Продажа недвижимости за рубежом- от недорогих квартир до крупных проектов

    This page require Adobe Flash 9.0 (or higher) plug in.

    E-mail contacts
    E-mail: Этот адрес электронной почты защищен от спам-роботов. Для его просмотра должен быть разрешен Javascript.
    Телефон мобильный: + 7 951 674 36 02
    Погода в Испании

    Праздники Испании
    Праздники Испании
    Поиск недвижимости
    Авторизация
    Уважаемые посетители сайта  www.addhome.ru Регистрируясь на сайте вы получаете дополнительные преимущества:
    возможность бесплатно добавлять свои объекты аренды
    возможность получать рассылку новых объектов продажи и аренды
    возможность участвовать в мероприятиях проводимых Uniks Ltd




    Процедура покупки недвижимости в Испании

    Испанское законодательство позволяет иностранным гражданам приобрести недвижимость в Испании на тех же основаниях, что и гражданам Испании. Иностранным гражданам для покупки недвижимости в Испании необходим только действующий заграничный паспорт и финансовые средства, необходимые для проведения сделки.

    Недвижимость в Испании может быть приобретена как на частное лицо так и на юридическое.

     

    Сделка по купле/продаже недвижимости в Испании проводится нотариусом, что обеспечивает максимальную безопасность участников. В обязанности нотариуса в Испании, который являтеся государственным служащим и несёт материальную ответственность за корректность проведения сделки, входит не только сам факт заключения договора (Escritura Publica), но и проверка продаваемого объекта на предмет наличия обстоятельств, препятствующих законному прохождению операции. Участие нотариуса обходится в несколько процентов от цены приобретаемой недвижимости, но экономит множество нервных клеток при совершении покупки недвижимости в чужой стране.

    Начиная поиск недвижимости, Вы значительно упростите себе задачу, если заранее обдумаете бюджет и форму вложения денег, понадобится ли Вам ипотечный кредит. В случае с кредитом полезно знать, что банк финансирует 65 -70 % от стоимости объекта недвижимости, если Вы не являетесь резидентом в Испании.

    Вы нашли то, что искали! Теперь Вы вполне можете сделать продавцу свое предложение по цене, у Вас есть шанс приобрести недвижимость по более интересной и выгодной для Вас стоимости. Конечно, нужно помнить, что и продавец может соглашаться и не соглашаться с Вашим предложением. Но всем этим процессом пусть займется агентство и специалисты, которым приходилось вести торг уже множество раз.
    Договоренность о цене достигнута, теперь продающая и покупающая стороны заключают между собой Контракт о намерениях купли-продажи. В этом документе оговариваются стоимость объекта недвижимости, форма оплаты, в том числе депозит, и сроки, в которые обе стороны должны встретиться в нотариальной конторе для подписи Акта купли-продажи (Escritura Publica), на основании которой Вы становитесь полным собственником недвижимого имущества.

    Депозит. Как правило он составляет 10% от стоимости объекта и срок его оплаты может быть увеличен до 7 дней, в случае, если покупатель должен доставить нужную сумму из своей страны в Испанию.
    В контракте также фиксируется, что при невыполнении покупателем взятых на себя обязательств, продавец имеет полное право удержать полученный депозит. Также и невыполнение взятых на себя обязательств, продавцом, обязывает его вернуть полученный депозит и оплатить компенсацию за ущерб.
    Предварительно, для удобств расчетов, покупателю желательно открыть расчётный счёт в банке Испании, который и в дальнейшем пригодится для расчетов с компаниями, снабжающими электричеством и водой, муниципальными налоговыми органами для списания напрямую со счета платежей. Хорошее агентство недвижимости всегда представит Вас в банке и поможет с открытием счета. Помимо этого также возьмёт на себя и контроль за работой по открытию ипотечного кредита.
    После подписания Контракта о намерениях хозяин предоставляет информацию об объекте, его регистрационные данные, счета-фактуры на электроэнергию и воду, квитанции об оплате налогов, для того, чтобы Ваш агент смог проверить право собственности и нет ли за выбранной Вами недвижимостью неоплаченных долгов. Подобную работу проделает и нотариус, но, агентство займется более глубокой проверкой. Ваш агент проверит недвижимость на наличие долгов перед поставщиками электроэнергии и водой, муниципальными органами и информации Pеестра недвижимости на наличие ипотечных кредитов, соответственно и ликвидацией имеющихся долгов. Важно знать, что в большинстве случаев имеющиеся на недвижимости ипотечные кредиты погашаются в день подписи Купчей у нотариуса, для этого в этот день присутствует представитель банка - кредитора.

    Все готово, счет открыт, налоговый номер получен, деньги для покупки лежат на счету в банке, теперь нужно идти к нотариусу. Максимальный срок, установленный законодательством, для оформления сделки у нотариуса - 60 дней с момента подписания Контракта о намерениях.
    Агентство недвижимости заблаговременно предоставляет информацию о предстоящей сделке в нотариат, чтобы нотариус проверил в реестре собственников недвижимость на наличие долгов. В день подписи, предварительно договорившись с продавцом и представителем банка, т.к. подписание кредитного договора по ипотечному кредитованию происходит одновременно с оформлением Акта купли-продажи, агент сопровождает Вас в нотариат, контролирует ход сделки и осуществляет перевод в случае необходимости, т.к. все нотариальные документы в Испании составляются на испанском языке.
    Со дня подписания Акта купли-продажи Вы вступаете в права собственности на недвижимость.

    Ипотечный кредит

    Заемщиком может выступать как частное лицо, так и компания. Основная часть ипотечных кредитов в Испании заключается под «плавающую ставку». За основу ставки берется европейская межбанковская учетная ставка EURIBOR. К этому показателю добавляют интерес банка от 1,25% до 2,5 %. В зависимости от величины ставки EURIBOR годовая ставка по кредиту может увеличиваться или уменьшаться с определенной периодичностью 3/6/12 месяцев. Как правило, кредиты гасятся ежемесячными платежами. Существуют также кредитные договоры с фиксированной процентной ставкой, которая не меняется в течение действия кредита, и поэтому является существенно выше плавающей.
    Практика показывает, что если планируется досрочное погашение кредита, то ипотечный кредит с плавающей процентной ставкой выгоден. Однако кредит с фиксированной ставкой позволяет планировать свои платежи по кредиту, что снижает риски изменения ставок.
    Минимальный размер кредита в Испании составляет 50000 евро. Размер ипотеки ограничен лишь тем, что его сумма не может превышать 70% от оценочной стоимости недвижимости (которая в реальности оказывается ниже рыночной).
    Кредит выдается на срок от 5 до 30 лет, ограничения возрастного максимума - 75 лет.
    Возможность досрочного погашения кредита зависит от банка, и требует отдельных переговоров. Условия оговариваются в нотариальном акте, необходимо также указывать комиссионный процент, который банк возьмет за данную операцию (для кредитов с «плавающей» ставкой он составляет 0,5-1 % от досрочно выплаченной суммы).

    Сборы испанских банков варьируются, но, как правило, составляют 1%-2% от суммы ипотечного кредита. Расходы связанные с оценкой собственности составят около 500 евро, гербовый сбор уплачивается в размере 1,8% от суммы ипотеки. Нотариальные и регистрационные сборы составят около 0,5% от суммы кредита.
    Поскольку для каждого банка в наибольшей степени важна ваша платежеспособность, то большинство испанских банков учитывает ваши существующие обязательства и платежи в России, в том числе выплаты по ипотеке или аренде, личные и банковские кредиты, а также алименты. Вместе с предполагаемым платежом по испанской ипотеке ваши платежи не должны превышать 40% (этот показатель может варьироваться) от вашего чистого ежемесячного дохода.
    Испанские банки требуют подтверждение дохода. Это могут быть справки о заработной плате, накопления или доход от инвестиций. Однако не все кредиторы принимают во внимание эти документы.
    Страхование приобретаемого имущества является обязательным условием. Что касается страхования жизни, то оно не является обязательным в большинстве случаев.
    Ипотека предоставляется на сумму до 70% от оценочной стоимости недвижимости: эта цифра в большинстве случаев отличается от рыночной оценки. Во внимание принимаются сделки на аналогичные объекты в выбранном районе в течение предыдущих 6 месяцев, из которых выводится средняя стоимость квадратного метра. Эта цифра применяется к характеристикам интересующего объекта недвижимости, чтобы придти к оценочной стоимости недвижимости.
    В заключение сделки на вашу испанскую недвижимость, и покупатель и продавец подписывают в присутствии нотариуса официальный документ купли-продажи — Эскритуру. В этот же момент состоится передача ключей на недвижимость и вы становитесь официальным владельцем недвижимости в Испании!


    Документы:

    При оформлении ипотечного кредита банк потребует серию документов, которые должны быть переведены на испанский язык и заверены испанским консульством. На всех предоставляемых в банк документах должен быть проставлен апостиль.
    Документы требуемые банком для частных лиц, работающих по найму:

    - Копия загран. паспорта.
    - Налоговые декларации за последний отчетный период.
    - Контракт на работу (частные лица), если контракта нет, то справка с места работы со следующими данными:
    * должность
    * дата принятия на место работы
    * оклад
    - Ведомости / справки о доходах за последние 6 месяцев.
    - Выписки с текущих и др. банковских счетов.
    - Pегристрационные документы на имеющееся недвижимое имущество и сертификат об оценке имущества.

    Документы, требуемые банком для частных лиц, получающих доход от собственного бизнеса (частные предприниматели):

    - Копия загран. паспорта.
    - Финансовые отчеты компании (предприятия, организации) за последний отчетный период.
    - Справки о доходах.
    - Выписки с текущих и др. банковских счетов как частных, так и счетов предприятия за последние 6 месяцев.
    - Pегристрационные документы на имеющееся недвижимое имущество и сертификат об оценке имущества.

    Pасходы, связанные с покупкой недвижимости

    Расходы при оформлении недвижимости в Испании в собственность в первую очередь зависят от того, какая покупается недвижимость :
    -отдельный дом, апартаменты в апартаментном комплексе или в городском доме и т.д.
    - где (регион Испании, побережье или в глубине материка...),
    - будут ли это Ваши собственные средства или покупка недвижимости будет осуществлена с использованием ипотечного кредита.
    Если Вы планируете купить недвижимость в Испании на вторичном рынке, то в этом случае нужно заплатить передаточный налог на объект недвижимости (ITP). Если Вы планируете купить недвижимость в Испании во вновь построенном доме или апартаментном комплексе, тогда оплачивается НДС (IVA на материковой Испании и ICIG на Канарских островах) и гербовый сбор (IAJD). При переуступке прав на объект недвижимости применяется тот же принцип налогообложения, что и при покупке новостройки.
    Ставки налогов при покупке недвижимости немного различаются по автономным регионам Испании. В целом это примерно 6,5-8 % от стоимости недвижимости.
    Размеры нотариальных сборов, взымаемых при оформлении сделок с недвижимостью в Испании устанавливает государство. Общая сумма складывается из фиксированной составляющей и переменной составляющей, которая зависит от цены недвижимости и количества пунктов в договоре. Также за каждую копию договора (copia simple), затребованную покупателем объекта недвижимости, берется около 30 евро. Точную сумму, которую составят расходы на нотариальное оформление сделки с недвижимостью заранее определить достаточно сложно. В качестве ориентира можно считать, что нужно будет заплатить в пределах от 0.1% до 0,4% от цены недвижимости в Испании, заявленной в Экскритуре. Плюс к сборам надо добавить НДС в размере 16%.
    При использовании ипотеки так же платятся сборы и по ипотечному договору. В том же диапазоне – от 0.1% от объема кредита (для сумм выше 400'000 евро) и до 0.4% (для сумм до 100'000 евро).
    За внесение своих данных (и информации о полученной ипотеке) в регистр собственности объектов недвижимости взимается сбор. Как и в случае с нотариальными сборами, ставка по нему варьируется в зависимости от цены недвижимости. Для дорогой элитной недвижимости ставка составляет примерно 0.1% и для недорогой недвижимости – 0.3% от заявленной цены недвижимости в Испании. Это сбор также облагается НДС.
    Ставки за юридические услуги при оформлении сделок с недвижимостью в Испании еще более разнообразны. Многие юристы оформляющие сделки в прибрежных районах работают по ставке 1-1.5% (плюс НДС 16%) от полной цены недвижимости в Испании, как и рекомендуется адвокатской ассоциацией (colegio de abogados). Такова практика в таких регионах как Малага (Malaga). Некоторые юристы работают на основе почасовой оплаты (которая может быть от 70 до 400 евро и более за час работы, в зависимости от юриста), а некоторые работают по фиксированной ставке 1500-2000 евро (плюс НДС), вне зависимости от цены недвижимости. Очевидно, что за те же самые юридические услуги оплата может сильно различаться. Для практических целей следует оценивать расходы на юридические услуги при оформлении сделок с недвижимостью как 1% плюс НДС и просто не иметь дела с теми юристами, которые запрашивают оплату свыше 1%.
    В среднем, при покупке недвижимости без ипотеки, дополнительные затраты составляют не менее 8 % от стоимости объекта.
    При покупке в ипотеку, дополнительные затраты составляют не менее 10 % от стоимости объекта.


    Пример:
    Расходы при приобретении недвижимости на вторичном рынке без ипотечного кредита:

    - 6,5 % от стоимости объекта налог на приобретение недвижимого имущества на вторичном рынке.
    - Гонорар нотариальной конторе за оформление Акта Купли-Продажи (Escritura de Compraventa).
    - Гонорар Pеестра недвижимости.
    - Земельный налог расчитывается муниципалитетом и зависит от количества лет владения продавцом продаваемым объектом, поэтому при каждой сделке налог совершенно разный.
    - Администрационные расходы Вашего агента или адвоката, в случае, если Вы доверите им оформление документов и оплату налогов.

    Pасходы при приобретении недвижимости от застройщика без ипотечного кредита:

    - 5 % Единый налог Канарских островов замещающий НДС взимаемый на материковой Испании.
    - 0,75 % налог на регистрацию нотриальных актов уплачиваемый в реестре недвижимости в момент регистрации Купчей (Escritura de compraventa).
    - Гонорар нотариальной конторе за оформлене Акта Купли-Продажи (Escritura de Compraventa).
    - Гонорар Pеестра недвижимости.
    - Земельный налог расчитывается муниципалитетом и зависит от количества лет владения продавцом продаваемым объектом поэтому при каждой сделке налог совершенно разный.
    - Администрационные расходы Вашего агента или адвоката, в случае, если Вы доверите им оформление документов и оплату налогов.

    Pасходы по приобретению недвижимости на вторичном рынке или от застройщика с ипотечным кредитом:

    - 6.5% налог на сделки с недвижимостью на вторичном рынке или 5 % НДС + 0,75 % налог на регистрацию нотариальных актов.
    - Нотариальное оформление 2-х нотариальных актов (купчая и кредит).
    - Гонорар реестра недвижимости на регистрацию акта купчей и акта о кредите.
    - Земельный налог расчитывается муниципалитетом и зависит от количества лет владения продавцом продаваемым объектом поэтому при каждой сделке налог совершенно разный.
    - Администрационные расходы Вашего агента или адвоката, в случае, если Вы доверите им оформление документов и оплату налогов.
    - Pасходы на открытие ипотечного кредита.
    - 1,25 % от суммы - налог, оплачиваемый при регистрации кредита в реестре недвижимости.

    Если Вы решили приобрести недвижимость в Испании, то мы обеспечим Вам:
    - предоставление информации об объекте недвижимости
    - предоставление информации о процедуре приобретения недвижимости
    - организацию осмотра объектов недвижимости
    - ознакомление с условиями купли-продажи недвижимости
    - юридическое сопровождение сделки купли-продажи
    - помощь в оформление объекта в собственность
    - помощь в получении и оформлении ипотечного кредита

     

     

    Карта Испании

    Просмотреть увеличенную карту

    Приглашаем Вас обсудить Испанию на форуме.

    добавить страницу в:

    Режим работы с клиентами Uniks Ltd (ООО "АН" ЮНИКС")

    г. Санкт-Петербург, Московский проспект 222 пом.2H

    тел.+7 951 674 3602

    офис компании Uniks Ltd

    офис компании Uniks Ltd
    English French German Italian Portuguese Russian Spanish
    Новые поступления
    Студия
    БОЛГАРИЯ. КВАРТИРА-СТУДИЯ У МОРЯ
    Индивидуальный жилой дом
    БОЛГАРИЯ.ДОМ В КОМПЛЕКСЕ GREEN VALLEY
    Апартаменты
    БОЛГАРИЯ. АПАРТАМЕНТЫ В БАНСКО
    Квартира
    ФРАНЦИЯ.НЕДОРОГАЯ КВАРТИРА В КАННАХ
    Яндекс цитирования Яндекс.Метрика
      © 2009 - 2012 AddHome.Ru - Недвижимость в мире, Инвестиции, Мировая Недвижимость,Вилла, Квартира,Участок, Дом,Продажа, Аренда.
         Все права защищены и принадлежат «Uniks Ltd » - агентство недвижимости, Россия.
    Автоматическое извлечение, копирование и добавление информации без разрешения владельцев cайта запрещено.