Все нюансы аренды квартиры с правом выкупа: плюсы и минусы, составление договора, регистрация

Как учитывается сделка

Учёт сделки по аренде с правом выкупа осуществляется одним из следующих способов:

1. Арендатор перечисляет равномерно выкупную стоимость вместе с арендной платой. В данной ситуации требуется обязательное разделение платежей. Лучше если отдельно будут указаны суммы, являющиеся арендной платой, и суммы, которые идут в зачёт выкупной стоимости. Такое разделение поможет вернуть арендатору часть своих выплаченных денег в случае разрыва договора. Арендные платежи в любой ситуации не подлежат возврату, зато авансовые платежи выкупной стоимости арендодатель обязан вернуть.
2. Съёмщик жилья в течение действия договора вносит только арендную плату. Остаточную стоимость перечисляет при окончании договорных отношений. Ежемесячные отчисления арендных платежей производятся как при обычной аренде квартиры. Они идут в зачёт проживания арендатора в снимаемом жилом помещении. Только по окончании срока происходит внесение остаточной стоимости на счёт арендодателя. Арендатор после оформления в собственность недвижимости начинает платить за неё имущественный налог.

Приобрести в собственность жилую недвижимость возможно различными способами. Это может быть привлечение заёмных средств, рассрочка, лизинг или аренда с правом выкупа. Все перечисленные способы, кроме аренды с выкупом, предполагают внесение первоначального взноса. Преимуществом аренды является отсутствие этого платежа, также не требуется подтверждение доходов.

Особенности соцнайма квартиры у государства различными категориями граждан

Правила, размер и изменение оплаты определяются администрацией, согласно ст. 1561 Гражданского кодекса. Наниматель оплачивает как аренду жилья, так и коммунальные расходы. Льготные категории граждан вносят только коммуналку. Обычно арендовать квартиру у государства получается за сумму от 8 до 15 тысяч рублей, что значительно ниже рыночной стоимости съема.

Хотя квартира, находящаяся в социальном найме, и передается в пользование на длительный срок, прав на нее арендатор не имеет. Помещение нельзя завещать, дарить, продавать. При необходимости арендатора могут попросить освободить жилплощадь, например, если съемщик потеряет работу, захочет переехать и так далее. Поэтому многие хотят квартиру выкупить.

Преимущества и недостатки

Преимущества лизинга полностью схожи с плюсами аренды недвижимости с правом выкупа:

1. более легкая процедура оформления, так как лизинговые компании более лояльно относятся к клиентам, чем банки при ипотеке (не требуется официальное подтверждение дохода и занятости),
2. размер первоначального взноса и ежемесячных платежей согласуется сторонами и зависит от платежеспособности покупателя,
3. первоначальный взнос — от 10%, иногда и вовсе отсутствует,
4. срок действия договора — до 10 лет с пролонгацией, что больше, чем при аренде с правом выкупа.

Недостатки лизинга вызваны в первую очередь тем, что в этом случае правоотношения оформляются с коммерческой компанией:

• лизинг обходится дороже, чем обычная ипотека или даже аренда с правом выкупа,
• расходы по всем сделкам (продаже в собственность компании и договору лизинга) оплачивает покупатель,
• в сумму платежа закладывается прибыль и расходы компании.

Подробнее о приобретении квартиры в лизинг смотрите в видеоролике:

Плюсы и минусы найма\сдачи жилья с последующим выкупом

Аренда с правом выкупа недвижимости в Москве, Санкт-Петербурге и других городах страны не является часто заключаемой сделкой. Она не получила широкого распространения по той причине, что многие владельцы квартир не спешат расставаться с недвижимостью, которая приносит им дополнительный пассивный доход.

Выгодно сдавать жилье в столице и крупных городах России, где много приезжих. Ко всему прочему, аренда с последующим выкупом не всегда является целесообразной. Такая сделка имеет свои плюсы и минусы

О них важно знать. Сопоставив все «за» и «против» будет легче принять верное решение

Преимущества аренды квартиры с правом выкупа для покупателя:

• выплата полной стоимости недвижимого имущества происходит не сразу, а в беспроцентную рассрочку;
• наниматель сразу заселяется в помещение;
• нет штрафов, пеней во время действия договора;
• для оформления сделки требуется минимальный пакет документов;
• на любом этапе действия договора покупатель вправе отказаться от выкупа помещения.

Положительные стороны сделки для продавца:

• жилье переходит в собственность арендатора только после полной оплаты стоимости;
• цена на квартиру устанавливается выше рыночной. Это делается для того, чтобы снизить риски от реализации недвижимого имущества в рассрочку.

Недостатки аренды жилья с правом выкупа:

• механизм заключения сделки не стандартизирован;
• оформление договора требует юридической грамотности;
• есть риск стать жертвой мошенников.

Собственником квартиры арендатор становится после внесения последнего платежа и переоформления недвижимости.

Нарушение договора или его расторжение

Согласно статье 619 ГК РФ, обязательства могут прекратиться по решению суда в случае, если арендатор:

1. Пользуется имуществом, нарушая заключенные договоренности.
2. Приводит помещение в негодное состояние.
3. Не платит нужную сумму больше двух раз подряд за оговоренный срок.
4. Не проводит ремонт в случае, когда он необходим, если это прописано в его обязанностях.

Расторгнуть договор участники правоотношений могут досрочно, если того требуют обстоятельства. Если нарушены определенные обязательства, сначала необходимо письменно уведомить одну из сторон о необходимости их исполнения. Только после этого можно проводить процедуру расторжения.

При досрочном расторжении договора возвращается сам объект аренды, завершаются все обязательства собственника по передаче квартиры арендатору.

Если же оплата производилась только арендными платежами, то собственник не должен ничего возмещать, ведь тот, кто снимал жилье, платил за пользование имуществом определенную сумму, и тут с этим не поспоришь.

В случае, если выкупные платежи равны арендным, то лицам необходимо определить, какая часть считается выкупной, а какая арендной, и дальше строить дело, исходя из полученных сведений.

Каким способом это можно выполнить?

Сделки подобного характера заключаются только в самых редких случаях. Но это не исключает то, что они могут быть. Дело обстоит в том, что многие квартиросъемщики, а также арендодатели не в курсе таких правил. А те, кто знает об этом, очень часто беспокоятся за возможность возникновения рисков.

Среди них следует отметить наиболее характерные случаи:

1. Методика не распространена в той степени, в которой распространены другие. Соглашение сложно составить, потому нет разработанных правил. Аренда с выкупом не применяется так часто, как иные варианты.

1. Цена на квартиры, которая никогда не будет оставаться на первоначальной цифре, прописанной в форме соглашения. Она будет постоянно меняться. На момент последних выплат она станет больше, чем та, которая прописывалась в установленной форме договора. Это существенные недостатки, как для продавца, так и для потенциального покупателя.

В последнее время часто можно услышать о приобретении в рассрочку. Главными условиями выступает то, что срок этого вида кредитования не должен превышать 3 лет. Ежемесячный платеж в этом случае будет очень большим.

Но тут имеется ряд преимуществ:

• Скорость оформления и выплаты, которая существенно отличается от иных подобных способов.
• Нет никаких финансовых рисков, если сделка заключается при помощи опытного юриста.

Аренда квартиры с последующим выкупом

Покупка жилья – самый больной вопрос для россиян. К сожалению, ситуация складывается таким образом, что приобрети жилье за наличные деньги не всегда возможно, но и ипотека не каждому по карману. В этом случае есть такой вариант, как аренда с выкупом квартиры. Люди живут в арендованном жилье и при соблюдении особых правил, которые подтверждаются договором между продавцом и покупателем, могут стать собственниками этой квартиры.

В качестве альтернативы ипотеки часто используют рассрочку на квартиру. Обычно договор заключается до 3-х лет. На больший срок рассрочку получить сложно, поэтому выходом может быть аренда с дальнейшим выкупом квартиры. При этом арендная плата будет включать платеж за рассрочку.

Оформление договора

Главной особенностью договора является то, что он сочетает в себе элементы обычной аренды и сделки купли-продажи. Порядок оформления состоит из двух действий: составление договора и регистрация жилья в собственность по окончанию выплат.

Скачайте

  Образец договора аренды с правом выкупа (35,0 KiB, 274 hits)

Необходимый состав документа:

• Удостоверения личности участников правоотношений. Паспортные, контактные данные. Лица, участвующие в сделке могут быть прописаны, как Арендодатель-Арендатор, Продавец-Покупатель. В договоре лучше всего прописывать так, Строна№1-Сторона№2, потому что статус лиц участвующих в сделке будет изменён по окончанию выплат.
• Предмет сделки. В роли объекта выступает жилое помещение, чтобы его задокументировать необходимо приложить тех. паспорт недвижимости, его проектный план (для того, чтобы ознакомиться с материалами и общей площадью квартиры), адрес жилья (его реквизиты).
• Стоимостная оценка. Под этим пунктом предполагается размер денежных выплат, которые должны быть перечислены от одной стороны к другой. Для определения собственности желательно обратиться к специалисту, чтобы он рассчитал стоимость жил. площади с учётом потенциальной индексации.
• Способы оплаты (вариативность). Пожалуй, здесь стоит всё расписать крайне подробно. Именно от этого пункта и зависит максимальный и минимальный срок выплаты денег. Данный пункт регламентирует периодичность выплат и разделяет их на 2 вида, первый идёт на уплаты аренды, а второй в счёт покупки квартиры. При наличном расчёте необходимо составлять расписку, чтобы документировать переход денежных средств от покупателя к продавцу, при безналичном расчёте данная процедура не нужна.
• Регистрация собственности. Данный момент также стоит обговорить «на берегу», так как оформление в собственность может быть предусмотрено отдельным документом.
• Размер аренды. В данном пункте регламентирован порядок, период и размер оплаты за аренду жилого помещения. Если в способах не было указано 2 вида оплаты, стоит поинтересоваться будет ли арендная плата входить в погашение стоимости квартиры.
• Тарификация. Иначе говоря, индексация стоимостной оценки жилья, если специалист по оценке стоимости не приложил документа о колебаниях цены на жильё, стоит включить этот пункт в договор.
• Права и обязанности сторон. Данный пункт составляется также, как и в договорах найма (аренды), с учётом продажи квартиры (по окончанию выплат, собственность переходит во владение покупателя).
• Расторжение договора (условия). Причини прекращения или расторжения сделки.
• Форс-мажор. Желательно включить этот пункт и предусмотреть смерть продавца и иные обстоятельства, при которых могут возникнуть проблемы с дальнейшим выкупом недвижимости.
• Страхование. Пункт является не обязательным и включается, как правило, если данный договор оформляется через посредника в лице компаний, которые выкупают квартиры на вторичном рынке или новостройке и перепродают, таким образом, через данный договор.

Арендное жилье с выкупом от «Самрук-Казына»

Как рассказали в Министерстве индустрии и инфраструктурного развития РК, АО «Samruk-Kazyna Construction» (ранее АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына») в 2019 году завершил строительство ранее начатых 643 арендных квартир. На сегодняшний день остались нераспределенными квартиры в ЖК в микрорайоне 32 «А» в г. Актау. Класс жилья — III (эконом), этажность дома — 9-14. Квартиры реализуются в чистовой отделке.

Также на сайте Samruk-Kazyna Construction среди реализуемых жилых объектов значатся многоквартирные жилые дома по проспекту Ильяса Есенберлина в г. Усть-Каменогорск. Ввод в эксплуатацию планируется во II квартале 2020 года. Объект строительства расположен в районе 19 нового микрорайона, который является перспективный и динамично развивающейся частью «Нового города» с наиболее благоприятной экологической ситуацией. Жилой комплекс состоит восьми 9-этажных многоквартирных жилых домов с коммерческими помещениями. Количество квартир Самрук-Казына — 546.

При распределении арендных квартир АО «Samruk-Kazyna Construction» отдает предпочтение очередникам акиматов, для которых это жилье и строилось. При этом невостребованные квартиры без первоначального взноса в аренду с последующим выкупом могут взять и другие категории граждан, которых нет в списке, имеющих право стать очередником акиматов. Это, например, работники частных структур, индивидуальные предприниматели и другие.

В Фонде уточняют, что квартиры для очередников распределяются на основании полученных списков, утвержденных жилищной комиссией акимата. Невостребованные МИО квартиры реализуются в два этапа через интернет путем принятия электронных заявок на сайте Фонда.

В первом этапе участвуют граждане, не имеющие своего жилья. Если после первого этапа остаются невостребованные квартиры, то они реализуются на втором этапе для всех категорий граждан. По условиям программы реализация арендных квартир без выкупа не предусмотрена.

В соответствии с Законом «О жилищных отношениях» в распределении арендного жилья от Самрук-Казына могут участвовать следующие категории очередников МИО:

• сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей;
• лица, приравненные к инвалидам и участникам Великой Отечественной войны;
• семьи, имеющие или воспитывающие детей-инвалидов;
• пенсионеры по возрасту;
• оралманы;
• лица, лишившиеся жилища в результате экологических бедствий, ЧС природного и техногенного характера;
• многодетные и неполные семьи;
• госслужащие;
• сотрудники бюджетных организаций;
• военные;
• кандидаты в космонавты;
• космонавты;
• работники специальных госорганов;
• лица, занимающие государственные выборные должности.

При соответствующем уровне дохода участнику программы жилье реализуется в собственность или аренду с выкупом до 15 лет.

Возраст участников не имеет значения — купить квартиру от «Самрук-Казына» могут все совершеннолетние казахстанцы с достаточным доходом. Фонду не важны семейное положение и место работы участника

Важно, чтобы человек был платежеспособным. Квартиру можно не только арендовать с выкупом, но и приобрести путем прямой продажи

Физлица могут реализовать свое право на приобретение жилья в рамках данной программы лишь один раз.

Карима Апенова, информационная служба kn.kz

Как взять землю в аренду с последующим выкупом у государства?

Взять землю в аренду для личного пользования с последующим выкупом участка у государства не всегда удается просто, особенно людям, не знающим нормативную базу.

Условно существует два пути:

• если наемная площадь уже принадлежит государству;
• в случае, когда она нигде не зарегистрирована.

В первом случае процесс оформления проще. Документы на интересуемую площадь уже готовы, кадастровый номер за участком закреплен. Желательно избегать сделок на арендуемую площадь, если есть другие претенденты. Аукционные цены всегда будут завышенные.  

Если земельный надел не зарегистрирован, нанять его необходимо согласно статье 39.14 Земельного кодекса РФ. Перед покупкой юристы рекомендуют узнать полную информацию относительно данной территории. Спросите соседей, нет ли у территории собственников, нет ли каких-либо важных и опасных объектов под землей и т. п.

Обращение в земельный комитет

Гражданин, у которого возникло желание арендовать площадь, должен обратиться в земельный комитет органа исполнительной власти и сделать описание территории. Там выдадут промежуточное постановление, в котором будет информация о необходимости предоставления кадастрового паспорта. Можно обращаться в орган местного самоуправления.

Оценка стоимости

Кадастровые выписки получают в федеральном управлении картографии и постановки земель на учет. Его сотрудники сделают оценку стоимости территории. Для получения оценки необходим кадастровый план. Его составляет данная служба.

В итоге будущий арендатор получает техническую документацию после согласования всех границ с соседними. Стоимость документации 5000–10000 тысяч рублей в зависимости от местонахождения интересующей площади. Перед этим нужно пройти процедуру межевания. Данный процесс происходит следующим образом:

• на выбранный участок приезжает геодезист;
• вымеряет территорию;
• фирма выдает межевой план.

Компаний, предоставляющих подобные услуги, существует достаточно много.

Получение постановления

В муниципальном управлении нужно получить постановление относительно передачи арендуемой площади в ваше владение, распоряжение и пользование участком. Оно выносится на основании технической документации. В нем указывается стоимость перехода в частную собственность.

Подача заявления в муниципалитет

В местный орган самоуправления подается заявление установленной формы:

• указываете, к кому будете обращаться (инициалы должностного лица, адрес, контактные данные);
• по центру пишете название документа: «Заявление относительно выкупа земельного участка, находящегося в государственной собственности»;
• дальше пишете сам текст заявления: «Просьба предоставить в собственность на возмездной основе земельный надел», указываете кадастровый номер, адрес объекта, цели использования, категория земли;
• соглашаетесь на условия использования персональных данных;
• подтверждаете достоверность указанной информации;
• указываете адрес, куда необходимо отправить результат рассмотрения заявки;
• подаете перечень документов, прилагающих к заявлению;
• ставите дату и подпись.

Заключение договора

Следующий этап – составление и подпись договора найма земельного участка с правом покупки в местном муниципальном органе.

Получение свидетельства относительно права собственности

Если выплачиваете всю сумму за земельный надел по соглашению найма с правом выкупа, тогда можете составить договор купли-продажи и получить свидетельство собственности.

Программа АИЖК, её отличие от ипотеки

Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) основывает инвестиционную работу на 100% государственном вложении капитала. Оно поддерживает перспективные проекты Российского жилищного кредитования. Работает на условиях рефинансирования заёмных средств, взятых у банков.

АИЖК разработала и внедрила такой продукт как сбыт квартир путём первичного найма. Эта программа работает на рынке недвижимости через свою дочернюю организацию – Межрегиональную жилищную корпорацию (МРЖК). Она поставляет продукт в регионы и развивает в них активную деятельность.

По договорам аренды с выкупом, МРЖК вносит заёмные средства, которые переходят к владельцу жилья. В свою очередь, квартира передаётся не непосредственно покупателю, а организации. Далее действует обычная схема ипотечного кредитования, в соответствии с чем, недвижимость переходит организации на праве объекта залоговой стоимости.

После погашения займа, приобретатель вправе получить квартиру для использования, оформив требуемую документацию и пройдя регистрационную процедуру в Росреестре в роли арендатора.

Для проведения сделки, выставлены требования:

• объект расположен не на последнем этаже;
• придомовая территория благоустроена;
• в квартале развита инфраструктура;
• здание в соответствующем техническом состоянии.

Эти требования предъявляют, гарантируя сбыт квартиры в случае перехода прав к кредитору. Это не случайно, так как себестоимость объекта становится уже не столь рентабельной, что создаёт затруднения при расчёте для граждан. Граждане, пусть с минимальным процентом, вынуждены выплачивать кредит. Кроме этого, до полного расчёта, они продолжают оплачивать найм жилья.

В этой программе больше заинтересованы владельцы квартир, нежели арендаторы. Ведь она предоставляет им гарантии получения оплаты из двух источников финансирования, а возникающие прецеденты и недоразумения регулируются компетентными юристами и финансистами, состоящими на службе учреждения.

Среди граждан программа популярна в силу того, что она не требует первого взноса, жильё предоставлено для использования и ограниченного распоряжения.

Аренда с последующим правом выкупа

Арендное соглашение, условия которого предусматривают возможность в будущем выкупить жилье, по многим признакам схоже с договором лизинга.

Только в лизинге в качестве предмета договора выступает определенное оборудование или же транспорт, а в первом случае – говорится конкретно о жилье.

По факту, договор представляет собой соединение двух различных видов соглашений, которые, в свою очередь, предусматривают появление между сторонами различных правоотношений.

Условия договора состоят из различных этапов. Первый  представляет собой положение, определяющее условия найма жилплощади, где стороны определены как «арендатор» с одной стороны и «арендодатель» с другой.

Арендатор имеет обязанности по выплате конкретной суммы владельцу жилья за право использования помещения. Все это сопровождается частичным выкупом жилья: отдельно вносятся платежи единоразового характера, что напоминает рассрочку.

С момента полной выплаты цены за жилье, активизируется вторая часть соглашения – купли-продажи недвижимости. Этот этап предполагает, что между сторонами (покупателем и продавцом) уже отсутствуют какие-либо долговые обязательства.

У продавца при этом возникает обязанность незамедлительной передачи лицу, выплатившему стоимость жилья на условиях договора, оговоренной жилплощади.

Сложность состоит в том, что законодательно подобное соглашение не предусматривается. Это приводит к определенным трудностям на этапе его составления и использования.

К примеру, не в каждом случае понятно, когда нужно провести регистрацию договора в Регпалате, и как именно это сделать.

Существует два возможных варианта:

• Провести его регистрацию как с договором аренды, а затем, когда пройдет передача жилья с момента выплаты всей оговоренной суммы, выполнить регистрацию договора купли-продажи;
• Вначале провести регистрацию соглашения как куплю-продажу, однако, с наличием обременения в пользу продавца до того момента, когда будет в полной мере выплачена залоговая цена имущества.

Так или иначе, схема проведения оплаты и последующая регистрация договора должны обозначаться его условиями.

Какими преимуществами и недостатками обладает соглашение об аренде с дальнейшим выкупом?

Оформление соглашения является выгодным по следующим причинам:

• Покупатель приобретает по факту рассрочку, позволяющую ему неспеша выплачивать цену за квартиру, без необходимости использования банковского займа, и не переплачивая при этом;
• У продавца имеется источник пассивной прибыли, состоящий из регулярных оплат арендных сумм;
• У сторон есть право договориться о расчетах, с использованием наиболее приемлемой для них схемы, предусматривающей наличие отсрочек или, наоборот, дополнительных оплат, помимо оговоренных ежемесячных платежей;
• Оформленная между сторонами договоренность в письменном виде, является страховкой от преднамеренного причинения имущественного вреда, гарантируя жилью, фигурирующему в договоре, неприкосновенность.

Однако, кроме перечисленных выгод, подписание подобного договора предполагает и наличие недостатков. Большая часть из них касается рисков, на которые стороны идут добровольно и осознанно.

Пошаговая инструкция при аренде квартиры с последующим выкупом

Самый первый и основной шаг при заключении сделки по аренде квартиры с последующим выкупом – составить правильный договор, в котором указаны все права и обязанности сторон, их действия при возникновении форс-мажорных обстоятельств. Так, здесь будет верным включение таких разделов:

• Срок действия договора (равен периоду выплат);
• Порядок и сумма оплаты. По соглашению сторон допустимо добавить пункты об изменении цены с учетом инфляции и досрочном внесении полной стоимости недвижимости.
• Подробная информация о сдаваемой квартире: точный адрес расположения, квадратура, оснащение и т.п.
• Права и обязанности сторон, обязательства за их неисполнение.

Чтобы быть уверенными в грамотности составленного договора и обезопасить себя в дальнейшем от всевозможных рисков, рекомендуется обращаться для составления договора к опытным юристам или риелторам. Они смогут составить документ с учетом всех нюансов и возможных подводных камней.

Перечень документов аренды жилья с последующим выкупом

Оформление договора аренды с последующим выкупом должно составляться с внесением в соглашение реквизитов отдельных документов. Поэтому при составлении текста договора следует подготовить следующую документацию:

• Паспорта сторон;
• техпаспорт;
• выписка из ЕГРН; (Заказать)
• согласие супруга или супруги на сделку;

• справка о количестве зарегистрированных лиц на территории жилой площади.

  Последний документ требуется с целью определения всех граждан, которые претендуют на жилье.

После внесения полной стоимости квартиры, между сторонами составляется и подписывается договор купли-продажи. В дальнейшем он передается в Росреестр, где осуществляется перерегистрация имущества на имя арендатора.

Содержание и условия договора

Прежде чем подписать договор об аренде, предусматривающий последующий выкуп, необходимо внимательно прочитать условия, прописанные в нем. Без них контракт можно считать недействительным. Если же в договоре не будут указаны условия о выкупной стоимости, то он и вовсе превратится в обыкновенное соглашение об аренде.

С точки зрения юридических норм, этот договор представляет собой контракт найма объекта недвижимости с последующим выкупом.

Условия в договоре следующие:

• Ф.И.О. участников сделки, данные их паспортов, адрес;
• описание недвижимости (детальное), указывают кадастровый номер, площадь и другие данные;
• возможность выкупа нанимателем;
• размер выкупной стоимости;
• размер ежемесячных платежей, вносимых при оплате аренды;
• срок аренды;
• ответственность и обязанности сторон.

В договоре обязательно прописываются условия, при которых возможно его расторжение или изменение, а также форс-мажорные обстоятельства. Внизу стороны должны поставить подписи.

Скачать образец договора аренды жилья с дальнейшим выкупом можно здесь.

Особенности регистрации квартиры в Росреестре

Важно учитывать следующие моменты при регистрации квартиры в Росреестре после передачи в собственность при договоре аренды с последующим выкупом:

• регистрация обременения (в случае длительного найма);
• переход прав собственности после полного выкупа.

Для регистрации обременения понадобятся такие документы:

• договор (в трех экземплярах);
• чек об уплате госпошлины;
• выписка из ЕГРН.

На рассмотрение документов уйдет 7-9 рабочих дней.

Далее придется зарегистрировать переход прав с продавца на покупателя. Нужно заплатить госпошлину, а также предоставить следующий перечень документов:

• договор найма;
• акт приема-передачи недвижимости по выкупу;
• бумаги об оплате;
• согласие супруги или супруга, заверенное у нотариуса;
• вписка из ЕГРН;
• чек об оплате госпошлины.

После рассмотрения документов и одобрения регистрации осуществляется переход прав собственности.

Подготовка договора

Соглашение составляется по форме, предусмотренной законом. Особенность сделки заключается в том, что договоры аренды квартир с правом выкупа состоят из двух категорий контрактов:

• аренда (если срок съема превышает один год, то договор регистрируется в Росреестра);
• фактическое приобретение (все факты передачи имущественных прав должны регистрироваться в Государственном реестре собственности).

Требования к контрактам:

• оформление в письменной форме;
• допускается подписание с юридическим лицом (если один из участников юр. лицо, то обязательна регистрация документа в Росреестре);
• подписание соглашения нотариусом.

От полноты содержания соглашения аренды и выкупа зависит возникновение потенциальных споров. Так, обязательно отобразить в документе следующие категории сведений:

• персональные сведения участников;
• дата, место подписания документа, его наименование;
• объект, в отношении которого возникают правоотношения (категория недвижимости, адрес расположения, основные технические характеристики);
• цена, установленная на момент подписания контракта (для установления актуальной рыночной стоимости проводится оценочная экспертиза);
• порядок внесения денег (размер отчислений, периодичность платежей, пеня за просрочки и отсутствие выплат);
• меры ответственности за нарушение условий соглашения;
• причины досрочного прекращения действия контракта аренды с дальнейшим выкупом.

На этой стадии владелец должен подготовить следующий пакет документов:

• правоустанавливающие бумаги (подтверждают законность перехода прав собственности к текущему хозяину);
• технический паспорт (должен соответствовать реальным характеристикам объекта аренды);
• выписка из ЕГРН – подтверждает право владения объектом, отсутствие обременений, мешающих дальнейшему выкупу.

Этот список не является исчерпывающим, и может быть дополнен другими бумагами, в зависимости от обстоятельств совершения сделки.

Особенности использования госпрограммы

При использовании государственной программы, называемой «Жилье в рассрочку», необходимо сотрудничать с закрытым ПИФом. Весь процесс найма определенной квартиры с помощью такого предложения государства выполняется в последовательных действиях:

• будущий арендатор и покупатель выбирает подходящую для него квартиру, причем она может быть представлена на первичном или вторичном рынке;
• далее он обращается в МЖРК, выступающей сервисной компанией для осуществления процедуры передачи квартиры в аренду;
• данная фирма выкупает квартиру, в результате чего она становится собственностью этого фонда;
• предоставляется недвижимость покупателю в рассрочку, для чего дается ему на выплату полной стоимости 15 лет;
• в день оформления сделки может осуществляться заселение в квартиру;
• платежи за жилье вносятся ежемесячно в течение всего срока действия договора аренды;
• любой ежемесячный платеж разделен на две части, одна из которых предназначается для уплаты аренды, а другая — для выкупа жилья.

Таким образом, при приобретении квартиры с помощью программы, предлагаемой государством, обеспечивается возможность купить жилье на выгодных условиях. За счет того, что все действия производятся с помощью специальной организации, одобренной властями, риск мошенничества снижается до минимума.

Государственные программы

На сегодня существует несколько программ с государственной поддержкой, благодаря которым могут получить аренду жилья с правом выкупа семьи, со средним достатком, для которых выплата ипотеки и взятие кредита является неподъемной ношей.

Одной из таких программ является «Жилищный шаг». Согласно условиям этой программы граждане имеют право приобретать жилье как первичного, так и вторичного рынка.

Важно: новое жилье под данную программу не возводится, если семья выбрала жилье в новостройке, то она должна быть сдана в эксплуатацию. Программой предусмотрено 3 этапа:

Программой предусмотрено 3 этапа:

• Накопительный – накопление средств на приобретение жилья заблаговременно с целью их защиты от инфляции, осуществляя 20% гарантийный взнос;
• Выгодной аренды – после гарантийного взноса 20% участники программы получают жилье на срок от 3 до 5 лет, чтобы не затягивать с выплатами на длительное время;

Важно: аренда по государственной программе гораздо дешевле и фиксированная. По окончанию этапа выкупа взнос возвращается

Приобретение жилья – в течение 3 – 15 лет, при этом выплаты состоят из двух частей – обязательной уплаты социальной аренды и добровольного взноса на выкуп жилья в рассрочку.

Реализуется данная программа через формирование закрытого ПИФА в объеме 350 млн. рублей.

Покупка квартиры в лизинг для физических лиц

Лизинг недвижимости — разновидность аренды жилья с правом выкупа, при которой к сделке присоединяется дополнительная сторона.

Лизинг жилья для физлиц — еще более редкий для России вариант сделок с недвижимостью, хотя в европейских странах он достигает отметки в 20% от всех сделок на рынке недвижимости.

Лизинг жилья возник из-за сложностей оформления обычной аренды с правом выкупа, так как обычно продавец желает получить стоимость жилья одномоментно.

Для решения этих проблем стороны привлекают третью сторону — лизинговую компанию.

Понятие

В отличие от аренды с правом выкупа, в лизинге для физических лиц предусматриваются три стороны соглашения: покупатель, продавец и лизинговая компания.

При лизинге жилья, как и при лизинге любой иной собственности, одной из сторон всегда выступает коммерческая организация, извлекающая прибыль.

Как купить квартиру в лизинг?

При покупке квартиры в лизинг клиент находит недвижимость самостоятельно.

Затем вместе с продавцом они должны обратиться в лизинговую компанию, которая заключает два договора:

1. о покупке объекта недвижимости у продавца,
2. о сдаче соответствующего объекта недвижимости в наем (лизинг) покупателю.

Продавец сразу получает причитающиеся ему деньги, а покупатель, после заключения договора, получает право пользования недвижимостью.

После выплаты всех причитающихся по договору лизинга платежей покупатель получает право зарегистрировать жилье в собственность.

Договор

Договор лизинга должен содержать в себе следующие положения:

• стороны соглашения,
• наименование и характеристики объекта,
• выкупную стоимость квартиры с запретом на ее увеличение,
• фиксированный размер ежемесячного платежа,
• размер первоначального взноса (желательно с возможностью его возврата покупателю при разрыве соглашения),
• срок действия соглашения,
• условия и срок перехода права собственности после окончания договора.

Образец договора лизинга недвижимого имущества.

Требования к покупателю

Требования к клиенту при лизинге жилья ниже, чем при ипотечном кредитовании.

Однако нельзя сказать, что лизинг может быть предоставлен любому желающему.

Жилье в лизинг обычно предоставляется покупателю:

1. возрастом — от 21 года до 60 лет,
2. с имеющимся доходом, в том числе неофициальным.

Плохая кредитная история обычно не является препятствием для заключения лизингового договора, однако если у клиента имелись случаи судебного преследования в связи с неисполнением кредитных обязательств, в лизинге, вероятнее всего, откажут.

Кому подходит?

Лизинг квартир — особая форма приобретения недвижимости. Подходящая далеко не всем потенциальным покупателям.

Такая схема покупки недвижимости подойдет нескольким категориям покупателей:

• Тем, кто не имеет возможности или желания оформить полноценную ипотеку. Это подходящая схема покупки для лиц без подтвержденных доходов, официально не работающих, ИП, фрилансеров — словом тех, кому банки обычно отказывают в ипотеке. Риски компании при лизинге значительно меньше, чем банка при ипотеке, так как жилье остается в их собственности. Следовательно, лизинговая компания почти не рискует и может оформить лизинг лицу даже рискованному клиенту,
• Лизинг подойдет тем, кто не хочет светить свою собственность и, опосредованно, доходы. Такую схему нередко выбирают государственные и муниципальные служащие,
• Лизинг — оптимальный вариант для тех, кто не хочет платить налог на недвижимость, особенно при приобретении жилья большой площади. Эти расходы ложатся на собственника (лизинговую компанию).