Продажа недвижимости за рубежом- от недорогих квартир до крупных проектов

    This page require Adobe Flash 9.0 (or higher) plug in.

    E-mail contacts
    E-mail: Этот адрес электронной почты защищен от спам-роботов. Для его просмотра должен быть разрешен Javascript.
    Телефон мобильный: + 7 951 674 36 02
    Поиск недвижимости
    Авторизация
    Уважаемые посетители сайта  www.addhome.ru Регистрируясь на сайте вы получаете дополнительные преимущества:
    возможность бесплатно добавлять свои объекты аренды
    возможность получать рассылку новых объектов продажи и аренды
    возможность участвовать в мероприятиях проводимых Uniks Ltd




    Процедура покупки недвижимости во Франции

     

    Иностранные граждане могут свободно приобретать недвижимость во Франции, будь то жилая или коммерческая недвижимость, а также земля. Покупку можно совершать как на физическое, так и на юридическое лицо.

     

    1. Выбор объекта

    Первым этапом  является выбор объекта недвижимости во Франции. Богатая база данных наших партнеров предлагает не только уже хорошо известные и "раскрученные" бренды, такие как Париж, Альпы и Лазурный берег, но и предоставляет самый богатый выбор квартир, вилл, замков, а также готового бизнеса в замечательных юго-западных регионах Франции, простирающийся от Аквитании и побережья Атлантики до Средних Пиренеев.

    По Вашему запросу сотрудник компании Uniks Ltd подберет объекты недвижимости во Франции в зависимости от Ваших критериев и поможет Вам определиться с выбором.

    2. Организация просмотра объектов недвижимости во Франции

    После выбора объектов  необходимо их посмотреть. С помощью наших партнеров мы организуем просмотр выбранных объектов недвижимости во Франции. В зависимости от даты и сроков Вашего приезда, если это необходимо, мы забронируем для Вас билеты по Франции, аренду автомобиля, гостиницы, квартиры, виллы. Вас также смогут встретить  в аэропорту. Как показывает опыт,  для того, чтобы определиться с выбором объекта недвижимости во Франции и начать процедуру покупки, как правило, необходимо не менее трех дней. Процедура покупки недвижимости во Франции проходит в два этапа.

    3. Первый этап - подписание предварительного договора

    Первым шагом  юридического оформления покупки недвижимости во Франции является официальное соглашение между продавцом и покупателем, которое называется  Compromis de Vente  и оно оформляется  через французского Нотариуса. Это соглашение должно быть подписано обеими сторонами.

    При подписании этого документа покупатель обязуется в течение 7 дней перечислить на специальный банковский счет Нотариуса задаток, который составляет 7-10% от стоимости приобретаемой недвижимости и который будет сохраняться до окончательных расчетов при завершении сделки.

    В момент подписания Compromis de Vente задаток вносить не обязательно, но нужно его перевести со счета Покупателя на специальный счет Нотариуса в отведенный для этого период - 7 дней.

    Задаток может быть возвращен и Договор аннулирован, если покупатель откажется от покупки недвижимости в указанный  срок - 7 дней.

    «Семидневный срок охлаждения» — срок, в течение которого покупатель по французским законам имеет право передумать, расторгнуть контракт и получить свой задаток обратно.

    После этого срока договор может быть аннулирован только в случае, если явно не выполняется одно из условий соглашения. То есть покупатель теряет задаток (штрафная санкция), если он отказывается от покупки без оснований, отраженных в договоре.

    В договоре описываются условия продажи, цена объекта, возможные кредиты и прочее. На этом этапе выбранный объект недвижимости будет закреплен за покупателем, т.е. будет снят с рекламы на продажу.

    После подписания  Предварительного Договора следует период в 30-90 дней, в течение которого должно быть произведено изучение недвижимости с целью выявления юридической чистоты сделки и выявления всевозможных недоделок в недвижимости и их устранения. Эту проверку проводит нотариус. В этот же период времени (30-90 дней) покупатель должен решить вопрос полного финансирования сделки, т.е. перевести остаток средств с учетом уже внесенного задатка на специальный счет Нотариуса. Сверх того, должно быть переведена дополнительная сумма (7-8% от стоимости) - оплата услуг нотариуса и госпошлины.

    Нотариальные расходы

    Нотариальные расходы, которые оплачиваются покупателем, составляют 7-8% от стоимости объекта. Они снижаются до 3-4%, если объекту меньше 3 лет. Нотариальные расходы включают в себя:

    80% - пошлины за государственную регистрацию, а также местные и департаментские пошлины

    10% - издержки на оформление градостроительных и кадастровых документов и т.д.

    10% - вознаграждение нотариуса

    Нотариус во Франции не действует в интересах какой-либо из сторон сделки, а является официальным лицом, представляющим интересы государства. Его задачей является подтверждение того, что сделка будет совершена «чисто», в соответствии со всеми юридическими нормами. Кроме того, через его банковский счет проходит финансирование сделки и взаиморасчеты.

    После указанного выше периода времени, когда со стороны нотариуса проверена чистота сделки, а со стороны покупателя проведен перевод финансовых средств, Покупатель получает приглашение от Нотариуса явиться во Францию для окончательного заключения сделки.

    4. Второй этап – заключение договора купли-продажи

    Второй шаг юридического оформления покупки недвижимости во Франции - это подписание продавцом и покупателем Заключительного Договора (Acte de Vente) в присутствии Нотариуса.

    При этом имущество переходит к новому владельцу, который обязан к этому моменту выплатить оставшуюся часть стоимости недвижимости нотариусу.

    Нотариус в последствие выплачивает ее Продавцу и комиссионные риэлтору. После подписания   Acte de Vente продавцом и покупателем Нотариус заверяет акт продажи, а продавец передает ключи на недвижимость покупателю.

    На этом же этапе рекомендуется у Нотариуса решить вопрос о возможном наследстве на купленную недвижимость, чтобы не было проблем в будущем. Нотариус Вам сообщит, какие документы для этого надо подготовить, и учтет этот вопрос на завершающем этапе сделки.После заверения акта продажи, Нотариус в течение нескольких дней регистрирует нового собственника недвижимости в специальном регистрационном бюро. Новый собственник в обязательном порядке должен застраховать свою недвижимость.

    В случае покупки дорогой недвижимости (дороже 760.000 евро), при желании, Вы можете оформить недвижимость на специальную фирму (гражданское общество), которая не дает права заниматься любой другой коммерческой деятельностью, кроме владения и распоряжения недвижимостью. Расходы на открытие такой фирмы 2%  от стоимости недвижимости, уставный капитал - приобретенная недвижимость. В этом случае серьезно упрощается решение двух важных перспективных проблем:

    1.Сокращаются расходы на владение недвижимостью. Вы будете платить всего порядка 1500-2000 евро в год - это налог на собственность и налог на землю. Бухгалтерский отчет упрощен, баланс и налоги сводятся к нулю

    2. Проще и без налоговых потерь  решаются вопросы перехода собственности в наследство. И проще осуществляется перепродажа Вашей собственности. Потому что эти вопросы решаются элементарным включением в состав учредителей такой фирмы наследников или будущих покупателей.

    ОСОБЕННОСТИ ПОКУПКИ РАЗЛИЧНЫХ ТИПОВ НЕДВИЖИМОСТИ:   

     

    Строящееся жилье

    Государство жестко контролирует деятельность застройщика и гарантирует покупателю безопасность. При этом основной договор купли-продажи не может быть подписан до момента возведения фундамента. В документе прописываются стоимость, точное описание объекта, его площадь (возможна погрешность 5%).

    Резервационный взнос при покупке жилья у застройщика не может превышать 5% от цены объекта. График внесения платежей примерно следующий:

    •    35% – после возведения фундамента. На этом этапе идет нотариальное оформление сделки.

    •    35% – после завершения кровельных работ;

    •    25% – по окончании работ по внутренней отделке;

    •    5% – при передаче ключей.

    После окончания строительства покупатель получает досье, свидетельствующее об окончании строительства; акты соответствий; свидетельство, выданное мэрией города; и другие документы.

    При сдаче объекта в эксплуатацию вступают в силу различные гарантии застройщика:

    1.    гарантия качественного завершения строительства; действует в течение года после сдачи объекта, обязывает застройщика исправлять все строительные недочеты.

    2.    десятилетняя гарантия на прочность здания; по ней застройщик исправляет крупные повреждения фундамента, стен, кровли, несущих конструкций.

    3.    двухлетняя гарантия, предоставляется на электро-, противопожарное и осветительное оборудование, сантехнику, лифты, подвесные потолки и др.

    4.    гарантия исправления повреждений, относится к различным видам повреждений, ущерб определяет суд – Например, демонтаж и замена элементов отопительного оборудования.

    Земля под застройку

    Немало земель на побережье и в горах Франции не подлежат застройке, поэтому перед покупкой необходимо уточнить, возможно ли строительство на определенном участке. Эту информацию можно получить по местному плану градостроительства района (PLU – Plan Local d’urbanisme). Ознакомиться с ним помогает агент.

    При строительстве следует учитывать специальный коэффициент застройки (COS – Coefficient d’Occupation des Sols). Каждому участку присвоен свой коэффициент. Например, при его величине 0,4 для участка в 1 тыс. кв. м площадь дома не может превышать 400 кв. м.

    Также необходимо узнать, не загрязнена ли почва из-за выбросов промышленных предприятий. Продавец недвижимости обязан предоставить такую информацию. Если участок находится на берегу реки или горной территории, в мэрии или префектуре можно запросить сведения о возможности наводнения и схода лавин. Кроме того, приобретая такие земли, стоит иметь в виду, что придется освободить публичный проход вдоль кромки воды и проезд для лыжников.

    Государство имеет право преимущественной покупки земель, поэтому рекомендуется отправить в мэрию запрос, не зарезервирован ли участок для государственных целей.

    При покупке земли в радиусе 500 м от памятника истории у властей потребуется получить разрешение на строительство.

    Разрешение на стройку предоставляют два сертификата. Первый – Le certificat d’urbanisme ordinaire ou simplifié – уточняет возможный размер здания и зону строительства, но сам по себе не предоставляет права на застройку. Такое право предоставляет второй сертификат – Le certificat pré-opérationnel ou détaillé. Для его получения необходимо добавить в запрос документ, в котором описаны предполагаемые работы.

    Обратите внимание на обстоятельства, которые могут резко увеличить стоимость строительства. Во-первых, подводятся ли к участку необходимые коммуникации: электричество, вода, газ, телефон – противном случае подводить необходимые сети придется самостоятельно. Во-вторых, точно ли установлены границы участка, эту информацию можно запросить в мэрии. В случае необходимости придется проводить дополнительное размежевание местности с помощью геодезиста. Также стоит обратить внимание на рельеф местности. Строительство, например, на наклонном участке также обойдется дороже.

    Недвижимость на береговой линии

    Владение недвижимостью на берегу накладывает на собственника определенные обязательства:

    1.Минимальное расстояние от построек до нижней линии прилива составляет 100 м;

    2. Градостроительный план ограничивает тип и высоту построек и ограждений, а также использование строительных материалов;

    3. Прибрежная зона должна оставаться общедоступной, поэтому владелец виллы на берегу не может ограничить территорию для «частного пляжа», а местные власти имеют право проложить по частным владениям подъездные пути к воде.

    Объекты особой исторической ценности

    К недвижимости такого рода относятся, например, средневековые замки. Их количество во Франции достаточно велико, и совершить подобную покупку при наличии соответствующих средств, вполне реально. Но при этом может стать проблемой наплыв туристов на частные владения, желающих сфотографироваться на фоне старинного сооружения. Вопрос о том, являются ли такие действия вторжением на частную территорию, неоднозначен. С одной стороны, должны учитываться права собственника, с другой – публичные свободы на посещение исторических памятников. Единого решения в данных ситуациях не предусмотрено, и подобные вопросы рассматриваются в индивидуальном порядке.

    Покупка недвижимости по программе «Leaseback» (Лизбэк)

    Лизбэк (Leaseback) – это уникальная государственная программа, созданная для привлечения частных инвестиций в жилую недвижимость Франции. Иначе – это способ покупки жилья с одновременной сдачей его в аренду на строго определенных государством условиях.

    По данной программе покупатель приобретает полностью оборудованное и меблированное жилье для постоянной сдачи в аренду. При этом заключается договор с управляющей компанией, доход от сдачи в аренду гарантируется. Размер дохода составляет 3–4% годовых от стоимости недвижимости с индексированием процентной ставки в зависимости от инфляции.

    Кроме того, государство возвращает покупателю НДС в размере 19,6%, внесенный при покупке жилья. Правда, возврат НДС осуществляется при определенных условиях, выполняемых инвестором в течение квартала после сдачи декларации.

    Объекты «Лизбэк» расположены в наиболее привлекательных туристических регионах: на побережьях Средиземного моря и Атлантики, в Альпах, Париже и его пригородах. «Лизбэком» может быть любая недвижимость, однако наиболее распространены следующие виды:

    1. Туристические резиденции – квартиры в курортных зонах или Париже;

    2. Бизнес-резиденции – жилые комплексы, оснащенные бизнес-центром и расположенные вблизи аэропортов или промышленных зон;

    3. Студенческие резиденции – небольшие студии вблизи учебных заведений и в дешевых кварталах крупных городов;

    4. Резиденции для пожилых людей – комплексы, где дополнительно предоставляются медицинские услуги. Такие объекты являются наиболее инвестиционно привлекательными.

    Договор с управляющей компанией заключается на девять лет, по истечении этого срока его можно продлить. По окончании срока собственник имеет право распоряжаться жильем по своему усмотрению. В любой момент действия договора владелец имеет право продать недвижимость, однако в данном случае стоимость  будет существенно снижена.

    В зависимости от условий договора в нем может быть указано, что владелец имеет право проживать в данном жилище несколько недель в году, но при этом получаемый доход от аренды будет ниже. Единственной обязанностью владельца является уплата местного налога на недвижимость. За одно-двухкомнатную квартиру он составляет примерно €300 в год. Все остальные платежи берет на себя управляющая компания. Дополнительно оплачивать ее услуги не нужно – эти расходы учитываются при расчете дохода, который будет гарантирован владельцу.

    Под объекты «Лизбэк» можно оформить ипотеку. Некоторые банки предоставляют специальные ипотечные программы для подобной недвижимости. Сумма кредита может достигать 70%.

    Какие основные проблемы возникают при покупке недвижимости во Франции иностранцем?

    Во-первых - проблема перечисления оплаты, учитывая значительную стоимость недвижимости. Операции с наличными больших сумм запрещены, а банковские переводы контролируются во Франции при суммах свыше 10000 евро. Кроме того, для банковских переводов на специальный счет нотариуса Покупатели должны использовать только расчетные счета из "правильных" банков (прямые переводы из оффшоров не допустимы). Желательно, чтобы эти банки находились на территории стран Евросоюза, а еще лучше шенгенской зоны или входили в ТОП-100 лучших мировых банков. То есть, если у Вас финансовые средства находятся в оффшорах, то перед покупкой недвижимости надо побеспокоиться об открытии персональных трансфертных счетов в "правильных" банках (можно в Прибалтике, Венгрии, Чехии и т.д.) и перевести на них необходимые средства из оффшоров, чтобы потом оплачивать свою покупку во Франции.

    Во-вторых - при оформлении акта купли-продажи недвижимости нотариусом необходимо указать ее назначение: основное или неосновное место жительства. Если недвижимость покупается для основного места жительства, то это подразумевает налогооблагаемую деятельность на территории Франции.

    В-третьих - для осуществления своего права на владение недвижимостью иностранцу нужно легальное пребывание во Франции, а это упирается в визовый режим.

    Во французском посольстве (консульстве) в Москве и Санкт-Петербурге, на основании предъявленных правоустанавливающих документов на купленную Вами недвижимость, Вам могут выдать многократную деловую визу, действительную на поездки сроком до 30 дней в течение одного года, либо многократную туристическую визу на 90 дней для двух поездок, либо долгосрочную визу для постоянного проживания во Франции.

    Налоги и сборы во Франции

     

    НДС - 19,6%. Подлежит уплате при приобретении недвижимости, которой меньше 5 лет.

    Налог на недвижимость или налог на землю (Taxe Fonciere)

    Взимается с собственника 1 января очередного налогового года. Оплачивается в сентябре. Это местный налог, ставка которого варьируется в зависимости от региона. Сумма зависит от площади и качества недвижимости и варьируется в следующем диапазоне:

    * квартира во Франции - от 100 до 300 евро в год

    * дом во Франции площадью 200 кв.м - от 400 до 1.000 евро в год

    * замок с парком - от 2.000 до 7.000 евро в год

    Налог на проживание (Taxe d’Habitation).

    Для резидента Франции налог на проживание зависит как от характеристик недвижимости, так и от  доходов собственника. Для нерезидентов Франции он будет равняться примерно 30% налога на недвижимость. Этот налог может оплачиваться как собственником, так и арендатором – но только лишь лицом, фактически проживающем на данной площади. Если жилье пустое, немеблированное, и там никто не проживает, то налог на проживание не выплачивается.

    Коммунальные расходы

    Вода, электричество, газ, телефон – основные коммунальные услуги, которые составляют максимум 200 евро в месяц и оплачиваются раз в 2-3 месяца. По Вашему желанию, Вы можете оформить автоматическое снятие коммунальной платы с Вашего счета. В многоквартирном доме к коммунальным услугам нужно добавить обслуживание подъезда и придомовой территории от 100 до 800 евро в год.

    4. Налог на имущество (Impot de Solidarite sur la Fortune, ISF)

    Налог на имущество ежегодно выплачивают физические лица, чей капитал во Франции в виде недвижимости и банковских счетов превышает 790.000 евро. Ставка зависит от общей стоимости капитала.

    Ставки на 2012

    Менее  790.000 евро - 0 %, общая сумма уплаты - 0 евро

    От  790.000 до 1.280.000 евро - 0,55 %,  общая сумма уплаты -  от 0 до 2.695евро

    От 1.280.000 до 2.520.000 евро - 0,75 %, общая сумма уплаты - от  2 .695 до 11.995 евро

    От  2.520.000 до 3.960.000 евро - 1 %, общая сумма уплаты  - от 11.995 до 26.395 евро

    От  3.960.000 до 7.570.000 евро - 1,30 %, общая сумма уплаты - от  26.395 до 73.325 евро

    От  7.570.000 до 16.480.000 евро - 1,65 %, общая сумма уплаты - от 73.325 до  220.340 евро

    Свыше  16.480.000 евро - 1,80 %, общая сумма уплаты - более  220.340 евро

     

    Карта Франции

    Просмотреть увеличенную карту

    Приглашаем Вас обсудить Францию на форуме.

    добавить страницу в:

    Режим работы с клиентами Uniks Ltd (ООО "АН" ЮНИКС")

    г. Санкт-Петербург, Московский проспект 222 пом.2H

    тел.+7 951 674 3602

    офис компании Uniks Ltd

    офис компании Uniks Ltd
    English French German Italian Portuguese Russian Spanish
    Новые поступления
    Студия
    БОЛГАРИЯ. КВАРТИРА-СТУДИЯ У МОРЯ
    Индивидуальный жилой дом
    БОЛГАРИЯ.ДОМ В КОМПЛЕКСЕ GREEN VALLEY
    Апартаменты
    БОЛГАРИЯ. АПАРТАМЕНТЫ В БАНСКО
    Квартира
    ФРАНЦИЯ.НЕДОРОГАЯ КВАРТИРА В КАННАХ
    Яндекс цитирования Яндекс.Метрика
      © 2009 - 2012 AddHome.Ru - Недвижимость в мире, Инвестиции, Мировая Недвижимость,Вилла, Квартира,Участок, Дом,Продажа, Аренда.
         Все права защищены и принадлежат «Uniks Ltd » - агентство недвижимости, Россия.
    Автоматическое извлечение, копирование и добавление информации без разрешения владельцев cайта запрещено.