
• лечебно-оздоровительные и социально- реабилитационные;
• промышленно-производственные;
• специальные;
• жилищно-бытовые и коммунально-складские.

Финансирование строительства государством

Российское законодательство позволяет производить бюджетные инвестиции в объекты капитального строительства. Об этом прямо сказано в Бюджетном кодексе РФ. В таком случае постройки должны официально закрепляться за государственными либо муниципальными организациями (учреждениями, предприятиями). Их использование и регулирование деятельности будет осуществляться по принципу хозяйственного ведения либо оперативного управления.

Чаще всего бюджетные инвестиции выделяются на основе конкретных целевых программ. Возможно принятие решений на уровне органов исполнительной власти, если те считают необходимым потратить бюджетные средства на возведение ОКС. Если же сметная стоимость превышает 600 миллионов рублей, то решение о целесообразности таких трат находится исключительно в компетенции правительства. Также аналогичным образом будет решаться, нужно ли делать инвестиции в ОКС, являющийся государственным унитарным предприятием.

В бюджетном законодательстве сказано, что правительство не может выделять деньги на строительство объектов капитального строительства по определению, если они не находятся в собственности государства либо муниципалитета. Что касается направлений, на которые могут быть потрачены средства, то их достаточно много. Например, за государственный счет могут инициировать возведение нового ОКС, реконструкцию либо расширение существующего. Из бюджета же финансируют техническое перевооружение, осуществление проектно-изыскательных мероприятий.

https://youtube.com/watch?v=3SR7gx9uFg0

Бюджетные инвестиции производят для реализации общественно важных задач. Отличный пример — возведение моста, дороги или ЛЭП, которые необходимы для улучшения уровня обеспеченности населения в инфраструктуре. Другой вариант — капиталовложения в конструкции, которые находятся в аварийном состоянии. Инвестиции в целом должны быть нацелены на улучшение качества жизни населения.

Правительство и компетентные органы на местах определяют, какие сферы нуждаются в финансовом стимулировании. И на основе такого анализа выносится решение, куда инвестировать.

Отечественная практика демонстрирует, что чаще всего деньги идут на ремонт и обустройство новых дорог. В финансировании нуждается сфера здравоохранения. Согласно концепции долгосрочного социально-экономического развития вплоть до 2020 года приоритетными остаются такие направления, как транспортная, энергетическая инфраструктура.

Инвестиции от государства осуществляются по определенному механизму: традиционно используется схема госзаказа. Это означает, что в роли инвестора выступает государственный заказчик, а второй стороной является исполнитель. Отношения между ними строятся на основе положений Гражданского кодекса РФ.

Однако популярным остается и такой механизм, как государственно-частное партнерство. Это означает, что определенный объем средств берется из бюджета, а нехватка восполняется за счет частного инвестора, который имеет собственный интерес в таком сотрудничестве.

Что такое капитальное строительство?

Одной из важнейших отраслей материального производства на сегодняшний день является капитальное строительство, которое, в свою очередь, создаёт базу для развития всех других его отраслей.

Капитальное строительство объединяет деятельность множества структур:

• государственных органов;
• органов местного самоуправления;
• физических и юридических лиц.

Начало капитального строительства Капитальное строительство и вся его деятельность направлены на организацию новых и модернизацию уже имеющихся основных фондов производственного и непроизводственного назначения. И, таким образом, служит главным источником расширенного воспроизводства.

Кроме того, капитальное строительство включает в себя работу по созданию проектных и изыскательских работ, по подготовке технической документации, без которой невозможно выполнить строительные, монтажные, пусконаладочные и другие специальные капитальные работы.

На заметку! Капитальное строительство представляет все стадии создания основных фондов, начиная от проектирования объектов и заканчивая вводом их в эксплуатацию.

Отличительные признаки объектов капитального строительства

Все ОКС имеют ряд характерных признаков, присущих абсолютно всем капитальным сооружениям.

Такими признаками являются:

• наличие большого количества разрешительной и проектно-сметной документации;
• расположение на фундаменте и крепкая привязка к земле;
• длительный срок эксплуатации, который может составлять от 5 до 100 и более лет;
• невозможность демонтажа для переноса на другое место;
• возможность оформления прав собственности на объекты.

ОКС предполагают поэтапное выполнение строительных работ: проектных, монтажных, пуско-наладочных. Все это требует значительных денежных вложений. Капитальное строение должно соответствовать законодательным и правовым нормам, а также нормам строения, принятым в конкретном городе или районе. Некапитальные объекты не имеют указанных характеристик — зачастую они размещаются без разрешительных документов, не имеют фундамента и легко транспортируются. Такие объекты используются непродолжительное время, после окончания которого они подлежат разбору.

Объекты, которые не могут относиться к капитальному строительству

К ОКС не относятся объекты, строительство которых не требует наличия специальных разрешений — это временные постройки и нестационарные сооружения. К первому виду относятся объекты, размещение которых призвано обеспечить должные условия для строительных работ. Такими объектами могут быть места для хранения инвентаря или кратковременного проживания людей. Такие постройки демонтируются после завершения основных работ. Существование временных построек в большинстве случаев не допускается больше пяти лет.

Ко второму виду принадлежат мобильные сооружения, которые легко собираются и разбираются для транспортировки на другое место. Это могут быть павильоны, киоски, боксы, навесы, точки с бытовым обслуживанием. Для сооружения таких строений используются легкие материалы и конструкции.

Если эти показатели неочевидны, определение капитальности или некапитальности объекта осуществляется на основании экспертного заключения.

Различия капитального и временного строения

Объект капитального строительства — это любое строящееся здание, строение или сооружение, функциональные, технологические и конструкционные особенности которого не являются временными, а также объект незавершенного строительства или проходящий процесс ремонта или модернизации.

Признаки капитальных и некапитальных сооружений:

1. Капитальная постройка имеет постоянную привязку к фундаменту, в то время как временная зачастую им не обладает.
2. Привязка к определенному и регламентированному земельному участку.
3. Для эксплуатации капитальной постройки в полном объеме необходим пакет правоустанавливающих и разрешительных документов, в то время как на временные строения не требуется выдачи разрешения.
4. Согласно Градостроительному кодексу РФ объекты капстроительства должны относиться к 1, 2 или 3 категории, минимальный срок их эксплуатации составляет 25 лет. Временные строения не могут эксплуатироваться дольше 25 лет.
5. Объект капстроительства должен в обязательном порядке ставиться на кадастровый учет, должны регистрироваться также права собственности в Росреестре, в связи с чем объект не может быть снесен. Также становится невозможен перенос объекта на другой земельный участок.

Назначение и виды объектов капитального строительства

Таким образом, к объектам капитального строительства относятся несколько основных типов, которые делятся по своему функциональному назначению. Функциональное назначение объекта – это совокупность экономических, социальных, экологических и других показателей, характерных для объекта и объединенных в единую систему признаков.

Виды капитальных объектов:

1. Объекты незавершенного строительства – это здания, сооружения или строения, которые не должны использоваться по своему прямому назначению до окончания всех работ и ввода в эксплуатацию. Термин отражает не технические характеристики или цели создания, а указывает на временное состояние, связанное с этапом в процессе работ или их временной приостановкой. Как пример – жилые многоквартирные дома, работы по которым приостановлены в связи с нехваткой финансовых средств.
2. Сооружение – объект строительства, обладающий объемной, линейной или плоскостной системой, имеющей несущие (иногда и ограждающие) конструкции, располагающиеся на фундаменте. Такие виды объектов предназначены для производственных процессов,  хранения продукции, временного нахождения в них людей и т.д. Они могут состоять из нескольких разнородных объектов, элементов и устройств, объединенных общими функциональными свойствами. Примеры сооружений: стадионы, парковки, плотины, склады и т.д.
3. Строение – здание или сооружение второстепенного назначения, используемое во вспомогательных или служебных целях. На земельном участке с другими сооружениями оно обычно имеет потребительское отношение. Строение – это ответ на вопрос, считается ли гараж объектом капитального строительства. Да, гараж – это строение капитального типа.
4. Здание – объект строительства, имеющий объемную систему, фундамент, монтажные конструкции, надземную и (или) подземную части, инженерные сети и технические системы.

По своему функциональному значению здания делятся на четыре основных типа:

1. Жилое здание – дом, состоящий из жилых и нежилых помещений, несущих вспомогательное назначение, и обуславливающий исполнение бытовых потребностей. К жилым домам относятся здания, предназначенные для постоянного проживания.
2. Индивидуальные дома – это здания, предназначенные для проживания одной или нескольких семей, располагающиеся на участке земли, чаще всего находящемся в собственности владельца дома. Высота такого здания ограничена максимум тремя этажами. Также такие дома характеризует то, что они стоят отдельно от других строений и могут состоять из нескольких жилых секций.
3. Многоквартирный дом – это строительный объект, объединяющий в себе более двух квартир в одном здании, но имеющих раздельные выходы. Такое здание отличается наличием общедомового имущества собственников и помещениями общедомового использования. Чаще всего функции по обслуживанию здания несет независимая управляющая компания.
4. Нежилые помещения.

Нежилые здания

Такой тип зданий регламентируется классификатором объектов капитального строительства и делит их на следующие категории:

• административно-деловые здания;
• учебно-образовательные и учебно-воспитательные;
• культурно-просветительные и спортивно-рекреационные;
• торгово-бытовые;
• лечебно-оздоровительные и социально- реабилитационные;
• промышленно-производственные;
• специальные;
• жилищно-бытовые и коммунально-складские.

ИНФОРМАЦИОННАЯ КАРТА ТИПОВЫХ УСЛОВИЙ КОНТРАКТА НА ВЫПОЛНЕНИЕ РАБОТ ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ (РЕКОНСТРУКЦИИ) ОБЪЕКТА КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

1. Общие сведения о нормативном правовом акте, которым утверждены типовые условия контракта:

а) ответственный орган — Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации;

б) вид документа — типовые условия контракта.

2. Показатели для применения типовых условий контрактов:

а) наименование работы — работы по строительству и реконструкции объектов капитального строительства (включая строительно-монтажные и пусконаладочные работы, поставка материалов и оборудования, иные неразрывно связанные со строящимся объектом работы);

б) коды предмета контракта:

код по общероссийскому классификатору продукции по видам экономической деятельности ОКПД2: , 42 (за исключением , ), , ;

код по общероссийскому классификатору видов экономической деятельности ОКВЭД2: , 42 (за исключением , ), , ;

в) при любом размере начальной (максимальной) цены контракта, цены контракта, заключаемого с единственным поставщиком (подрядчиком, исполнителем).

Типовые условия контракта на выполнение работ по строительству (реконструкции) объекта капитального строительства не применяются при выполнении работ по строительству и реконструкции:

объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке, находящемся за пределами территории Российской Федерации, а также на территории посольств, консульств;

объектов капитального строительства, в отношении которых осуществляются работы по сохранению объекта культурного наследия.